Сбербанк России отозвал лицензию Сбербанка

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

• При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
• При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
• Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
• При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
• Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

• Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
• Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
• Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

• цель оценки;
• описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
• вид определяемой стоимости объекта оценки;
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• дату определения стоимости объекта оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
• иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как определить ликвидационную стоимость основных средств при работе по ФСБУ 6/2020? Можно ли указывать нулевую стоимость? Как можно это обосновать? Расскажут эксперты Правовест Аудит.

Иллюстрация: Kampus Production/Pexels

Порядок определения ликвидационной стоимости

Для целей ФСБУ 6/2020 ликвидационной стоимостью (ЛС) объекта основных средств (ОС) считается величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта, после вычета предполагаемых затрат на выбытие. При этом объект основных средств рассматривается таким образом, как если бы он уже достиг окончания срока полезного использования (СПИ) и находился бы в состоянии, характерном для конца срока полезного использования (п. 30 ФСБУ 6/2020).

Положения ФСБУ 6/2020, равно как и иные нормы законодательства о бухгалтерском учёте и официальные разъяснения контролирующих органов, не содержат методики определения ликвидационной стоимости. Однако они допускают, что ликвидационная стоимость может равняться нулю в конце срока полезного использования.

В ФСБУ 6/2020 перечислены ситуации, при которых ликвидационная стоимость объекта ОС считается равной нулю (п. 31 ФСБУ 6/2020):

• не ожидаются поступления от выбытия объекта основных средств в конце срока полезного использования, в том числе от продажи материальных ценностей, остающихся от его выбытия;
• ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта основных средств не является существенной;
• ожидаемая к поступлению сумма от выбытия объекта основных средств не может быть определена.

Ликвидационная стоимость определяется при первоначальном признании ОС и является оценочным значением (п. 37 ФСБУ 6/2020).

Оценить сумму ЛС при принятии к учету нужно так, как если бы ОС достигло окончания СПИ и находилось бы в состоянии, характерном для окончания СПИ.

Легкий переход на ФСБУ 6/2020. Подготовим шаблоны таблиц по каждому основному средству, обоснование стоимостного критерия ОС, сформируем корректировочные бухгалтерские записи и проводки для бухгалтерского учета.

Таким образом, ликвидационная стоимость определяется как стоимость аналогичного основного средства, бывшего в употреблении в течение установленного организацией срока полезного использования.

Например, представляется возможным определить ликвидационную стоимость по автомобилям и транспортным средствам. Особенно в условиях, когда в организации производится систематическое обновление автопарка и имеется информация о доходах, полученных от выбытия бывших в эксплуатации автомобилей и расходах, связанных с этим выбытием.

По другим объектам основных средств, при выбытии которых не ожидаются значимые поступления, ликвидационная стоимость может быть признана нулевой. Например, когда расходы, связанные с утилизацией ОС по окончании СПИ, превышают возможные суммы поступлений, или же поступления не планируются вовсе.

Ликвидационная стоимость может быть признана нулевой, даже если организация предполагает продажу основного средства по истечении установленного срока полезного использования. Но при этом предполагаемая цена продажи ОС не является существенной по отношению к его первоначальной стоимости. Другими словами, предполагаемая цена продажи основного средства не должна оказывать существенного влияния на величину амортизационных отчислений. Уровень существенности цены продажи ОС организация определяет самостоятельно.

К примеру, если предполагаемая стоимость продажи составляет менее 5% от первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость ОС будет равняться нулю. При установлении нулевой ликвидационной стоимости необходимо оценить влияние этого решения на показатели бухгалтерской отчётности, чтобы нулевая остаточная стоимость не оказала существенного влияния на экономические решения пользователей финансовой отчетности.

Аргументом в пользу установления нулевой остаточной стоимости может служить принцип рациональности. Согласно ему, затраты на формирование информации о конкретном объекте бухгалтерского учета не должны существенно превышать полезность этой информации для пользователей финансовой отчётности (п. 6 ПБУ 1/2008).

При этом, важно обратить внимание, что ликвидационная стоимость является одним из элементов амортизации, которых всего три: СПИ, ЛС и способ начисления амортизации.

Элементы амортизации объекта ОС подлежат проверке на соответствие условиям использования в конце каждого отчетного года, а также при наступлении обстоятельств, свидетельствующих о возможном изменении элементов амортизации. По результатам такой проверки организация принимает решение об изменении соответствующих элементов амортизации.

