- Описание помещения до аренды
- Для чего нужен
- Документы для переезда
- Должна ли я возвращать залог квартирантам?
- Как быть, если залог не хотят возвращать
- Как вернуть депозит при досрочном расторжении
- Как вернуть залог при аренде квартиры
- Как передать залог: пошаговая инструкция
- Как работает обеспечительный платёж
- Как составить расписку и ее образец
- Пункт о проведении ремонта в договоре
- Судебная практика: обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора аренды не возвращается
Описание помещения до аренды
Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.
Без описания арендодатель может утверждать что угодно.
«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.
Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.
Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.
Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:
- дата осмотра,
- полный адрес помещения,
- кто осматривал,
- замечания к помещению,
- подписи всех, кто был на осмотре.
Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.
Показываю пример с фотографиями. Это пример с мелкими недостатками, если проблема с трубами или проводкой — можно описывать по такому же принципу.
На акте осмотра должна быть подпись арендодателя. Его подпись подтверждает: «Я видел недостатки помещения, с описанием и фотографиями согласен».
Бывает, что арендодатель устно соглашается с описанием, а подписывать акт отказывается. Может сказать:
- «Это естественный износ, ничего страшного»;
- «Да-да, это я помню, при выезде поговорим»;
- «Я не обращаю на это внимание, сдавать офис не мешает».
Не слушайте отговорки. Сейчас он не обращает внимание на потертые обои, а при выезде обратит, и под предлогом ремонта заберет обеспечительный платеж. Единственный способ избежать риска — получить подпись на акте.
Для чего нужен
Большинство владельцев требуя залог объясняют своё решение дополнительной подстраховкой на случай, если арендаторы неожиданно съедут. Так, съёмщики квартиры за месяц до внезапного расторжения соглашения, обязаны предварительно уведомить хозяина об этом.
Причины могу быть разные — переезд в другой населённый пункт, не способность платить по счетам и т.д. Здесь залог и будет являться платой за последний месяц аренды имущества.
- Иными словами, обеспечительный взнос является страхованием чистоты договорных отношений только в том случае, если момент его оплаты будет прописан в арендном соглашении, и выделен в отдельный пункт.
- Российское законодательство объясняет залог как возвращаемую денежную сумму, которая выплачивается обратно при расторжении договорных отношений.
- С точки зрения арендодателя, возврат желательно осуществлять только при личной встрече с квартиросъёмщиком в сдаваемой квартире, и только тогда, когда срок сдачи подойдёт к концу.
Это позволит избежать различных проблем, поскольку состояние квартиры может заметно ухудшиться, а некоторые предметы могут и вовсе отсутствовать.
Залоговые деньги рекомендовано отдавать исключительно под подпись обеих участников договора. В документе должна присутствовать формулировка о техническом состоянии ремонта квартиры, мебели, с приблизительным процентом износа.
Сведения о том, что задолженности отсутствуют. У сторон нет претензий друг к другу, а сам договор расторгнут. Также обязательна запись о сумме возвращённого залога, и т.д.
Документы для переезда
Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.
Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.
У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:
- он говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
- приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не сделает ремонт, он не подпишет акт.
Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.
«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.
Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.
Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.
Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.
Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательство арендодателя можно прописать так:
Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.
Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.
Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.
Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.
Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить заказным письмом Почтой России или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.
Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.
Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.
Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом всё в порядке;
Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.
В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать всё в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом «Арендатор сдал помещение, арендодатель принял».
В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт и компания, акт приемки — компания.
Отправить подписанный акт арендодателю. Если он не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.
Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.
Должна ли я возвращать залог квартирантам?
Сдала квартиру в июле, квартиранты вроде адекватные.Договор заключили на 11 мес по их инициативе, говорили что 100% не съедут.На днях позвонили,говорят муж потерял работу и наверно будут съезжать в более дешевую кв, тк не тянут съем. Проблема в том, что мне надо лететь на самолете из др региона, билеты одни около 12 тыс стоят, да и вообще мне совсем не удобно сейчас приезжать и квартиру принимать, но куда деваться. В этом случае, я должна вернуть им залог, они то нарушили условия договора? Или вернуть залог и удержать с них стоимость билетов,я то из за них только лечу? Или вернуть им залог полностью надо?
в договоре что написано?
