Подводные камни при оформлении кредитов под залог недвижимости, ипотечных, 0 0 24 и других

В каких случаях возможен отказ

Кредитор вправе отказать в кредитовании, если недвижимость не соответствует заявленным требованиям (находится в аварийном состоянии, располагается не в регионе присутствия банка, имеет обременения, принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему лицу).

Кредитор предъявляет и требования к пакету документов — зачастую помимо документа-основания и подтверждения права собственности, требуется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписка из домовой книги, технический паспорт квартиры, данные об оценки недвижимости.

Внимание! Оценку квартиры проводит независимый оценщик по согласованию с банком. За основу берется ликвидационная стоимость имущества — та, которая возможна при среднесрочной продаже (за 3-6 месяцев). На итоговую стоимость влияет тип постройки, удаленность от города, наличие рядом развитой инфраструктуры, квадратура, количество комнат и другие параметры. Итоги оценки специалист представляет кредитору в виде отчета.

Отказывают в кредитовании, если доход заемщика не соответствует предъявляемым условиям — кредитор сомневается в платежеспособности плательщика. В этом случае рекомендуется указать в анкете-заявлении все источники дохода, убедить банк в стабильном финансовом состоянии.

Другие распространенные причины отказа — неофициальное трудоустройство, стаж работы на последнем месте менее 3 (6) месяцев, наличие действующих кредитов в других банках, предоставление недостоверной информации.

Еще одна распространенная причина отказа — плохая кредитная история. Это означает, что у плательщика есть долги и просрочки по платежам в других кредитных программах.

В чем достоинства кредита под залог?

Кредит под залог недвижимости имеет свои положительные стороны, которые отличают его от иных видов кредитования.

Плюсы состоят в следующем:

1. Оперативное принятие решения. Сотрудники быстро дают ответ, потому что есть гарантия возврата долга – имущество заемщика.
2. Любые цели получения займа. Денежные средства выдаются на любые потребности, начиная от покупки холодильника и заканчивая строительством дома. Отчитываться о том, куда направляются деньги не требуется.
3. Высокий кредитный лимит. Заложив имущество, есть возможность оформить кредит на крупную сумму.
4. Долгий срок кредитования. Это позволяет погашать долг небольшими платежами.
5. Выгодность процентной ставки. Риски банка при получении залога снижаются во много раз, поэтому они готовы предлагать хорошие проценты.
6. Большой выбор недвижимости для внесения в залог. Банки берут в залог, как жилые, так и нежилые помещения.

Таким образом, займ под залог недвижимого имущества – выгодное решение для тех, кто имеет в собственности такие объекты.

Но в то же время – это ответственное дело, потому что при неуплате задолженности есть риск потерять жилье или иное помещение.

Кредит (займ) под залог недвижимости

Читайте так-же: Реструктуризация ипотеки порядок и способы

Документы, которые могут понадобиться при оформлении

Основные документы, которые потребуются при оформлении кредита под залог недвижимости:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН с указанием владельца имущества.

Кроме этих документов, банк может запросить:

• справку о доходах по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ;
• заверенную копию трудовой книжки;
• брачный договор, если его оформляли;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• водительское удостоверение;
• военный билет;
• СНИЛС;
• загранпаспорт;
• отчет об оценке стоимости залогового объекта;
• заверенное нотариусом согласие супруга на оформление жилья в залог.

Точный список необходимых документов сообщит сотрудник банка при оформлении кредита.

Займы под залог автомобиля

Займы под залог автомобиля – явление нередкое, однако, менее выгодное для клиентов. Во-первых, кредиторы предусматривают достаточно серьезные ограничения, касающиеся залогового имущества. Как правило, возраст машины отечественного производства не должен превышать 5-7 лет, иностранного – 7-12 лет.

