Оценка недвижимости для аренды, продажи, залога и иных целей

Оценка недвижимости для аренды, продажи, залога и иных целей Залог недвижимости

Глава 1. общие положения

1.1. Настоящая Инструкция распространяется на действующие на территории Российской Федерации кредитные организации, филиалы кредитных организаций и внутренние структурные подразделения кредитных организаций и филиалов кредитных организаций (далее — структурные подразделения кредитных организаций) (далее при совместном упоминании — кредитные организации).

1.2. Осмотр предмета залога и (или) ознакомление с деятельностью заемщика (залогодателя) осуществляется в целях проведения:

оценки качества ссуд, ссудной и приравненной к ней задолженности (далее — ссуды), полноты формирования резервов на возможные потери по ссудам в соответствии с Положением Банка России от 26 марта 2004 года № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», зарегистрированным Министерством юстиции Российской Федерации 26 апреля 2004 года № 5774, 20 апреля 2006 года № 7728, 27 декабря 2006 года № 8676, 10 декабря 2007 года № 10660, 23 января 2008 года № 10968, 22 мая 2008 года № 11724, 22 мая 2008 года № 11730, 30 июня 2008 года № 11903, 29 января 2009 года № 13219, 20 февраля 2009 года № 13414, 21 декабря 2009 года № 15772, 24 декабря 2009 года № 15811, 17 августа 2021 года № 25204, 13 декабря 2021 года № 26113, 28 декабря 2021 года № 26407, 26 июня 2021 года № 28896, 24 сентября 2021 года № 30005, 29 ноября 2021 года № 30494, 18 июня 2021 года № 32736, 10 ноября 2021 года № 34627, 11 декабря 2021 года № 35134, 26 декабря 2021 года № 35437, 13 июля 2021 года № 37996, 25 сентября 2021 года № 39006, 6 декабря 2021 года № 44596 («Вестник Банка России» от 7 мая 2004 года № 28, от 4 мая 2006 года № 26, от 15 января 2007 года № 1, от 17 декабря 2007 года № 69, от 31 января 2008 года № 4, от 28 мая 2008 года № 25, от 4 июня 2008 года № 28, от 9 июля 2008 года № 36, от 4 февраля 2009 года № 7, от 4 марта 2009 года № 15, от 28 декабря 2009 года № 77, от 22 августа 2021 года № 50, от 19 декабря 2021 года № 73, от 29 декабря 2021 года № 78, от 28 июня 2021 года № 36, от 2 октября 2021 года № 54, от 30 ноября 2021 года № 69, от 9 июля 2021 года № 63, от 26 ноября 2021 года № 105, от 22 декабря 2021 года № 112, от 31 декабря 2021 года № 117-118, от 22 июля 2021 года № 60, от 12 октября 2021 года № 86, от 14 декабря 2021 года № 109) (далее — Положение Банка России № 254-П);

оценки качества активов, включенных в состав активов, принимаемых в обеспечение кредитов Банка России, а также находящихся в залоге по кредитам Банка России.

Осмотр предмета залога осуществляется также в целях проведения экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, в том числе включающей установление фактического наличия предмета залога и его осмотр (далее — экспертиза предмета залога)

1.2.1. Осмотр предмета залога и (или) ознакомление с деятельностью заемщика (залогодателя) могут проводиться также в ходе проверок кредитных организаций (их филиалов) в порядке и случаях, установленных настоящей Инструкцией, и с учетом норм Инструкции Банка России от 5 декабря 2021 года № 147-И «О порядке проведения проверок кредитных организаций (их филиалов) уполномоченными представителями Центрального банка Российской Федерации (Банка России)», зарегистрированной Министерством юстиции Российской Федерации 21 февраля 2021 года № 31391, 25 августа 2021 года № 33867, 3 августа 2021 года № 38309, 3 ноября 2021 года № 44231 («Вестник Банка России» от 13 марта 2021 года № 23-24, от 10 сентября 2021 года № 81, от 12 августа 2021 года № 66, от 9 ноября 2021 года № 101), и нормативного акта Банка России об организации инспекционной деятельности Банка России.