1. Как поступить с залогом, надо читать в договоре. Но, ИМХО, было бы справедливо удержать как минимум стоимость билетов и стоимость вашего «отпуска». Опять же было бы справедливор удержать с них стоимость холостого простоя квартиры на период поиска новых жильцов, так как этот простой возник исключительно по их вине. Это просто удержания прямых ваших потерь из-за их решения, не более, т.е. это не штраф.
2. Цены сейчас выше, чем в июле и есть хороший шанс сдать квартиру дороже. Т.е. это плюс для вас, ложка меда к горькой пилюле.
3. Неплохо иметь в Москве доверенное лицо с нотариальной доверенностью, которое может выполнять манипуляции с квартирой без вас. Потому что это наверняка не последние жильцы, выехавшие из квартиры.
Это поможет сберечь вам и силы, и нервы, и время, и деньги.
В договоре написано, что он может быть расторгнут любой из сторон, известив о расторжение за 1 мес в письменном виде. Этот пункт очень напрягал арендаторов и они просили его убрать, т.к волновались что я могу их выселить через пару мес.По поводу депозита ничего не сказано, написано что он берется в обеспечение сохранности имущества
Ну ежели они предупредили за месяц, то они договор не нарушают. Депозит возвращаете целиком в случае сохранности квартиры. Вы его именно ха это брали.
Лететь точно не надо, доверьте эту проблему любому агенту по аренде дистанционно.
Вам доверить? Слетелись на лакомый кусочек.
если я правильно понял, в вашем договоре нет фразы что залог берется и за соблюдение условий договора найма и исключен, т.е. сейчас вовсе нет пункта о досрочном расторжении (был договор дерьмо, а стал полное дерьмо — руки бы оторвать агенту который его вам составлял). если это так, и досрочное расторжение никак не отрегулировано, оно происходит по регламенту п.1 ст. 687 ГК и вы вправе требовать оплаты еще двух месяцев найма и уже после этого, т.к. со стороны нанимателя произошло расторжение договора ввергшее вас в расходы, требовать с них оплаты стоимости перелета в судебном порядке.
вот, и никакого «беспредела» 
объясните им это, смело оставляйте залог себе и в будущем относитесь внимательней к договору, да и человека в Москве с доверенностью иметь надо.
Вряд ли получится доверить дистанционно.
Кашу обычно расхлебывает тот, кто ее заварил. А у автора нет шансов, судя по репликам относительно содержания договора, не отдать залог, не потеряв при этом своего лица.
а почему людей должно волновать то,что вы живете в другом городе-это ваши проблемы,они ничего не нарушили-предупредили как положено и почему они должны оплачивать и возможный простой,и перелет.Вы должны были понимать,что такое возможно,а взваливать груз финансовой ответственности на неповинных людей-некрасиво.
Ну что делать, придется лететь, принимать квартиру и возвращать залог.И в следующий раз писать в договоре, что в случае досрочного расторжения из залога удерживать стоимость моих билетов.Квартиранты прекрасно знали,что я в др городе и в Москве бываю раз в полгода, при заключение договора их все устраивало
нарушено основное условие договора — его срок.
(вообще, судя по описанному, ее просто надули — квартира изначально снималась на несколько месяцев и агент об этом знал)
Нет. Есть процедура досрочного расторжения, возможная с обеих сторон. Вот она и идет.
Нормальный рыночный риск. У арендаторов его ничуть не меньше.
интересно,если арендодатель расторгает досрочно и он не думает,что люди попадают снова на агентские,то это нормально-у него же обстоятельства, а если это делает арендатор, то сразу -обманщик((почему же так однобоко смотрим на ситуацию((
1 000 000 !!!
у нас в договоре написано, что, если арендатор расторгает досрочно, половина залога не возвращается, если арендодатель расторгает досрочно, то он платит такой же штраф. это если они за месяц предупреждают, если нет, то полная стоимость с той и другой стороны
Когда я сдавала свою квартиру в Питере, у меня было обязательное условие — съезд арендаторов по их инициативе до окончания действия договора (год) = невозврат залога. Сразу об этом всем говорила и прописала это в договоре жирным шрифтом. Проблем никаких не было, т.к. люди понимали, что нормальный человек не будет просто так кататься из Москвы в Питер не будет и это стоит денег и времени. Кстати, когда в Москве сдавала, прописывала тоже самое только на срок 6 мес. Зачем мне за бесплатно такое счастье в виде пересдачи квартиры чаще, чем раз в 6 мес. А то был у меня случай давно, квартиру сдала, все купила, обставила под квартирантов, а они мне через месяц предупреждение, что через месяц съедут
ранее упомянутая 687 статья ГК по отношению к наймадателям еще суровей, да и в любом нормальном договоре присутствует пункт о денежном штрафе с нанимателя в случае досрочного расторжения договора с его стороны, обычно 1 мес ар плата — как раз на агента, его бывалые наниматели обычно в договорах ищут и с удовольствием под ним подписываются, а вот, случись расторжение с их стороны почему-то не хотят понимать, что их поступок доставляет хозяевам квартир не меньшее неудобство.