Кроме того, рассчитывая параметры возможного займа, учитывается рыночная стоимость автомобиля с учетом его амортизации, при этом, реальная стоимость транспортного средства может быть гораздо выше. Также, чтобы снизить возможные риски поломки, угона, аварии или конструктивной гибели автомобиля, кредиторы идут двумя путями.

Если заемщику разрешено во время срока действия заема пользоваться автомобилем, ему предлагается оформление комплексной страховки, что несет достаточно серьезные траты. Другой вариант, менее затратный, но не для всех удобный – хранение машины на стоянке до тех пор, пока задолженности не будет полностью выплачена.

Земельные участки

В качестве залога может выступать и непосредственно сам земельный участок, даже если на нем нет никаких построек. Особо ценятся участки, официально предусмотренные для индивидуального жилищного строительства. В будущем подобные наделы могут принести достаточно высокую прибыль, поскольку предусматривают определенные выгоды, по сравнению с другими типами земли.

В этом случае главным мерилом оценки земли будет кадастровая стоимость участка, закрепленная официально. Рассматриваться будут и другие факторы – реальная рыночная стоимость, наличие на участке построек и степень использования его в предназначенных для этого целях.

Ипотечный

Ипотека является формой кредита под залог недвижимости, поэтому большинство подводных камней у них общие. Но у нее есть ряд своих нюансов, которые стоит учитывать при обращении за ним:

• В сумму могут быть включены дополнительные комиссии – оценка недвижимости, регистрация сделки, страхование и другие. Из-за них размер переплат заметно увеличится
• Действия с недвижимостью на срок ипотеки могут быть запрещены или ограничены. Нельзя будет продать жилье, сдать его в аренду, сделать ремонт или перепланировку без согласия банка
• Банк может запретить или ограничить досрочное погашение ипотеки, и изменять процентную ставку без уведомления и согласия заемщика. Причины изменения ставки иногда запутанные или размытые
• При оформлении ипотеки почти всегда необходимо уплатить первоначальный взнос – часть от рыночной стоимости жилья. Иногда кредит может быть оформлен без такого взноса, но у этих предложений почти всегда более низкие суммы и высокие проценты

Семья, у которой есть право на материнский капитал, может использовать его сумму для погашения первого взноса или его части. О том, как это сделать, вы узнаете в этой статье.

• Купить квартиру или дом вы можете только у партнеров банка – застройщиков или агентств недвижимости. Выбрать жилье, которое будет соответствовать вашим пожеланиям, становится сложнее
• Риски, связанные с утратой или повреждением ипотечной недвижимости (например, из-за пожара или стихийного бедствия) берет на себя заемщик. Ему будет необходимо заменить или восстановить залог. Если свои права на квартиру заявляет третье лицо, то заемщику придется самому доказывать собственность через суд

Как избежать?

Как и в случае с кредитом под залог жилья, внимательно прочитайте договор. Обратите внимание на дополнительные услуги, комиссии и условия изменения процентной ставки. Заранее узнайте, с какими застройщиками и агентствами сотрудничает банк. Уточните, какие ограничения накладывает банк на купленную в ипотеку недвижимость, и в каком порядке они снимаются.

Как влияет кредитная история

Перед тем как оформить кредит под залог недвижимости, банк проверит кредитную историю потенциального заемщика. Поэтому изучите ее самостоятельно до подачи заявки. Даже если у вас никогда не было просрочек или других проблем с выплатами, запросите отчет и проверьте информацию на достоверность.

Получить свою кредитную историю можно бесплатно на сайтах БКИ 2 раза в год. Но если бесплатные отчеты исчерпаны, можно подать заявку через платные сервисы, у посредников количество запросов не ограничено. Если в кредитной истории допущены ошибки или неточности, которые снижают кредитный рейтинг, их нужно исправить до подачи заявки на кредит. Сделать это можно через банк, в котором был оформлен кредит, или напрямую через БКИ.

