Сельская ипотека Россельхозбанка — условия, калькулятор, ставки в 2021 году от 6.4% до 11% годовых, рассчитать онлайн

Сельская ипотека Россельхозбанка — условия, калькулятор, ставки в 2021 году от 6.4% до 11% годовых, рассчитать онлайн Залог недвижимости

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

  1. Доход — чем он выше, тем больше доверия со стороны банка.
  2. Наличие созаемщика или поручителя, если доходы клиента не позволяют ему взять нужную сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

  1. Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Фиксированная ставка применяется чаще всего.
  2. Плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, которая зафиксирована в кредитном договоре. В этой формуле есть какая-то переменная величина. Например, ключевая ставка Центробанка. Если она снижается, то падает и процент по кредиту, и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Предсказать ситуацию на рынке сложно, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко вырасти из-за изменения плавающей ставки.
  3. Переменная или комбинированная ставка — гибрид фиксированной и плавающей ставки. Процент по кредиту устанавливается жестко только на часть от общего срока кредита — например, на 3 года при кредите на 20 лет. Когда эти 3 года пройдут, ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же: каждый месяц отсюда снимают деньги.

  • попросить бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть заработной платы;
  • написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с обычной банковской карты, например зарплатной;
  • оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счета, чтобы платеж списывался оттуда;
  • вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
  • настроить автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно.

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Дополнительные возможности по кредиту

Дополнительные возможности по кредиту

Кроме того, заёмщик вправе претендовать на налоговый вычет (13%), который распространяется на сумму процентов, выплаченных по целевому ипотечному кредиту. Размер вычета увеличен с 1 до 2 млн. рублей.

Участники государственных программ «Материнский капитал» и «Молодая семья» имеют право воспользоваться бюджетными средствами для погашения тела кредита и процентов по займу или для внесения первоначального взноса по кредиту.

Средства семейного сертификата не могут быть использованы на уплату штрафов и неустоек.

Чтобы воспользоваться сертификатом по программе маткапитала для оформления кредита на постройку жилого дома, потребуется:

  1. Взять в Сбербанке справку об остатке задолженности.
  2. Обратиться в ПФ с этим документом и подать заявление на распоряжение средствами маткапитала в счёт частичного погашения кредита.
  3. После одобрения заявки со стороны ПФ заёмщику не придётся ничего согласовывать с банком: перечисленная сумма будет засчитана в счёт уплаты кредитных обязательств и позволит пересчитать суммы платежей.
  4. Далее сотрудники Сбербанка изменяют график погашения кредита; при этом уменьшаются ежемесячные суммы, но не меняются даты погашения и срок пользования деньгами.

Участник программы «Молодая семья» вправе вложить выделенные ему средства государственной субсидии в размере до трети от стоимости строящегося объекта в счёт уплаты кредита на строительство, взятого в Сбербанке.

Порядок использования сертификата тот же, только заёмщик обращается не в Пенсионный Фонд, а в орган местного самоуправления с заявлением на получение возможности расходования денег. Перечисление банку средств сертификата участника происходит в счёт погашения долга по телу кредита и процентов.

Тенденция к строительству дома вдали от городской суеты очень популяризируется сегодня среди россиян. Жить за городом спокойнее и приятнее.

А строительство дома в кредит — вполне оправданное решение для тех граждан, которые хотят переехать в новое жильё в ближайшее время, но денег на его возведение не хватает.

Сбербанк готов поддержать такое решение путём выдачи кредита в рамках представленной выше программы.

Как взять сельскую ипотеку в 2021 году: пошаговая инструкция

Решение взять ипотеку даже при льготной ставке надо принимать, взвесив все за и против. Если все же решено покупать жилье в кредит с помощью программы «Сельская ипотека», нужно заранее изучить процедуру оформления. Это позволит уменьшить затратывремени и избежать многих проблем.

