Размер арендной платы не зависит от и Трех новых выводов Верховного суда об аренде муниципального имущества

Переменная часть арендной платы — этота сумма, которая требует ежемесячного установления ее величины в зависимости от конкретной ситуации. Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней.

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете. Как правильно это сделать разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если вы арендодатель, вам поможет это Готовое решение:

Если арендатор, вам в этот материал:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы — это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

Итоги

Введение в состав арендной платы переменной части — это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:Правил определения величины обязательства по аренде в случае переменных арендных платежей, зависящих от деятельности арендатора, российскими стандартами учета не установлено. Также отсутствуют правила учета разницы, возникающей при определении фактического размера арендного платежа, если при расчете обязательства по аренде был использован планируемый размер арендных платежей.Учитывая положения МСФО 16 «Аренда», считаем, что в рассматриваемом случае обязательство по аренде представляет собой кредиторскую задолженность по уплате неизбежных арендных платежей в будущем.Неизбежность арендных платежей оценивается арендатором самостоятельно, исходя из профессионального суждения, учитывающего намерения по использованию арендованного имущества и условия его использования.Если допускается ситуация, что арендатор не получит в некоторые периоды выручки (арендованное имущество не будет им использовано), и обязательств по уплате арендной платы не возникнет в эти периоды, то, по нашему мнению, можно считать, что арендная плата для целей ФСБУ 25/2018 не установлена. Обязательство по аренде (ОА) в таком случае будет равно нулю, а платежи, уплачиваемые при наличии выручки, будут относиться в расходы текущего периода. Право пользования активом (ППА) также будет равно нулю (если отсутствуют иные расходы, подлежащие включению в ППА (авансовые платежи, будущие затраты на демонтаж, перемещение и т.п.).В противном случае ОА рассчитывается исходя из неизбежных арендных платежей, определенных как платежи, уплачиваемые при минимальном размере выручки, ожидаемом при использовании арендованного имущества.При этом оценка неизбежных арендных платежей и обязательство по аренде пересматриваются как минимум перед составлением финансовой отчетности за год.

Пересмотр ОА и ППА

Обращаем внимание, что при изменениях условий и намерений использования арендованного имущества, которые приводят к появлению у арендатора обязательств по уплате неизбежных арендных платежей, может возникнуть необходимость признания обязательства по аренде и, соответственно, права пользования активом (абзац 4 п. 21 ФСБУ 25/2018)*(5).Также в случае изменения условий договора аренды и установления минимального платежа (уплачиваемого арендатором независимо от наличия и размера выручки, связанной с использованием арендованного имущества), размер обязательства по аренде пересчитывается исходя из такого минимального платежа, уплата которого является неизбежной (абзац 2 п. 21 ФСБУ 25/2018).Например, в случае согласования сторонами договора аренды, что арендная плата рассчитывается как 2% от товарооборота, но не менее 100 тыс. руб. В таком случае при определении ОА учитывалась бы сумма в 100 тыс. руб., неизбежно подлежащая уплате арендатором.Сумма, превышающая размер фиксированного арендного платежа, относится на расходы текущего периода (Дебет 20 (26, 44)).Изменение величины обязательства по аренде относится на стоимость права пользования активом:Дебет 01 «ППА» Кредит 76, субсчет «Обязательства по аренде»- признано обязательство по аренде в связи с изменением договора аренды и установлением минимального арендного платежа.Пример определения размера ОА исходя из минимальных платежей с отнесением разницы в расходы текущего периода смотрите в ответе на Вопрос: Как применять арендатору ФСБУ 25/2018 в случае, когда по договору аренды арендная плата установлена в процентах от товарооборота арендатора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2021 г.) (в данном ответе рассмотрена ситуация аренды торгового помещения, когда такое событие, как полное отсутствие товарооборота, рассматривается руководством арендатора как маловероятное).В заключение отметим, что данный ответ выражает наше экспертное мнение и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном ответе.

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТТкач Ольга

Ответ прошел контроль качества

26 мая 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582″Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от

20 июня, 19 августа, 26 октября 2011 г., 14 января, 22 февраля, 30 октября 2014 г., 5 мая 2017 г., 21 декабря 2018 г., 20 февраля, 7 сентября 2020 г., 6, 22, 29 декабря 2021 г., 10 февраля 2023 г.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила).

2. Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков.

3. Установить, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил.

4. Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 1 января 2018 г. методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Информация об изменениях

Постановление дополнено пунктом 5 с 17 сентября 2020 г. — Постановление Правительства России от 7 сентября 2020 г. N 1369

5. Установить, что до утверждения Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ставок арендной платы, предусмотренных пунктом 3 настоящего постановления, арендная плата в отношении земельных участков, указанных в пункте 5 Правил, определяется в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации по состоянию на дату вступления в силу настоящего постановления.

Основные принципыопределения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности(утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582)

19 августа 2011 г., 30 октября 2014 г., 5 мая 2017 г., 7 сентября 2020 г., 29 декабря 2021 г., 10 февраля 2023 г.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Методические рекомендации по применению настоящего документа утверждаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Правилаопределения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации(утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582)

20 июня, 19 августа, 26 октября 2011 г., 14 января, 22 февраля, 30 октября 2014 г., 5 мая 2017 г., 21 декабря 2018 г., 20 февраля, 7 сентября 2020 г., 6, 22, 29 декабря 2021 г.

1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, регулирующим порядок управления федеральным имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.

2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее — торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) утратил силу с 21 февраля 2023 г. — Постановление Правительства России от 10 февраля 2023 г. N 191

3. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:

а) 0,01 процента в отношении:

земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах;

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю;

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;

земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду;

земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;

земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;

в) 0,6 процента в отношении:

земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;

земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства;

земельного участка, предназначенного для размещения зданий и сооружений, обеспечивающих функционирование организаций средств массовой информации, учрежденных юридическими лицами, которые созданы Российской Федерацией и (или) органами государственной власти Российской Федерации;

г) 1,5 процента в отношении:

земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;

земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют;

земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного федеральному государственному унитарному предприятию, подведомственному федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему материально-техническое и финансовое обеспечение деятельности Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

д) 2 процентов в отношении:

земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а»-«г» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

Пункт 3 дополнен подпунктом «е» с 21 февраля 2023 г. — Постановление Правительства России от 10 февраля 2023 г. N 191

е) 3 процентов в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

4. В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов;

гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

объектов космической инфраструктуры;

объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;

сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов;

объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее — Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Ставки арендной платы в отношении указанных земельных участков утверждаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики.

5.1. В случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Правила дополнены пунктом 5.2 с 23 декабря 2021 г. — Постановление Правительства России от 22 декабря 2021 г. N 2396

5.2. Размер арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного назначения, строительство и эксплуатация которых осуществляются за счет средств федерального бюджета в целях реализации программ социально-экономического развития Российской Федерации, государственных программ Российской Федерации, а также национальных проектов, может устанавливаться Правительством Российской Федерации на основании предложений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

6. Утратил силу с 21 февраля 2023 г. — Постановление Правительства России от 10 февраля 2023 г. N 191

7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3 и 5 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение указанных условий. В этом случае предусмотренное абзацем первым настоящего пункта положение об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

10. Утратил силу с 21 февраля 2023 г. — Постановление Правительства России от 10 февраля 2023 г. N 191

11. В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

12. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

Установлены основные принципы определения платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, размер арендной платы должен быть экономически обоснован, т. е. соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. Порядок расчета платы (в том числе основания пересмотра арендной платы) должен быть определен нормативно-правовым актом соответствующего органа власти.

При переоформлении прав на земельные участки размер арендной платы не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких участков. Для арендаторов, осуществляющих социально значимые виды деятельности, размер арендной платы не должен быть больше земельного налога.

Регламентирован порядок расчета и внесения арендной платы за участки, находящиеся в собственности РФ. Размер платы за их аренду определяется Росимуществом. По общему правилу арендная плата рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка. Размер процента зависит от категории земель и их разрешенного использования. При этом для лиц, имеющих льготы по уплате земельного налога, предусмотрен минимальный процент (0,01).