Если открыты кредитные карты, которыми давно не пользуетесь и не планируете, их лучше закрыть, это повысит шанс одобрения заявки. Если кредитная история плохая, это не значит, что банк гарантированно откажет в оформлении займа. Некоторые кредитные учреждения не выдадут кредит даже с обеспечением, а другие одобрят заявку, но с повышенной процентной ставкой.

Как оценивают недвижимость

Часто заемщики допускают ошибку – самостоятельно пытаются определить стоимость недвижимости. Тратить на это время бессмысленно, так как неофициальные сведения банки все равно не принимают в расчет. Оценку недвижимости проводят официальные оценочные организации. Если возникают сомнения в проведенной оценке, можно запросить повторную оценку у независимого эксперта.

При оценке за основу берут кадастровую стоимость объекта. Но кадастровые данные могут быть не всегда актуальными, поэтому итоговая стоимость может сильно отличаться. Результат оценочного исследования фиксируют в банковской документации. Заемщик может рассчитывать на 75-80% от суммы итоговой оценочной стоимости недвижимости.

Например, если жилье оценили в 4 млн рублей, заемщику одобрят кредит на сумму до 3 млн рублей. Оставшиеся 25% пойдут на погашение рисков банка в случае, если заемщик не сможет или откажется гасить кредит.

Кредит в банке зенит под залог недвижимости

Условия кредитования с залогом недвижимого имущества от банка Зенит:

1. Процентная ставка – от 8,89%.
2. Срок кредитования – от 1 года до 15 лет.
3. Минимальная сумма займа – 1 млн рублей, максимальная в Москве и Московской области – 20 млн рублей, в остальных регионах – 15 млн рублей.

Оформить кредит онлайн →

В качестве залога банк принимает квартиру, комнату, апартаменты, таунхаус или коммерческую недвижимость.

Требования, которые банк предъявляет к заемщикам:

• гражданство России с постоянной регистрацией;
• наличие постоянного дохода.

При оформлении кредита понадобится паспорт. А также копии документов, которые подтвердят трудовую деятельность, справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ и заявление на оформление кредита.

Главные плюсы и минусы кредита под залог недвижимого имущества в банке Зенит:

Чтобы получить кредит, нужно заполнить заявку на официальном сайте банка Зенит. Если банк ободрит заявку, с вами свяжется сотрудник для уточнения сведений. После этого следует подойти в офис банка Зенит, предъявить документы, подписать договор и получить деньги.

Кредитование наличными

Кредит наличными – одна из форм потребительского кредитования. К нему чаще прибегают те, кто не хочет связывать себя с банком и открывать в нем счета и или карты. Нюансы у него – те же, что и у потребительского:

• Часто при выдаче такого кредита деньги не выдаются наличными сразу, а зачисляются на счет заемщика. За вывод денег со счета в банкомате или кассе банк возьмет комиссию – она может составлять до 6% от суммы
• При оформлении заемщику могут навязывать дополнительные услуги (в том числе, страховку), которые повлияют на размер переплаты. Отказаться от них тяжело, так как из-за этого банк может отклонить заявку
• Кредиты на крупные суммы редко выдаются наличными, так как в такой ситуации сложнее отследить цель расходования. Многие целевые кредиты (например, ипотека или автокредит) всегда выдаются только безналичным способом

Как избежать?

Условия выдачи наличными всегда прописаны в договоре. Если в нем сказано, что кредит перечисляется на счет или карту, то от такого предложения лучше отказаться. Обратите внимание и на все остальные условия, комиссии и услуги.

Кредиты 0-0-24 и 0-0-12: в чем подвох?

