- Что делать, если на недвижимости есть обременения и они не сняты?
- Что такое обременение, виды обременения
- энциклопедия судебной практики. сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (ст. 353 гк) | гарант
- статья 51.6. особенности залога и обременения иным способом бездокументарных ценных бумаг | гарант
- Вопрос-ответ
- Вопросы цены
- Займы являются обременениями
- Источник появления залогового имущества банков
- Как быть, если обременения с объекта сняты, а в егрн они все ещё есть?
- Как отразить реализацию залогового имущества
- Как проводят аукцион по продаже залогового имущества?
- Как происходит продажа?
- Как работает заемщик
- Как снять обременение
- Как снять обременение через интернет
- Как узнать о наличии обременений на квартире, доме или земельном участке?
- Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
- Особенности продажи залогового имущества банками
- Переход в собственность кредитной организации
- Публичные торги
- Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
- Соглашение сторон
- Шаг 1 собираем документы
- Шаг 2 подаем документы на регистрацию
- Шаг 3 дождаться документов
- Итоги
Что делать, если на недвижимости есть обременения и они не сняты?
Если Вы собираетесь приобрести квартиру, дом или участок, то Вам однозначно нужно знать о наличии или отсутствии обременений, поскольку, в случае возникновения спора, Вы будете признаны добросовестным покупателем только в случае должной осмотрительности.
Например, при наличии ареста или залога, Вы можете заключить предварительный договор, в котором будет указано, до какой конкретной даты продавец обязуется снять данные ограничения, чтобы Вы имели возможность приобрести юридически чистый объект.
Конструктор договоров онлайн
Безусловно, Вы имеете право купить квартиру или дом и при наличии некоторых типов обременения, но в этом случае процесс покупки усложнится, а приобретение такой недвижимости станет очень рискованным!
Подробнее о подготовке к покупке квартиры читайте в статье: Что нужно знать перед покупкой квартиры и как ее проверить?
Что такое обременение, виды обременения
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2021 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):
- залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
- обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
- право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.
Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.
энциклопедия судебной практики. сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (ст. 353 гк) | гарант
Энциклопедия судебной практики
Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
(Ст. 353 ГК)
1. Общие вопросы применения ст. 353 ГК РФ
1.5. Залог является обременением имущества, обладает свойством следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в т.ч. при перемене собственника
Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 09 августа 2021 г. по делу N 33-3881/2021
По смыслу абз.2 п. 1 ст. 353 ГК РФ залог является обременением имущества, обладает свойством следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в том числе при перемене собственника.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июня 2021 г. по делу N 33-9170/2021
Судом приняты во внимание положения статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой залог является обременением имущества, обладает свойством следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в том числе при перемене собственника.
1.8. При реализации в ходе конкурсного производства имущества должника, являвшегося предметом залога, право залога на данное имущество не сохраняется, т.к. положения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по отношению к п. 1 ст. 353 ГК РФ являются специальными
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 декабря 2021 г. N Ф10-3739/13 по делу N А68-1877/2021
Нормы Закона о банкротстве определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом), в т.ч. имуществом, которое является предметом залога, в связи с чем являются по отношению к п. 1 ст. 353 ГК РФ специальными, а потому при реализации в ходе конкурсного производства имущества должника, являвшегося предметом залога, право залога на данное имущество не сохраняется.
1.9. Положениями ст. 353 ГК РФ не предусмотрено каких-либо исключений в возможности обращения взыскания на отчужденное заложенное имущество в зависимости от добросовестности или недобросовестности его приобретателя
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики — Чувашии от 26 января 2021 г. по делу N 33-71/2021
Действующее законодательство не содержит каких-либо исключений в возможности обращения взыскания на отчужденное заложенное имущество в зависимости от добросовестности или недобросовестности его приобретателя.