Возникшие корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений (абз. 2 п. 37 ФСБУ 6/2020). Таким образом, тестирование значений ЛС, СПИ и способа амортизации являются обязательным требованием, итогами которого является либо подтверждение существующих величин, либо их пересмотр, в соответствии с новыми условиями их использования.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, определяемая уполномоченными сотрудниками субъективно, на основании собственного опыта и своего профессионального суждения (рекомендация Р-96/2018-КпР «Профессиональное суждение» НРБУ БМЦ от 17.12.2018).

Необходимой информацией для определения ЛС могут обладать работники организации, отвечающие за эксплуатацию приобретаемых активов: машин, оборудования, приборов, транспортных средств и т.п. Это может быть информация о намерениях продажи или утилизации ОС с истекающим СПИ. Также это может быть информация о наличии либо отсутствии материальных ценностей в связи с выбытием ОС и о расходах на их выбытие: продажу, разборку или утилизацию.

Собрать необходимую информацию об элементах амортизации объектов ОС следует даже в тех случаях, когда организация намерена определить ЛС как нулевую (п. 31 ФСБУ 6/2020). Поскольку ликвидационная стоимость является оценкой, информацию о ЛС могут предоставить специалисты, использующие основные средства в деятельности организации, а также лица, определяющие в организации дальнейшую судьбу основных средств после полного исчерпания ими срока полезного использования.

В случае отражения в бухгалтерском учете «нулевой» ликвидационной стоимости основных средств или отдельных их групп бухгалтерские расчеты следует подкрепить справками или заключениями от технических специалистов.

При отсутствии в организации компетентных специалистов можно обратиться к оценщикам. Они определят рыночную стоимость основного средства, но так, как если бы объект на дату оценки уже эксплуатировался в течение всего срока его полезного использования.

При определении ликвидационной стоимости автомобилей допустимо опираться на данные сайтов продаж автотранспортных средств. За основу можно взять технические характеристики и пробег, аналогичные предполагаемому состоянию собственного автотранспорта на конец срока полезного использования. Также можно использовать данные местных автодилеров. Например, проанализировать, по какой стоимости можно будет сдать автотранспорт по программе трейд-ин в конце срока использования.

Особое внимание следует уделить недвижимости, облагаемой налогом на имущество по среднегодовой стоимости. Искажение элементов амортизации может привести к разногласиям с налоговыми органами по размеру базы налога на имущество и возможным налоговым потерям.

Проверка ликвидационной стоимости

С 2022 года определение и проверка ликвидационной стоимости ОС является регулярной процедурой, проводимой в конце каждого года. По этой причине необходимо наладить в организации данный бизнес-процесс при взаимодействии с компетентными подразделениями организации:

• утвердить комиссию по определению ликвидационной стоимости;
• утвердить график предоставления информации в финансовую (бухгалтерскую) службу организации;
• утвердить процедуру оценки ликвидационной стоимости основных средств компетентными подразделениями;
• произвести документальное оформление операций (служебные записки, расчеты, профессиональное суждение).

По итогам данной процедуры следует оформить документ. Это может быть акт, протокол, ведомость, заключение комиссии, справка-расчет и т.п. В нем будут отражены результаты определения или проверки ликвидационной стоимости ОС.

Подводим итоги

ФСБУ 6/2020 не содержит методики определения ликвидационной стоимости. При этом, он допускает, что ликвидационная стоимость может равняться нулю в конце срока полезного использования. Ликвидационная стоимость основных средств определяется субъективной оценкой, и ее могут дать только специалисты, использующие эти основные средства в деятельности организации.

Документальным основанием для определения ликвидационной стоимости могут быть служебные записки, расчеты. Применительно к автомобилям это могут также быть распечатки с сайтов продаж автомобилей и автодилеров.

Собрать и проанализировать необходимую информацию об элементах амортизации объектов ОС, оформить профессиональное суждение о размере ЛС следует даже в тех случаях, когда организация намерена определить ЛС как нулевую (п. 31 ФСБУ 6/2020).