Инструкция, как получить сельскую ипотеку:

  1. Выбрать населенный пункт для покупки жилья и проверить, что он подходит под условия льготного кредитования. Можно самостоятельно посмотреть информацию на сайте регионального Минсельхоза или обратиться к специалистам банка для ее уточнения.
  2. Подготовить пакет документов. Во многом от него зависит решение по заявке. Чтобы не ждать слишком долго, рекомендуется заранее готовить все необходимые для сельской ипотеки документы.
  3. Выбрать банк. В 2021 году их уже 8.
  4. Подать заявку. Предварительную заявку можно сформировать на сайте банка. Так можно получить предварительное решение и ускорить оформление заявки в офисе. Документы на сельскую ипотеку все же придется подавать в отделении. Одновременно надо будет заполнить анкету с личными, паспортными данными, информацией о доходах и другими запрошенными банками сведениями.
  5. Получить решение по заявке. Оно будет принято в течение нескольких дней. Россельхозбанк обещает рассматривать заявки за 5 рабочих дней, но, судя по отзывам заемщиков, часто требуется немного больше времени.
  6. Найти объект и договориться с продавцом о покупке недвижимости в ипотеку. Некоторые физические лица могут отказаться от такой сделки, т. к. она требует дополнительных затрат времени. Теоретически можно найти объект и до обращения в банк с заявкой, но лучше искать жилье, уже зная сумму, на которую можно рассчитывать.
  7. Предоставить в банк документы по недвижимости. Если планируется строить дом самостоятельно, предоставляют документы по земле. В остальных случаях нужно предоставить документы продавца, подтверждающие его право собственности. Банк проверяет объект и, если все хорошо, согласовывает его.
  8. Договориться о дате и времени проведения сделки с продавцом, банком. К этому времени потребуется также приготовить первый взнос, обозначенный в заявке.
  9. Оформить страховку на приобретаемое жилье. Ее оплачивает покупатель. Без страхового полиса банк не будет подписывать договор. Землю страховать не надо. Личное страхование оформляют по желанию. Часто можно заключить договор страхования и оплатить его оформление непосредственно в офисе банка в день проведения сделки.
  10. Провести сделку. Одновременно подписывают договоры сельской ипотеки и купли-продажи. Заемщику надо будет сделать первый взнос в согласованном размере. Если расчет осуществляется наличными, то их на этом этапе покупатель закладывает в банковскую ячейку.
  11. Регистрация сделки. Переход права собственности на недвижимость, а также обременение на жилье и землю надо зарегистрировать в Росреестре. Документы можно подать в МФЦ или через офисы Росреестра. Допускается также электронная подача документов, но она доступна не во всех банках. Например, Россельхозбанк этой услуги по ипотеке не предлагает.
  12. Получение документов от Росреестра и предоставление их в банк. После этого кредитная организация осуществит расчеты с продавцом в соответствии с условиями договора.
Еще про залог:  Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. | Музей истории российских реформ имени П. А. Столыпина

Важный момент! При строительстве дома по сельской ипотеке возможна выдача займа траншами.

Например:

  • Первый транш после того, как застройщик зальет бетонный оклад и предоставит акт приема-передачи.
  • Второй тарнш выдается после возведения коробки.
  • Третий после окончания строительства.

Некоторые особенности оформления будут при оформлении сельской ипотеки на строительство дома:

  • Потребуется заранее найти подрядчика и предоставить договор с ним в банк.
  • После заключения кредитного договора первоначально будет наложено обременение на землю. Страховка на объект на этом этапе не потребуется.
  • После завершения строительства и ввода его в эксплуатацию нужно предоставить документы по нему в Росреестр для установления обременения, а затем — в банк для подтверждения того, что условия по договору выполняются. На этом этапе уже готовый дом надо будет застраховать в силу закона «Об ипотеке».

Чтобы подать заявку на сельскую ипотеку онлайн, заполните форму ниже. Мы вам перезвоним.