Апелляционное определение Московского городского суда от 10 ноября 2021 г. N 33-40222/15
Проанализировав содержание указанной нормы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ст. 353 ГК РФ не содержит каких-либо исключений в возможности обращения взыскания на отчужденное заложенное имущество в зависимости от добросовестности или недобросовестности его приобретателя, следовательно, факт добросовестности покупателя не влияет на возможность обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем в соответствии со ст. 350 ГК РФ удовлетворил исковые требования ПАО в части обращения взыскания на заложенное автотранспортное средство, принадлежащее на праве собственности ответчику.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 20 октября 2021 г. по делу N 33-10834/2021
Учитывая, что Гражданское законодательство РФ ранее не содержало оснований прекращения залога в связи с возмездным приобретением заложенного имущества лицом, которое не знало и не могло знать о залоге, кроме того, каких-либо исключений в возможности обращения взыскания на отчужденное заложенное имущество в зависимости от добросовестности или недобросовестности его приобретателя не имелось, основания считать договор залога от 14 февраля 2006 года прекращенным в связи с продажей 08.09.2007 года спорного автомобиля добросовестному приобретателю, у суда первой инстанции отсутствовали.
1.14. Положения ст. 353 ГК РФ неприменимы, если обязательства по уплате всех лизинговых платежей надлежаще исполнены лизингополучателем и залог предмета лизинга прекратился
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2021 г. N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга» (пункт 10)
Надлежащее исполнение лизингополучателем обязательств по уплате всех лизинговых платежей, предусмотренных договором лизинга, означает прекращение договора лизинга в связи с надлежащим исполнением его сторонами своих обязательств (статья 408 ГК РФ), вследствие чего залог предмета лизинга прекращается применительно к пункту 2 статьи 354 ГК РФ, при этом положения статьи 353 ГК РФ к отношениям сторон применению не подлежат.
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 ноября 2021 г. N 309-ЭС16-9488
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ N 17, в том случае, когда залогодержатель знал или должен был знать о том, что предмет залога является одновременно предметом лизинга, надлежащее исполнение лизингополучателем обязательств по уплате всех лизинговых платежей, предусмотренных договором лизинга, означает прекращение договора лизинга в связи с надлежащим исполнением его сторонами своих обязательств (статья 408 ГК РФ), вследствие чего залог предмета лизинга прекращается применительно к пункту 2 статьи 354 ГК РФ, при этом положения статьи 353 ГК РФ к отношениям сторон применению не подлежат.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 февраля 2021 г. N Ф07-14010/16 по делу N А56-27184/2021
Надлежащее исполнение лизингополучателем обязательств по уплате всех лизинговых платежей, предусмотренных договором лизинга, означает прекращение договора лизинга в связи с надлежащим исполнением его сторонами своих обязательств (статья 408 ГК РФ), вследствие чего залог предмета лизинга прекращается применительно к пункту 2 статьи 354 ГК РФ, при этом положения статьи 353 ГК РФ к отношениям сторон применению не подлежат.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2021 г. N Ф05-20069/16 по делу N А40-36560/2021
Надлежащее исполнение лизингополучателем обязательств по уплате всех лизинговых платежей, предусмотренных договором лизинга, означает прекращение договора лизинга в связи с надлежащим исполнением его сторонами своих обязательств (статья 408 ГК РФ), вследствие чего залог предмета лизинга прекращается применительно к пункту 2 статьи 354 ГК РФ, при этом положения статьи 353 ГК РФ к отношениям сторон применению не подлежат.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 ноября 2021 г. N Ф09-8099/15 по делу N А50-20295/2021
Надлежащее исполнение лизингополучателем обязательств по уплате всех лизинговых платежей, предусмотренных договором лизинга, означает прекращение договора лизинга в связи с надлежащим исполнением его сторонами своих обязательств (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), вследствие чего залог предмета лизинга прекращается применительно к пункту 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом положения статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон применению не подлежат.