Если право на заключение договора аренды приобретено на торгах, арендная плата определяется по результатам таких торгов. Плата за аренду участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, определяется по результатам аукциона. Порядок расчета арендной платы за участки, предоставленные для размещения дорог, объектов транспортной инфраструктуры, линейных объектов, устанавливает Минэкономразвития России. В остальных случаях размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости участка.

Предусмотрены повышенные ставки арендной платы для случаев «жилищного долгостроя». Если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду участка жилой дом (кроме индивидуальных домов) не сдан в эксплуатацию, плата устанавливается в размере не меньше 2 ставок земельного налога.

Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

Текст постановления опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации от 27 июля 2009 г. N 30 ст. 3821

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ

РЕГУЛЯТОР  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЕТА

«БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»

(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)

Комитет по рекомендациям (КпР)

19 мая 2022

РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-140/2022-КпР«АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ, ОСНОВАННЫЕ НА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ»

Договоры аренды недвижимости, в которых арендодателем выступают органы власти, часто содержат условия привязки размера арендной платы к кадастровой стоимости предмета аренды. В таких случаях часть арендной платы либо вся арендная плата рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости предмета аренды на основе установленного коэффициента. При этом кадастровая стоимость, от которой зависит величина арендной платы, может меняться. Обычно перерасчет кадастровой стоимости производится администрацией муниципального образования по месту нахождения предмета аренды. Как правило, кадастровая стоимость пересматривается раз в несколько лет.

В этой связи необходимо решить вопрос включения арендного платежа или его части, зависящей от кадастровой стоимости, в обязательство по аренде арендатором и в инвестицию в аренду арендодателем.

Арендные платежи, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, подлежат включению арендатором в признаваемое арендное обязательство, а арендодателем – в инвестицию в аренду, в той части, в которой эти платежи являются по существу неизбежными. Как правило (при отсутствии очевидных подтверждений обратного), такие платежи являются неизбежными в части суммы, рассчитанной на основе текущих значений кадастровой стоимости и коэффициента на дату начала аренды. При этом подтверждениями того, что неизбежная часть платежей может быть меньше указанной суммы, могут являться, например:

опубликованные формулы (алгоритмы) расчета кадастровой стоимости, предполагающие её уменьшение в будущем;

отложение льготы (в том числе зависящие от условий использования арендуемого земельного участка);

специальные условия договора;

зависимость расчета арендных платежей от деятельности арендатора в будущем;

иные основания ожидать снижения размера арендных платежей в будущем.

Вариативная часть арендных платежей, рассчитываемых на основе кадастровой стоимости, (в части возможных будущих изменений кадастровой стоимости и (или) коэффициента) подлежит включению арендатором в признаваемое арендное обязательство, а арендодателем – в инвестицию в аренду при одновременном соблюдении следующих условий:

соответствующие изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента зависят от прогнозируемых рыночных параметров, таких как темпы инфляции, и порядок определения кадастровой стоимости и коэффициента формализован настолько, что их можно рассматривать аналогом ценовых индексов;

соответствующие изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента не зависят от показателей деятельности арендатора;

изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента производятся на регулярной основе.

Вариативная часть арендных платежей, рассчитываемых на основе кадастровой стоимости, (в части возможных будущих изменений кадастровой стоимости и (или) коэффициента) в случаях, отличных от указанных в пункте 2 настоящей Рекомендации, не подлежит включению в арендное обязательство и в инвестицию в аренду. Указанная часть арендных платежей признается расходом арендатора и доходом арендодателя в момент наступления обязанности по уплате.

ОСНОВА ДЛЯ ВЫВОДОВ

В соответствии с пунктом 7 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» в состав арендных платежей включаются платежи (за вычетом подлежащих возмещению сумм налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых сумм налогов), обусловленные договором аренды, в том числе:

а) определенные в твердой сумме платежи арендатора арендодателю, вносимые периодически или единовременно, за вычетом платежей, осуществляемых арендодателем в пользу арендатора, в том числе возмещение арендодателем расходов арендатора;

б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды;

Стандарт не содержит каких-либо поясняющих параграфов или примеров, которые бы уточняли приведенные формулировки, в частности, отнесение арендных платежей, определяемых как процент от кадастровой стоимости, к «определенным в твердой сумме платежам» или к «переменным платежам, зависящим от ценовых индексов или процентных ставок», либо ни к той, ни к другой категории.