Важный момент по страхованию! Чтобы сэкономить на страховке для сельской ипотеки, лучше оформить её онлайн. Сделать расчет и оформить полис страхования со скидкой вы можете прямо на нашем сайте. Для этого заполните поля в калькуляторе ниже. Прямо сейчас сделайте предварительный расчет, чтобы понимать дополнительные расходы. 

Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Понятие предприятия как объекта гражданских прав впервые закреплено в ст. 132 ГК РФ. До этого оно лишь упоминалось среди объектов гражданских правоотношений. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок (например, купли-продажи, аренды и т.п.). Предприятие относится к недвижимому имуществу и рассматривается как неделимая вещь. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Этим оно, в частности, отличается от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида, объединенных общим целевым назначением (ст. 134 ГК РФ). Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:

1) движимые и недвижимые вещи, предназначенные для деятельности предприятия. Это — здания, сооружения, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и др. ;

2) имущественные права и обязанности предприятия (ст. 132 ГК РФ), включая права на безналичные денежные средства;

3) исключительные права (право на фирму, товарный знак).

Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обусловливают специфику сделок с ним. Специальные нормы регулируют куплю-продажу, аренду, залог предприятия Свит Ю.П. Залог предприятия // Закон. 2002. N 10. С. 43..

Залог предприятия регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. При ипотеке предприятия заложенным считается все имущество, входящее в его состав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для полноценного осуществления его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования долга, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. То есть предприятие, как имущественный комплекс, имеет в своём составе помимо недвижимости также исключительные права, права требования и иные объекты не относимые к недвижимому имуществу.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на всё входящие в его состав имущество См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. Пункт 2 ст.70 включает в состав заложенного имущества, также относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, которые и составляют имущество предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке.

В качестве залогодателя выступает собственник предприятия либо иное управомоченное им лицо — субъект права хозяйственного ведения, доверительный управляющий. Залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве.

Залогодержателем может быть любой субъект гражданского оборота. Статус предпринимателя залогодержателю не требуется, поскольку при возникновении права обратить взыскание на предмет залога ему передается не предприятие как таковое, а сумма, вырученная от его продажи. Проблема может возникнуть лишь в том случае, если залогодержатель, не зарегистрированный в качестве предпринимателя или не имеющий права заниматься предпринимательской деятельностью, решит приобрести предприятие при признании торгов несостоявшимися (ст. 58 Закона об ипотеке).

Движимое имущество, входящее в состав предприятия, в значительной доле представлено объектами, находящимися в обороте, — сырьем, материалами, готовой продукцией, денежными средствами. Поскольку согласно ст. 29 Закона об ипотеке за залогодателем сохраняется право пользоваться заложенным имуществом, лишить залогодателя права распоряжаться движимым имуществом предприятия означало бы практически исключить возможность самостоятельно использовать предприятие по назначению. Защита прав кредитора-залогодержателя при отчуждении движимого имущества обеспечивается возможностью оспорить сделку, если в результате стоимость предприятия уменьшилась. В этом случае залогодержатель может воспользоваться правами, предоставленными ст. 39 Закона об ипотеке, т.е. по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Отчуждение недвижимых вещей, входящих в предприятие, допускается только с согласия залогодержателя. Данное требование вполне обоснованно — ведь недвижимое имущество всегда имеет значительную стоимость. Передача недвижимого имущества другим лицам влечет за собой снижение стоимости предприятия и, соответственно, ухудшает положение залогодержателя.

Ипотека предприятия предполагает одновременную ипотеку земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

Закон об ипотеке возлагает на залогодателя обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества. Согласно ст. 29 данного Закона, если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. Нормы об ипотечном контроле, содержащиеся в Законе об ипотеке, свидетельствуют о преемственности ряда положений Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», а также о сохранении подхода к предприятию не только как к имущественному комплексу, но и как к субъекту гражданского оборота. Правда, этот подход в Законе об ипотеке несколько сглажен, поскольку указывается на права залогодержателя применить определенные меры не к предприятию, а к его собственнику Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т. 1. — 6-е изд./ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Отв. Ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М.: ТК Велби, Изд. — во Проспект, 2004. — с. 715.