2. Сохранение залога при оспаривании договора, на основании которого залогодатель приобрел предмет залога
3. Сохранение залога в отношении объекта, являющегося общим имуществом супругов
3.2. Залог, установленный в отношении объекта, являющегося общим имуществом супругов, сохраняется при последующем разделе общего имущества независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов
Постановление Президиума ВАС РФ от 11 июня 2021 г. N 15154/11
При последующем разделе общего имущества супругов, еще до расторжения брака переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2021 г. N Ф03-6092/16 по делу N А73-8254/2021
При последующем разделе общего имущества супругов, еще до расторжения брака переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2021 г. N Ф09-1285/16 по делу N А71-13039/2021
Приняв во внимание положения п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», учитывая, что обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности и после расторжения брака разделено между бывшими супругами по 1/2 доли в праве общей совместной собственности, суды отметили, что при последующем разделе общего имущества супругов, еще до расторжения брака переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов; поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности; в силу этого кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.
3.4. Изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов не влекут трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности
Определение Верховного Суда РФ от 4 марта 2021 г. N 304-ЭС15-120
Отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержал суд округа, правильно исходил из того, что находящееся в совместной собственности супругов имущество было обременено залогом в пользу банка, в связи с чем последующее изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности, а кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи самого заложенного имущества.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 июня 2021 г. N 4254/14
Поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 353 ГК РФ не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2021 г. N Ф03-6092/16 по делу N А73-8254/2021
Поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Закона об ипотеке, статьи 353 ГК РФ не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 августа 2021 г. N Ф06-11702/16 по делу N А12-29354/2021
Изменение режима общей собственности супругов в отношении обремененного залогом имущества с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Закона об ипотеке, статьи 353 ГК РФ не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 января 2021 г. N Ф10-4489/13 по делу N А35-4954/2021
Поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений ст. ст. 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 353 ГК РФ не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 04 августа 2021 г. по делу N 33-3560/2021
Поскольку обремененный залогом жилой дом находился в совместной собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.
статья 51.6. особенности залога и обременения иным способом бездокументарных ценных бумаг | гарант
Статья 51.6. Особенности залога и обременения иным способом бездокументарных ценных бумаг
1. К отношениям, связанным с залогом бездокументарных ценных бумаг или с обременением их иным способом, положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Обременение бездокументарных ценных бумаг возникает с момента внесения держателем реестра или депозитарием записи об обременении по лицевому счету (счету депо) владельца, доверительного управляющего или иностранного уполномоченного держателя. В случаях, установленных федеральным законом, обременение ценных бумаг возникает с момента их зачисления на лицевой счет (счет депо), на котором учитываются права на обремененные ценные бумаги.
Федеральным законом или договором может быть установлено, что обременение ценных бумаг возникает позднее.
Для внесения записи об обременении ценных бумаг по лицевому счету (счету депо) владельца, доверительного управляющего или иностранного уполномоченного держателя держателю реестра или депозитарию предоставляются сведения, позволяющие идентифицировать лицо, в пользу которого устанавливается обременение, а также иная информация об этом лице в объеме, предусмотренном для открытия лицевого счета (счета депо).
При наличии управляющего залогом в качестве сведений о лице, в пользу которого устанавливается обременение, указываются сведения об управляющем залогом с отметкой о том, что залог установлен при наличии договора управления залогом.
В случае, если держатель реестра или депозитарий, являющиеся эскроу-агентом, осуществляют учет прав на ценные бумаги, переданные им на депонирование по договору эскроу, запись об обременении таких ценных бумаг осуществляется по лицевому счету (счету депо) депонента по договору эскроу. С момента внесения указанной записи ценные бумаги считаются переданными на депонирование эскроу-агенту по договору эскроу.
3. Записи об изменении условий обременения бездокументарных ценных бумаг и о его прекращении вносятся на основании распоряжения владельца, доверительного управляющего или иностранного уполномоченного держателя при наличии согласия в письменной форме лица, в пользу которого установлено обременение, либо без такого распоряжения в случаях, предусмотренных федеральным законом или соглашением правообладателя с лицом, осуществляющим учет прав на бездокументарные ценные бумаги, и лицом, в пользу которого установлено обременение. Письменная форма согласия, предусмотренного настоящим пунктом, считается соблюденной, если оно предоставлено держателю реестра или депозитарию в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью либо, если это предусмотрено правилами ведения реестра или условиями соглашения депозитария с лицом, в отношении ценных бумаг которого установлено обременение, и лицом, в пользу которого установлено такое обременение, простой или неквалифицированной электронной подписью.