1.2.2. Осмотр предмета залога и (или) ознакомление с деятельностью заемщика (залогодателя), проводимые Банком России, не выполняют задач аудиторских проверок и документальных ревизий, осуществляемых в соответствии с законодательством Российской Федерации для сбора доказательств по уголовным и другим делам.

1.3. Осмотр предмета залога может проводиться в случаях:

наличия обстоятельств (их признаков), свидетельствующих о возможной утрате предмета залога или о его отсутствии по месту нахождения (хранения);

выявления признаков недостоверности сведений о количественных и качественных характеристиках предмета залога, указанных в договоре залога и (или) бухгалтерской (финансовой) и статистической отчетности, а также в другой информации, предоставляемой кредитной организацией в Банк России (в том числе различий в сведениях о предмете залога, предоставленных кредитной организацией и полученных Банком России от регистрирующих органов и из открытых источников информации);

необходимости уточнения характеристик предмета залога, влияющих на его стоимость (в том числе пробег, наработка транспортного средства или оборудования, загрузка площадей объекта недвижимости и иные характеристики);

нарушения кредитной организацией (банковской группой, участником которой является кредитная организация) обязательных нормативов, установленных Банком России, вследствие полного или частичного неучета определенной кредитной организацией стоимости предмета (предметов) залога при определении размера формируемого резерва на возможные потери по ссуде;

мотивированного ходатайства структурного подразделения Банка России, осуществляющего надзор за деятельностью кредитной организации, или мотивированного ходатайства рабочей группы при проведении проверки кредитной организации.

1.4. Ознакомление с деятельностью заемщика (залогодателя) может проводиться в случаях:

отказа заемщика (залогодателя) от проведения уполномоченными представителями Банка России осмотра предмета залога и (или) от использования ими при осмотре предмета залога специальных технических средств, имеющих функции фото-, киносъемки, видеозаписи, или средств фото-, киносъемки, видеозаписи;

установления факта применения в отношении заемщика (залогодателя) процедур, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст. 4190;

2004, № 35, ст. 3607; 2005, № 1, ст. 18, ст. 46; № 44, ст. 4471; 2006, № 30, ст. 3292; № 52, ст. 5497; 2007, № 7, ст. 834; № 18, ст. 2117; № 30, ст. 3754; № 41, ст. 4845; № 49, ст. 6079; 2008, № 30, ст. 3616; № 49, ст. 5748; 2009, № 1, ст. 4, ст. 14; № 18, ст. 2153; № 29, ст. 3632; № 51, ст. 6160; № 52, ст. 6450;

2021, № 17, ст. 1988; № 31, ст. 4188, ст. 4196; 2021, № 1, ст. 41; № 7, ст. 905; № 19, ст. 2708; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4301; № 30, ст. 4576; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7015, ст. 7024, ст. 7040, ст. 7061, ст. 7068; № 50, ст. 7351, ст. 7357; 2021, № 31, ст. 4333; № 53, ст. 7607, ст. 7619;

2021, № 23, ст. 2871; № 26, ст. 3207; № 27, ст. 3477, ст. 3481; № 30, ст. 4084; № 51, ст. 6699; № 52, ст. 6975, ст. 6984; 2021, № 11, ст. 1095, ст. 1098; № 30, ст. 4217; № 49, ст. 6914; № 52, ст. 7543; 2021, № 1, ст. 10, ст. 11, ст. 29, ст. 35; № 27, ст. 3945, ст. 3958, ст. 3967, ст. 3977; № 29, ст. 4350, ст. 4355, ст. 4362;

принятия в порядке, установленном подпунктом 3.12.3 пункта 3.12 Положения Банка России № 254-П, решения уполномоченным органом управления (органом) кредитной организации о том, что заемщиком-юридическим лицом осуществляется реальная деятельность, при наличии обстоятельств, минимальный перечень которых установлен приложением 5 к Положению Банка России № 254-П, и (или) вынесения уполномоченными представителями Банка России мотивированного суждения об отсутствии у заемщика — юридического лица реальной деятельности либо осуществлении ее в незначительных объемах;

мотивированного ходатайства структурного подразделения Банка России, осуществляющего надзор за деятельностью кредитной организации, или мотивированного ходатайства рабочей группы при проведении проверки кредитной организации.

