Извещение арендатора о повышении арендной платы и образец формы дополнительного соглашения

Уведомление арендодателем арендатора об увеличении арендной платы (общая форма)

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате(в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV))

— по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по указанному договору аренды;

— штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в том числе предусмотренные договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются;

8. Реквизиты и подписи Сторон:

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате (в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV))

Разработана: Компания «Гарант», июль 2022 г.

к Договору аренды земельных долей

при множественности лиц

на стороне Арендодателей

от «__» _______ 199__ г.

об условиях внесения арендной платы

1. Настоящее Соглашение заключено между собственником земельной доли

и _________________________________________________________ (Арендатором)

(наименование организации (предприятия))

в лице ______________________ о том, что в соответствии с пунктом 2 Дого-

вора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендода-

телей от «__» ______________ 199_ г., зарегистрированного комитетом по

земельным ресурсам и землеустройству ____________________________________

(субъект Российской Федерации)

района, _______________________________________ Арендодателю установлена

арендная плата за земельную долю в денежном выражении в размере _________

тыс. рублей в год (___________________ минимальных размеров оплаты труда)

и увеличивается пропорционально увеличению минимальный заработной платы.

Арендная плата выплачивается в нижеследующих видах и размерах:

Налоговые и иные платежи за землю могут засчитываться в счет аренд-

ной платы при наличии соглашения сторон в случае их уплаты Арендатором.

2. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих оди-

наковую юридическую силу, которые хранятся у сторон.

3. Настоящее Соглашение подписано «___» _____________ 199 __ г. в

Арендодатель Арендатор

_________________________ _______________________________________

(Ф.И.О.) (должность, Ф.И.О. ответственного лица)

Составляем дополнительное соглашение к договору аренды

Стороны вправе вносить в текст сделки изменения и дополнения. Закон не ограничивает стороны в количестве изменений и их периодичности. Рассказываем, как составить дополнительное соглашение к договору аренды о внесении изменений.

Можно ли внести изменения в договор аренды

Арендные правоотношения регламентируют глава 34 Гражданского кодекса РФ и общие положения главы 28 ГК РФ. В гражданском законодательстве действует принцип свободы договорных отношений, который подразумевает свободное волеизъявление сторон при согласовании условий сотрудничества.

Если стороны после заключения сделки пришли к согласию о корректировке условий, то внесение изменений в договор аренды оформляют допсоглашением.

Перед направлением допсоглашения рекомендуем направить контрагенту письмо с предложением о внесении изменений. Письмо — это доказательство досудебных переговоров. Оно понадобится, если партнеры не договорятся об изменениях и обратятся в суд.

Письмо желательно отправить сразу двумя способами:

• электронной почтой — чтобы с ним быстрее ознакомились;
• обычной почтой на юридический адрес арендодателя по требованиям ст. 165.1 ГК РФ.

Полезная статья: как составить договор аренды квартиры между физическими лицами.

Какие изменения можно вносить

Стороны вправе изменить любое условие сделки, за исключением предмета. Предмет — всегда предоставление в пользование имущества. Допустимо изменить одно помещение на другое, оставив неизменным его назначение — временное пользование.

В дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения или нежилого здания допустимо включить изменения:

• срок действия сделки (продлить или расторгнуть досрочно);
• дату внесения оплаты (увеличить или уменьшить);
• размер платы;
• скорректировать штрафные санкции;
• дополнить права и обязанности и пр.

Стороны вправе подписать допсоглашение в любой момент до завершения срока сделки. После расторжения сделки подписать допник допустимо, указав о распространении действия его условий на отношения сторон, возникшие ранее.

По теме: пример договора аренды нежилого помещения.

Нужно ли обращаться в госорганы

Подписанное сторонами допсоглашение подлежит государственной регистрации, если зарегистрирован основной договор. Орган, уполномоченный на регистрацию, — Росреестр. Данные об обременении вносят в реестр недвижимости.

В таком случае каждый допник подлежит госрегистрации. Если его не зарегистрировать, то он не утратит силу. Незарегистрированное в Росреестре доп. соглашение к договору аренды нежилого помещения распространит действие на стороны сделки, а для третьих лиц будет недействительно. Незарегистрированные изменения не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения сделки и содержании ее условий.

Например, если собственник предоставил арендатору арендные каникулы, а затем продал помещение — допник о предоставлении каникул для нового собственника не имеет юридической силы. Новый собственник вправе учесть положения допсоглашения.

Если основная сделка не зарегистрирована, то доп. соглашение к договору найма и прочим арендным сделкам регистрировать не нужно.

Если контрагенты приняли решение о нотариальном удостоверении сделки, то форма дополнительного соглашения к договору аренды — нотариальная.