ФСО «Определение ликвидационной стоимости»

Лебединский Владимир Игоревич

Горев Сергей Владимирович

Проблемные положения в актуальной редакции:

• П. 4. Заказчик может информировать о залогодержателе, а оценщик обязан информировать заказчика о спецтребованиях залогодержателя. Существуют ли требования о раскрытии информации банками о спецтребованиях к отчету об оценке? Или оценщик должен каждый раз направлять официальный запрос в банк, чтобы получать актуальные спецтребования?
• П. 6. По смыслу данного пункта получается, что при оценке имущества необходимо проанализировать это имущество отдельно от активов, входящих в это имущество. Вероятно, авторы имели в виду другое, но тогда вопрос по существу: если объектом оценки (читай – объектом сделки) выступает комплекс имущества, зачем отдельно анализировать его части? Стоимость комплекса из 100 зданий и каждого из 100 объектов сделки будет при продаже разной. Соответственно, если в данном пункте объект оценки – комплекс, то анализировать возможность функционирования и реализации по отдельности не имеет смысла, тем более, что из пункта непонятно, как это затем следует использовать в отчете.
• Оценка ликвидности, вероятно, была внесена в текст ФСО по требованию банков, так как эта информация не входит в зону ответственности оценщика и находится за пределами оценки.
• (с п.14). Тема НЭИ очень долго редактировалась и теперь приобрела такую форму: «обязанность согласования оценки не по текущему использованию» и«воздержание от максимизации». Банк, базируясь на столь нечетких требованиях, теперь сможет с легкостью надавить на оценщика и потребовать получение нерыночной стоимости. Нам представляется, что п. 17 противоречит определению рыночной стоимости, так как она не ограничивается текущим использованием объекта.

приказом Минэкономразвития России

от 04.06.2019 N 321

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ В ОТНОШЕНИИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
ИЛИ НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ГРАЖДАНАМ
ИЛИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

1. Настоящие Методические рекомендации предназначены для оказания содействия и методического обеспечения при определении размера платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам (далее соответственно — плата за публичный сервитут, правообладатели земельных участков).

3. При определении платы за публичный сервитут рекомендуется рыночную стоимость прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный гражданам или юридическим лицам, определять с учетом следующих особенностей:

1) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока — на сорок девять лет;

2) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность этого земельного участка организации на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.

4. В случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то плату за публичный сервитут для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности (в праве аренды) на земельный участок.

5. В случае если публичный сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, то плату за публичный сервитут рекомендуется определять пропорционально площади этой части земельного участка.

6. При определении платы за публичный сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка рекомендуется учитывать:

1) установленное разрешенное использование земельного участка;

2) существующие до установления публичного сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок;

3) степень обременения публичным сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части), которая выражается в:

— возможности продолжения использования земельного участка после установления публичного сервитута в соответствии с его разрешенным использованием;

— продолжительности срока публичного сервитута;

— объеме, содержании и сроке работ, осуществляемых обладателем публичного сервитута, и степени их влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке;

— затруднении хозяйственной деятельности в связи с осуществлением публичного сервитута в сравнении с существующими ограничениями (обременениями) прав на земельный участок.

7. При расчете платы за публичный сервитут ее размер рекомендуется определять с учетом стоимости имущества правообладателей земельных участков на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.

9. При расчете платы за публичный сервитут целесообразно установить, что уменьшение рыночной стоимости земельного участка (прав на него) непосредственно связано с осуществлением публичного сервитута, имея в виду, что если права на земельный участок ограничены установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, который размещается на условиях публичного сервитута, то плата за публичный сервитут возмещает лишь такое уменьшение рыночной стоимости, которое может возникать дополнительно по сравнению с существующими ограничениями прав на земельный участок.

В связи с этим рекомендуется исходить из того, что указанные в пункте 10 статьи 39.46 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, напрямую не связанные непосредственно с использованием для осуществления публичного сервитута земельного участка (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления публичного сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

10. Обстоятельства, влияющие на расчет размера платы за публичный сервитут, рекомендуется учитывать однократно.

11. Если в соответствии с законодательством, а также соглашением об осуществлении публичного сервитута на обладателя публичного сервитута возлагается обязанность по созданию неотделимых улучшений, остающихся в собственности правообладателя земельного участка, то при определении платы за публичный сервитут рекомендуется предусматривать ее соразмерное снижение на стоимость данных улучшений.

12. При определении стоимости прав, в том числе права аренды, на земельный участок, обременяемый публичным сервитутом, рекомендуется принимать во внимание текущее состояние земельного участка и его готовность к использованию в соответствии с разрешенным использованием, и в частности:

1) степень благоустройства и характеристики расположенных на земельном участке зданий, сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения, влияние деятельности, осуществляемой правообладателем публичного сервитута на сохранение уровня благоустройства земельного участка и состояние указанных зданий, сооружений и сетей, а также необходимость и объем затрат на подготовку или восстановление возможности использования данного участка его правообладателем в той степени, в какой это было возможно до установления сервитута;

2) характер хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка и мероприятия, выполненные для ее дальнейшего осуществления (запланированное строительство объектов капитального строительства, выполнение работ по благоустройству территории, необходимость уборки урожая, создание защитных сооружений, завершение инвестиционного проекта, текущее или запланированное проведение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование);

3) срок договора аренды или договора безвозмездного пользования.