Предусмотренные настоящим пунктом распоряжение и согласие не требуются в случае изменения условий обременения или прекращения обременения бездокументарных ценных бумаг, переданных на депонирование держателю реестра или депозитарию по договору эскроу. В указанном случае записи об изменении условий или о прекращении обременения бездокументарных ценных бумаг по счету депонента по договору эскроу вносятся на основании изменения или прекращения договора эскроу, заключенного с этим держателем реестра или депозитарием.
4. Лицо, в отношении ценных бумаг которого установлено обременение, не вправе, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, без согласия лица, в пользу которого установлено обременение, распоряжаться указанными ценными бумагами, в том числе предъявлять эмитенту или лицу, обязанному по ценным бумагам, требования о выкупе, приобретении или погашении ценных бумаг, в отношении которых установлено обременение.
5. Лицу, в пользу которого установлено обременение, не может быть передано право распоряжения ценными бумагами, в отношении которых установлено обременение, в том числе право предъявлять эмитенту или лицу, обязанному по ценным бумагам, требования о выкупе, приобретении или погашении указанных ценных бумаг, за исключением случаев, установленных федеральным законом или договором.
6. При конвертации ценных бумаг, в отношении которых установлено обременение, в иные ценные бумаги держатель реестра или депозитарий вносит запись об обременении последних без поручения (распоряжения) лица, в отношении ценных бумаг которого установлено обременение, и без согласия лица, в пользу которого установлено обременение. Если договором залога предусмотрено, что ценные бумаги, в которые конвертированы заложенные ценные бумаги, не считаются находящимися в залоге, правило, предусмотренное настоящим пунктом, не применяется.
Если залогодатель в силу того, что он является владельцем ценных бумаг, дополнительно к находящимся в залоге ценным бумагам безвозмездно получает иные ценные бумаги, держатель реестра или депозитарий вносит в отношении таких ценных бумаг запись о залоге без поручения (распоряжения) залогодателя и без согласия залогодержателя.
7. В случае погашения эмитентом (лицом, обязанным по ценным бумагам) ценных бумаг, в отношении которых установлено обременение, или приобретения третьим лицом обремененных ценных бумаг помимо воли лица, осуществляющего права по этим ценным бумагам, денежные суммы от их погашения или приобретения поступают лицу, осуществлявшему права по этим ценным бумагам. Указанное правило не применяется, если в соответствии с условиями залога право на получение дохода передано залогодержателю.
Если условиями обременения определено, что предусмотренные настоящим пунктом денежные суммы поступают лицу, в пользу которого установлено обременение, такие денежные суммы засчитываются в погашение обязательства, исполнение которого обеспечивается, если иное не предусмотрено договором.
В случае, если бездокументарные ценные бумаги депонированы по договору эскроу, денежные суммы от их погашения или приобретения третьим лицом поступают эскроу-агенту на его номинальный счет, открытый в банке, и, если иное не предусмотрено договором эскроу, подлежат передаче бенефициару по договору эскроу при возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи таких ценных бумаг. В случае, если эскроу-агентом по договору эскроу является банк, денежные суммы перечисляются на счет эскроу, открытый депоненту по такому договору в этом банке на основании договора счета эскроу, заключенного одновременно с договором эскроу.
8. Если условием договора залога ценных бумаг предусмотрено, что права по заложенным ценным бумагам осуществляет залогодержатель, запись об обременении должна содержать информацию об этом. В таком случае в список лиц, осуществляющих права по ценным бумагам, включается информация о залогодержателе, который осуществляет указанные права от своего имени.
