Кредиты под залог квартиры в Костроме — взять в 7 банках Костромы с залогом квартиры без справок

Теория обеспечения возвратности кредита

Из теории и практики банковского кредитования известно, что ни один кредит не будет выдан банком без наличия каких-либо гарантий возврата, дополняющих финансовую способность банка обслужить кредит.

Из практики известны следующие формы обеспечения возвратности банковского кредита: 1) залоги, 2) гарантии, 3) поручительства. Всеми этими формами активно пользуется любой отдельно взятый для анализа банк и учитывает их на внебалансовых счетах. Для учета различных форм принятого обеспечения банк использует счета 91311 Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам; 91312 Имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов; 91313 Драгоценные металлы, принятые в обеспечение по размещенным средствам; 91314 Ценные бумаги, полученные по операциям, совершаемым на возвратной основе; 91414 Полученные гарантии и поручительства (в соответствие с Положением 385-П Банка России «Правила ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях»). Остатки по данным счетам могут быть использованы для проведения оценки качества кредитного портфеля. Так, например, используя показатели счетов, может быть рассчитан коэффициент обеспечения, который позволяет оценить величину принятого кредитного обеспечения на один рубль кредитного портфеля. Нормальным считается показатель коэффициента превышающий 1.5 и выше. В этом случае, можно сказать, что сумма принятого в залог имущества, гарантий и поручительств превышает кредитный портфель в 1.5 раза или выше, а это значит, что реализация залогового имущества или взыскание к третьим лицам (поручителям или гарантам) позволят банку-кредитору погасить убытки, связанные с невозвратом ранее размещенного кредита и возместить недополученные доходы.

Вот так, например, может выглядеть анализ форм обеспечения возвратности кредита банка А с использованием данных на счетах учета полученного обеспечения. (Сразу хочется оговориться, что в расчетах, представленных в настоящей статье, используются первичные данные различных банков, что исключает возможность копирования данного материала в работы студентов).

Для анализа состава обеспечения, принятого банком, и его структуры сформируем таблицу 1.

Таблица 1. Классификация видов обеспечения возвратности кредитов в Сбербанке России

Анализ таблицы 1 показал, что удельный вес наиболее надежной формы обеспечения – имущества заемщика (в том числе драгоценные металлы и ценные бумаги) уменьшился, и составил 36,62% – в 2009 году, 34,13% – в 2021 году. В структуре принятых залогов наибольшую долю занимает статья «имущество, принятое банком (кроме ценных бумаг и драгоценных металлов)», в 2021 году данный показатель увеличился как в абсолютном выражении (3967408775 тыс. рублей – в 2009 году, 5311503035 тыс. рублей – в 2021 году), так и в относительном, и его удельный вес составил 31,06% и 32,11% соответственно. Однако в 2021 году, несмотря на рост абсолютного значения, доля данной статьи залогов незначительно снизилась до 30,00%. Это произошло из-за увеличения доли статьи «Полученные гарантии и поручительства». Все это позволяет сделать выводы о том, что банк, вероятнее всего, делает упор на кредитование физических лиц, формой обеспечения которых являются поручительства. Их доля в структуре обеспечения является наибольшей (63,37 в 2009 году и 65,87 в 2021 году), а объемы принятых поручительств имеют положительную динамику в абсолютном выражении: с 8094280201 тыс. рублей – в 2009 году до 12058505761 тыс. рублей в 2021 году.

Конечно, можно усомниться в правильности выбора формы обеспечения возвратности кредитов анализируемым банком, поскольку обеспечение гарантиями и поручительствами является наименее качественным из-за возможного дефолта гаранта или поручителя. Однако, как известно, ряд банковских продуктов, особенно связанных со скорингом, не подразумевает наличия залогового обеспечения, поскольку затрудняют их реализацию из-за сниженного спроса со стороны определенной категории населения.

И тем не менее, в банковской практике России именно залог как способ обеспечения кредита является одним из самых распространенных. Наиболее подробно обо всех формах обеспечения возвратности ссудной задолженности представлено в работе http://www.fintrest.ru/kredit08.html.