Еще про залог:  Кредиты под залог недвижимости в Севастополе без справки о доходах, взять кредит под залог имущества

Ипотечный контроль заключается в возможности залогодержателя постоянно следить за деятельностью залогодателя, блокировать его нежелательные действия. Правомочия, предоставляемые залогодержателю Законом об ипотеке, можно разделить на две группы: непосредственно контрольные полномочия и полномочия, связанные с воздействием на принятие решений по управлению предприятием.

В Законе об ипотеке указывается лишь на право залогодержателя требовать расторжения договора с руководителем предприятия. Однако управляющим имущественным комплексом предприятия не всегда является его руководитель. Эти функции могут возлагаться и на иное лицо, к примеру, на доверительного управляющего.

Представляется, что залогодержателю должно быть предоставлено право требовать отстранения не только руководителя организации, но и доверительного управляющего, и руководителей филиалов, других обособленных подразделений, действующих в ущерб интересам предприятия, а также главного бухгалтера.

В случаях, когда ставится вопрос об отстранении руководителей, работающих по трудовому договору, при принятии решения о расторжении договора следует соблюдать нормы трудового законодательства в отношении определения оснований и порядка увольнения. Закон предусматривает возможность требовать отстранения руководителя, привлеченного по контракту, и не предоставляет залогодержателю права заявлять требования о замене выборных исполнительных органов, в частности руководителя, избранного из числа участников организации. Поскольку во многих организациях действует система избрания единоличного руководителя из числа ее участников (например, в акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью, кооперативах и др.), сфера применения рассматриваемой возможности оказывается сильно ограниченной.

Для обеспечения защиты интересов залогодержателя необходимо распространить положение о праве требования отстранения руководителей и на выборных руководителей, тем более что законодательство об отдельных видах юридических лиц допускает досрочное прекращение полномочий избираемого руководителя. Если образование исполнительных органов отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества, он вправе в любое время принять решение о досрочном прекращении полномочий единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора), членов коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции) и об образовании новых исполнительных органов. Поскольку образование исполнительных органов чаще всего относится к компетенции общего собрания, законодательство позволяет устанавливать в уставе право совета директоров (наблюдательного совета) общества принять решение о приостановлении полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации (управляющего). При этом совет директоров (наблюдательный совет) общества обязан принять решение об образовании временного единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора) и о проведении внеочередного общего собрания. Таким образом, если устав позволяет совершать указанные действия, то за залогодержателем следует признать право обратиться к совету директоров с требованием о приостановлении полномочий единоличного руководителя до созыва общего собрания, если это необходимо для защиты интересов залогодержателя.

Не указаны в Законе об ипотеке последствия отказа залогодателя от замены руководителя. Представляется, что данный вопрос также нуждается в более четком регулировании.

Законодательство о хозяйственных обществах предоставляет совету директоров достаточно широкие полномочия по распоряжению имуществом организации. В связи с этим возникает вопрос о том, вправе ли залогодержатель требовать переизбрания совета директоров, если принимаемые им решения влекут за собой снижение стоимости заложенного имущества. Исходя из целей ипотечного контроля, следовало бы дать положительный ответ. Однако толкование ст. 72 Закона об ипотеке приводит к противоположному выводу, так как в ней указывается на возможность требовать «расторжения контракта с руководителем», но не сменять состав любых исполнительных органов.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено не каждое требование, в частности, ограничения установлены в отношении минимального размера обеспечиваемого обязательства и срока его действия. Сумма обеспечиваемого обязательства в соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке должна составлять не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Согласно п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке залогом предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. Указание в данном случае на денежный характер обязательства может создать впечатление, что срок иных обеспечиваемых ипотекой предприятия обязательств значения не имеет.