возможна и если она детально не прописана в договоре, то расторжение идет по регламентам 687 статьи ГК которая предписывает нанимателя уведомлять о таком расторжении за три месяца.
Я сдаю квартиру в другом городе.Есть доверенное лицо агент.Доверенное лицо занимается деньгами,ком.платежами(ей приплачиваю немного),агент проблемами со сменой жильцов.В этой квартире не была уже года два
ну и как вы их заставили прожить еще 4 месяца?
Зачем мне кого-то что-то заставлять? Для этого придумали залог. Арендаторы могут передумать хоть через месяц, оставив залог арендодателю за хлопоты связанные с пересдачей квартиры раньше оговоренного срока.
Конкретно в моем случае, квартира была в очень плохом состоянии. Т.е мебель была, но я договорилась с арендаторами, что они могу ее всю выкинуть и оставить квартиру пустой. Т.е. имущества в квартире не было, в том числе и ремонта. А риски вроде пожара и потопа ни один залог не покроет.
т.е. залог вы брали исключительно в обеспечение долгого срока проживания?
об этом как бы надо было выше предупредить, нет?
Залог я брала всегда прежде всего за сохранность своих нервов и дорогостоящего времени. Ни разу ни одну квартиру я не сдавала с теми вещами, о которых бы сильно волновалась.
А в топе разве не идет речь о проблемах связанных с преждевременным съездом? Я просто привела своей пример, причем, нигде не говорю, что это правильно, но мне было так гораздо спокойнее.
Какая же жадная хозяйка…Не боитесь кары? Если жильцы предупредили за месяц, то эти деньги идут в счет уплаты последнего месяца или возвращаются при выезде людей. О каких вы хлопотах говорите.)) За этот месяц вы 1000 раз успеете найти других желающих, вы или ваш агент. Да еще и подороже сдадите. У всех бывают разные ситуации, здесь предпочтете быть «глухой» , рано или поздно сами на собственной шкуре испытаете форс мажор.
Как быть, если залог не хотят возвращать
Для того чтобы у квартиросъемщика было право обратиться к обладателю за возвратом залоговых денег, потребуется сохранить все документы:
- соглашение на аренду;
- расписку о перечислении обеспечительного платежа;
- акт передачи квартиры перед выездом.
Акт может быть оформлен в одностороннем порядке, если арендодатель не выходит на контакт. В дальнейшем один из экземпляров можно отправить хозяину почтовым отправлением с уведомлением о получении.
Если за время проживания собственности владельца был нанесен какой-либо урон, то съемщик сможет вернуть лишь часть депозита либо должен собственными силами компенсировать ущерб. В данном случае необходимо учитывать затраты на проведение ремонтных работ и возможные издержки в ходе судебных разбирательств.
Если квартиросъемщиком соблюдены условия проживания, и залог за аренду не возвращается по надуманному предлогу (например, отсутствие денег), то следует оказать влияние на обладателя собственности:
- Зачастую арендодателями не уплачиваются налоговые сборы от сдачи недвижимости в наем. Поэтому владельцы такого жилья могут испугаться обращения жильца в налоговые органы либо полицию.
- Припугнуть заявлением в судебную инстанцию.
Если владелец квартиры отказывается выходить на контакт, то перед выездом с арендуемого помещения потребуется написать акт его сдачи, выслать документ почтовым отправлением хозяину и подать исковое требование в суд.
Заявление нужно дополнить всей документацией по аренде, также рекомендуется приложить фото квартиры и интерьера.
Как вернуть депозит при досрочном расторжении
Прошу совета. Сняли квартиру на 11 мес по договору, живем третий месяц. При заключении договора оплатили за месяц вперед, плюс депозит в размере месячной оплаты, плюс агентские.
