- Что такое ликвидационная стоимость залога?
- Как выбрать оценочную компанию
- Оформлении банковского ипотечного кредита
- Оценка для банка
- Оценка имущества для залога, оценка заложенного имущества, оценка залогового имущества
- Процедура проведения
- Стоимость залога, особенности оценки
- Судебная практика: оценка предмета ипотеки
- Требования к отчету об оценке
- Требования к оценщикам
- Частые вопросы
- Этaп 1. пocтaнoвкa зaдaния нa oцeнкy
- Этaп 2. пoдпиcaниe дoгoвopa
- Этaп 3. cбop инфopмaции
- Этaп 4. pacчeт cтoимocти
- Этaп 5. учeт ycлoвий
- Этaп 6. фopмиpoвaниe oтчeтa
- Заключение
Что такое ликвидационная стоимость залога?
Ликвидационная стоимость залога — это стоимость залогового имущества на тот случай, если оно будет отчуждено. Другими словами, если заемщик не сможет исполнять взятые на себя перед банковской организацией обязательства, то залог спустя некоторое время выставляется на продажу.
А ввиду того, что банк это все-таки не риэлтор, он заинтересован в оперативном возврате собственных средств. И в связи с этим обстоятельством, банковское учреждение не может ждать, пока жилье будет продано по рыночной цене. Собственно поэтому стоимость залога оценивается по более низкой, ликвидационной стоимости, благодаря которой имущество можно будет реализовать в самые короткие сроки.
Как выбрать оценочную компанию
Так как вы проводите оценку недвижимости для ипотеки, никаких сложностей с выбором не возникнет. Весь процесс оформления сопровождает представитель банка, который во всем поможет, на всех этапах будет давать консультации.
По сути, не имеет никакого значения, какая именно компания проводит оценку. Разница обычно касается только сроков проведения анализа и подготовки отчета. Цены услуг примерно идентичны.
Возможны два варианта выбора:
- Попросить менеджера подобрать вам оценочную компанию и дать ее контакты. Некоторые банки полностью берут организацию оценки, сами договариваются с фирмой и просто говорят продавцу, когда ему ждать специалиста.
- Самостоятельно изучить перечень фирм и выбрать одну из них. Можно звонить, получать консультации, спрашивать о сроках, цене.
Сам же процесс оценки и вид отчета будут идентичными во всех фирмах, поэтому никакой разницы нет.
Оформлении банковского ипотечного кредита
При оформлении банковского займа, и в частности ипотечного кредита, требуется залоговая стоимость имущества. Оценка залогового имущества может производиться сторонним независимым экспертом, услуги которого, как правило, оплачивает заемщик, либо специалистом банка.
Безусловно, оценка стоимости залога независимым экспертом гораздо выгоднее, и на то есть несколько причин:
- у независимого эксперта нет имущественного интереса;
- у независимого эксперта нет вещественных прав и обязательств в отношении оцениваемого имущества;
Однако следует понимать, что стоимость залога оценивается не по рыночной стоимости, согласно закону «Об оценочной деятельности», фактически происходит оценка ликвидной стоимости имущества, которая может отличаться от рыночной.
Оценка для банка
Оценка залогового имущества для банка – это определение реальной рыночной стоимости заложенного имущества (кредита) независимым оценщиком, с целью установить достоверное соотношение между залоговой стоимостью кредита и величиной кредита, что помогает предотвратить возникновение расхождений между сторонами сделки по кредитованию, могущие иметь место в процедуре взимания залогового имущества.
Мы предлагаем Вам начать сотрудничество с нашей компанией в оценке залога, а именно – рекомендовать «Оценка-Мастер».
Нашим потенциальным заемщикам мы можем настоятельно порекомендовать, периодически привлекать наших специалистов для того чтобы оценить залог, а также для выполнения экспертизы отчетов других оценщиков.
Оценка имущества для залога, оценка заложенного имущества, оценка залогового имущества
Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Оценка имущества для залога
Каждый человек волен решать: жить в кредит или нет. Тем не менее, кредитная политика банков такова, что количество граждан, активно ее использующих, постоянно растет. Ссудами пользуются как юридические, так и физические лица. Банки предоставляют заемы: для развития бизнеса, для приобретения движимого и недвижимого имущества, для дорогостоящего лечения и т.д. При этом банки подвержены определенному риску получить убытки в случае не возврата выданных денежных средств. И чтобы минимизировать свои риски, в качестве «подушки безопасности» банки выдают большие суммы денег только под залог вашей собственности.
