Как будут проходить торги по банкротству в 2023 году

Порядок проведения аукционов

Алгоритм проведения электронных аукционов по банкротству следующий:

• Выбрав подходящий участок, вы должны заполнить и подать заявку на участие.
• При регистрации вы должны подтвердить, что принимаете условия аукциона, размер предоплаты и порядок ценообразования.
• Регистрация требует предоплаты (это можно сделать прямо на сайте).
• Вы должны присутствовать на аукционе в назначенное время и представить свою цену в соответствии с процедурой аукциона.
• У вас есть определенное время для подачи ценового предложения (например, 3 минуты).
• Аукцион считается закрытым, когда подана последняя ставка.
• Результат заносится в протокол с указанием всех предложений от каждого участника торгов.
• Контракт присуждается тому, кто предложит наибольшую цену за лот.

Трудно заранее предсказать, какой будет цена аукциона. Все зависит от типа и характеристик недвижимости, ее ликвидности, местоположения и других факторов. Профессиональные участники торгов обычно быстро определяют максимальную сумму, которую они готовы заплатить за недвижимость.

Поскольку аукционы — это конкурентный процесс, начальная стоимость актива может значительно возрасти. Однако маловероятно, что вы превысите цену недвижимости на открытом рынке. Однако чем выше конечная цена, тем больше денег получает конкурсная масса. В редких случаях сам должник может быть в состоянии вернуть деньги. Это возможно после полного расчета с кредиторами и уплаты необходимых сборов, если остаются свободные средства.

Личные вещи

Не всегда легко выставить на торги движимое имущество. Покупателей вряд ли заинтересует старая мебель и бытовая техника. В принципе, раздел 2 не распространяется на личные вещи, такие как предметы домашнего обихода и кухонная утварь ст. 446 Гражданского процессуального кодекса.

По этим причинам существуют продажи:

• Ювелирные изделия, украшения, предметы роскоши.
• Дорогая бытовая техника и гаджеты.
• Производственное, торговое и хозяйственное оборудование (в отношении предпринимателя-должника).
• Антиквариат и предметы старины.
• Другие виды личного имущества, если они имеют значительную стоимость.

Каждый арбитражный управляющий имеет большой опыт в делах о банкротстве. Поэтому мы точно знаем, что является подлинным предметом аукциона, а что — бесполезным или потерянным.

В ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ должник может оставить себе имущество, используемое в предпринимательских целях. Однако стоимость таких вещей и предметов в настоящее время не может превышать 10 000 рублей. Еще несколько лет назад максимальная сумма активов для предпринимательской деятельности составляла 100 долларов, а минимальная — более 1 000 000 рублей, чем могли воспользоваться многие должники. Теперь эта лазейка закрыта.

Как проходят торги при банкротстве

Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, в первом полугодии 2021 года признаны банкротами 88 046 граждан и предпринимателей — это в 2,1 раза больше, чем за  период 2020 года.

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Заложенное имущество

Даже заложенное имущество может быть продано. Залогодержатель может подать свое требование в реестр и участвовать в распределении конкурсной массы. В этом случае залогодержатель имеет преимущество в получении выручки от продажи залога. Он получит не менее 70% выручки, но не более суммы задолженности.

Доходы

Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.

Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.

Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.

Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.

В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.

Имущество, купленное на торгах, не всегда освобождается от прав третьих лиц

Но даже если компания победила на торгах, впоследствии может оказаться, что желаемый объект не освобожден от притязаний третьих лиц.

По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются все права третьих лиц на это имущество (ст.352 ГК РФ, ст.138 Закона № 127-ФЗ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 г. № 308-ЭС16-1368).

Суть спора заключалась в следующем.

Между компанией (инвестором) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор — построить жилой дом. Решением АС компания признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыта процедура конкурсного производства.

Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность компании предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

По итогам проведенных торгов победителем признана компания-покупатель, с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по не завершенному строительством объекту. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за покупателем.

Во исполнение договора между участниками строительства, компанией-банкротом и покупателем заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательства, связанные со строительством объекта.

При переходе права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок к покупателю записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве были не погашены, в связи с чем покупатель обратился в суд.

По условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве компании, и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущества (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Однако имущество (например, объект незавершенного строительства) может выставляться на торги с обременением — в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившейся компании предоставить жилые помещения или денежные средства участникам строительства (дольщикам-физическим лицам).

Очевидно, что наличие подобных обременений и повлияло на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий компанией-банкротом осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика (определение ВС РФ от 05.12.2019 г. № 308-КГ18-16552 (2-5)).

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Перерегистрация прав на имущество

После завершения аукциона по продаже имущества заключается контракт с победителем аукциона, получившим имущество. В этом случае победитель торгов обязан заплатить сумму, указанную в цене предложения. Цена контракта также включает аванс, ранее выплаченный на момент подачи заявки. Участники торгов, которые не стали победителями, получат полный возврат средств.

После уплаты полной суммы, предусмотренной контрактом, победитель торгов может вступить во владение имуществом и зарегистрировать права на него. Если он отказывается платить, аукцион объявляется несостоявшимся, и управляющий организует повторный аукцион. Победитель, отказавшийся заплатить полную цену за имущество, не может вернуть аванс. В каком-то смысле это похоже на его знаменитую сцену в фильме  «12 стульев». Когда Ипполит Воробьянинов не мог заплатить за стул на аукционе в Москве, где в один из стульев был зашит бриллиант его покойной тещи.

Оставьте заявку на консультацию:

Добавить в Избранное

Как участвовать в торгах госимуществом

В торгах госимуществом могут участвовать все, кроме заинтересованных лиц — любых государственных и муниципальных служащих. Вот что для этого нужно сделать.

Купить электронную подпись — , как и для банкротных торгов.

Поэтому, если вы хотите поучаствовать в торгах госимуществом, в первую очередь регистрируйтесь на этих площадках. Напомню, что для «Фабриканта» потребуется купить дополнительный сертификат — я писала об этом в разделе про банкротные торги.

На торгах госимуществом, как и на торгах арестованным имуществом, победитель аукциона платит комиссию площадке. Это может быть процент от стоимости выигранного лота или фиксированная ставка. Например, у РАД фиксированная комиссия, которая зависит от начальной цены продажи, — от 2000 до 20 000 .

То есть, чтобы поучаствовать в торгах, придется сначала внести на депозит сумму комиссии. Она автоматически спишется, если участник победит.

Выбрать торги и внести задаток — обычно 20% от начальной стоимости лота. На торгах без объявления цены его может вообще не быть.

Подать заявку. Обычным людям для этого понадобятся только сканкопии всех страниц паспорта, подписанные заявка и опись документов — в двух экземплярах.

Какие именно документы потребуются, чтобы поучаствовать в торгах, всегда указано в извещении о них — изучайте его внимательно. Если не приложить один из запрошенных документов, участника не допустят к торгам — даже если заявка подана в срок и внесен задаток.

Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа

Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы

Аукционы на торгах госимуществом проходят , как и на других торгах. После того как утвержден протокол о допущенных участниках, проводится аукцион. Каждый участник в режиме реального времени делает ставку в личном кабинете на сайте ЭТП. Эта ставка равняется заранее установленному в извещении о проведении аукциона шагу торгов. Кто предложит наибольшую цену, тот и победил.

Но, в отличие от торгов арестованным имуществом, на торгах госимуществом можно выкупить лот по минимальной цене. Это возможно, если один участник первым подтвердил стартовую цену, а другие не стали ее повышать.

Договор с победителем подписывают в течение пяти рабочих дней, а оплатить выигранный лот можно в течение 30 дней.

Как и на других торгах, всем участникам, кроме победителя, возвращается задаток. При этом победителю его не вернут, даже если он откажется выкупать лот.

Торги без объявления цены проводят , как аукционы с закрытой формой предложения цены. Разница лишь в том, что на торгах госимуществом без объявления цены нет минимальной цены лота, меньше которой участник не может предложить. То есть каждый может предложить столько денег, сколько захочет — хоть 1000 , хоть 100 000 .

Но, по моему опыту, обычно победитель на таких торгах предлагает половину от цены, по которой имущество выставлялось на первом аукционе. Поэтому купить объект по минимальной цене получится.