Хотим съехать, плохо нам тут. С себя вины не снимаю (и в общем-то расплачиваюсь агентскими плюс новыми агентскими плюс расходами на переезд), но есть вещи в квартире, которые проявляются только когда поживешь хоть немного. Колотун (снимали когда тепло было), окна утеплить невозможно, они просто не закрываются до конца (повернута ручка, не повернута — без разницы). В люстры невозможно вкрутить достаточное кол-во лампочек, лопаются сразу (и опасно ведь), живем при двух сороковаттных. На второй день слетела полка в ванной (не разбили, поймали) – была на скотче, как оказалось. Розетки работают не все, искрят. Ну и самое главное – по утрам нет горячей воды. Вот нет и все. Сейчас в очередной раз выбралась из прохладного душа злая…Муж тоже не греет кастрюльки в шесть утра перед работой…
Ребенок не вылезает из болячек, как въехали, может совпадение, но тоже сил нет (и не банальные простуды ведь, на антибиотиках сидим)
В договоре пункты о расторжении следующие:
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон с письменным предупреждением за 30 дней до предполагаемой даты расторжения Договора.
Если Наниматель предупредил о досрочном расторжении Договора менее чем 30, но более чем 14 календарных дней, то страховой депозит выплачивается в 50% размере.
Если Наниматель предупредил о досрочном расторжении Договора менее чем за 14 календарных дней, то страховой депозит остается у Наймодателя в полном размере.
Штрафов не прописано
Как поступить? Скоро расчетный день, приедет хозяйка, оплатим ей за месяц вперед и предупредим что съезжаем. Как предупредить письменно: написать на листке и дать под подпись что ли? Как лучше аргументировать: не хочется критиковать ее квартиру, может сказать что муж работы лишился?
Женщина вроде нормальная, но кто знает, как она себя поведет…Почти 40 тыс тоже не каждый захочет отдать, вдруг начнет придираться. Ничего не сломали, не разбили, не испачкали. В общем-то хочу вернуть свое, на чужое не претендую. Готова, к примеру, к показам новым людям пока доживаем.
Как вернуть залог при аренде квартиры
По закону залог – это возвращаемая сумма. После расторжения договора аренды она должна быть возвращена.
Арендодателю следует проверить состояние имущества перед тем, как возвращать залог. За срок аренды состояние квартиры может существенно ухудшиться. В этом случае страховая сумма может компенсировать нанесенный ущерб.
Возврат залога осуществляется на основании расписки. При этом составляется акт возврата, в котором прописывается техническое состояние вещей и самого объекта недвижимости.
Однако в жизни приходится сталкиваться с ситуациями, когда собственник недобросовестно относится к договоренностям и отказывается возвращать залог. Это может произойти даже в том случае, когда арендатор относился к имуществу хорошо и передает жилье обратно в точно таком же состоянии. Что делать в таком случае?
Если собственник жилья предоставляет внушительный список нарушений, которых по факту нет, то арендатору придется оформить претензию на имя арендодателя с требованием вернуть залог и обоснованием причин. Далее потребуется ожидать ответа в течение 30-ти дней.
Претензия составляется в двух экземплярах. Ее нужно отдать собственнику под подпись или же направить заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
Когда собственник отвечает отказом или игнорирует претензию, потребуется обращаться в суд. В судебном порядке потребуется доказать, что условия договора аренды были соблюдены в полном объеме, а владелец жилья не понес никаких убытков.
Как передать залог: пошаговая инструкция
После окончания поиска подходящего варианта для проживания арендатор может выплатить собственнику аванс. Эта выплата подтверждает серьезность намерений потенциального съемщика и вычитается из оплаты первого месяца проживания.
Не следует путать аванс с залогом – эти выплаты имеют различное назначение по закону.
Дальнейший алгоритм действий выглядит так:
- Стороны встречаются для оформления договора аренды. Часто приглашается посредник – риелтор или юрист.
- Квартира тщательно осматривается, проверяется работа коммуникаций, техники, сохранность мебели, состояние дверей и окон и т.д.
- Составляется акт приема-передачи, в котором указывается опись имущества, передаваемого в аренду. Все предметы перечисляются с описанием состояния и указанием выявленных дефектов.