Если в соответствии с договором эскроу права по депонированным ценным бумагам осуществляет эскроу-агент, в список лиц, осуществляющих права по таким ценным бумагам, включается эскроу-агент, который осуществляет указанные права от своего имени. В случае, если эскроу-агентом является держатель реестра или депозитарий, которые осуществляют учет прав на депонированные ценные бумаги, запись об обременении должна содержать информацию об эскроу-агенте, осуществляющем права по таким ценным бумагам.
10. Для зачисления бездокументарных ценных бумаг на лицевой счет (счет депо) эскроу-агента держателю реестра или депозитарию, открывшему такой счет, предоставляются сведения, позволяющие идентифицировать депонента и бенефициара по договору эскроу, с указанием того, кто в соответствии с договором эскроу будет осуществлять права по депонированным на этом счете ценным бумагам, и реквизитов банковских счетов, на которые должны перечисляться доходы и выплаты по депонированным ценным бумагам.
С момента зачисления ценных бумаг на счет эскроу-агента такие ценные бумаги считаются переданными на депонирование эскроу-агенту по договору эскроу.
Эскроу-агент не позднее дня, следующего за днем, когда он узнал или должен был узнать о возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи депонированных ценных бумаг бенефициару по договору эскроу, уведомляет об этом держателя реестра или депозитарий, которые осуществляют учет прав на депонированные ценные бумаги.
Вопрос-ответ
Вопрос: «Что делать если предприятию продали основное средство, а оно под залогом?»
Залог – это один из способов обеспечения обязательств (ст. 329ГК РФ). В вашем конкретном случае, было получено уже заложенное имущество, следовательно, необходимо внимательно прочитать договор купли — продажи, по которому к вашей организации переходили основные средства. В договоре должно быть указано, кто является непосредственным собственником переданных средств. Если при выяснении обстоятельств, будет понятно, что собственник всего лишь первоначальный залогодатель, то есть тот, кто первый заложил своё имущество, к примеру, в банк под залог, то необходимо выяснить, был ли залог полностью перед банком погашен. Закон не запрещает залогодателю отчуждать или сдавать в аренду предмет залога, но только с согласия залогодержателя. Поэтому, продажа вашей организации основных средств, заложенных, могли состояться с согласия того, кто давал средства под залог.
Залоговые средства перестают таковыми являться, если залог оплачен в полном объёме. Нужно связаться с продавцом и выяснить, закрыт ли залог. Если средства больше не являются залоговыми, для успокоения и дополнительного документа, попросите выслать справку или другого вида документацию о том, что средства в залоги не состоят. Если же залог покрыт не полностью, придется держать это на контроле, иначе, часть залога может перейти на вас, если первый залогодатель скроется и откажется платить по счетам.
Вопрос: «Есть залоговое имущество. Мы хотим часть этого имущества забрать на себя. Как это сделать? (юридическое оформление) и сколько % от стоимости имущества мы должны заплатить в конкурсную массу?»
Заложенное имущество уже является объектом взаимных претензий (кредитора к должнику). Так, статья 384 п.1 ГК РФ говорит о том, что как только подошел срок по выплате, а платеж отсутствует, то залогодержатель имеет право реализовать заложенное имущество. В соответствии с ФЗ №138 «О несостоятельности» при реализации такого имущества 80 % получает кредитор первой очереди. Если он не единственный, то по 15% уходит иным кредиторам, остальные расходы идут на конкурсное производство.
Если заложенное имущество еще не выставлено на реализацию, а Вы хотите взять часть из него, то этот момент нужно будет обговаривать непосредственно с собственником имущества. Возможно, Вам придется оформлять новый залог, на ту часть, на которую Вы претендуете, а остальная часть пойдет уже официально на конкурс. Если Вы выкупите эту часть имущества, то вам необходимо заключить договор купли-продажи. Но этот вариант будет действовать только до момента выставления имущества на реализацию. Если кредитор откажет, то придется выкупать всё имущество целиком, а потом продавать излишек (все зависит от структуры продажи лотов). Также нужно посмотреть, является ли общее имущество и желаемая часть делимыми или неделимыми. К примеру, продаётся автопарк, а вы хотите забрать колеса с машин и двигатели. Такая часть имущества считается неделимой и претендовать на нее нельзя. Если имущество делимо, то решайте вопрос до реализации.