Укажем недостатки и преимущества залоговой формы обеспечения, что позволит выделить эту форму среди прочих.

К преимуществам отнесем:

1. Залог позволяет обеспечить наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит.
2. Залог обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога.
3. Реальная опасность потерять имущество (предметом залога является, как правило, особо ценное, ликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
4. Дефолт заемщика не отразится на стоимости заложенного имущества, что позволит кредитору реализовать его и покрыть свои убытки.
5. Наличие ценного и высоколиквидного имущества позволяет заемщику в некоторых случаях получить кредит даже при негативной кредитной истории.

Вместе с тем, можно назвать и недостатки залога как формы обеспечения возвратности кредита.

1. Залог не может быть реализован сразу после дефолта заемщика, поскольку обращение взыскания на предмет залога осуществляется только по решению суда. Лишь после этого следует процедура реализации, что требует значительных средств и времени.

2. Поскольку неплательщиками кредитов обычно выступают организации, имеющие долги в бюджет и внебюджетные фонды, поэтому, как правило, первыми, кто получает возмещение от проданного, в том числе и заложенного имущества, являются именно они, а не банки-кредиторы.

3. Имущество может передаваться в залог неоднократно, и каждый последующий кредитор-залогодержатель не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге, что отрицательно сказывается на погашении долга банком (перед последующими залогодержателями).

4. Предметы залога могут терять свою ликвидность в связи с изменением конъюнктуры рынка.

5. Заложенная недвижимость может терять рыночную стоимость при наступлении некоторых событий, что вынуждает банки требовать от заемщика увеличения стоимости залога. Часто заемщики не могут этого сделать, в результате банк требует вернуть кредит, что также является невозможным для заемщика.

Объектом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством России может быть отчуждено залогодателем, а также ценные бумаги и имущественные права.

Рисунок 1. Классификация объектов залоговых отношений

Данная классификация объектов залога может быть еще более упрощена, если объединить их в две группы: а) залоги, находящиеся у залогодателя; б) залоги, передаваемые залогодержателю.

Наибольшее распространение получил первый вид залога. При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний вправе владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. В то же время залогодатель обязан застраховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость, принять меры по его сохранности, уведомить залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Второй вид залога – залог с оставлением предмета залога у залогодержателя (заклад). При передаче имущества во владение банку, последний может осуществлять наиболее действенный контроль за состоянием данного имущества, и, кроме того, у банка больше гарантий относительно возможности погашения выданного им кредита заемщику.

Ниже представлен перечень имущества, не рассматриваемого банками в качестве залога:

— Редкоземельные металлы,

— Предметы искусства и антиквариата,

— Драгоценные камни и ювелирные изделия,

— Объекты интеллектуальной собственности,

— Оборудование и автотранспорт старше десяти лет (износ более 60%).

В банковской практике осуществляется обязательная оцен­ка качества залога, являющаяся основой для вынесения решения о выдаче запрашиваемой заемщиком суммы кредита. В российской практике качество залога определяется по двум критериям:

а) осуществление контроля за состоянием залога;

б) степени ликвидности залога.

В результате все залоговое имущество может быть классифицировано в рейтинге надежности на 5 групп.

Таблица 2. Рейтинг надежности различных групп залогов

Рассмотрев краткую теорию форм обеспечения возвратности кредита, перейдем к процессу их анализа и оценки на примере банка А.

Количественный анализ видов обеспечения в коммерческом банке А

Кредитная работа банка А строится с таким расчетом, что наибольшее внимание уделяется основным источникам возврата выданных ссуд. Однако, в целях минимизации рисков и преодоления непредвиденных ситуаций, должное внимание уделяется и дополнительным источникам возврата кредитов, к которым относят залоги, гарантии и поручительства.

Для того чтобы определить степень распространенности использования залога, нужно рассмотреть его место среди других форм обеспечения, применяемых в банке А (табл. 3).