Например, я участвовала в торгах, на которых продавали коммерческое помещение. На аукционе его выставляли за 100 000 . А на торгах без объявления цены купили за 49 500 .

Вот эти торги — продавали коммерческое помещение в Карелии на ЭТП «Сбер-АСТ». На аукционах его сначала выставляли за 100 000 . А на последних торгах выкупили с дисконтом 50%

Изучение алгоритма участия в торгах и формулировка собственных целей и задач.

Чаще всего первым делом тем, кто желает освоить торги по банкротству, рекомендуют идти за электронной подписью. Без нее, действительно, к торгам путь закрыт. Однако такой подход подойдет для тех, кто любит действует по принципу – «ввяжемся в драку, а там разберемся». Торги – процедура многоэтапная, и если к ней подходить «с умом», то она может дать большие выгоды. Поэтому логичнее все же сначала изучить суть торгов по банкротству, алгоритм торга, торговые площадки и т.п., а потом уже приступать к активным действиям.

Можно ли это сделать самостоятельно? Можно. Изучить законодательную базу, где в том числе описан алгоритм проведения торгов, изучить статистику и аналитику по торгам, изучить площадки, почитать отзывы и лайфхаки участников и организаторов торгов.

Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» посвящен процедуре банкротства, деталям ее проведения, продаже имущества должников. До 2015 года на торгах по банкротству могло распродаваться только имущество юридических лиц, но после вступления в силу Федерального закона «О банкротстве физических лиц» стало возможным распродавать и их имущество.

ТОП-причин участия в торгах по банкротству:

• Для перепродажи имущества за более выгодную цену. На торгах по банкротству имущество продается в среднем в 3-5 раз ниже его рыночной стоимости. Теоретически цена лота может упасть на 99%.
• Для личного пользования. Чаще всего для таких целей приобретают жилье, автомобили, компьютерную технику, мебель и т.п.
• Для получения «комиссионных» при покупке имущества для третьих лиц.

Источники информации о продаваемом имуществе:

• Торговые электронные площадки, на которых проходят аукционы.
• Официальные порталы, на которых публикуются данные о торгах, согласно российского законодательства. Например, таким ресурсом является деловое издание «Коммерсантъ».
• Сайты-агрегаторы данных о торгах по банкротству.  Это площадки в интернете, которые аккумулируют информацию о торгах.

• В торгах по банкротству могут участвовать как юридические лица, так и физические лица.
• Торги по банкротству проходят в электронном виде на специализированных аккредитованных электронных торговых площадках (ЭТП).

Для поиска интересных торгов по банкротству используйте СБИС Торги.

Получите доступ к сервису анализа и поиска торгов в течение пробного периода

Зайдите на вкладку «Реализация имущества» и найдите интересные вам торги

Лоты

Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.

Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.

В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.

Как оценивается имущество физического лица?

Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.

Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).

Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).

При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Шаг 6. Торг.

Первый, при необходимости – второй, аукционы проходят в закрытой форме и идут на повышение цены. В закрытом аукционе в установленный момент открываются все поданные заявки, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену.

Если первый аукцион признается не состоявшимся, проходит второй при сниженной начальной цене лота на 10%. Если же и он признается несостоявшимся, то происходят открытые публичные торги, на которых цена понижается. Открытый аукцион представляет собой торги по типу «живого» аукциона, только все проходит на электронной площадке в личном кабинете участника.

Организаторами устанавливается шаг в размере определенной суммы и промежуток времени, в течение которого можно сделать шаг. Участники аукциона видят только номер заявителя и сумму, которую он предложил. В итоге побеждает тот, кто подал последнее ценовое предложение перед закрытием торгов.

83% составила доля торгов в форме публичного предложения в 3-ем квартале 2019 года. По отношению к 3 кварталу 2018 года рост составил 15%.

Проблемы торгов госимуществом и банковские торги

Я пытался участвовать в торгах госимуществом, но не стал специализироваться на них. За несколько попыток понял, что госорганы неохотно сообщают, в каком состоянии имущество, а также объект сложнее посмотреть, потому что тяжело дозвониться до контактного лица и согласовать удобное время.

Плюс госорганы обычно предъявляют больше требований к документам потенциальных участников торгов. Поэтому попасть на торги труднее и участников чаще не допускают.