Вопрос: Если имущество находится в залоге у банка, кто устанавливает продажную цену?
Начальную сумму устанавливает организатор аукциона (конкурса) на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества. В большинстве случаев конкурсный управляющий привлекает оценщика, поскольку для имущества, стоимостью более 100 тыс. руб. должна проводиться независимая оценка.
Часто во время процедуры банкротства возникают споры касательно законности сделок, заключенных должником. Проведение независимой экспертизы позволяет выяснить реальную стоимость имущества на момент продажи и определить наличие оснований для их оспаривания. Кстати, мы довольно часто проводим оценку ретроспективных сделок, и в некоторых случаях такие сделки заключаются значительно ниже рынка.
Реализация движимого имущества осуществляется на открытых площадках с помощью публичного предложения, недвижимого – с помощью торгов (на закрытых площадках, доступ к которым возможен только при наличии электронной подписи).
Конкурсное производство проходит в несколько этапов:
Вопросы цены
Одна из главных проблем реализации залогового имущества (особенно при варианте продажи через торги) — серьезное падение стоимости. Факторы, обуславливающие этот риск:
Вывод — доведение процесса до продажи имущества на торгах — не самая выгодная перспектива. Важно применить все доступные возможности для реализации залога по средне- или околорыночной цене в досудебной порядке.
Займы являются обременениями
Любое залоговое право является обременением, но не все обременения являются залогодержателями. Займы всегда представляют собой денежный интерес. Обременения не обязательно являются денежными, но они также включают ограничения на использование собственности или сервитуты.
Залог и обременения чаще всего связаны с недвижимостью, но любой может применяться к личной собственности. Если какое-либо лицо не выплачивает долг, кредитор или налоговое агентство могут приложить залог или обременение собственности этого лица. Наличие такого требования в отношении собственности создает нечеткое название и может ограничить возможность продажи или иного перевода имущества.
Источник появления залогового имущества банков
Преимущественно все крупные займы выдаются исключительно под залог недвижимости, земли, транспорта. В некоторых ситуациях объектом залога является доля в уставной капитале организация-заемщика.
Если заемщик нарушает условия, предписанные договором с кредитной организацией (к примеру, прекращает или приостанавливает выплаты по займу), залоговое имущество переходит в собственность организации в качестве источника погашения задолженности. Кредитная организация имеет возможность реализовать залоговое имущество, чтобы вернуть средства, выданные в качестве займа.
Как быть, если обременения с объекта сняты, а в егрн они все ещё есть?
Если объект недвижимости продавца или Ваш имел обременения (залог, ипотека и т.д.), которые были недавно сняты или отменены, а, получив Выписку, Вы обнаружили, что они все еще зарегистрированы в Росреестре, — то не стоит сразу впадать в панику! Это просто может означать, что регистратор еще не успел внести новую информацию о Вашем объекте недвижимости в базу ЕГРН.
Важно! Законодательно установлен срок до 14 рабочих дней, в который сотрудники Росреестра обязаны внести в реестр изменения по недвижимости.
Поэтому Вам просто необходимо подождать 14-20 календарных дней и получить новую выписку. Если же по истечению этого срока информация по Вашему объекту не будет исправлена, Вы можете обратиться в МФЦ самостоятельно. В этом случае, после Вашего обращения, регистратор обязан будет внести правки в срок до 5 рабочих дней, и теперь, если этого не будет сделано, регистратор лично будет нести ответственность за неверную информацию, содержащуюся в ЕГРН. Подробнее узнать о процедуре внесения изменений можно в статье: Как исправить ошибки в Выписке ЕГРН.
Проверить квартиру на обременения
Как отразить реализацию залогового имущества
До реализации заложенного имущества его владельцем остается залогодатель, поэтому доходы от реализации объекта тоже относятся к нему (ст.249 НК).
Санкции за несоблюдение договорных обязательств по договору залога включают во внереализационные расходы на дату вступления в силу судебного решения или на дату признания.
