Договор задатка при покупке недвижимости, участков, автомобилей

Что обязательно
указывается в первичном соглашении о приобретении имущества

Форма первоначального договора также не регулируется ни
Гражданским кодексом, ни прочими правовыми актами. Важно только документальное
оформление, подписание и обязательное указание следующих пунктов:

• информация об участвующих субъектах в сделке (указываются
  имена, фамилии и данные из паспорта);
• дата составления бумаги;
• краткая характеристика объекта покупки договора.
  Если это квартира, то прописывается адрес, количество комнат, установленная
  цена и прочее;
• до какого числа будет подписан основной договор
  (если необходимо, дату можно отсрочить дополнительным соглашением);
• какая сумма денег внесена задаточным платежом;
• в каком порядке покупатель оплатит оставшуюся
  часть цены;
• что делать в случае наступления форс-мажорных
  ситуаций.

В конце проставляется вручную подпись всех участников.

Что такое
задаток, зачем он нужен, и какими документами оформляется

Задаток – это денежный платеж, который передается
продавцу еще до фактической покупки имущества. Его функции:

• помогает покупателю забронировать привлекательный
  вариант приобретения жилплощади (или другого объекта);
• доказывает, что стороны пришли к определенным
  договоренностям;
• играет роль авансового платежа (оплачивается
  часть цены квартиры). Обычно сумма устанавливается в процентной зависимости от
  цены имущества.

Чтобы задаток регулировался законом РФ, между физическими
лицами составляются соглашения в письменном виде:

• договор (соглашение) передачи задаточного
  платежа;
• предварительный договор купли-продажи (первичный
  перед основным документом купли-продажи);
• расписка от продавца, что он получил задаточный
  платеж.

Соглашение о задатке составляется отдельно или
прикладывается к первичному договору при покупке квартиры.

Что произойдет
после расторжения договора

Расторжение сделки происходит в четырех случаях:

• виноват продавец: не подготовил вовремя бумаги,
  нашел вариант продать дороже либо же вообще передумал продавать недвижимость;
• виноват покупатель: нашел квартиру подешевле,
  передумал покупать, не успел найти требуемую сумму;
• не важно, кто в итоге виноват, стороны
  передумали заключать сделку по соглашению;
• произошел непредвиденный случай, который сделал
  невозможным проведение сделки.

В зависимости от того, кто и что стало причиной
расторжения принятых договоренностей, зависит сумма возврата денег, а также
возмещение дополнительных затрат.

Давайте подробнее рассмотрим расторжение договора по
соглашению сторон, возможность возврата задатка.

Проблемы с документами и регистрацией

Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок.

По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре.

У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля).

Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.

Долги на даче

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Продавец-банкрот

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.

Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.

Покупка дачи с прописанными людьми

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.

Наложение границ

Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли.

Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья.

Неузаконенные постройки

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Старые коммуникации

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Дальнейшие действия и возможные проблемы

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, государственная регистрация его в Росреестре не требуется. Хотя нотариальное удостоверение также не является обязательным, лучше все-таки обратиться к юристу.

Стоит учесть, что при использовании задатка стороны могут столкнуться с определенными проблемами и рисками. Особенно высоки они для покупателя, поэтому ему стоит учесть такие моменты:

• Оформлять договор лучше уже после того, как была осмотрена земля с домом и проверены все документы на них. Если же продавец обещает сделать все это позже, торопиться с передачей средств таким способом также не стоит.
• Перед подписанием документа нужно быть уверенным на 100%, что оставшиеся средства на покупку недвижимости будут к моменту совершения сделки иметься в наличии. Если источник поступления денег недостаточно надежный (например, долг или неподтвержденный кредит в банке), стоит несколько раз подумать насчет передачи задатка и учесть возможные задержки.
• Сумма не должна быть слишком большой. И это связано не только со стремлением покупателя минимизировать свои потери в случае изменения решения. Если даже срыв сделки произойдет по вине продавца, возвращать задаток и штраф придется через суд. А в ходе судебного процесса может выясниться, что средств к выплате этой суммы у него нет (например, он не работает и не владеет никаким имуществом). Поэтому вернуть в таком случае деньги будет довольно сложно.
• Также стоит учесть, что название договора должно звучать именно как задаток. Только в этом случае на него будут распространяться нормы ГК РФ, посвященные именно этому способу внесения денег. Пренебрегать услугами нотариуса при этом тоже не стоит — потраченные на его услуги деньги обычно гораздо меньше суммы, которая может быть потеряна в случае неправильного оформления договора задатка.

Как оформляется
задаточный платеж

Платеж оформляется документально и подписывается
участниками сделки. Типового образца Гражданским кодексом не предусмотрено,
поэтому можно самостоятельно составить документ, но обязательно указать:

• данные участвующих в сделке сторон (паспортные,
  ФИО);
• информация о задаточном платеже (его сумма
  числовая и прописью);
• какая ответственность предусмотрена у каждого из
  участвующих  в сделке;
• краткая информация о договоре, по которому
  передается задаточный платеж.