13. В случае если соглашением об осуществлении публичного сервитута определяется, что плата за публичный сервитут должна вносится периодическими платежами, то для расчета такого платежа рекомендуется общий размер платы, определенный в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, разделять на общее число запланированных платежей. Одновременно в указанном случае в соглашении об осуществлении публичного сервитута рекомендуется предусматривать, что такие платежи могут быть изменены на размер уровня инфляции за каждый год, в течение которого будет действовать указанное соглашение об установлении сервитута.

Вся информация, размещенная на сайте, в том числе сведения о цене оказываемых услуг, не является публичной офертой. Условия оказания соответствующей услуги, в том числе её стоимость, определяются индивидуально на момент заключения договора, в зависимости от сложности поставленных задач и количества объектов для исследования. Уточнить стоимость можно, направив заявку на адрес электронной почты.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью, а его оценка — процедура определения суммы платы за данное право. Сервитут устанавливают для перечня регламентированных законом нужд, если они не могут быть обеспечены без установления такового. К примеру, его могут устанавливать для доступа к берегу озера, прокладки и обслуживания коммуникаций, выгона скота. После завершения оценки сервитута заказчику предоставляют отчет, который позволяет обосновать размер компенсаций за обременение в различных инстанциях.

150 аккредитованных и сертифицированных специалистов. Мы работаем более 10 лет в сфере экспертиз

Стоимость и сроки

Стоимость и сроки соответствуют утвержденным стандартам

Нам доверили проведение более 5000 исследований и судебных экспертиз органы государственной власти

Допуски и сертификаты

Регистрация при Минюсте РФ, аккредитация в Росстандарте РФ, включены в списки судов для проведения экспертиз

Когда нужна?

Собственник обремененной сервитутом недвижимости может требовать плату за пользование его собственностью (ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В таких случаях обращаются к оценке сервитута, которая позволяет определить стоимость права ограниченного пользования чужой собственностью и установить размер убытков, которые несет собственник вследствие такого пользования.

Кто может заказать?

Мы проводим оценку сервитута как по определению органов власти и местного самоуправлению, так и по запросу частных лиц.

Задайте их прямо сейчас!

По оценке сервитута

Оценивая сервитут, специалист выполняет следующие действия:1. Анализирует информацию об объекте, обремененного сервитутом (документы на недвижимость, эксплуатационные и технические характеристики объекта, данные кадастрового учета и т.д.). 2. Исследует рынок, к которому относится обремененный сервитутом объект. 3. Производит расчеты убытков, упущенной выгоды и ущерба, возникших у собственника вследствие наложения данного права.4. Устанавливает сумму платежей за сервитут с учетом полученных данных.Важной особенностью таких платежей является их соразмерность материальной выгоде, которую получает собственник недвижимости вследствие обременения сервитутом, и ограничениям, которые он же претерпевает из-за установления данного права.

Что влияет на стоимость сервитута?

На размер платежей за сервитут влияют несколько факторов:

• общая площадь участка и доля, занятая сервитутом;
• степень ограничения пользования недвижимостью из-за установления сервитута;
• интенсивность пользования сервитутом (как часто лицо использует данное право);
• степень влияния сервитута на распоряжение недвижимостью (совершение с ним сделок различного рода).

Что должен предоставить заказчик для оценки сервитута?

Для проведения оценки сервитута заказчик должен предоставить ряд документов:

• паспортные данные собственника и заказчика или реквизиты юрлица;
• кадастровый паспорт с ситуационным планом и указанием кадастровой стоимости;
• правоустанавливающие документы — свидетельство о собственности (если участок в собственности), договор купли-продажи на участок, строения, здание и т.д.;
• технический паспорт на строения;
• справка для юридических лиц о балансовой стоимости земли;
• сведения об обременении;
• сведения о наличии инженерных коммуникаций.

Что в итоге получает заказчик?

После завершения работы заказчик получает отчет об оценке стоимости сервитута. Это важный документ, который содержит весь перечень действий оценщика, произведенные им расчеты и их результаты и самое главное — размер платы за сервитут. Отчет об оценке используется как обоснование суммы платежей за пользование недвижимостью при заключении соглашения о сервитуте и при обращении в различные инстанции, в том числе в суд.