Таблица 3. Динамика форм обеспечения возвратности кредитов

Данные таблицы 3 позволяют сказать, что, во-первых, в банке А используются в качестве обеспечения возвратности кредитов только залог и поручительство. Наибольший удельный вес в структуре обеспечения на протяжении трех последних лет занимает залог. Общая сумма принятого в 2021 году в залог обеспечения увеличилась по сравнению с 2009 годом на 122,9 млн. рублей, а по сравнению с 2008 годом более чем на 118 млн. рублей. Но общий удельный вес залоговой формы в структуре обеспечения снизился из-за роста доли поручительств. Поручительствами обеспечено до 16,7% от суммы принятого банком обеспечения. Рост доли поручительств объясняется ориентацией банка А с начала 2021 года на потребительские кредиты с более легким процессом оформления. В 2009 году наблюдается спад в суммах принятого обеспечения, что объясняется кризисными условиями функционирования национальной экономики и нежеланием клиентов пользоваться кредитными продуктами в нестабильное время.

Для более детального анализа можно рассмотреть структуру форм обеспечения возвратности в разрезе юридических и в разрезе физических лиц (табл. 4).

Таблица 4. Динамика форм обеспечения возвратности кредитов по субъектам кредитования

Анализ динамики форм обеспечения возвратности кредитов в разрезе юридических и физических лиц показывает, что наиболее используемой формой обеспечения кредитных обязательств на протяжении трех последних лет остается залог. Его доля в обеспечении кредитов корпоративных клиентов составляет 100%, так как по условиям кредитования юридических лиц банк А принимает в обеспечение по обязательствам только залоги. Доля же залога в обеспечении кредитов розничных клиентов банка А несколько ниже. В 2008 году она составляла 53%, в 2009 году – 51%, а в 2021 году снизилась до 44% и составила всего 92 млн. рублей. Кроме того, следует отметить, что суммы залога, принятые банком от юридических лиц, за последние 3 года значительно выросли. Так в 2021 году сумма залогового обеспечения увеличилась по сравнению с предыдущим годом на 107,71 млн. рублей или на 28%, а по сравнению с 2008 годом на 126,79 млн. рублей или 35%. Суммы же залога, принятые банком от физических лиц, сократились. В 2009 году произошел резкий спад залогового обеспечения на 23,62 млн. рублей по сравнению с предыдущим годом, что объясняется кризисными явлениями в экономике страны. После кризиса, в 2021 году Банк не смог восстановить прежний уровень кредитования населения под залог и начал продвигать на рынке кредитные продукты при наличии поручителей как более легкий способ обеспечения и оформления ссуд. Таким образом, суммы кредитов, обеспеченные поручительствами возросли по сравнению с 2008 годом на 33%.

Рассмотрим динамику сумм принятого в залог имущества за последние 15 месяцев (рис. 2).

Рисунок 2. Динамика сумм обеспечения, принятого в залог по выданным кредитам

Из рис. 2 видно, что наибольшие объемы принятого обеспечения пришлись на июль–август 2021 года, что связано, в первую очередь, с ростом объемов корпоративного кредитования в этот период. Несмотря на низкие значения в начале 2021 года, в динамике сумм предоставленного в залог имущества виден восходящий тренд.

Рассмотрев динамику, можно провести анализ структуры залогового имущества в общем по банку, а также в разрезе групп клиентов (табл. 5).

Таблица 5. Динамика имущества и прав, принятых в залог банком А

Среди видов залога, применяемых в банке А, наибольший удельный вес приходится на недвижимость (до 54% в 2021 году). Такой высокий уровень объясняется тем, что данная форма залога, по мнению банка, является наиболее надежной с точки зрения сохранения рыночной стоимости. На залог автотранспорта приходится до 42% (2008–2009 год). Его доля достаточно высока благодаря растущим объемам автокредитования и кредитования предприятий малого и среднего бизнеса. Общий удельный вес залога товаров в обороте, оборудования и прав требования составляет примерно 10%.