Зато на таких торгах часто появляется имущество по цене значительно ниже рынка. Потому что органы власти обычно не заинтересованы в том, чтобы проводить много этапов торгов — это всегда дополнительные согласования и документы. А с хорошей скидкой имущество точно купят. Правда, этого на таких торгах высокая конкуренция.

предложил вместо торгов госимуществом поискать имущество банков. Они часто распродают неликвидные активы. Например, имущество, на которое банк обратил взыскание по залогу.

В банковских торгах может участвовать любой желающий, и лоты там обычно продают ниже рынка.

Но минус в том, что сейчас нет хорошего агрегатора таких торгов. Придется выходить на сайты крупных банков, искать там вкладку «реализация залогового имущества» или «реализация непрофильных активов» и смотреть, на какой площадке какой актив выставлен.

Удобные в этом плане сайты, например, у Совкомбанка и Москоммерцбанка. А вот у Россельхозбанка придется скачивать с сайта громоздкую таблицу со всем реализуемым имуществом.

Также некоторое имущество банки могут продавать без торгов — по прямому договору купли-продажи. В этом случае можно просто позвонить в банк и сказать, что вы хотите купить объект по  цене. Обычно банк попросит вас прислать коммерческое предложение и либо согласует его, либо откажется.

И с банком можно торговаться. Потому что, если имущество уже не выставляется на торги, значит, банк уже попытался его продать, но у него не получилось. И теперь он перестал тратить время и силы на организацию торгов. Поэтому, скорее всего, согласится продать его по вашей цене.

Различия разных видов торгов

Чаще всего — открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко

Кто может участвовать

Оценивается по рынку или специалистом-оценщиком

Только комиссии банков за перевод задатка и/или оплату лота. Обычно 1% от суммы

Срок оплаты выигранного лота

30 дней после подписания договора купли-продажи

Есть не всегда, и обычно их меньше, чем для арестованного имущества

Открытый аукцион в режиме реального времени

Только те, кто не связан с должником и организатором торгов

Зависит от размера долга — часто ниже рынка

Комиссия площадки — до 10% от цены лота. Банковских комиссий нет, потому что платежи считаются бюджетными: их получает Росимущество

Есть всегда — как минимум залог кредитора. Также могут быть зарегистрированные лица и долги по капремонту или ЖКУ

Открытые аукционы, публичные предложения и продажи без объявления цены. Если лот дешевле 10 000  — прямая продажа

Все, кроме заинтересованных лиц — государственных и муниципальных служащих

Обычно оценивается специалистом

Комиссия площадки — зависит от тарифов

Нет. Такие лоты можно выкупить даже на деньги банка

Могут ли кредиторы и должники участвовать в торгах при процедуре банкротства?

Нет, это категорически запрещено. В конце концов, должники и кредиторы напрямую заинтересованы в исходе продажи активов, поэтому они не имеют права подавать ходатайства или участвовать в аукционе. Если должник хочет оставить что-то, имущество или предмет для себя, он может провести торги против другого лица. У этой схемы есть серьезные недостатки. Кредиторам не должны узнать, что банкрот предоставляет средства на покупку недвижимости. Это может привести к ответственности за сокрытие доходов и предоставление ложной информации кредиторам, управляющему и суду.

Аукцион по банкротству — заключительный этап продажи активов

Обычно кредитору невыгодно нанимать кого-либо для приобретения имущества должника. Вырученные средства будут распределены между всеми кредиторами, подавшими требования в реестр. Таким образом, если вы потратили определенную сумму, на выкуп через третьих лиц, кредитор сможет вернуть только часть потраченных денег, что еще больше увеличит потери. Принимать такие меры бессмысленно.

Шаг 4. Выбор лота.

Выбор лота состоит из поиска интересного лота и оценки данного лота по ряду параметров. Новичкам чаще всего советуют начинать с покупок лотов в своем регионе, так как такие лоты покупатель может увидеть своими глазами и провести их собственную экспертизу и оценку. На карточке организатора аукциона указываются его контактные данные, по которым можно связаться и договориться о встрече и осмотре объекта торга. Важным этапом анализа лота является изучение его документации.