Образцы допсоглашений

Вот образец для изменения стоимости сделки:

в договор аренды нежилого помещения № 321043 от 05.08.2021

г. Санкт-Петербург 1 марта 2023 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Ppt.ru» (ООО «Ppt.ru») в лице директора Петрова Порфирия Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации Пэпэтэшин Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее соглашение о следующем:

1. Изложить пункт 4.1.1 в следующей редакции:

4.1.1. Постоянная величина арендной платы за один кв. м. Помещения в месяц составляет 340 (триста сорок) рублей, НДС не предусмотрен. Общая стоимость постоянной величины платежей за Помещение в месяц определяется путем арифметического умножения общей площади арендуемого помещения на стоимость аренды одного кв. м, указанную в настоящем пункте, и составляет 25 704 (двадцать пять тысяч семьсот четыре) рубля.

2. Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания.

Арендодатель: Петров / Петров П.П.

Арендатор: Пэпэтэшин / Пэпэтэшин П.П.

Вот пример допсоглашения для добавления новых положений:

Вам в помощь образцы, бланки для скачивания

Челозерцева Александра
Юрист по корпоративным вопросам.

В 2017 году окончила НФИ КемГУ по специальности «юриспруденция». Начала работу помощником арбитражного управляющего (банкротство). Спустя 1,5 года перешла в администрацию бизнес-центра на должность руководителя юр. отдела. Сопровождаю бизнес.

Все статьи автора

Вам может быть интересно:

Мы расскажем о последних новостях и публикациях

Что это

Уведомление об увеличении арендной платы – это документ, который регламентирует процесс изменения сроков и размеров платы за определенный объект недвижимости. Это юридически значимое сообщение, которое имеет важные моменты составления. Для правильной подготовки рекомендуется найти образец.

Как и для чего использовать

Часто договор аренды предусматривает изменение объема платы в одностороннем порядке. Но арендодатель должен правильно уведомить человека, который заключил с ним соглашение. Документ предусматривает определенные аспекты составления.

Арендатор должен быть оповещен в установленной форме, чтобы правильно ознакомиться со всеми условиями. Необходимо указать реквизиты сторон. Важным моментом является дата и место составления. Основная часть предусматривает указание причины, которая стала основанием для увеличения платы.

Одностороннее увеличение арендной платы

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это действие, в процессе которого одна сторона, например арендодатель, меняет условия договора без предварительного согласования с другой стороной. Изначально право повышения стоимости принадлежит собственнику жилья. Довольно редко таким правом наделяется и арендатор, и это скорее исключение. Хотя стоит отметить, что законом это не запрещено. Сегодня мы рассмотрим ситуацию с позиции собственника недвижимости.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.

Увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке

Всё начинается с договора. Бывает, что порядок изменения арендной платы не оговаривается или оговаривается не столь тщательно. Если же договор был составлен юристом, то этот пункт обязательно предусмотрен.

Что в идеальном варианте должно прописываться в документе об аренде помещения:

• возможность изменения арендной платы как таковая;
• сторона, которая имеет на это право;
• сроки изменения арендной платы;
• периодичность изменений;
• количественные пределы изменений;
• порядок повышения арендной платы.

Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, стоит чётко прописывать эти моменты в документах.

Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополни­тельное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Что такое периодичность изменений?

На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора. Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта. Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий. Есть и другая сторона. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.

Увеличение арендной платы в одностороннем порядке

Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре. Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде. Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:

• уведомление посредством почтовой связи;
• публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
• личное вручение уведомления;
• отправка по электронной почте, указанной в договоре;
• через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.

Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.

Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:

• изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
• ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
• улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
• рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
• изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
• изменение ключевой ставки Банка России;
• изменение индекса инфляции.

К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».

Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.

Как изменить арендную плату в одностороннем порядке в связи с инфляцией

В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответ­ствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государ­ственной статистики».

Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.

Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ). Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффи­циенты (Постанов­ление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10). В случае, если арендо­датель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегули­рованный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответ­ствующих изменений в спорный договор невозможно.

Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!

Если снимать квартиру на долгий срок, то одним первоначальным договором об аренде не обойтись. С течением времени меняются условия, семейное положение, уровень дохода, инфляция, цены на рынке недвижимости. В итоге и хозяин квартиры, и арендатор приходят к пониманию, что пора что-то менять в договоре.

Если менять придется слишком много, то можно, конечно, разорвать предыдущий договор и заключить новый, но для этого придется сделать дополнительные шаги, что не всегда удобно. Поэтому специалисты рекомендуют остановиться на допсоглашении. Как правильно его составить, нужно ли регистрировать и чем грозит решение обойтись без него — в нашем материале.

Когда нужно заключать дополнительное соглашение

Не всегда. Например, когда нужно продлить срок действия текущего договора. Если собственник за три месяца не предупредил арендатора, что не будет сдавать жилье, или не предложил новые условия, то договор продлевается автоматически. Но это касается только долгосрочной аренды — больше 11 месяцев. Если ситуация иная, то составляется дополнительное соглашение.