Залог имущества – наиболее надежный способ исполнения кредитных обязательств. В этом случае финансовое благополучие должника и его поручителя не имеют решающего значения, так как долговые обязательства могут выполняться за счет залога. Поэтому оценка имущества для залога профессиональным оценщиком необходима для создания юридической базы кредитного договора. Оценка заложенного имущества позволяет установить реальное соотношение между суммой займа и ценой залога, а также предотвращает возможность возникновения спора между сторонами сделки при обращении взыскания на предмет залога.
Чаще в сего в залоге оказывается недвижимость, как наиболее ликвидный актив. Обычно банкиры стараются занизить ее стоимость, чтобы в случае проблем у вас с возвратом кредита, она перешла к ним в собственность по минимальной цене. Подумайте о том, стоит ли вам так рисковать и сэкономив несколько тысяч рублей на оценку заложенного имущества, затем потерять миллион.
Наша компания предлагает вам услугу оценка для залога любого имущества.
- технологическое оборудование и автомобили;
- здания, дома, квартиры и прочие объекты недвижимости;
- промышленные и продовольственные товары с продолжительным сроком хранения высочайшего качества, включая и те, которые на момент оценки залогового имущества находятся в обороте;
- ценные бумаги, векселя, акции организации и иные ценные бумаги;
- имущественные обязательства и права,
- интеллектуальная собственность, изобретательские, авторские и прочие имущественные права, долговые требования и т.д.
Но даже в случае, когда законодательно участие оценщика не требуется, банки всё-таки хотят иметь отчёт об оценке отдельных объектов, принимаемых в залог. Так обычно происходит с имуществом, обладающим низкой ликвидностью. Независимая оценка для залога служит в этом случае неким ориентиром для кредитора.
Залоговое имущество может иметь несколько различных оценок: рыночную стоимость, балансовую стоимость, цену, определенную советом директоров акционерного общества, и т.д. Оценка же залогового имущества, как правило, определяется по соглашению сторон. Но чтобы банк мог застраховать свои риски, сумма кредита будет меньше рыночной стоимости вашей собственности. То есть, независимый оценщик определяет некий максимальный теоретический размер кредита.
Поскольку недвижимость (или иные вещи), передаваемая в залог очень разнообразно, независимый оценщик обязан выяснить, какие трудности могут возникнуть при его реализации в случае невозврата кредита. Залоговое имущество должно быть ликвидным, т. е. быстро продаваться. Поэтому оценщик определяет ликвидационную или ипотечную стоимость залога.
Если заложенная недвижимость сдается в аренду, оценщик выясняет возможность получения более высокого дохода от нее. В том случае, если это специализированная (коммерческая) недвижимость, то оценщик выясняет возможности альтернативного его использования с учетом возможных затрат и рисков..
В каждом отдельном случае независимый оценщик должен максимально объективно оценить залоговую собственность, чтобы снизить риски для кредитора и минимизировать возможные потери при обращении взыскания на залог.
Законодательно определено, что при обращении на залог взыскания в судебном порядке, заложенное движимое имущество становится собственностью залогодержателя. Оно может быть продано залогодержателем по рыночным ценам путем продажи с публичных торгов. Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке, также реализуются на торгах на рынке ценных бумаг. Реализация заложенного движимого имущества возможна и без обращения в суд. В этом случае законодательно предусмотрено обязательное привлечение оценщика, который определяет его рыночную стоимость. При продаже с торгов начальная цена равна 80% от ее рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Участник торгов, предложивший наиболее высокую цену, становится новым собственником.
Кроме того, при реализации заложенной собственности во внесудебном порядке оценщик обязательно привлекается (если иное не установлено законом) для определения стоимости:
- ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов;
- имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах;
- драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
- антиквариата, предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
- вещи, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей.
Необходимо отметить, что залогодателем может быть только непосредственно сам собственник или собственник права. Это должно быть подтверждено документально.Если вы хотите оценить ваше имущество для передачи его в залог — звоните, мы поможем!
Процедура проведения
Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.
Оценка недвижимости проходит следующим образом:
- правоустанавливающие,
- кадастровый паспорт или выписка из него,
- технический паспорт БТИ или выписка из него,
- экспликация и поэтажные планы.
2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.
3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.
4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.
По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход.
Суть его в следующем:
- Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
- Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
- Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
- На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.
Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Мы просмотрели прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.
Стоимость залога, особенности оценки
Стоимость залога, который предоставляется заемщиком в качестве обеспечения по банковскому займу, определяется при заключении договора кредитования. При этом оценка залогового имущества носит прогнозный характер, то есть рассчитывается цена на момент истечения срока действия договора, прибавив к этому время на быструю реализацию объекта с торгов.
Таким образом, оценка стоимости залога происходит на основе предварительной рыночной стоимости. Рассчитывая стоимость залога, коэффициент ликвидационной скидки осуществляется с учетом ликвидности представленного залогового объекта, которая зависит от состояния и размера недвижимости, ее местоположения и рыночной стоимости и т.д.