Еще про залог:  Кредит под залог недвижимости Воронеж! 🏠 Без справок и поручителей | »

1.5. Осмотр предмета залога и (или) ознакомление с деятельностью заемщика (залогодателя), в том числе в ходе проверок кредитных организаций, проводятся уполномоченными представителями Банка России на основании документа, подтверждающего полномочия уполномоченных представителей Банка России на проведение осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя) (далее — поручение на осмотр (ознакомление).

В поручении на осмотр (ознакомление) определяется персональный состав уполномоченных представителей Банка России, образующих рабочую группу для проведения осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя) (далее — группа осмотра (ознакомления) численностью не менее двух человек, с указанием руководителя группы осмотра (ознакомления), при необходимости -заместителя руководителя группы осмотра (ознакомления) (далее — руководитель группы осмотра (ознакомления), члена (членов) группы осмотра (ознакомления).

Поручение на осмотр (ознакомление) составляется в двух экземплярах в соответствии с приложением 1 к настоящей Инструкции.

1.6. В случае необходимости, в том числе изменения персонального состава группы осмотра (ознакомления), назначения заместителя руководителя группы осмотра (ознакомления), дополнения (изменения) перечня осматриваемых предметов залога или заемщиков (залогодателей), с деятельностью которых осуществляется ознакомление, оформляется дополнение к поручению на осмотр (ознакомление), которое является неотъемлемой частью поручения на осмотр (ознакомление).

Дополнение к поручению на осмотр (ознакомление) составляется в двух экземплярах в соответствии с приложением 2 к настоящей Инструкции.

1.7. К должностным лицам Банка России, обладающим правом поручать проведение осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя), в том числе подписывать поручение на осмотр (ознакомление) (далее — должностное лицо Банка России, обладающее правом поручать проведение осмотра (ознакомления), относятся следующие лица.

1.7.1. Председатель Банка России; первый заместитель Председателя Банка России и заместитель Председателя Банка России, непосредственно координирующие и контролирующие структурные подразделения Банка России, осуществляющие функции банковского регулирования и банковского надзора; руководитель Службы анализа рисков Банка России, руководитель Главной инспекции Банка России (лица, их замещающие).

1.7.2. Заместитель руководителя Главной инспекции Банка России, генеральный инспектор межрегиональной инспекции Главной инспекции Банка России (лицо, его замещающее) — при проведении осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя) в ходе проверок кредитных организаций — в порядке, установленном нормативным актом Банка России об организации инспекционной деятельности Банка России.

1.7.3. Руководитель главного управления Банка России или структурного подразделения центрального аппарата Банка России, осуществляющего надзор за деятельностью кредитной организации (лицо, его замещающее), который имеет право поручать проведение осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя), в том числе подписывать поручение на осмотр (ознакомление) в порядке, установленном нормативными актами Банка России.

1.7.4. Руководитель действующего в составе главного управления Банка России отделения, отделения — национального банка (лицо, его замещающее), который имеет право подписи поручения на осмотр (ознакомление) при проведении осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя) по месту нахождения структурного подразделения кредитной организации в порядке, установленном нормативными и иными актами Банка России.

1.8. Осмотр предмета залога и (или) ознакомление с деятельностью заемщика (залогодателя) осуществляется группой осмотра (ознакомления) посредством визуального наблюдения, в том числе с использованием специальных технических средств, имеющих функции фото-, киносъемки, видеозаписи, или средств фото-, киносъемки, видеозаписи, без вмешательства в оперативную и иную деятельность заемщика (залогодателя) и (или) лиц, осуществляющих хранение предмета залога.

1.9. Организация и проведение осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя), включая доступ членов группы осмотра (ознакомления) на территорию или в помещение по месту нахождения (хранения) предмета залога и (или) осуществления деятельности заемщиком (залогодателем), осмотр территорий, помещений, документов и предметов заемщика (залогодателя), использование специальных технических средств, имеющих функции фото-, киносъемки, видеозаписи, или средств фото-, киносъемки, видеозаписи, снятие копий с документов и электронных носителей информации, истребование информации и документов при проведении осмотра (ознакомления), осуществляются с соблюдением законодательства Российской Федерации.