Чаще всего его заключают, когда необходимо изменить стоимость аренды, а также уточнить другие условия внесения платежей. Например, указать новые реквизиты для перевода денег, возложить на арендатора обязанность оплачивать коммунальные платежи или же установить новую периодичность выплат — не раз в месяц, а раз в полгода.

Другая популярная причина заключения допсоглашения к договору аренды, как ни странно, — это его расторжение. Если стороны хотят досрочно прекратить сделку, то, согласно статье 453 Гражданского кодекса РФ, они должны в отдельном документе прописать, что не имеют претензий друг к другу и согласны расторгнуть договор. Причину при этом указывать не нужно.

Более редкие ситуации: у квартиры изменился собственник или же у арендатора появились супруг/супруга и дети, которым нужна регистрация. Во всех этих случаях изменения должны отобразиться в дополнительном соглашении.

Если меняется слишком много пунктов, то некоторые задумываются о заключении нового договора. Но, как мы указали выше, для этого все равно придется заключить допсоглашение о досрочном расторжении, а затем составить новый документ.

Как составить допсоглашение

Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.

Итак, что должно быть в документе:

• в шапке укажите его название «Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды»;
• рядом пропишите его нoмep — договор составляется в нескольких экземплярах, и номер на них должен совпадать;
• в правом верхнем углу поставьте дату составления документа;
• в тексте соглашения укажите ФИО и паспортные данные собственника и арендатора;
• укaжитe номер основного дoгoвopа и дaтy его пoдпиcaния;
• пропишите, какие пункты в нем изменяются, какие аннулируются, а какие добавляются;
• добавьте фразу, чтo ocтaльныe пoлoжeния дoгoвopa ocтaютcя бeз измeнeния;
• ниже напишите дату вcтyплeния в силу дoпoлнитeльнoгo coглaшeния;
• обозначьте, в скольких экземплярах оно составлено;
• в кoнцe дoкyмeнтa стороны от руки ставят подписи и расшифровки ФИО.

Перед подписанием перечитайте соглашение, проверьте все несколько раз. Для пущей уверенности можно обратиться к риелтору или юристу.

В каких случаях нужно регистрировать допслоглашение

Если основной договор зарегистрирован в Росреестре (а его нужно регистрировать в случае аренды более 11 месяцев), то и дополнительное соглашение тоже предстоит отправить на регистрацию. На это отводится месяц после подписания.

Арендатору или собственнику необходимо обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра и предоставить помимо третьего экземпляра соглашения (да, в этом случае нужно составлять три экземпляра, а в самом тексте обозначить, что экземпляров три) еще и паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (можно оплатить в любом банке).

Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения

Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.

Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.

Нужно ли подписывать и регистрировать дополнительное соглашение к долгосрочному договору аренды?

Если в долгосрочном договоре указано , что аренда в 2018 году составляет 100 000,00 руб , а через 13 месяцев после подписания договора аренда увеличивается на 10 %. При этом они нас письменно предупреждают об увеличение за месяц. В этом случае нужно регистрировать доп соглашение? Здесь обговариваются только условия через 13 месяцев, про арендную плату через 2 — 3 года не указано, в этом случает нужны будут доп соглашения и они проходят гос регистрацию ?

Допсоглашение вам может понадобиться только если решите изменить условия договора — снизить или повысить арендную плату для одного из годов, к примеру. А если все идет по согласованному графику, то допсоглашения не нужны.

вот при такой формулировке я тоже не вижу оснований для допсоглашения. Если бы повышение платы было правом арендодателя и было бы поставлено в зависимость от того же уведомления (т.е. нет уведомления — нет повышения), то можно было бы говорить о необходимости допсоглашения.А ваша формулировка императивная и не требует каких-либо допсоглашений.

Алексей Крайнев, спасибо за ответ.

Уведомление о увеличение арендной платы

Оформляя любой договор аренды необходимо обратить свое внимание на немаловажный пункт о порядке изменения арендной платы. Этот пункт может отсутствовать в тексте договора, тогда по действующему законодательству, арендодатель вправе увеличить арендную плату, но не более чем один раз в год.

В таком случае нужно оформить письменно уведомление о повышении арендной платы. Необходимо указать период с какого произойдет повышение и конечно же сумму самого увеличения аренды.

Пакет документов лучше отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Данную процедуру нужно сделать за один месяц до окончания предыдущего договора аренды.

Когда Арендатор получит уведомление нужно встретиться и подписать новый договор на новых условиях.

Пример уведомления об увеличение арендной платы

Сообщаем Вам, что с _________________________ года Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27.10.2016 года №566-РМ в четыре раза увеличена кадастровая стоимость земельных участков ________________ ,расположенных по адресу : _____________________________________________. Соответственно, соразмерно увеличился земельный налог, в связи с чем, рыночные цены на оказываемые услуги по аренде изменились.