- После составления корректной описи стороны подписывают акт приема-передачи. В этот же момент передается арендная плата за месяц проживания и залог.
- Факт передачи денежных средств оформляется распиской.
Если договор аренды составляется на срок более года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре или МФЦ. На практике чаще всего составляют договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Размер страхового депозита не установлен законодательно. Он может быть любым на усмотрение сторон. После окончании арендных отношений собственник обязан вернуть залог, а съемщик жилья – квартиру в том же состоянии.
Как правило, сумма залога равна арендной плате за месяц проживания. Стороны могут договориться на то, что страховой депозит останется у арендодателя, а квартирант просто не заплатит за последний месяц проживания.
Как работает обеспечительный платёж
Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.
В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.
Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад.
В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:
✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.
Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.
Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.
Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.
Как составить расписку и ее образец
Договор расписка некогда не заменяют друг друга. Предметом расписки выступает денежная сумма, обозначенная прописью и цифрами.
В текстовой части также обязательно перечисляются все условия и обязательствами сторон, включая обеспечение сохранности жилья владельца, а также предупреждение о досрочном расторжении договорных отношений за конкретное количество суток до момента расторжения и т. д.
В отдельной графе обозначается возможность залогодержателя возмещения всевозможных убытков за счёт залога.
Так же обязательным является условие, конкретизирующее возможность жильца получить от владельца имущества залоговые финансы в полном количестве, если все требования и условия договора будут соблюдены.
Готовый документ подкрепляется подписями сторон, и обретает юридическую силу и может рассматриваться судебными органами как документ, в котором описаны обязательства всех сторон.
Вопрос оформления обеспечительного платежа нужно решать грамотно. Поэтому при получении средств, соответствующих сумме страхового депозита согласно договору, владелец квартиры должен написать расписку о том, что деньги были переданы.
Это избавит как арендатора, так и собственника жилья от возможных неприятных нюансов, связанных с оплатой депозита.
В расписке указываются следующие сведения:
- информация паспорта собственника жилья;
- размер принятого залога;
- дата подтверждения соглашения.
Законодательство разрешает делить размер депозита платежа на несколько месяцев. Иными словами, залог выплачивается по схеме рассрочки.
Если участники договора имели подобную договорённость, тогда та сторона, которая принимает средства, составляет письменную расписку на каждую оплаченную часть залога.
Игнорировать это правило не рекомендуется, поскольку потом квартиросъёмщик ничего не сможет доказать даже в суде.
Собственники жилья стараются на максимум защитить своё жильё от недобросовестных квартиросъёмщиков. Иногда убытки, причинённые нанимателями, значительно превышают доход от аренды.
Нет никаких гарантий, что подписанный на год договор не будет преждевременно расторгнут, а это несомненно отразится на кошельке арендодателя. Здесь именно залог позволяет владельцам застраховать себя от подобных проблем, и повлиять на недобросовестных квартиросъёмщиков.
Пункт о проведении ремонта в договоре
Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок.
А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.
А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.
Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:
- адрес помещения;
- номер договора;
- схему ремонта и план проводимых работ.
Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.
Судебная практика: обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора аренды не возвращается
Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2021 N 306-ЭС18-18443 по делу N А65-233/2021
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности, неустойки.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о том, что предприниматель (арендатор) не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендных платежей и оплаты эксплуатационных и обслуживающих услуг.Суды исходили из следующего: ввиду того, что предприниматель (арендатор) не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендных платежей и оплаты эксплуатационных и обслуживающих услуг, с него надлежит взыскать испрашиваемую Обществом задолженность и начисленные на сумму долга пени; поскольку в спорных отношениях, касающихся конкретных обстоятельств заключения предложенных Обществом договора аренды помещения и связанного с ним договора на осуществление эксплуатационных услуг в торговом комплексе, где расположено помещение, предприниматель являлся слабой стороной, и при наличии в договоре аренды помещения условия о том, что в случае его досрочного расторжения арендодатель не возвращает арендатору обеспечительный платеж (перечисленный ответчиком), является несправедливым и не подлежит применению условие договоров об обязанности слабой стороны заплатить еще и неустойку (размер которой определен истцом в сумме 1 815 597 руб.) за досрочное расторжение договоров; такая мера ответственности в данном конкретном случае нарушает баланс интересов сторон и несоразмерна потерям Общества ввиду досрочного прекращения договоров.