Вместе с тем, такие пояснения имеются в международном стандарте МСФО (IFRS) 16 «Аренда», послужившем основой для разработки ФСБУ 25. Подпункты (a) и (b) параграфов 27 (для арендатора) и 70 (для арендодателя) являются аналогичными подпунктам «а» и «б» пункта 7 ФСБУ 25.

Исходя из пунктов 2 и 4 статьи 20, пункта 4 статьи 24, пункта 3 части 2 статьи 25 Федерального закона «О бухгалтерском учете», а также пункта 7.1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» понятие «определенные в твердой сумме платежи», используемое в ФСБУ 25, следует считать по содержанию эквивалентным понятию «фиксированные платежи», используемому в IFRS 16. Соответственно, все приведенные в IFRS 16 параграфы, раскрывающие и поясняющие содержание понятия «фиксированные платежи», в условиях отсутствия аналогичных поясняющих положений в ФСБУ 25, следует применять при решении вопросов содержания используемого в этом стандарте понятия «определенные в твердой сумме платежи».

В соответствии с приложением А к МСФО (IFRS) 16 арендные платежи включают в себя следующее:

a) фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде;

b) переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, первоначально оцениваемые с использованием индекса или ставки на дату начала аренды;

При этом фиксированные платежи – это платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя за право пользования базовым активом в течение срока аренды, за исключением переменных арендных платежей. Переменные арендные платежи – это часть платежей, осуществляемых арендатором в пользу арендодателя за право использовать базовый актив в течение срока аренды, которая варьируется в соответствии с изменениями фактов и обстоятельств, возникших после даты начала аренды, кроме течения времени.

В соответствии с параграфом B42 IFRS 16 арендные платежи включают в себя любые по существу фиксированные арендные платежи. По существу фиксированные арендные платежи – это платежи, которые могут по своей форме предусматривать вариативность, но которые по существу являются неизбежными. Арендные платежи, величина которых определяется на основе кадастровой стоимости предмета аренды, являются по существу неизбежными, поскольку будущая неопределенность, обусловленная возможными изменениями кадастровой стоимости, относится не ко всей величине платежа, а лишь к ее возможным колебаниям в будущем (обычно, в сторону ее увеличения). При этом необходимость осуществления платежа, как такового, не ставится под сомнение условием о привязке величины платежа к кадастровой стоимости. Как правило (при отсутствии свидетельствующих об обратном специфических условий договора или условий ведения организацией деятельности), сумму арендных платежей, рассчитанную исходя из текущих значений кадастровой стоимости и применяемого коэффициента, можно рассматривать как сумму «по существу фиксированных» арендных платежей.

Кроме того, в соответствии с пунктом (с) параграфа 36 МСФО 16 после даты начала аренды арендатор должен оценивать обязательство по аренде переоценивая балансовую стоимость для отражения пересмотренных по существу фиксированных арендных платежей (см. пункт B42). Данный пункт прямо подтверждает то, что сама по себе возможность будущих изменений в суммах арендных платежей не является основанием для переквалификации фиксированных платежей в переменные платежи. Если будущие возможные изменения величины платежа не ставят под сомнение неизбежность данного платежа, то такой платеж не является переменным с точки зрения бухгалтерского учета аренды, он считается по существу фиксированным.

По основаниям, аналогичным приведенным выше, положения IFRS 16 в отношении «переменных арендных платежей, которые зависят от индекса или ставки», следует считать применимыми также в отношении «переменных платежей, зависящих от ценовых индексов или процентных ставок», указанным в ФСБУ 25. При этом исходя из примеров таких платежей, приведенных в параграфе 28 IFRS 16, а также основы для выводов, приведенной в параграфах BC165 – BC169, критериями для включения переменных арендных платежей в обязательство по аренде является «рыночный» характер параметров, к которым привязан платёж, и отсутствие связи его величины с показателями деятельности арендатора.

Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне. И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда. В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2019 году.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6). Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет. Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов. Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.

Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды. То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).

На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).

3. Не устанавливайте арендную плату в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ключевой ставки ЦБ. Это нарушение (апелляционное определение Верховного суда от 05.09.2018 № 16-АПГ18-12).

Выводы и рекомендации

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.