Если происходит реализация объекта залога из-за невыполнения обязательств, залогодатель начисляет НДС — кроме случаев, когда продажа имущества не облагается НДС (ст.149 НК).
Некоторые данные для отображения продажи залогового имущества в бухгалтерском учете представлены в таблице:
Как проводят аукцион по продаже залогового имущества?
Для принятия участия в торгах подают заявку в компанию-организатор и вносят задаток. Информацию о торгах публикуют на сайтах исполнительной службы, Росимущества, а также в региональных СМИ.
Торги стартуют с цены, установленной судом, который руководствовался итогами судебной экспертизы или Отчетом об оценке. Если продажа не осуществлена, на следующие торги объект выставляют с 15-процентным дисконтом.
Как происходит продажа?
Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены
Как работает заемщик
Залоговое право часто возникает в результате судебного процесса, инициированного кредитором. Он эффективно дает кредитору право завладеть и продать имущество, которое кредитор имеет залоговое право, чтобы удовлетворить непогашенный долг. Общим примером того, как работает залог, является то, что лицо не произвело платежи по автокредиту, что привело к возврату и продаже компании по финансированию для продажи. Залоговое право может включать в себя право вложить средства на банковский счет должника.
Как снять обременение
Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ.
Упрощенно процесс такой:
- Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
- Подаем все это в МФЦ.
- Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
- Проверяем все на сайте Росреестра.
- Празднуем.
Теперь подробнее.
Как снять обременение через интернет
Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».
Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ, и подписать заявку своей электронной подписью.
Как узнать о наличии обременений на квартире, доме или земельном участке?
Если объект недвижимости находится в ипотеке, залоге или на недвижимость наложен арест в судебном порядке, то эти сведения обязательно вносятся в базу Росреестра. Благодаря вступившему в силу с 01 января 2021 года закону, любой человек имеет возможность узнать о наличии зарегистрированных обременений (или об их отсутствии) путем подачи запроса и получения Выписки из ЕГРН.
Внимание! Срок действия Выписки ЕГРН законодательно не ограничен! Но данные, содержащиеся в ней, актуальны только на дату изготовления выписки!
Выписка имеет несколько разделов, более детально Вы можете ознакомиться с ними в статье: Какие есть разделы в Выписке из ЕГРН?
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения.
Особенности продажи залогового имущества банками
Большинство Банков реализуют имущество также в кредит — только на более выгодных условиях для покупателя. Речь может идти о сниженной процентной ставке или продленных сроках погашения займа. Может использоваться и другой вариант продажи залога банком.
Переход в собственность кредитной организации
Если имущество не удалось продать по соглашению сторон и в рамках торгов, оно становится собственностью финансово-кредитной организации. Для нее этот вариант не самый удобный, так как имущество необходимо принять на баланс, создать под него финансовые резервы, и тратить средства на его содержание, пока не осуществится реализация.
Публичные торги
Если объект, обремененный залогом, продается на торгах, это можно объяснить принудительным характером сделки. Объектом торгов становится имущество , которое было получено в процессе взыскания задолженности. Торги организует государственная исполнительная служба, руководствуясь решением суда. Кредитная организация на момент торгов не является собственником имущества.
Принудительная методика отчуждения и дальнейшая реализация банковского залога предусматривает продажу объекта по заниженной цене методом аукционных торгов. Стоимость сделки обычно ниже среднерыночной — примерно на 20-40%. При этом третье лицо (покупатель), значительно экономя, берет на себя все риски, связанные с приобретенным имуществом.
О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Соглашение сторон
Способ продажи с минимальным количеством рисков для покупателя. Подразумевает, что залоговое имущество перешло финансово-кредитной организации по добровольному согласию заемщика с целью погашения невозвращенной части займа.
Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи — а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.
Шаг 1
собираем документы
После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.
Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.
Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.
Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту. Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную.
1 июля 2021 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.
Шаг 2
подаем документы на регистрацию
Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.
Шаг 3
дождаться документов
Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ. Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.
Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.
Итоги
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