Осознавая риски утери залогом своей рыночной стоимости, банковские специалисты часто прибегают к форме смешанного обеспечения, когда в залог принимается несколько видов имущества одновременно. Такая форма обеспечения может применяться и в том случае, когда заемщик не имеет имущества одного вида, стоимость которого соответствует запрашиваемому кредиту. Смешанная форма залогового обеспечения имеет преимущества в том, что диверсифицирована, а значит, имеет более низкие залоговые риски. Поэтому в процессе исследования следует провести анализ структуры обеспечения путем ее группировки на чистое и смешанное обеспечение (табл. 6).

Таблица 6. Структура обеспечения банка А по форме

Данные таблицы 6 показывают, что количество заключенных договоров обеспечения в 2008 году увеличилось на 1389 договоров по сравнению с 2007 годом. Темп прироста кредитных договоров в 2008 году составил 60%. Увеличение количества заключенных договоров обеспечения в 2008 году объясняется расширением клиентской базы коммерческого банка, проведением рекламных компаний, предоставлением приемлемых условий кредитования.

Данная тенденция сохранялась до начала 2009 года. В связи с сокращением количества заключенных договоров из-за ухудшения экономического положения заемщиков и ужесточения требований к обеспечению, принимаемому банком, уменьшился и объем кредитного портфеля. При этом банк внес некоторые изменения в условия кредитования, отдавая предпочтение такой форме обеспечения, как смешанное обеспечение. Отсюда следует, что доля договоров с чистым обеспечением постепенно сокращается: на 1 октября 2007 года она составляла 51,3%, а на 1 октября 2009 года – только 32,84%. В отличие от договоров с чистым обеспечением доля договоров со смешанным обеспечением увеличилась в 1,38 раза, то есть с 48,7% в 2007 году до 67,16% в 2009 году. В абсолютном выражении в 2008 году количество договоров со смешанным обеспечением выросло на 857 договоров и составило 1985 договоров. В 2009 году увеличение произошло на 5 договоров и составило 1990 договоров.

Таким образом, можно наблюдать значительные колебания в удельном весе чистого и смешанного обеспечения.

Далее проанализируем динамику и структуру чистого обеспечения и представим ее в таблице 7.

Таблица 7. Структура и динамика чистого обеспечения по видам банка А

Из таблицы 7, в которой приведена структура и динамика чистого обеспечения, видно, что наибольший удельный вес в совокупном объеме заключенных договоров чистого обеспечения занимают договоры залога имущества (99,5% на 1 октября 2007 года и 99,7% на 1 октября 2009 года), так как имущество заемщика является для банка наиболее ликвидным обеспечением и имеет минимальные потери стоимости при реализации залогополучателем. В 2008 году количество таких договоров составило 1711 штук, что на 530 договоров больше, чем в 2007 году. В 2009 году количество договоров залога имущества сократилось на 741 договор и составило 970 единиц. Количество договоров, в которых обеспечением выступают ценные бумаги, незначительно и составляет: 6 договоров на 1 октября 2007 года, 8 договоров на 1 октября 2008 года и 3 договора на 1 октября 2009 года или в относительном выражении 0,5%, 0,5% и 0,3% соответственно. Это связано с тем, что коммерческие банки принимают в качестве обеспечения высоколиквидные ценные бумаги или ценные бумаги финансово устойчивых предприятий, которых, как правило, у заемщиков не присутствует.

Если рассматривать чистое обеспечение в относительном выражении, то можно отметить следующее: самая большая доля принадлежит договорам залога автотранспортных средств: 55,3% в 2007 году, 53,4% – в 2008 году, 55,8% – в 2009 году. Данный факт свидетельствует о том, что банк наращивает объемы кредитования малого и среднего бизнеса, которые чаще всего обеспечивают возврат кредита транспортными средствами.

Удельный вес договоров залога недвижимости имеет нестабильную динамику. Так, доля таких договоров составляла в 2008 году 39,5% в совокупном портфеле обеспечения, что на 1,3 % больше, чем в 2007 году и на 6% больше, чем в 2009 году. Снижение доли договоров залога недвижимости объясняется падением цен на коммерческую и жилую недвижимость в среднем на 25%.