Как участвовать в банкротных торгах

Поучаствовать в банкротных торгах может любой желающий. Вот что для этого нужно сделать.

Купить квалифицированную электронную подпись. Подписи оформляют в удостоверяющих центрах и МФЦ. Я всегда получала подписи в удостоверяющих центрах: мне так проще и удобнее.

Чтобы оформить подпись через удостоверяющий центр, понадобятся паспорт, СНИЛС и свидетельство о присвоении ИНН. Эти документы нужно отправить менеджеру центра сертификации, чтобы он заранее подготовил и прислал вам заявление и сертификат. В заявлении нужно указать цель, для которой нужна подпись, — торги по банкротству.

Дальше с этими документами нужно прийти в центр, чтобы показать их, отдать подписанное заявление и сфотографироваться с паспортом в руке. После этого менеджер подтвердит вашу личность и активирует подпись. А потом поможет установить специальную программу — «Криптопро».

Без «Криптопро» невозможно пользоваться электронной подписью: компьютер просто не увидит сертификат или ЭТП, когда станет его запрашивать, выдаст ошибку «Истекло время ожидания загрузки плагина». Первые три месяца программой можно пользоваться бесплатно, а дальше придется купить годовую или бессрочную подписку за  — зависит от тарифов компании.

Для некоторых ЭТП, например для «Центра дистанционных торгов», «Фабриканта» и «Альфалота», кроме подписи понадобится еще отдельный сертификат — это специальный код, который зашит в подпись. То есть, чтобы полученная электронная подпись работала, например, на «Фабриканте», придется оплатить дополнительный взнос — от 2400 . Заказать дополнительный сертификат для этих площадок можно у них на сайтах или через удостоверяющий центр, выдающий ЭП.

Стоимость электронной подписи зависит от тарифа удостоверяющего центра, того, насколько защищенную подпись вы хотите, вам дополнительный сертификат к ней, а также флешка и подписка на «Криптопро». В среднем это .

Полный список ЭТП обычно вместе с электронной подписью выдают удостоверяющие центры.

Я рекомендую сканировать все страницы паспорта — с первой, на которой изображен герб, до последней, на которой указаны правила использования документа. Некоторым площадкам может понадобится именно такой скан, и, если заранее не подготовиться, оператор откажет в регистрации. этого можно потерять время и пропустить торги.

Например, у меня была ситуация, когда ЭТП отказалась меня регистрировать, потому что я предоставила неполную копию паспорта. В автоматическом ответе было написано, что не хватает той самой первой страницы с гербовой печатью. Но в моем скане она была. Поэтому я написала в службу поддержки, менеджер перепроверил мой скан и ответил, что они ошиблись. После этого меня сразу зарегистрировали, но на разбирательства я потратила пару часов.

Регистрироваться на площадке лучше заранее, а не накануне торгов. Обычно заявку рассматривают дней. Но, по моему опыту, некоторые площадки могут одобрить регистрацию за сутки, а некоторые будут рассматривать документы до последнего дня срока, который у них для этого установлен.

Выбрать торги и внести задаток. Вносить задаток нужно заранее, потому что деньги поступят на счет, указанный конкурсным управляющим, не моментально. А по правилам торгов, если задаток не поступит в установленный для этого срок, организатор отклонит заявку участника, даже если тот вовремя ее подал.

Кроме того, есть площадки, которые просят зачислить задаток на их счет в личном кабинете пользователя, а потом сами переводят деньги организатору торгов. Это занимает больше времени.

Сроки зачисления нужно уточнять у своего банка, но обычно это один рабочий день. Как и с регистрацией, некоторые площадки предлагают ускоренно зачислить задаток, но берут за это комиссию — обычно около 10% от платежа.

Сумма задатка обычно составляет 10—20% от первоначальной стоимости лота или стоимости лота на конкретном периоде — это касается публичных предложений, когда на каждом новом этапе цена падает. Но также на публичных предложениях может быть фиксированный задаток от начальной цены, который не меняется от этапа к этапу. Договор о задатке нужно подписать электронной подписью.