1.10. Осмотр предмета залога и (или) ознакомление с деятельностью заемщика (залогодателя) начинаются с момента предъявления поручения на осмотр (ознакомление) (дополнения к поручению на осмотр (ознакомление) в соответствии с пунктом 5.1 настоящей Инструкции (далее — дата начала осмотра (ознакомления) и завершаются не позднее даты истечения срока действия поручения на осмотр (ознакомление) (дополнения к поручению на осмотр (ознакомление).

1.11. Датой завершения осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя) (далее — дата завершения осмотра (ознакомления) является дата составления справки об осмотре предмета залога и (или) ознакомлении с деятельностью заемщика (залогодателя) (далее — справка об осмотре (ознакомлении).

1.12. Информация, содержащаяся в документах, составляемых Банком России при организации, проведении и оформлении результатов осмотра предмета залога и (или) ознакомления с деятельностью заемщика (залогодателя), подлежит отнесению к категории информации ограниченного доступа при наличии в ней сведений, составляющих коммерческую, банковскую, служебную или иную охраняемую законом тайну, защита которой осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России.

Информация, отнесенная к категории ограниченного доступа, не может быть разглашена Банком России и кредитной организацией третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России.

Об оценочных операциях залогового имущества

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №2/2021 ISSN 2410-6070

по сравнению с другими исследованными торговыми марками горошка зеленого консервированного и недостаточно высокими потребительскими свойствами.

Таким образом, наибольшей конкурентоспособностью обладает горошек зеленый консервированный торговой марки «Грин Рэй». Это то соотношение цены и качества к которому стремится потребитель.

Список использованной литературы:

1. Голубков, Е. П. Маркетинговые исследования: методология и практика [Текст] / Е. П. Голубков. — М.: Издательство «Феникс», 2009. — 89 с.

2. ГОСТ Р 54050-2021. Консервы натуральные. Горошек зеленый. Технические условия [Текст]. — Введ. 2021-01-01 — М.: Издательство стандартов, — 2021. — 16 с.

3. Еремеева, Н. В. Конкурентоспособность товаров и услуг [Текст] / Н. В. Еремеева, С. Л. Калачев. -М.: КолоС, 2006. — 402 с.

4. Маркетинговые исследования и конкурентоспособность рынка консервированного зеленого горошка, реализуемого в Республике Беларусь [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://elib.bsu.bu/bitstream/123456789/48920/1/avseenko

© Насырова Ю.Г., Киселева М.Ю., 2021

УДК 336.717

Д.В. Нехайчук

д.э.н., профессор КФУ им. В.И. Вернадского г. Симферополь, Российская Федерация Т.С. Челебиджанова магистрант КФУ им. В.И. Вернадского г. Симферополь, Российская Федерация

ОБ ОЦЕНОЧНЫХ ОПЕРАЦИЯХ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА

Аннотация

В статье рассмотрены основные применяемые подходы к оценке залогового имущества. Определена роль залога в системе кредитования через обоснование залоговой стоимости. Подготовлены рекомендации по совершенствованию процесса оценки залогового имущества с учетом международных стандартов оценки.

Еще про залог:  Реферат на тему "Здоровье нации" | Образовательная социальная сеть

Ключевые слова

оценка залога, затратный подход, рыночный подход, доходный метод, система кредитования, стандарты

оценки.

Важным финансово-экономическим инструментом рыночной экономики, обеспечивающим надежную защиту интересов кредитора, является залог. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога постепенно расширяется. Однако в условиях затянувшегося экономического кризиса, значительно возрастает опасность неисполнения должниками своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность их возможна и при стабильной экономике. Именно поэтому вопросы определения стоимости залога, в качестве основы для возмещения убытков от кредитных операций банков, сейчас чрезвычайно актуальны.

С активизацией рынка оценочных услуг, вопросам оценки имущества уделяют пристальное внимание В. Архипов, В. Галасюк, Г. Гриджук, И. Гохберг. Из иностранных авторов можно выделить А. Грязнова, А. Григорьева, Фридмана Дж., Харрисона Г.