Задаточное соглашение можно составить приложением к договору, туда же – приложить факт принятия денег продавцом – письменную расписку.

Как передается
задаток

Для начала договоритесь со второй стороной, в каком виде
готовы принять деньги: наличными деньгами или переводом (в назначении
указывайте «Задаток за»). В любом случае факт передачи оформляется в письменном
варианте, для этого понадобится расписка. Некоторые моменты при передаче
задатка:

• сторона, принимающая задаток, пишет расписку вручную
  простой шариковой ручкой;
• денежные средства отдаются только после подписания
  бумаги;
• не лишним будет привлечь независимых свидетелей
  (присутствуют при составлении расписки и передаче денег, родственники не
  подойдут).

К сведению! Деньги можно оставить в банковской ячейке.

Что указывается в расписке:

• информация об обеих сторонах;
• суммарное выражение задатка (сколько передается
  денег в числовом значении и прописью);
• указывается номер договора, по которому будет
  куплено имущество;
• дается краткая характеристика приобретаемому
  имуществу.

Расписка скрепляется подписью.

Как правильно составить соглашение на передачу денег?

Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:

1. Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
2. В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
3. Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
4. Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
5. Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).

Какая сумма
платежа будет оптимальной

Конечная сумма платежа не регулируется российским
законодательством, поэтому по факту может быть любой: хоть 100 рублей, хоть
один миллион. Сумма обговаривается и закрепляется соглашением.

В любом случае платеж зачтется в основную стоимость
имущества.

К примеру! Если объект недвижимости стоит 3 120 225 р. и по ней внесен задаток в 100 000 р., то после заключения основного договора приобретателю останется доплатить 3 020 225 р.

Сумма задатка
может отсчитываться от основной цены в процентном выражении. Для квартиры это
значение колеблется на уровне 5-10%. По факту, вносить крупную сумму задаточного
платежа никому не выгодно, ведь в случае расторжения сделки по их вине, эту же
сумму (как минимум) придется вернуть.

Нужно ли оформлять передачу средств?

Передача задатка и оформление соответствующего договора при покупке земельного участка — необязательная процедура.

Если у продавца и покупателя нет никаких заминок, то сразу оформляется сделка купли-продажи земли или дома с участком. Процедура внесения “предоплаты” — это временная мера, благодаря которой можно отодвинуть срок оформления основного договора.

Причинами внести предоплату могут быть:

• финансовые трудности у покупателя;
• сложности с подготовкой бумаг со стороны продавца;
• иные причины отсрочки заключения договора.

Основная функция — обеспечительная, таким образом, стороны подтверждают серьезность своих намерений и их желание заключить сделку.

По итогам заключения соглашения продавец удаляет свое объявление о продаже земельного участка и не предпринимает попыток показать надел другим потенциальным покупателям. А вторая сторона обязуется прекратить поиски альтернативного участка.

Особенности составления и структура

Нотариальное удостоверение документа не требуется, однако если дело касается крупной суммы, лучше все-таки привлечь к сделке юриста.

Утвержденной структуры и бланка этого документа нет, однако обычно в него включается такая информация:

1. Реквизиты сторон. В этой части необходимо написать ФИО продавца и покупателя, их паспортные данные (серию и номер), адреса регистрации и даты рождения.
2. Предмет договора. В качестве предмета выступает объект недвижимости, за который и вносится сумма. В рассматриваемом случае необходимо подробно описать как земельный участок, так и дом. Для участка указываются такие данные:
   • кадастровый номер;
   • вид разрешенного использования;
   • адрес и месторасположение;
   • площадь.

   Для дома, помимо двух последних характеристик, требуется указать еще и этажность. Кроме этого, продавец отмечает, на каких правах ему принадлежат данные объекты и какими документами это подтверждается.

3. Размер задатка. Как уже отмечалось, его величину стороны определяют самостоятельно, однако не стоит договариваться о слишком высокой сумме — риск потерять ее все-таки присутствует. Здесь также может быть указан способ передачи и хранения средств (например, при помощи банковской ячейки).
4. Ответственность сторон. В этой части документа отмечается, что в случае нарушения соглашения продавцом он будет вынужден уплатить покупателю величину задатка в двойном размере, а при наличии вины со стороны последнего деньги останутся у продавца. Также могут быть отмечены исключения из этого (например, перечень форс-мажорных обстоятельств, которые не зависят от сторон).
5. Срок для заключения основного договора. Также стороны могут определить, когда конкретно (или через какой период) должен быть подписан договор купли-продажи. Этого срока должно быть достаточно, чтобы устранить все препятствия на пути к оформлению сделки.
6. В конце ставится дата и место его подписания, а также подписи обеих сторон.

Для составления договора понадобится определенный набор документов, а именно:

• паспорта сторон;
• кадастровый план (паспорт) участка;
• правоустанавливающие документы на него;
• правоустанавливающие документы на дом.