Оценка сервитута у нас — это

Качество. Оценку проведут специалисты с богатой практикой, опытом научно-исследовательской и преподавательской деятельностью.

Прозрачность. Мы зарегистрированы в Минюсте РФ, аккредитованы в Росстандарте РФ и включены в списки судов для проведения экспертиз. Имеем соответствующие сертификаты и допуски.

Ответственность. Соблюдаем сроки выполнения оценки. Индивидуальный подход к каждому клиенту.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону +7 (800) 500-76-44.

консультации и вопросы
по оценке сервитута

Часто задаваемые вопросы
по оценке сервитута

Заключение Вы можете получить любым удобным для вас способом:

• Лично в офисе;
• Почтой России. Доставка бесплатно;
• Курьерской службой. Доставка оплачивается исходя из тарифов курьерской службы.

Какие гарантии вы предоставляете?

• Учреждение аккредитовано при Минюсте;
• Деятельность компании застрахована;
• Наши услуги сертифицированы;
• Мы работаем в соответствии с требованиями законодательства;
• Конфиденциальность информации и сохранность материалов – гарантировано.

Мы вернем оплату, если судом признано заключение недопустимым доказательством.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Виды стоимости (ФСО II)»

утвержден Приказом Минэкономразвития РФ об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки №200 от 14.04.2022

I. Общие положения

1. Вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из предпосылок стоимости, представляющих собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки.

2. Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки.

II. Предпосылки стоимости

3. Предпосылки стоимости включают следующее:

1) предполагается сделка с объектом оценки или использование объекта оценки без совершения сделки с ним;

2) участники сделки или пользователи объекта являются конкретными (идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические участники);

3) дата оценки;

4) предполагаемым использованием объекта может быть наиболее эффективное использование, текущее использование, иное конкретное использование (в частности, ликвидация);

5) характер сделки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных условиях или сделка в условиях вынужденной продажи.

4. Предпосылки о предполагаемой сделке с неопределенными лицами (гипотетическими участниками) являются рыночными предпосылками. Предпосылки о конкретных участниках сделки, конкретных пользователях объекта являются нерыночными предпосылками.

5. Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при проведении оценки.

6. Наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы к его наибольшей стоимости. Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять собой ликвидацию.

Наиболее эффективное использование объекта, оцениваемого отдельно от других объектов, входящих в комплекс объектов, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе комплекса объектов.

Особенности проведения анализа наиболее эффективного использования при определении стоимости отдельных видов объектов оценки могут быть установлены соответствующими специальными стандартами оценки.

Текущее использование представляет собой фактическое использование объекта на дату оценки.

7. Ликвидация представляет собой прекращение использования объекта как единого целого и распродажа его по частям или утилизация. Ликвидация может проводиться в порядке добровольной продажи или носить характер вынужденной продажи.

8. Добровольная продажа объекта происходит путем типичного способа экспозиции подобных объектов на рынке в типичные рыночные сроки экспозиции, необходимые для поиска заинтересованного покупателя.

9. Вынужденная продажа представляет собой ситуацию, когда продавец вынужден совершить сделку в короткие сроки (меньше рыночного срока экспозиции). При этом условия продажи могут сокращать круг потенциальных покупателей, ограничивать доступную им информацию об объекте и иным образом влиять на цену сделки.

Цена, на которую продавец согласится при вынужденной продаже, отражает его конкретные обстоятельства, а не обстоятельства, характерные для типичного заинтересованного продавца, действующего добровольно в типичных рыночных условиях.

10. Предпосылки стоимости, типичные для каждого из видов стоимости, содержатся в определении данного вида стоимости и раскрыты в настоящем федеральном стандарте оценки.

11. Предпосылки стоимости могут отличаться от обстоятельств фактической сделки или фактического использования объекта. Предпосылкой стоимости может быть гипотетическая сделка, в том числе тогда, когда цель оценки не связана со сделкой.

III. Особенности определения видов стоимости

12. В соответствии с федеральными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости:

1) рыночная стоимость;

2) равновесная стоимость;

3) инвестиционная стоимость;

4) иные виды стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2021, № 27, ст. 5179) (далее – Федеральный закон).

13. Рыночная стоимость объекта оценки1 (далее – рыночная стоимость) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

14. Рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка.

При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия.

15. Равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки. Поэтому при определении равновесной стоимости необходимо учитывать предполагаемое сторонами сделки использование объекта и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки.

16. Инвестиционная стоимость2 – стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца.