Настоящим письмом уведомляем Вас об увеличении с ____. ____. 2016 года   арендной платы по заключенному между нашим сторонами  договору аренды №_________________ от ____________________ на __________ % (__________ процентов).

Напоминаем Вам, что согласно  положениям  заключенного между нашими  сторонами  договора аренды,  арендатор не со­гласившийся на изменение арендной платы вправе отказаться от Договора.

Направляем в Ваш адрес дополнительные соглашения к заключенным договорам аренды об увеличении постоянной части арендной платы.

Сроком акцепта, т.е. согласования и возврата  согласованного экземпляра договорных документов содержащих подпись уполномоченного лица и печать Вашей организации,  просим считать «_____» _______________   2016 года.

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

👍 К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как оформить изменения к договору аренды

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

Пример предложения об изменении договора аренды

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

🎯 Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

• На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.
• Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

Шаблон дополнительного соглашения к договору аренды

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

Статья актуальна на 

26.05.2022

к договору аренды №

Общество с ограниченной ответственностью «Бета», с одной стороны, и в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящ

1. Изменить размер арендной платы по Договору аренды № в отношении имущества – – на условиях настоящего Дополнительного соглашения (далее соответственно – арендная плата и имущество).

. Стороны согласовали размер арендной платы с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения: 120 000 000 (Сто двадцать миллионов) руб. в месяц, включая НДС в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов)

с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения в следующей редакции:

3.1. Арендная плата устанавливается в общей сумме 120 000 000 (Сто двадцать миллионов) руб. в меяц, включая НДС в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов)

. Настоящее Дополнительное соглашение заключено в кземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон (и один — для органа регистрации прав)

. Настоящее Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ. Обязанность представить Дополнительное соглашение на государственную регистрацию несет

. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением, Стороны будут руководствоваться Договором аренды и действующим законодательством

. Настоящее Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды

АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Письмо о повышении арендной платы

Особое внимание  нужно уделить при подписании договора аренды на следующий пункт, о порядке повышения арендной платы.  Если данный пункт отсутствует в договоре, то по существующему законодательству, Арендодатель вправе увеличить арендную плату  не более чем один раз в год.

В обязательном порядке необходимо написать уведомительное письмо арендатору. В нем укажите, на какую сумму Вы собираетесь повысить арендную плату ( можно указать в процентах), в какие сроки.

Желательно этот документ отправить заказным письмом с уведомлением. Это необходимо сделать приблизительно за месяц до окончания предыдущего договора аренды.

После этого как Арендатор получит Ваше уведомление, необходимо встретиться с ним и подписать новый договор аренды со всеми изменениями.

Пример уведомления о повышении арендной платы приведен ниже:

Сообщаем Вам, что с 01.01.2015 года Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27.11.2013 года №566-РМ в четыре раза увеличена кадастровая стоимость земельных участков _______________________, расположенных по адресу : ____________________________________ Соответственно, соразмерно увеличился земельный налог, в связи с чем, рыночные цены на оказываемые услуги по аренде изменились.

Настоящим письмом уведомляем Вас об увеличении с ____. ____. 2015 года  арендная плата по заключенному между нашим сторонами  договору аренды №_________________ от ____________________ на __________ % (__________ процентов).

Напоминаем Вам, что согласно  условиям заключенного между нашими  сторонами  договора аренды,  арендатор не со­гласившийся на изменение арендной платы вправе отказаться от Договора.

Направляем в Ваш адрес дополнительные соглашения к заключенным договорам аренды об увеличении  арендной платы.

Сроком акцепта, т.е. согласования и возврата  согласованного экземпляра договорных документов содержащих подпись уполномоченного лица и печать Вашей организации,  просим считать «_____» _______________   2015 года.

Изменение размера арендной платы

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются, как правило, договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Ранее суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон.

На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В нем указано следующее. Как следует из п. 3 ст. 614 ГК РФ эта норма является диспозитивной, иными словами, она допускает, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной платы может меняться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу той же нормы такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Необходимо обратить внимание на правовую позицию, выработанную судебной практикой, согласно которой даже в случае, если договор предусматривает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Отметим, что в ряде случаев арендатор может в одностороннем порядке потребовать уменьшения арендной платы:

1. когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть неправомерные действия самого арендодателя, виновные действия третьих лиц или же обстоятельства непреодолимой силы (наводнения, пожары и т.п.). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А44-2715/2007 суд, например, сделал вывод о том, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились права пользования арендатора арендованным имуществом и ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы;

2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Как указывается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714, суд посчитал необходимым уменьшить арендную плату в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества;

3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ) (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2011 N Ф08-4280/11);

4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).