Нередко при заключении договоров аренды или лизинга в отношении капитального строения арендодатель желает минимизировать собственные обязательства. Одним из способов такой минимизации является передача арендатору обязанности по возмещению расходов в части энергоснабжения.
Некоторые виды договоров на коммунальное обслуживание, например, электро- и теплоснабжения, могут быть заключены только с собственником недвижимости (арендодателем), несмотря на то что последний даже физически может не пользоваться объектом или не видеть его (например, лизингодатель). В таком случае между собственником и арендодателем заключается договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения, в котором определяется, как будут оплачиваться коммунальные платежи.
Рассмотрим, как стороны могут его оформить.
В соответствии с п. 72 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.2011 № 1394 (далее — Правила электроснабжения), договоры электроснабжения с владельцем блок-станции между энергоснабжающей организацией (далее — ЭСО) и арендатором абонента не заключаются. Арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с ЭСО за потребленную электрическую энергию.
Точно такие же положения установлены и для договоров теплоснабжения (п. 14 Правил пользования тепловой энергией, утвержденных постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 19.01.2006 № 9, далее — Правила теплоснабжения).
Справочно.
Абонент — потребитель электрической энергии (мощности), электрические сети и электроустановки которого присоединены к электрическим сетям ЭСО, заключивший с ЭСО договор электроснабжения (подп. 3.1 п. 3 Правил электроснабжения).
Субабонент — это потребитель, электроустановки которого непосредственно присоединены к электрическим сетям абонента (подп. 3.43 п. 3 Правил электроснабжения).
При определении взаимоотношений в части энергоснабжения арендодатель выступает в качестве абонента, а арендатор, в свою очередь, в качестве субабонента.
Согласно п. 68 Правил электроснабжения в договоре электроснабжения указываются данные о субабонентах и арендаторах, присоединенных к электрической сети абонента. Соответственно, отношения между арендатором и арендодателем аналогичны отношениям абонента и субабонента. Абонент в отношении субабонента является ЭСО (подп. 3.57 п. 3 Правил электроснабжения, ч. 2 п. 11 Правил теплоснабжения).
Справочно.
20 декабря 2019 г. вступают в силу новые Правила теплоснабжения (утв. постановлением Совета Министров от 11.09.2019 № 609), однако они содержат то же положение, что и действующие — договор электроснабжения с арендатором абонента не заключается.
Конструкция договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения аналогична договору, который арендодатель заключает с ЭСО.
Договор о взаимоотношениях в части электроснабжения (теплоснабжения) заключается между арендодателем (собственником недвижимости) и арендатором (ч. 3 п. 72 Правил электроснабжения, ч. 1 п. 14 Правил теплоснабжения). Законодательство не предусматривает выступления ЭСО в качестве стороны по данному договору.
Неоднозначным является вопрос о необходимости согласования условий договора с ЭСО, учитывая планируемую оплату арендатором коммунальных услуг. На практике условия договора согласовываются с ЭСО только в случае оплаты услуг арендатором напрямую через составление трехстороннего договора.
Субабоненты (то есть арендаторы) принимают долевое участие в возмещении затрат, связанных с эксплуатацией электрооборудования и электрических сетей абонента (п. 172 Правил электроснабжения).
Потери тепловой энергии в тепловых сетях абонента распределяются между ним и субабонентами пропорционально их доле потребления.
Расчет потерь в письменной форме прилагается к договору (ч. 2 п. 24 Правил теплоснабжения).
Оплата коммунальных услуг арендатором в соответствии с договором о взаимоотношениях в части электроснабжения может осуществляться как через возмещение затрат арендатору, так и через оплату напрямую ЭСО.
Справочно.
Возмещение затрат абоненту производится субабонентами (арендаторами) в соответствии с договором электроснабжения или соглашением сторон (п. 172 Правил электроснабжения).
Расчет стоимости услуг, потребленных в отдельности арендатором и арендодателем, производится в соответствии с балансовым разграничением электросетей (теплосетей).
Разграничение электросетей (теплосетей) между арендодателем и арендатором оформляется актом разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон, выступающим приложением к договору. Составление акта позволит отделить ответственность арендодателя и арендатора в отношении порядка потребления и оплаты коммунальных услуг.
Справочно.