Однако ипотека любого недвижимого имущества согласно ст. 3 Закона об ипотеке обеспечивает «уплату», т.е. денежные, а не какие-либо другие обязательства. Поэтому упоминание о денежном характере обязательства, присутствующее в п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке, вряд ли имеет какой-либо особый смысл. Если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее чем через год, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Ограничение минимальной суммы долга соотносится с правилом п. 2 ст. 348 ГК РФ, согласно которому в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества

Статья 72 Закона об ипотеке допускает возможность предъявления залогодержателем в суд исков о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными. Данная норма нуждается в уточнении. Право требовать признания сделок должника недействительными должно предоставляться залогодержателю в случаях, когда они не были согласованы с ним, а также если при их совершении залогодатель вышел за пределы предоставленных ему полномочий. При иных обстоятельствах обращение залогодержателя в суд может иметь место, если есть основания полагать, что эти сделки могут повлечь уменьшение стоимости предприятия.

Поскольку суд наделяется правом, но не обязан вводить ипотечный контроль, залогодержатель в случае отказа может использовать право требовать досрочного прекращения залога и обращения взыскания на заложенное имущество. Введение ипотечного контроля не означает, что все перечисленные в Законе об ипотеке правомочия возникают у залогодержателя автоматически. Из формулировки ст. 72 следует, что в каждом конкретном случае круг прав, необходимых для защиты интересов залогодержателя, должен определяться судом.

В ст. 72 Закона об ипотеке нет исчерпывающего перечня правомочий залогодержателя. Поэтому суд, с учетом конкретной ситуации и интересов сторон, вправе предоставить залогодержателю и иные контрольные полномочия. Ипотечный контроль распространяется только на имущество, входящее в состав заложенного предприятия.

Обращение взыскания на заложенное предприятие также имеет определенные особенности. Согласно п. 1 ст. 73 Закона об ипотеке взыскание на заложенное предприятие может быть обращено только на основании судебного решения. Следовательно, предусмотренное ст. 51 Закона об ипотеке и ст. 349 ГК РФ право сторон заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество к залогу предприятия неприменимо.

Поскольку право собственности на предприятие может возникнуть только после государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ), покупатель предприятия приобретает права и обязанности собственника с момента регистрации в установленном порядке. Договор продажи предприятия также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ФЗ от 21 июля 1997 г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов (ст. 22).

Еще про залог:  Деньги 💰 Под Залог ПТС Авто от 2,5% 💰 в Нижнем Новгороде - Низкий %

В итоге хотелось бы отметить, что институт ипотеки еще недостаточно сформировался и из-за этого возникает много вопросов в применении законодательства об ипотеке.

А теперь чуть отвлечёмся, чтобы решить, любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено. Несомненно, что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество (ст. ст. 144 -115 ГК).

Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российской Федерации казённых предприятий (о них уже говорилось чуть выше) законодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях — казённые предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п.5 ст.115 ГК РФ, Российская Федерация несёт субсидиарную ответственность по обязательствам казённого предприятия при недостаточности имущества1.

Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает условие существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях — обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником) органа. Без подобного согласия договор об ипотеке считается ничтожным (п.1 ст. 70 Закона об ипотеке).

Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают основным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и иным образом распоряжаться данным имуществом, а также вносить в его состав изменения. Единственным условием установленное залогодателем для совершения подобных действий является невозможность уменьшения указанной в договоре об ипотеке стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также недопущение нарушения иных условий договора. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к заложенному предприятию залогодатель вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п.1 ст.72 Закона об ипотеке).