Многие магазины предлагают беспроцентную рассрочку, часто на срок до 12-24 месяцев, на свои товары. На самом деле, такая рассрочка – это тот же кредит, проценты по которому платит не заемщик, а продавец. Такие предложения имеют несколько неприятных нюансов, из-за которых такие предложения оказываются невыгодными для покупателей:

• Обычно магазин заранее включает переплату по такому кредиту в стоимость своего товара. Итоговая цена может быть заметно выше, чем у аналогичных предложений у других организаций. Кроме того, «рассрочка» может действовать только на отдельные позиции – чаще всего, непопулярные или самые дорогие
• В сумму могут быть включены дополнительные платежи или услуги – например, комиссия за выдачу, выпуск кредитной карты или страховые взносы. Их размер может быть достаточно большим – иногда больше, чем переплата по стандартному предложению на эти же сумму и срок. При отказе от этих услуг банк может отказать в кредите
• Беспроцентный период может распространяться не на весь срок, а только на его часть – например, на первые несколько месяцев. Далее на сумму оставшегося долга может начисляться стандартная ставка данного банка. Досрочное погашение такого долга может быть запрещено или жестко ограничено

Настоящая, «чистая» рассрочка оформляется непосредственно между покупателем и продавцом – какие-либо кредитные организации в ней не участвуют. Но такие предложения встречаются очень редко из-за высоких рисков невозврата и отсутствия у магазина инструментов для оценки надежности клиентов.

Как избежать?

Перед обращением за кредитом по типу 0-0-12 заранее изучите его условия – как со стороны банка, так и со стороны магазина. Ознакомьтесь с порядком оформления, комиссиями и дополнительными услугами. Подберите предложение, которое накладывает меньше всего ограничений на досрочное погашение – так вы сможете вернуть долг заранее и с минимальными переплатами.

Но лучше всего – не соглашаться на такие предложения вообще. Заранее планируйте свои покупки и не поддавайтесь на манипуляции магазинов и банков. Если у вас намечаются крупные траты – оформите для них обычный потребительский кредит в банке, в котором вы уже обслуживаетесь. Условия могут быть более выгодными: сумма будет больше, а процентные ставки — ниже.

Можно ли действительно остаться без квартиры

Остаться без жилья, оформленного в залог, можно, но этого не случится, если у заемщика не возникает проблем с выплатами по кредиту. Банку не нужна недвижимость, его задача – вернуть выданные взаймы деньги. Собственника не выселят из квартиры, только из-за того, что она оформлена в качестве залога. Пока просрочек нет, банк не будет отбирать жилье.

И даже если появятся просрочки, банк сначала начислит штрафы и пени. Если заемщик продолжит уклоняться от выплат, банк потребует полного погашения долга. Только в случае умышленного игнорирования кредитных обязательств на протяжении длительного времени от 6 месяцев и дольше, банк начнет судебный процесс и продажу залогового имущества. Но это крайняя мера, и доходит до нее не всегда.

Чтобы избежать просрочек по платежам из-за непредвиденных обстоятельств, банк предлагает оформить страховку. Обычно заключают комплексный договор страхования, в котором страхуют объект залога, титульное право, а также жизнь и здоровье заемщика.

Нецелевой кредит от россельхозбанка

Условия по кредиту под залог недвижимости от Россельхозбанка:

1. Минимальная сумма займа – 100 тыс. рублей, максимальная – 10 млн рублей.
2. Срок кредитования – от 12 до 120 месяцев.
3. Процентная ставка – от 9,7% до 12%.

Требования к заемщикам от Россельхозбанка:

• гражданство РФ с регистрацией на территории России;
• возраст – от 21 года до 65 лет, допускается до 75 лет, если есть созаемщик и к моменту исполнения 65 лет заемщик уже выплатит половину кредита.

Требования к заемщикам по стажу работы:

В залог банк принимает квартиры, жилые дома, таунхаусы. Допускается привлечение 3 созаемщиков. Супруг обязательно становится созаемщиком.

Оформить заявку на кредит и рассчитать ежемесячный платеж по желаемым условиям можно на официальном сайте банка.

Общая характеристика

Взять кредит под залог недвижимости в настоящее время достаточно просто, потому что банки охотно соглашаются на данный тип кредитования.