Граница балансовой принадлежности электросетей и граница эксплуатационной ответственности сторон фиксируются как в текстовой части акта, так и на однолинейной схеме электроснабжения абонента (субабонента), которая является неотъемлемой частью акта.
В силу подп. 3.5 п. 3 Правил электроснабжения данный акт составляется между абонентом и субабонентом и определяет:
- границы имущественного раздела сетей;
- границы раздела сетей согласно ответственности за их состояние и обслуживание.
Акт должен содержать как текстовую, так и графическую часть, в которой отражаются элементы электросетей абонента и субабонента с указанием их технических параметров и диспетчерских наименований.
Предмет договора следует указывать по аналогии с прямым договором энергоснабжения между собственником и ЭСО, так как обязательства между арендодателем и арендатором точно такие же, как у абонента (в нашем случае — собственника/арендодателя недвижимости) с ЭСО.
Справочно.
По договору электроснабжения ЭСО обязуется подавать абоненту электрическую энергию, а абонент обязуется ее оплачивать (подп. 3.23 п. 3 Правил электроснабжения).
Следовательно, соглашение о взаимоотношениях в части энергоснабжения по своей правовой природе является отдельным договором, устанавливающим самостоятельные права и обязанности для арендодателя и арендатора, и в этом качестве не является ни уступкой права требования, ни переводом долга.
Предмет договора можно сформулировать следующим образом:
«Абонент обязуется подавать Субабоненту электроэнергию (теплоэнергию) через электрические сети, присоединенные к электроустановкам Субабонента, а Субабонент обязуется принять и своевременно оплатить потребленную электроэнергию (теплоэнергию)».
Субабонент вправе по согласованию с абонентом и ЭСО производить оплату потребленной энергии на текущий счет ЭСО абонента при наличии у него средств расчетного учета, обеспечивающих расчеты по соответствующим тарифам (п. 73 Правил электроснабжения).
В законодательстве не уточняется, каким образом должны быть оформлены отношения между субабонентом (то есть арендатором) и ЭСО в такой ситуации.
Полагаем, что указание на необходимость согласования оплаты как с абонентом, так и с ЭСО предусматривает урегулирование вопросов оплаты со всеми сторонами:
1) путем заключения трехстороннего договора о взаимоотношениях. Арендатор законодательно не уполномочен заключать договоры энергоснабжения напрямую с ЭСО, то есть не может выступать в качестве непосредственного абонента. При заключении трехстороннего договора и ЭСО, и арендатор выступят его сторонами. Однако ЭСО установит отношения по подаче электроэнергии только с арендодателем как абонентом, что не нарушает положения о заключении договоров энергоснабжения с собственником недвижимости.
«Энергоснабжающая организация обязуется подавать Абоненту, а Абонент — Субабоненту электроэнергию через присоединенную сеть, а Абонент и Субабонент соответственно обязуются оплачивать энергоснабжающей организации принятую электроэнергию, а также соблюдать режим потребления электроэнергии».
2) посредством заключения соглашения о возложении исполнения обязательства на арендатора в части оплаты.
На основании п. 1 ст. 294 ГК исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.
Справочно.
В случае возложения исполнения обязательства на третье лицо кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
При оформлении отношений по оплате коммунальных услуг арендатором указанным способом необходимо заключить соглашение о возложении исполнения обязательства по оплате и проставить на нем согласие ЭСО для соответствия п. 73 Правил электроснабжения о согласовании порядка оплаты.
В то же время Правила теплоснабжения не требуют согласования с ЭСО порядка оплаты арендатором напрямую. Субабонент вправе производить такую оплату по согласованию с абонентом (ч. 2 п. 15 Правил теплоснабжения).
Тем не менее рекомендуем оформлять такие отношения по аналогии с изложенным в отношении потребления электроснабжения, чтобы избежать применения ЭСО санкций в связи с неполной оплатой коммунальных услуг арендодателем.
Внесение изменений в договор между арендодателем и ЭСО
Следует помнить, что даже при заключении договора о взаимодействии в части электроснабжения необходимо внести изменения в договор с ЭСО.
Так, в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды арендодатель обязан письменно сообщить ЭСО наименование организации-арендатора, характер ее деятельности, сроки аренды и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения. Помимо перечисленных сведений в договор должна быть внесена информация о присоединенной мощности абонента, а также указаны типы средств расчетного учета электрической энергии и мощности, тарифы по оплате услуг (п. 68 Правил электроснабжения, пп. 11, 14 Правил теплоснабжения).