Подать заявку организатору торгов. К заявке потребуется прикрепить документы, которые запросит ЭТП или организатор торгов. Это могут быть, например, паспорт, заявление и квитанция об уплате задатка — у каждой площадки свой список. Если не приложить из запрошенных документов, заявку не примут.

Заявку и все документы к ней нужно подписать электронной подписью.

Вот так выглядит заявка на участие в торгах. Все документы программа формирует автоматически в личном кабинете участника. Останется подписать каждый документ электронной подписью — и заявка отправляется организатору торгов

После того как закончится сбор заявок, организатор торгов публикует протокол о допущенных участниках. На банкротных торгах может быть любое количество участников — даже один. Дата, когда протокол будет опубликован, всегда указывается в извещении о торгах.

Участвовать в аукционе. Это может быть открытый аукцион, на котором участники предлагают свою цену до тех пор, пока не появится максимальная цена, которую признают все участники. Либо, если организатор выбрал другой формат торгов — закрытый аукцион или прямую продажу, — в отведенный срок участники подают свои заявки с ценами. Это называется периодом.

В конце аукциона организатор публикует протокол о результатах — кто оказался победителем и какая цена оказалась лучшей.

Участник, который победил на торгах, в течение пяти дней получает договор купли-продажи. Его нужно подписать — тоже в течение пяти рабочих дней — и отправить арбитражному управляющему. Если этого не сделать, торги признают несостоявшимися.

Затем в течение 30 дней нужно оплатить выигранный лот за вычетом внесенного задатка. А после оплаты можно подавать документы на регистрацию права собственности, если объектом торгов была недвижимость. Право на движимое имущество регистрировать не нужно — достаточно подписать договор.

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Автомобили

Даже подержанные автомобили могут продать на аукционе за достаточно крупную сумму. Поэтому управляющий обязательно проверит наличие автомобиля, принадлежащего должнику, и направит соответствующий запрос в ГИБДД. Если у банкрота есть автомобиль, он будет оценен и продан.

Существует только одна ситуация, когда должник может оставить себе автомобиль после процедуры продажи. Для этого необходимо доказать, что автомобиль необходим должнику в связи с его инвалидностью. Или есть очень близкий родственник, который находится на иждивении банкрота и является инвалидом. Например, дети и родители. Такие автомобили либо оборудованы специальными средствами контроля, либо выделяются напрямую через службу социального обеспечения и Фонд социального страхования. Однако, к сожалению, в наши дни такие специальные автомобили становятся все менее доступными. Обычно они приобретаются за счет средств попечителей.

Как подается заявление о банкротстве?

Давайте рассмотрим, как продается имущество банкрота и должника. Решение о переходе на эту стадию банкротства принимается судом. Уведомление о начале реализации активов и другая информация о деле о банкротстве будут размещены на Федресурсе. Потенциальные покупатели могут найти основную информацию о продаже, включая информацию об электронных торговых площадках и о приблизительной цене лотов.

Отказ в допуске к участию в торгах

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. На практике встречаются ситуации, когда организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах по продаже имущества должника.

В этом случае суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.

Суд вправе определить фактического победителя торгов (постановление АС Дальневосточного округа от 11.11.2019 г. №А16-1799/2016).

Процедурные моменты реализации имущества

Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ).

В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.

В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.

Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей.

Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества.

Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).

Аукционные площадки для физических лиц

Чтобы приобрести имущество банкрота или должника, необходимо принять участие в аукционе на электронной торговой площадке. Это специализированный сайт, предлагающий услуги по проведению торгов, авансу, составлению смет и контрактов. Общие принципы работы электронной площадки следующие:

• Финансовый управляющий заключает договор с одной из этих платформ (например, программа может быть заключена со Сбербанк-АСТ, Фабрикант, РТС-Тендер и т.д.).
• В информации на Федресурсе будет создана ссылка на сайт электронной площадки, на которой проводится аукцион.
• Для того чтобы воспользоваться услугами на этом сайте, необходимо иметь ЭЦП, которую можно получить в любом сертифицированном центре.
• Аукцион проводится дистанционно, а защита информации гарантируется с помощью шифрования сайта.

Общий реестр транзакций для всех электронных площадок доступен в ЕФРСБ. Туда поступает и информация после завершения аукциона, либо после признания его несостоявшимся или же недействительным.