Наиболее ликвидной недвижимостью считаются офисные помещения и здания, на втором месте — торговые здания, а замыкают рейтинг наиболее привлекательного залогового имущества складские и производственные помещения.
Судебная практика: оценка предмета ипотеки
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 53 «Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки» Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»«Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из того, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога, и в этом случае для сохранения силы договора об ипотеке не требуется внесение в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации таких изменений. Административное здание, принадлежащее ООО «Север Софт Строй» и возведенное в результате завершения строительства объекта, является предметом ипотеки по указанным выше договорам.»
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 54 «Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»«Разрешая вопрос об установлении начальной продажной стоимости имущества, на которое обращается взыскание, суд исходил из того, что начальная продажная стоимость имущества определяется только в отношении заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества в порядке п. 2 ст. 54 ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», порядок оценки имущества, не являющегося предметом ипотеки, на которое обращается взыскание, установлен ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» и производится судебным приставом-исполнителем, в связи с чем, стоимость принадлежащего должнику имущества (доли в спорной квартире) может быть определена в последующем на стадии исполнительного производства.»
Требования к отчету об оценке
Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.
Банки рекомендуют выполнять следующие требования:
- Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
- При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.
Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.
- Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
- Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
- В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
- На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.
Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы.
Тогда возможны следующие варианты:
- пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
- проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
- доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
- подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.
Требования к оценщикам
Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:
- имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
- застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
- является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
- заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.
Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.
Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.
Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Нам очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?
Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.
Частые вопросы
Этaп 1. пocтaнoвкa зaдaния нa oцeнкy
3aдaниeм нa oцeнкy включaeт cлeдyющиe пapaмeтpы:
🔍 цeль oцeнки;
🔍 вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить;
🔍 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют;
🔍 дaтy пpoвeдeния oцeнки.
Нa этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнa oцeнкa. Кaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. B тaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв. Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.
Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaют pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.
Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcт пpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии, плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт c вaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт.
Нa пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нa нeдвижимocть:
🖋 пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн;
🖋 тexничecкyю дoкyмeнтaцию;
🖋 кaдacтpoвый пacпopт;
🖋 выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв;
🖋 тexничecкий пacпopт, ecли ecть.
Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты. Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeт мeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции.
Этaп 2. пoдпиcaниe дoгoвopa
Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeния дoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyт yкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoк oплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 ₽.
Этaп 3. cбop инфopмaции
Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeт oбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaм дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.
Этaп 4. pacчeт cтoимocти
Нa этoм этaпe peшaeт, кaк oцeнить cтoимocть нeдвижимocти: пoдбиpaeт мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты. Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, и eгo peзyльтaты oбязaтeльнo oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.
Этaп 5. учeт ycлoвий
Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpeм ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy. Нaпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe.
Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoиcxoдил pacчeт cтoимocти, тoжe зaнocятcя в oтчeт.
Этaп 6. фopмиpoвaниe oтчeтa
Нa пocлeднeм этaпe cпeциaлиcт фopмиpyeт oцeнoчный oтчeт, кoтopый и пepeдaeт клиeнтy. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, oтчeт дoлжeн быть cшит и пpoнyмepoвaн. B дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:
▪ ocнoвныe фaкты и вывoды;
▪ зaдaниe нa oцeнкy, кoтopoe cooтвeтcтвyeт зaкoнaм и фeдepaльным cтaндapтaм;
▪ cвeдeния o зaкaзчикe и oцeнщикe;
▪ дoпyщeния и oгpaничитeльныe ycлoвия, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик;
▪ cтaндapты oцeнoчнoй дeятeльнocти;
▪ oпиcaниe oбъeктa oцeнки co ccылкaми нa дoкyмeнты, кoтopыe ycтaнaвливaют eгo кoличecтвeнныe и кaчecтвeнныe xapaктepиcтики;
▪ aнaлиз pынкa и дpyгиx внeшниx фaктopoв, кoтopыe влияют нa cтoимocть;
▪ oпиcaниe пpoцecca oцeнки;
▪ coглacoвaниe peзyльтaтoв;
▪ пpилoжeниe к oтчeтy c кoпиями дoкyмeнтoв, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик.
Дoкyмeнт дoлжeн быть пpoнyмepoвaн пocтpaничнo, пpoшит, пoдпиcaн oцeнщикoм, cкpeплeн eгo личнoй пeчaтью. Ecли oцeнкy пpoвoдили нecкoлькo cпeциaлиcтoв, oни вce и pyкoвoдитeль oцeнoчнoй кoмпaнии дoлжны пocтaвить пoдпиcи и пeчaти.
Заключение
Мы думаем, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку. Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт. Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.
Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения.