Считаем целесообразным включить в договор о взаимодействии ссылку на заключенный договор аренды и ограничить обязательства сторон в отношении электроэнергии (теплоэнергии) исполнением обязательств по договору аренды, в том числе сроком его действия.
Ссылка на первоисточник.
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Договор на возмещение электроэнергии
Договор на возмещение электроэнергии
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор на возмещение электроэнергии (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 14 «Имущественная ответственность за вред, причиненный вследствие недостатков товара (работы, услуги)» Закона РФ «О защите прав потребителей»»Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 15, 539, 542, 543, 1064, 1095, 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 30 постановления Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии», разъяснениями, изложенными в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2020 N 14 «О судебной практике по делам о нарушении правил пожарной безопасности, уничтожении или повреждении имущества путем поджога либо в результате неосторожного обращения с огнем», и оценив по правилам ст. ст. 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение комплексной судебной пожарно-технической и оценочной экспертизы ООО «Профлидер» N 07/2021-ССТЭ от 08.04.-02.06.2021, показания свидетелей, эксперта, письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу о том, что в причинной связи с наступившими последствиями — причинением имуществу истца ущерба в результате пожара 15.07.2020 — находятся действия гарантирующего поставщика ООО «Энергосбыт Волга» по поставке некачественной электроэнергии, что и способствовало возгоранию, а поскольку у истца имелись договорные отношения по поставке электрической энергии с гарантирующим поставщиком, то именно ответчик должен нести ответственность по возмещению ущерба, причиненного имуществу истца в результате пожара в его доме.»
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 156 «Особенности определения налоговой базы налогоплательщиками, получающими доход на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Согласно условиям договора налогоплательщик в качестве агента оплачивал расходы по приобретению и доставке электроэнергии (мощности) в адрес принципала, а принципал в силу ст. 1005 ГК РФ обязан в соответствии с условиями агентского договора возместить налогоплательщику расходы (затраты), неразрывно связанные с исполнением поручения. По условиям агентского договора электроэнергия должна быть передана на электроустановки принципала, то есть фактически согласовано условие, что электроэнергия должна быть не только приобретена, но и доставлена до энергоустановок принципала. Руководствуясь Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442, суд пришел к выводу, что приобретение электроэнергии потребителем неразрывно связано с ее доставкой до потребителя, без заключения с сетевой организацией договора на доставку электроэнергии исполнение договора на покупку электроэнергии не осуществляется. Следовательно, принципал, дав поручение налогоплательщику приобрести электроэнергию, фактически в соответствии с законодательством РФ поручил приобрести электроэнергию и доставить ее до своих сетей. Суд поддержал вывод налогового органа об отсутствии у налогоплательщика права на принятие к вычету НДС, предъявленного поставщиком электроэнергии за услуги по ее передаче, поскольку услуги приобретались на основании агентского договора и потреблялись непосредственно принципалом.
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Договор аренды ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЯ
Договор аренды ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЯ
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЯ (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ(ред. от 01.05.2022)»О теплоснабжении»1) заключение победителем конкурса соответствующих установленным настоящей статьей требованиям договора энергоснабжения и (или) договора купли-продажи электрической энергии (мощности), договоров поставки газа, обеспечивающих поставку электрической энергии (мощности) и газа, необходимых для производства товаров, оказания услуг в сфере теплоснабжения с использованием передаваемого в аренду имущества (далее — договоры поставки электрической энергии, договоры поставки газа);
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Агентский договор на оплату электроэнергии
Агентский договор на оплату электроэнергии
Подборка наиболее важных документов по запросу Агентский договор на оплату электроэнергии (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Форма: Агентский договор на оплату коммунальных услуг(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)1.1. По настоящему Договору Агент по поручению Принципала от своего имени, но за счет Принципала (вариант: от имени и за счет Принципала) обязуется оплачивать счета за электрическую энергию, тепловую энергию, воду, ____________ (указать иное, если необходимо), предоставляемые __________ (указать названия энергоснабжающих организаций) (далее — энергоснабжающие организации) на основании договоров ___________ (указать номера и даты договоров) для обслуживания здания ______________ по адресу: _______________, площадью ______ кв. м, кадастровый номер ________________________, заключенных между указанными организациями и ________, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за исполнение поручения по настоящему Договору.