Все электронные площадки работают при поддержке банков. Что они обеспечивают расчеты после завершения аукциона, операции по внесению аванса, оформлению банковских гарантий.

Согласно рейтингу, опубликованному «Федресурсом»,  по числу выставленных на торги по банкротству лотов в первом полугодии 2021 года лидирует «Межрегиональная торговая электронная система», в которую было за полгода внесено около 10 тыс. предложений на продажу имущества банкротов — а точнее, 9 тыс. 836 лотов.

Количество лотов через платформу «Центр дистанционных торгов» составило 8 252. На третьем месте по объему торгов находится у Российского аукционного дома с 6 962 лотами.

Эти три сайта также были лидерами по количеству торгов. В конкурсе 2021 года, проводимом два раза в год, приняли участие 8 500 человек.

Шаг 3. Регистрация на электронной площадке.

Для регистрации нужно отправить оператору площадки заявление. К заявлению на регистрацию физлицу нужно приложить скан документа, удостоверяющего личность, ИНН, указать адресный блок, а вот юрлицу потребуется предоставит пакет документов посущественнее.

Какие документы нужны юрлицу или ИП для регистрации на торговой площадке:

• выписка из ЕГРЮЛ для юрлиц, выписка из ЕГРИП для ИП, выданная не позже 30 дней с даты подачи заявления на регистрацию,
• сканы учредительных документов для юридических лиц, копии документов, удостоверяющих личность руководителя юридического лица, являющихся заявителями на регистрацию,
• сканы документов, подтверждающих полномочия руководителя заявителя на регистрацию на электронной площадке,
• ИНН,
• сведения об основном государственном регистрационном номере (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей),
• адрес электронной почты, номер телефона, почтовый адрес.

Аккредитация на площадке занимает от трех до пяти рабочих дней. Регистрация на электронных площадках бесплатна.

Примеры лотов, которые можно купить на торгах по приватизации

Теперь покажу примеры, какую недвижимость можно купить на торгах госимуществом.

Первый пример — однокомнатная квартира площадью в Ломоносове, на улице Федюнинского, 16. Торги проходили в форме открытого аукциона. Начальная цена — 3 327 747 , итоговая — 3 494 134,35 .

Лот купили сразу — на первом аукционе. То есть на торги без объявления цены он не попал. А участников, судя по протоколу, было всего двое. И победитель сделал всего один шаг — в 166 387,35 .

На «Дом-клике» я нашла два объявления с похожими квартирами — они в соседнем доме. Но этот дом построили раньше того, в котором была аукционная квартира, и их площадь меньше — . При этом их продавали от 3,5 млн рублей.

Даже сейчас, когда спрос на вторичное жилье упал кризиса, высоких ставок по ипотеке и общей неопределенности, думаю, что такая покупка и теперь, и тогда не была выгодной.

Второй пример — однокомнатная квартира площадью в поселке Торковичи Ленинградской области. Торги проходили в формате открытого аукциона. Первоначальная цена — 701 000 .

В аукционе участвовали два человека — одного признали победителем. Ему удалось купить эту квартиру по стартовой цене. То есть ему даже не пришлось делать ставку.

Возможно, дело в том, что этот объект не самый ликвидный: далеко от Санкт-Петербурга и районного центра — города Луги, поэтому другой претендент не повышал цену.

Либо так случилось потому, что в аукционе участвовали родственники — у них одна фамилия. И один участник специально не повышал цену. Такое я встречала на торгах арестованным имуществом.

На «Дом-клике» я нашла только один похожий вариант в  месте — двухкомнатную квартиру за 2 200 000 . Поэтому, вероятно, победителю аукциона удалось сэкономить минимум 1 300 000 . Конечно, при условии, что квартира в хорошем состоянии и ее не нужно капитально ремонтировать.

На «Дом-клике» я нашла только одно объявление с двухкомнатной квартирой в  доме

Какие объекты будут выставлены на аукцион?

Должник отвечает только своим имуществом. Поэтому имущество, принадлежащее лично лицу, которое является банкротом, подлежит выставлению на торги. Исключением из этого правила являются случаи, когда имущество находится в совместной собственности должника и другого лица. Такой режим собственности чаще всего возникает между супругами, когда вещь, предмет или объект приобретается во время брака. Однако частная собственность супруга должника не может быть выставлена на аукцион.