Ведь при его оформлении кредитору в залог передается недвижимое имущество, которое в случае неисполнения заемщиком долговых обязательств банковское учреждение имеет право продать, а вырученные деньги направить в счет задолженности.

Если имущество должника переходит в собственность банка, он имеет право распоряжаться им на свое усмотрение. Но чаще всего кредитор именно продает квартиру, чтобы вернуть свои денежные средства.

При получении кредита под залог недвижимости гражданин имеет возможность передать банку такие типы объектов как:

• Земельный надел.
• Квартира.
• Жилой дом.
• Помещения, предназначенные для коммерческих целей.
• Гараж.
• Дача.

Если недвижимость находится только в собственности заемщика, то заложить ее не составит труда. Если же объект принадлежит нескольким лицам, понадобится добиться их согласия на передачу его в залог.

Стоит отметить, что есть имущество, которое нельзя передавать кредитору при оформлении займа.

К нему относится следующее:

• Помещение, которое находится в аварийном состоянии.
• Жилье, в котором прописаны несовершеннолетние дети или иные иждивенцы.
• Жилая площадь, в которой зарегистрирован человек, находящийся МЛС или служащий в армии.
• Недвижимый объект, при приватизации которого не учитывались интересы детей, не достигших 18-летнего возраста.

Качество залога, предлагаемого банку, должно быть высоким, чтобы его можно было легко продать в случае неисполнения должником своих обязательств.

Оформление кредита

После подачи заявки и документов банк принимает решение в течение 3-5 дней. В процессе рассмотрения заявления сотрудники проверяют личность заемщика, его платежеспособность, а также сам залоговый объект.

Если кредитор принимает положительное решение, клиенту предлагается заключить кредитный договор и залоговое соглашение.

Перед подписанием кредитного документ важно внимательно прочитать его, особенно обратить внимание на следующее:

• Размер процентной ставки.
• Сумма ежемесячного платежа.
• Присутствие дополнительных комиссий.
• Наличие льготного периода.
• Величина штрафов за просрочку погашения.
• Санкции, которые кредитор имеет право применить при неисполнении кредитных обязательств со стороны должника.

Помимо кредитного и залогового соглашения банк может потребовать застраховать предмет залога, а также здоровье и жизнь.

Потребительский

Одним из самых популярных видов банковских кредитов является потребительский. Он оформляется достаточно быстро и позволяет использовать деньги почти на любые цели. С этим типом связано больше всего различных подводных камней:

• Самая частая проблема – это навязывание страховки. При оформлении банки часто предлагают заключить договор страхования здоровья, жизни и платежеспособности заемщика. С одной стороны, страховка поможет вам вернуть долг при непредвиденной ситуации. С другой – к платежам прибавляются страховые взносы, которые почти невозможно вернуть
• Проценты в рекламе – одни, а на деле – другие. Вы видите рекламу с заманчивым предложением взять кредит под 10% годовых. Но при подписании договора вы узнаете, что ставка составляет 25-30%. Банки указывают минимальную ставку в своей рекламе, чтобы привлечь невнимательных клиентов, и объясняют условия для получения такой ставки мелким шрифтом, чтобы не нарушать закон о рекламе.
• В договор могут быть включены дополнительные услуги – SMS-уведомления, выпуск и обслуживание банковской карты, открытие счета и другие. Отказ от этих услуг может означать отказ в выдаче кредита – в договоре прописано, что банк может отказать заемщику без объяснения причин. То же самое касается и страховки
• Также в договор включаются дополнительные комиссии – например, за досрочное погашение, внесение платежей некоторыми способами или просрочку платежа. Эти комиссии часто скрываются от заемщика мелким шрифтом или сложными формулировками. Часто такие комиссии (например, за просрочку) возникают уже после того, как заемщик внесет платеж или полностью погасит долг
• Иногда банки ограничивают цели, на которые можно потратить кредитные средства. Вам нужно будет подтвердить целевое расходование денег – в противном случае процентная ставка будет увеличена

Как избежать?