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.45 «Порядок и условия начала и прекращения применения патентной системы налогообложения» главы 26.5 «Патентная система налогообложения» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган пришел к выводу об утрате предпринимателем права на применение патентной системы налогообложения в связи с превышением установленного лимита доходов и доначислил единый налог по УСН. Предприниматель полагал, что лимит доходов им не превышен, поскольку инспекцией неправомерно в составе доходов 2014 года учтены гарантийные и авансовые платежи по договорам аренды за январь 2015 года, фактически поступившие на счет предпринимателя в декабре 2014 года, а также компенсация стоимости коммунальных услуг. Суд поддержал вывод налогового органа о необходимости учета указанных платежей в составе доходов 2014 года. В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ момент признания доходов по УСН определен в том числе как момент поступления денежных средств на счета в банках налогоплательщика в порядке предварительной оплаты (аванса). В соответствии с условиями договора гарантийный платеж засчитывался в качестве платы за последний месяц аренды, доказательств возврата гарантийных платежей арендаторам налогоплательщик не представил, следовательно, поступление от арендаторов гарантийных платежей связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды и на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ спорная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления. Налогоплательщик также заключил агентские договоры, в соответствии с условиями которых предприниматель взял на себя обязательства производить оплату ресурсоснабжающим организациям за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение. При исполнении обязательств по агентским договорам предприниматель выписывал в адрес принципалов-арендаторов товарные накладные, в которых перевыставлял стоимость коммунальных услуг, а принципалы перечисляли ему денежные средства для оплаты потребленных ресурсов. Предприниматель полагал, что средства, полученные от принципалов, не являются его доходом, поскольку он не получает экономической выгоды (средства, полученные от принципалов, в полном объеме перечисляются ресурсоснабжающим организациям), арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, реализация услуг отсутствует. Суд поддержал вывод налогового органа о том, что полученные налогоплательщиком от арендаторов на покрытие стоимости коммунальных услуг денежные средства также должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по УСН и при расчете предельной суммы доходов для применения патентной системы налогообложения. Суд отметил, что положения гл. 26.2 НК РФ не предусматривают уменьшение доходов налогоплательщиков, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы», на сумму денежных средств, получаемых предпринимателем от арендаторов в качестве компенсации его расходов на содержание собственного нежилого имущества. Оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием объектов аренды, предприниматель исполнял обязанность по предоставлению арендаторам имущества в состоянии, соответствующем его назначению, в связи с чем денежные средства по оплате этих услуг являются затратами, необходимыми для осуществления предпринимательской деятельности, которые не могут быть учтены при расчете налоговой базы по УСН ввиду избранного объекта налогообложения «доходы». Денежные средства, полученные от арендаторов в счет возмещения стоимости коммунальных услуг, необходимых для обеспечения использования арендуемых объектов по их назначению, являются доходом предпринимателя, с учетом которого общий доход от осуществляемой деятельности превысил предельный размер дохода, установленный п. 6 ст. 346.45 НК РФ, а предприниматель утратил право на применение патентной системы налогообложения.
Корреспонденция счетов: Организация арендует торговые площади у другой организации (арендодателя). По условиям договора аренды обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора. Для расчетов за коммунальные услуги, потребляемые организацией на арендуемых площадях, между сторонами заключен отдельный агентский договор. Как отражаются в учете организации-арендатора операции по приобретению коммунальных услуг через посредника (арендодателя)?..(Консультация эксперта, 2023)Вместе с тем имеется решение суда, в котором в аналогичной ситуации оформление возмещения коммунальных расходов посредническим договором было признано правомерным (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 по делу N А03-10350/2007). В рассматриваемой судом ситуации налоговый орган отказал арендатору в вычетах «входного» НДС по коммунальным услугам в связи с тем, что договор энергоснабжения заключен задолго до заключения договоров аренды и агентских договоров, следовательно, он не может считаться заключенным во исполнение агентского договора между арендодателем и арендатором. Суд отклонил этот довод инспекции, указав на то, что договор со снабжающей организацией в спорный период являлся действующим (пролонгированным), договоры аренды и агентские договоры в установленном порядке не признаны недействительными, электроэнергия поставлялась налогоплательщику, была им оприходована и оплачена.