Как участвовать в торгах арестованным имуществом

Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.

Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.

Получить электронную подпись. Нужна подпись, что и для торгов при банкротстве.

Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение дней после публикации протокола о результатах торгов.

Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона

Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.

Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000  организатор установил задаток 1 000 000 .

Размер задатка указывается на  и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.

Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.

Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на , а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.

Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП. Например, это могут быть:

• сканкопии всех страниц паспорта;
• согласие на обработку персональных данных;
• документ об уплате задатка — квитанция или платежное поручение с отметкой банка об исполнении операции;
• заявление на возврат задатка;
• декларация в свободной форме о том, что заявитель не относится к категории лиц, которым запрещено участвовать в торгах. Но этот документ в списке необходимых я встречала очень редко.

Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на  больше, чем на банкротных торгах.

Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.

Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана одна ставка.

Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.

Представим, что квартира выставлена на торги за 3 000 000 . Шаг увеличения цены — 1%, то есть 30 000 . Тогда после ставки первого участника цена квартиры станет 3 030 000 . Если другие участники не сделают ставки и не увеличат цену квартиры, то торги признают состоявшимися и победитель выкупит ее за 3 030 000 . Конечно, при условии, что на торги пришли минимум два участника.

Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью

По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.

Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится , как и первый.

Формирование лотов

Лот — это группа предметов, вещей или предметов общей ценности, используемая для аукциона. По умолчанию все имущество неплатежеспособного лица обычно продается вместе – в составе одного лота. Кредиторы имеют право через судебный процесс, чтобы добиться утверждения распределения активов. Это допускается, если имущество не было продано на первом аукционе. Или если они были существенно разными.

Участники электронных аукционов по банкротству могут заранее узнать, какие лоты будут представлены. Эту информацию можно найти на Федресурсе и на сайте электронных торговых площадок. Онлайн-агрегаторы облегчают выбор лотов. Это специальные сервисы, которые систематизируют данные, доступные на разных рынках при определенных условиях.

Продажа имущества «нужному» покупателю

Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя). Например, в одном из рассматриваемых споров в рамках дела о банкротстве банка его кредиторы обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже имущества банка (акций банка «Пойдем!») и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Однако высшие судьи посчитали по-другому.

Задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия за продаваемое имущество, что, в конечном счете, подчинено общей цели конкурсного производства как ликвидационной процедуры: получение наибольшей выручки для проведения расчетов с кредиторами.

Поэтому шаг снижения начальной цены, периодичность такого снижения, промежуток времени для подачи заявок и другие условия торгов должны определяться организатором исходя из наибольшего благоприятствования конкуренции для выявления максимально возможной цены соответствующего лота в конкретной ситуации.

Вместе с тем суды не проверили, отвечала ли длительность времени на подачу заявки для конкретного этапа публичного предложения, составляющая полтора дня, вышеперечисленным целям, имел ли потенциальный покупатель возможность успеть подготовить заявку со всеми прилагаемыми документами в столь сокращенный временной промежуток.

Коль скоро период подачи заявки составлял полтора дня, суды не дали оценки тому, насколько создание организатором торгов подобных условий участия в них могло повлиять на конкуренцию.

Не дали суды оценки и остальным доводам заявителей об иных процедурных нарушениях при проведении торгов, в частности, тому, что в ЕФРСБ не были размещены проекты договоров купли-продажи и задатка, в результате чего потенциальным участникам не были раскрыты все необходимые сведения, влияющие на принятие решения об участии или неучастии в торгах.

Также кредиторы обратили внимание на то, что проведение торгов «координировалось» Агентством со связанными лицами для определения, в конечном счете, «желаемого» покупателя.

Как отметила коллегия ВС РФ, нижестоящие суды проигнорировали существенные нарушения процедуры проведения торгов (срок для подачи заявки составлял всего 1,5 дня, были раскрыты не все сведения, торги были проведены для «желаемого» покупателя).

В связи с этим, дело направлено на новое рассмотрение (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.02.2019 г. № 305-ЭС16-20779(32)).