Этот набор бумаг минимальный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы:

Сам договор должен быть составлен в двух экземплярах, чтобы после подписания каждой из сторон досталось по одному документу. В случае нарушения кем-то из них договоренности о дальнейшей продаже недвижимости именно он будет главным основанием для обращения в суд с требованиями получения возмещения.

Платить или не платить?

Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.

Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.

На законодательном уровне размер задатка или авансового платежа не установлен, и определяется исключительно между заинтересованными лицами и, как показывает статистика, составляет обычно 5-10% от стоимости реализуемого объекта.

Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.

С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.

Понятие и назначение

Договор задатка представляет собой документ, в соответствии с которым покупатель передает продавцу определенную сумму денежных средств в счет будущей оплаты недвижимости, то есть задаток. Законодательно эта сумма не установлена, поэтому стороны могут определять ее самостоятельно.

Договор задатка выступает в качестве обеспечения обязательств обеими сторонами купли-продажи. Он является документальным подтверждением факта передачи этих средств и обязательно прикладывается к пакету документов, которые используются во время заключения этой сделки. Хотя полной гарантии для сторон он не дает, однако с его помощью получается максимально обезопасить их права и интересы.

Покупатель при этом обязуется доплатить оставшуюся величину стоимости недвижимости, а продавец — не продавать этот объект никому другому в течение определенного времени.

Внесение задатка предполагает, что продавец прекращает все действия относительно продажи участка (убирает размещенные объявления, приостанавливает показы недвижимости), а покупатель перестает искать другой участок.

В этом случае судьба денежных средств зависит от того, кто явился инициатором расторжения, а именно:

• при наличии вины продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере;
• в случае вины со стороны покупателя деньги остаются у продавца.

Очевидно, что такие условия значительно повышают ответственность сторон и дисциплинируют их к максимальному соблюдению своих обязательств. В том случае, если сделка была заключена без проблем, величина задатка вычитается из общей стоимости имущества, и покупатель доплачивает только оставшуюся сумму. Поэтому он практически ничем не рискует, только если не решит отказаться от покупки недвижимости.

Для того чтобы перечисленные выше требования выполнялись, передача задатка обязательно должна быть оформлена документально, в виде специального договора или соглашения. При этом документ должен быть составлен правильно, а передаваемые средства названы именно задатком. В противном случае покупатель или продавец сможет оспорить сделку и оставить себе эти деньги.

Разница между задатком и авансом

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

Соглашение о
задатке: обязательно ли составлять

Если хотите, чтобы задаток регулировался законом –
составляйте документ обязательно. Причем считается только письменная форма,
никаких устных договоренностей.

В целом, решение о передаче денег до покупки – дело
добровольное. Но, согласитесь, сама по себе процедура приобретения недвижимости
(как, впрочем, и ее продажа) – дело очень рисковое из-за дороговизны имущества
и достаточной сложности самой юридической процедуры. Получение задатка за
квартиру, дает хоть какие-то гарантии на то, что сделка состоится.

Кстати! Такой гарантией выступают также залог и простой авансовый платеж.

Структура, особенности и роль предварительного договора с задатком

Наиболее распространенным вариантом, при котором используется задаток, является составление

. Этот документ имеет большую юридическую силу и поэтому является более надежным способом обеспечения сделки.

Также это связано и с тем, что в самостоятельном виде договор задатка используется редко, чаще всего он является приложением к сделке купли-продажи.

Поскольку быстрое ее проведение возможно не всегда (например, нет всех необходимых бумаг), но стороны хотят закрепить свои намерения документально, то удобно использовать для этого предварительный договор купли-продажи с задатком.

Для основного документа предметом является конкретный земельный участок с домом, для предварительного — намерение заключить основной договор на продажу этой недвижимости в будущем.

Однако в предварительном документе все равно должны приводиться подробные характеристики как участка, так и дома, в соответствии с теми же требованиями, что действуют и при заключении основного договора. Пакет документов в этом случае тоже мало чем отличается — единственная разница состоит в том, что некоторые необходимые бумаги могут отсутствовать (например, из-за задержек в их оформлении).

Поскольку предварительная сделка закрепляет лишь намерение продать имущество, но никак не влияет на права собственности на него, то

не требуется. После подписания сторонами он вступает в законную силу и действует вплоть до заключения основного договора купли-продажи. В случае отказа одной из сторон от сделки к нему применяются те меры и санкции, которые закреплены в предварительном документе.

Соглашение о задатке наиболее эффективно выполняет свои функции именно при условии его подписания одновременно с предварительным договором. В этом случае стороны не только подписывают документ с официальным закреплением намерения заключить сделку, но и обеспечивают ее финансовыми обязательствами.

Поэтому желательно оформлять данные виды договоров именно так, во взаимосвязи, что позволит значительно повысить надежность проведения сделки.