Однако следует указать на отсутствие комплексных исследований по вопросам оценки стоимости различных видов залога, в том числе специфических — финансовых инструментов, интеллектуальной собственности.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №2/2021 ISSN 2410-6070

Целью исследования является выяснение роли залога в системе кредитования через обоснование залоговой стоимости и разработка рекомендаций по совершенствованию процесса оценки залогового имущества с учетом международных стандартов оценки.

Самой распространенной формой обеспечения обязательств заемщика перед кредитором является залог. Это важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, который способствует активизации деятельности субъектов хозяйствования и одновременно обеспечивает надежную защиту интересов кредитора.

Залог можно определить как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить возмещение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами.

Объектом оценки может быть любое имущество или имущественные права, а именно:

1. Залог имущества:

— ипотека (залог недвижимого имущества: здания, сооружения, земельные участки);

— залог движимого имущества (транспортные средства, сельскохозяйственные машины, оборудование);

— залог товаров в переработке или обращении (сырье, полуфабрикаты, готовая продукция);

— залог депозитов, валютных ценностей, изделий из ценных металлов;

— залог ценных бумаг.

2. Залог имущественных прав:

— арендатора;

— заказчика по договору-подряду;

— комиссионера по договору-комиссии [1].

Кроме того, предметом залога может быть имущество, которое залогодатель приобретет после возникновения залога (будущий урожай, приплод скота).

Субъектами оценки залога являются как профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, так и кредиторы (банки), для которых проводится такая оценка.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых базируется расчет стоимости объектов имущества. Принципы оценки формируют выходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости имущества.

В Международных стандартах оценки выделяют четыре группы принципов оценки имущества, в частности:

1 группа — принципы, которые позволяют инвестору получить представление о ценности объекта инвестирования, в частности:

— выгоды;

— замещение;

— ожидание.

2 группа — принципы оценки, характеризующие факторы, которые непосредственно влияют на оценку всех средств производства: земли, зданий и сооружений, оборудования, в том числе:

— экономической величины;

— определения влияния доходов, которые увеличиваются или уменьшаются на стоимость объекта собственности;

— оценки сбалансированности различных факторов производства;

— оценки остаточной продуктивности земли.

3 группа включает принципы, характеризующие влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов реального инвестирования, а именно:

— зависимости;

— соответствия;

— спроса и предложения;

— конкуренции;

— изменения стоимости.

Синтезом всех рассмотренных выше принципов оценки является 4 группа, которая отражает принцип наиболее эффективного использования объекта. Это вариант использования объекта, который выбран среди

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №2/2021 ISSN 2410-6070

других возможных законных вариантов реального инвестирования. Он физически осуществим, достаточно обоснован, имеет реальное финансовое обеспечение и приводит, в частности, к наивысшей стоимости земельного участка, на котором расположен объект.

Для каждой группы принципов можно определить наиболее значимые принципы, использование которых зависит от объекта оценки и конкретной ситуации, складывающейся на момент ее проведения.

В зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта определяют основные методы оценки имущества.

В теории и на практике выделяют три традиционных подхода к оценке стоимости имущества:

— затратный (имущественный) — определяет стоимость объекта по сумме затрат на его создание и использование;

— сравнительный — определяет стоимость на базе сопоставления с аналогами, которые уже были объектами рыночных сделок;

— исходный (доходный) — оценивает стоимость объекта по величине чистого потока положительных результатов от его использования.

Каждый из этих методических подходов предполагает использование определенных методов.

Отечественные оценщики должны использовать следующие методы, с учетом общепризнанных методических подходов (рис. 1).

Таким образом, оценка залогового имущества должна проводиться с применением методов оценки, которые являются составными частями методических подходов или результатом комбинирования нескольких методических подходов или оценочных процедур.

Оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов, наиболее полно отвечающих определенным целям оценки и вида стоимости при наличии достоверных информационных источников для ее проведения. С целью обоснования окончательного заключения о стоимости объекта оценки результаты оценки, полученные с применением различных методических подходов, сравниваются путем анализа влияния принципов оценки, которые являются определяющими для цели, с которой проводится оценка, а также информационных источников на достоверность результатов оценки [5].