Права залогодержателя отражены в п.2 той же статьи — он вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, если всё это может привести в последствии к уменьшению стоимости предприятия. И именно возможное уменьшение стоимости может помешать удовлетворить залогодержателю его требований в полном объёме. Ст. 71 устанавливает возможность обеспечения обязательства ипотекой предприятия лишь в случае, когда сумма обязательства составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (п.1 ст.71). Следующий пункт устанавливает временные ограничения обеспечения денежного обязательства ипотекой предприятия — им обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке, если же срок исполнения меньше, законодатель откладывает право залогодержателя на удовлетворение собственных требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства на тот же срок — год с момента заключения договора ипотеки, вернее не ранее года. С чем это связано? Прежде всего с тем, что предприятие — сложнейший организм современной экономики, цикл обращения которого весьма длителен. Не логично было бы торопить налаженное столетиями движение юридическими актами и требовать от залогодателя быстрых оправданий долга.

После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п.2 ст.72 залогодержатель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного контроля осуществлять следующие действия:

— требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских и иных отчётных документов, предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок с относящимся к заложенному предприятию имуществом;

— обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с ныне действующим руководителем предприятия:

— предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными;

— осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

В частности, залогодержатель вправе принимать меры по оздоровлению финансового положения заложенного предприятия, требовать от залогодателя предоставления годового баланса предприятия. В ипотеке могут быть предусмотрены различные меры по оздоровлению финансового положения предприятия-должника, в том числе назначения своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом. Интересно, как стыкуется столь широкий и в общем-то обоснованный с точки зрения защиты прав кредитора комплекс прав залогодержателя с правом залогодателя пользоваться и владеть собственным, хотя и заложенным имуществом (например, проблема коммерческой тайны).

В случае отсутствия положительных результатов деятельности залогодержателя, а ровно неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятие на заложенное имущество обращается взыскание, причём, согласно п.1 ст. 73, носящую императивный характер, только по решению суда. Такой порядок обращения взыскания определён по всей видимости опять же стоимостью и особым положением, которое занимает предприятие, как имущественный комплекс и субъект экономических отношений.

Что же касается исключительно ипотеки зданий и сооружений, то особого интереса, каких-либо особенностей здесь вряд ли можно увидеть. Пожалуй, лишь вопрос об одновременной ипотеке земельного участка, на которой находится здание(сооружение) стоит рассмотреть подробнее.

Абзацы второй и третий ст. 69 Закона об ипотеке дают весьма туманные и довольно противоречивые пояснения по данному вопросу. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ правило о совместном залоге здания(сооружения) и соответствующего земельного участка, на котором расположено здание(сооружение), являющееся предметом ипотеки. Абзац 1 ст.69 умалчивает об этом условии, говоря лишь об аренде, перечисляя возможное право аренды на соответствующий земельный участок в ряду частей участка, необходимых для функционального обеспечения заложенного здания. В том же разъяснении Пленума1 указывается, что в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заключить договор ипотеки только на здание(сооружение). И вот абзац 2 ст.69 указывает такое ограничение ипотеки для залогодателя, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования с уговоркой, что в случае реализации заложенного здания(сооружения) новый собственник будет пользоваться земельным участком в том же объёме и на тех же условиях, что и прежний собственник.

В связи с этими положениями встают ещё два вопроса. Во-первых, предполагается, по всей видимости, что те участки, которые не принадлежат залогодателю на праве собственности, находятся в собственности государства или муниципальных образований, иначе, исходя из смысла ст.5 Закона об ипотеке данное ограничение одновременного залога земельного участка и находящегося на нём здания(сооружения) неправомерно. А на практике это имеет огромное значение — совместный залог земельного участка и здания(сооружения) находящегося на нём существенно сказывается на продажной цене в случае реализации предмета ипотеки. И во-вторых, вызывает сомнение норма абзаца 2 ст. 69 о смене собственника (а точнее — пользователя) земельным участком в случае реализации предмета ипотеки, так как постоянное(бессрочное) пользование не предполагает по своему правовому смыслу права распоряжением земельным участком. И в данном случае представляется, что смена пользователя не влечёт существенных изменений в режиме пользования данным земельным участком и закону не противоречит.

Таковы особенности ипотеки предприятия, зданий и сооружений в современном российском праве, отражённые в главе ХII Закона об ипотеке.

Оцените статью
Добавить комментарий