Все условия – сумма, срок, процентная ставка и полная стоимость, а также санкции за просрочку платежа – должны быть четко указаны в договоре. Это требует закон «О потребительском кредите (займе)». Заранее изучите договор или отдайте его на проверку юристу.

Что касается дополнительных услуг и страховки, то вы имеете право отказаться от них – его дает закон о защите прав потребителей. Если банк продолжает их навязывать, то обратитесь в правоохранительные органы или требуйте судебного разбирательства. Подробнее о страховании кредитов вы узнаете здесь.

Требования к залогу

Не всякое недвижимое имущество можно заложить в банке за получение денежных средств. Для кредитора важно, чтобы оно было ликвидным, то есть его можно было без проблем продать в случае неисполнения должником долговых обязательств.

Поэтому банки устанавливают определенные требования к предмету залога. В первую очередь кредиторы обращают внимание на состояние помещения. Оно не должно быть аварийным и подлежащим сносу. Также оно не должно быть ветхим, то есть изношенным более чем на 70%.

Другим требованием к недвижимому объекту является отсутствие обременения. Это значит, что права заемщика на него не должны быть ничем ограничены, к примеру, договором аренды.

Если в залог передается именно жилое помещение, то оно должно быть пригодным для проживания, иметь удобства, развитую инфраструктуру.

Требования к недвижимости

Банк возьмет в залог не любую недвижимость. К имуществу банки предъявляют разные требования. Некоторые финучреждения оформляют в залог только жилые квартиры, для других подойдут гаражи, дачи, загородные дома или любые другие капитальные постройки. От типа недвижимости зависят требования к ней.

У банков нет жестких регламентов по квадратуре жилплощади, которую оставляют в залог. Но некоторые условия должны быть обязательно соблюдены:

1. Стены и фундамент. Дома из дерева, панельные и блочные строения ниже 5 этажей, которые были построены до 1975 года, банки могут не принять в залог. При этом фундамент дома может быть сделан из любого материала – кирпич, бетон или камень.
2. Степень изношенности строения. Банки допускают до 60-70% износа. Главное, чтобы дом не был в аварийном состоянии и не находился в очереди на капитальный ремонт, под снос или на реконструкцию.
3. Санузел и коммуникации. В квартире обязательно должна быть ванная, туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, электричество и газ.

Требования к апартаментам такие же, как и к квартирам. Если обеспечением выступает таунхаус, он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Это должна быть изолированная часть жилого дома с отдельным входом. При этом на общей с соседним блоком стене не должно быть дверей. Также таунхаусу должен быть присвоен отдельный почтовый адрес.

В качестве залога банк может взять незавершенную постройку жилого дома, но только если подведены коммуникации и разработан утвержденный проект. Деревянные дома берут, только если дата их строительства не раньше 1985 года, а степень изношенности – не более 40-50%.

Выводы

Всех подводных камней при обращении за кредитом избежать почти невозможно – так или иначе, с некоторыми условиями заемщику придется смириться. Но с большей частью проблем при его получении и использовании можно справиться, если помнить простые правила:

• Всегда внимательно изучайте договор и другие документы по кредиту, обращайте внимание на непонятные и спорные пункты
• Помните, что вы имеете право отказаться от любых навязываемых услуг, если они не являются обязательным условием для получения займа
• При оформлении ипотеки займа под залог обратите внимание на порядок его получения и уплаты комиссий
• Не ведитесь на рекламные уловки банков и магазинов – заранее изучайте реальные условия кредитования и планируйте погашение долга
• После погашения долга не забудьте взять справку об отсутствии задолженностей перед банком

Рекомендую посмотреть несколько видео про подводные камни кредитов. Некоторая информация устарела, но обратить на нее внимание стоит.

А с какими подводными камнями при оформлении кредита сталкивались вы? Поделиться своим опытом борьбы с такими проблемами вы можете в комментариях.