Рисунок 1 — Методические подходы и методы оценки залога [4]

С развитием рыночных отношений и частной формы собственности отечественные субъекты хозяйствования могут использовать различные виды имущества в качестве обеспечения кредитов. В свою

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №2/2021 ISSN 2410-6070

очередь, политика банков направлена на формирование надежного и ликвидного обеспечения, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. Это земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения; товары в обороте или переработке -сырье, полуфабрикаты, комплектующие, готовая продукция, товары широкого потребления; движимое имущество — имущество, которое не относится к недвижимому, не связано с землей, свободно перемещается в пространстве; имущественные права — права требования по обязательствам, в которых залогодатель выступает кредитором, ценные бумаги и др.

Среди основных видов залога, которым банки предпочитают, является недвижимое имущество, в первую очередь элитное жилье и офисные помещения, расположенные в центральных районах; движимое имущество — автомобили, новейшее импортное оборудование, товары в обороте. Реже используются в качестве предмета залога финансовые инструменты, интеллектуальные ценности и имущественные права. Такая ситуация сложилась, прежде всего, потому, что при отсутствии развитого рынка ценных бумаг и рынка нематериальных активов оценить это имущество довольно сложно. Однако, несмотря на дальнейшее развитие отечественной экономики, именно это имущество должно стать в будущем надежным обеспечением при кредитовании субъектов хозяйствования.

Одним из самых активных рынков капитала является рынок недвижимости, следовательно проблем с оценкой и продажей недвижимого имущества не возникает. В этих обстоятельствах для кредиторов недвижимость является лучшим видом обеспечения.

Основой оценки недвижимости является стандарт оценки недвижимого имущества, согласно которому объекты оценки делятся на земельные участки (их части), не содержат земельных улучшений, земельные участки (их части), содержащих земельные улучшения и земельные улучшения. В некоторых случаях при проведении оценки земельный участок (его часть), содержащего земельные улучшения, может рассматриваться как условно свободный от земельных улучшений [2].

Еще про залог:  Займ под залог техники. Получить деньги под залог техники

Для оценки недвижимого имущества применяют три общепризнанные подходы: доходный, рыночный и сравнительный. Выбор определенного метода зависит от объема информации.

При оценке недвижимости, предоставляемой в залог, первостепенным является доходный (исходный) подход, суть которого заключается в том, что доходы от владения недвижимостью включают в себя текущие и будущие поступления от предоставления в аренду или доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее реализации в будущем. Конечный результат оценки доходным подходом включает как стоимость земельного участка, так и стоимость зданий и сооружений. Основными методами доходного подхода является прямая капитализация дохода и косвенная капитализация (дисконтирование денежных потоков). Общая последовательность процедур при проведении оценки недвижимости по доходному методу приведена на рис. 2.

Важнейшим этапом в оценке по методу капитализации дохода является определение потенциального валового дохода (ПВД), который зависит от площади оцениваемого объекта и установленной ставки арендной платы.

Как правило, величина арендной ставки зависит от места нахождения объекта недвижимости, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используют для вычисления текущей стоимости будущих доходов, которые будут получены владельцем, или от владения объектом недвижимости, или от возможной его реализации.

Рыночный подход при оценке недвижимого имущества чаще всего предполагает использование метода сравнения продаж, который включает основные этапы:

1) выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5);

2) оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по таким компонентам:

— единицам сравнения;

— элементам сравнения.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №2/2021 ISSN 2410-6070

Рисунок 2 — Последовательность процедур при проведении оценки недвижимости при

помощи доходного подхода

Оценку объекта недвижимости по расходному методу целесообразно применять для недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого ограничен, специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передаточных устройств. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, когда их замещение или воспроизводство физически возможно и (или) экономически целесообразно.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, содержащих земельные улучшения, и земельных улучшений состоит в определении остаточной стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки. Остаточная стоимость замещения (воспроизводства) состоит из остаточной стоимости замещения (воспроизводства) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования.