17. С учетом цели оценки может потребоваться определение рыночной стоимости в предпосылке о текущем использовании, в предпосылке о ликвидации объекта оценки.

18. В предпосылке о ликвидации объекта определяется денежная сумма, которая может быть получена при продаже объекта по частям или его утилизации. При оценке стоимости при ликвидации объекта оценки учитываются расходы на предпродажную подготовку и распродажу его отдельных частей или их утилизацию.

Такая стоимость может быть определена в предпосылке добровольной либо вынужденной продажи частей. Рыночная стоимость в предпосылке о ликвидации предполагает добровольную продажу.

19. Если в соответствии с законодательством требуется определить рыночную стоимость объекта, при этом одна или обе стороны сделки вынуждены ее совершить, то стоимость объекта определяется исходя из рыночных предпосылок. При определении рыночной стоимости объекта не учитывается фактор вынужденности продажи.

20. Для целей оценки, требующих установления цены сделки в предпосылке вынужденной продажи, может быть определена ликвидационная стоимость согласно части четвертой статьи 3 Федерального закона, под которой понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении стоимости в предпосылке о вынужденной продаже необходимо установить конкретные чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца продавать объект способом, не соответствующим рыночным, и определить последствия влияния этих обстоятельств на стоимость.

21. Предпосылки о способах использования, отличных от наиболее эффективного, о вынужденной продаже должны быть указаны в задании на оценку и отчете об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке) и соответствовать цели оценки.

22. Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.

При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Федерального закона о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки.

• В соответствии с частью второй статьи 3 Федерального закона.
• В соответствии с частью пятой статьи 3 Федерального закона.

• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Оценка сервитута

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка сервитута (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статья: Сервитут как обременение права собственности. Частный и публичный сервитуты. Зона прохода и проезда(Филина Д.Л.)(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2022, N 10)При оценке целесообразности установления сервитута для прохода (проезда) по разным земельным участкам суд оценивает процент, который составляет площадь устанавливаемого сервитута от общей площади потенциального служащего земельного участка. Суд оценивает количественный характер ограничений (если имеется возможность установить сервитут только через один земельный участок, то суд не будет устанавливать сервитут через несколько земельных участков). Также суд учитывает сложившийся порядок пользования землей (если на протяжении длительного времени собственник господствующего участка пользовался служащим земельным участком определенным образом, а собственник служащего земельного участка ему не препятствовал, то суд, вероятнее всего, установит сервитут именно с учетом такого пользования). Если порядок пользования сложился при предыдущем собственнике служащего земельного участка, то суды выясняют, было ли новому собственнику на момент приобретения земельного участка очевидно и понятно, что в отношении приобретаемого участка имеется сложившийся порядок пользования со стороны собственника господствующего земельного участка. Если это было очевидно, то подлежит защите интерес собственника господствующего участка, так как иное было бы злоупотреблением правом и нарушением принципа непротиворечивого поведения.

Нормативные акты

6 Декабря 2021

Методические рекомендации по определению соразмерной платы за сервитут разработаны авторским коллективом в составе: Захматов Дмитрий Юрьевич, к.э.н. член Совета РОО, Ломакин Владислав Васильевич, член экспертного совета РОО.

Необходимость и потребность в предлагаемых к рассмотрению методических рекомендаций РОО и целесообразности принятия его для применения членами РОО в процессе осуществления своей профессиональной оценочной деятельности обусловлена следующими факторами:

1.      Отсутствие в действующих редакциях СПОД РОО, Федеральных стандартах оценки и 135-ФЗ методологических рекомендаций по определению соразмерной платы за сервитут.

2.      Признание недействующими Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 г. решением Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093.

3.      С 1 сентября 2018 г. в законодательство были внесены значительные изменения в части публичных сервитутов.

4.      Многочисленные методологические неточности и ошибки оценщиков при идентификации объекта оценки, порядка расчета соразмерной платы за сервитут, учете основных ценообразующих факторов и др.

«Методические рекомендации по определению соразмерной платы за сервитут» утверждены решением Совета РОО от 3 декабря 2021 г., Протокол № 86.

Раздел сайта: 
Методология

Тематика: 
Оценочная деятельность

Оценка сервитута земельного участка

• Услуги
• Объекты оценки
• Оценка земельных участков
• Оценка сервитута земельного участка

Экспертная оценка стоимости сервитута — в 2020 году

Сертификаты

Свидетельство на товарный знак

Портфолио

Оставьте свои контактные данные, наши специалисты свяжутся с вами