В процессе оценки зданий и сооружений определяют полную восстановительную стоимость объектов недвижимости и их остаточную (с учетом всех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если идентичных объектов нет, то нужно ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товарных характеристик.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью таких методов, как техника остатка для земли; средневзвешенного коэффициента капитализации; сравнения продаж; капитализации; валового рентного мультипликатора, методика которых определена в законодательстве.

Оценку зданий и сооружений проводят следующими способами: сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбиение на компоненты) индексного метода оценки.

В практике оценки применяют несколько методов определения износа зданий и сооружений, в том числе: физического; функционального; внешней среды.

Таким образом, проанализировав методы оценки объектов недвижимого имущества как предметов залога можно сделать следующие выводы.

1. При оценке объекта недвижимости в качестве залога важна его правовая и физическая (выделенная в натуре) идентификация.

2. При формировании заключительного вывода о стоимости залога, необходимо:

— учитывать, что результаты, полученные с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга;

— уделять внимание тому результату, который, по мнению оценщика, отражает фактическую ситуацию на рынке.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №2/2021 ISSN 2410-6070

3. При оценке офисных помещений, домов, коттеджей, квартир или гаражей преимущественным методом должен быть сравнительный подход, поскольку рынок достаточно развит и существует достаточная и достоверная информация о предложении подобных объектов. При этом можно применять и другие подходы, однако они будут иметь дополнительный характер.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства должен использоваться, как правило, затратный подход. При этом необходимо учесть физический износ объекта оценки и вычесть расходы на консервацию и расконсервацию объекта. При использовании сравнительного или доходного подхода за основу нужно брать стоимость аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию, с последующей ее корректировкой на степень готовности объекта.

Список используемых источников:

1. Григорьев В. Оценка предприятий: Имущественный подход / Григорьев В., Островкин И. — М.: Дело, 1998.

— 224 с.

2. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости / Грязнова А. Г., Федотова М. А. — М. : Финансы и статистика, 2021.

— 496 с.

3. Архипов В. В. Экспертная оценка движимого имущества для гражданско-правовых действий / Архипов В. В. — К. : Аттика, 2021. — 156 с.

4. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. / Фридман Дж. Ордуэй Ник.

— М. : Дело, 1997. — 480 с.

5. Харрисон Г. Оценка недвижимости : [учеб. Пособие; пер. с англ.] / Харрисон Г. М. : РИО Мособлупрполиграфиздат, 2021. — 231 с.

© Нехайчук Д.В., Челебиджанова Т.С., 2021

УДК 338.45:622.276

Ф.Н.Нигматуллин

«РН-УфаНИПИнефть» А.Н.Нигматуллина

Уфимский государственный нефтяной технический университет

РАССМОТРЕНИЕ ФАКТОРОВ УЛУЧШАЮЩИХ ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ЭКСПЛУАТАЦИИ МЕСТОРОЖДЕНИЙ СОДЕРЖАЩИХ ТРУДНОИЗВЛЕКАМЫЕ ЗАПАСЫ

УГЛЕВОДОРОДОВ

Основной составляющей экономического развития страны является нефтегазовая отрасль, которая обеспечивает четверть производства валового внутреннего продукта итреть доходов бюджета государства.

Поэтому изучение и освещение проблем развития нефтяной промышленности России является актуальным на сегодняшний день.

Одна из основных проблем, которую можно выделить, связана, с достаточно неблагоприятным распределением разведанных запасов с точки зрения доступности. Так условно доступные запасы углеводородов характеризуются имеющимисятехнико-экономически обоснованнымии опробованными технологиями добычи, бурения и эксплуатации. Доля условно доступных запасов разведанных месторождений углеводородов составляет менее 30%.

Анализ разработки месторождений Западной-Сибири показывает, что большинство месторождения находятсяна 3 и 4 стадиях, то есть на этапе падающей добычи. Актуальность наращивания или хотя бы подержания добычи сырья на том же уровне ставит промышленности новые задачи по привлечению новых технологий и подходов в добыче нефти и газа.

Пример одного из таких месторождений находящихся на 3-4 стадиях разработки -Петелинское месторождение ОАО «НК «Роснефть». Месторождение открыто в 1966 г., а в разработку введено в 1986 г.

Оцените статью
Добавить комментарий