Залог оборудования в качестве способа обеспечения возврата кредита не часто используется банком, что объясняется быстрым износом оборудования, его специфичностью и наличием амортизации, что уменьшает его балансовую стоимость. На 1 октября 2007 года она составляла 4,9%, увеличилась в 2008 году и зафиксировалась на отметке 5,1%, а в 2009 году увеличилась еще на 0,4% и составила 5,5% от всего заложенного имущества.

Наименьший удельный в портфеле чистого обеспечения занимают товары в обороте по причине их низкой ликвидности. Так доля такого обеспечения снизилась в 2009 году по сравнению с 2008 годом на 0,2% и составила 0,9%.

Далее проанализируем динамику и структуру смешанного обеспечения, представим ее в таблице 8.

Таблица 8. Структурно-динамический анализ смешанного обеспечения по видам залога

Из таблицы видно, что в абсолютном выражении в течение трех периодов увеличивалось количество всех договоров смешанного обеспечения. Так на 1 октября банком заключено 1128 договоров, что на 857 договоров меньше, чем на 1 октября 2008 года, и на 862 договора меньше, чем на 1 октября 2009 года. Данная ситуация связана со стремлением банка застраховать себя от возросших кредитных рисков.

Договоры залога недвижимости вместе с договорами поручительства юридического лица в 2008 году составили 662, что на 328 договоров больше, чем в 2007 году. В 2009 году количество таких договоров уменьшилось на 40 и составило 623 договора. Снижение количества таких договоров компенсировало увеличение договоров залога недвижимости и поручительства юридического и физического лиц. Так, количество договоров, где в качестве обеспечения выступали залог имущества и поручительство физического и юридического лиц, увеличивается на протяжении всех периодов: с 325 договоров на 1 октября 2007 года до 910 договоров на 1 октября 2009 года. Таким образом, банк создает «тройной пояс безопасности», не подвергая себя, в том числе, и риску ликвидности.

Количество договоров смешанного обеспечения «недвижимость поручительство физического лица» в 2008 году увеличилось на 96 по сравнению с 2007 годом и составило 298 договоров. В 2009 году количество таких договоров сократилось в 2,6 раза и составило 112 договоров. Снижение количества таких договоров, к которым относится прежде всего ипотека, связано с приостановлением ипотечных программ банка А. Кредитование под залог автотранспортного средства в сочетании с поручительством также имеет нестабильную динамику. На 1 октября банком заключено 125 таких договоров, а на 1 октября 2009 года – только 179. Снижение подтверждает тот факт, что банк в 2009 году выдавал кредиты только на приобретение новых автомобилей, что негативно отразилось на портфеле автокредитов.

«Залог недвижимость товары в обороте поручительство» составили: 21, 28 и 34 договора по годам соответственно. То есть в 2008 году это количество увеличилось на 7, а в 2006 году еще на 6 договоров.

Как видно из анализа, в 2009 году банк отдавал предпочтение кредитованию под обеспечение сразу нескольких видов, одним из которых является поручительство физического или юридического лица.

Одной из форм снижения кредитных рисков является страхование заложенного имущества, которое позволяет банку возместить потери, связанные с утратой залога, потерей его стоимости, частичной потерей его потребительских качеств. Ряд банков вносит условия страхования залога как обязательные к выполнению заемщиками.

Страхование залогов – разновидность страхования, связанная с требованием банка по страхованию залогового имущества (обеспечения) заемщика или залогодателя (если залогодателем является лицо отличное от заемщика) по выданному заемщику Банком кредиту. 

Страхованию подлежат все виды залога, в том числе:

— недвижимое имущество: земельные участки, здания и сооружения, строения, квартиры в многоквартирном доме и иные имущественные объекты;

— оборудование производственного и непроизводственного назначения (находящееся в эксплуатации, новое или законсервированное);

— товары и сырье на складе и в обороте;

— транспортные средства на хранении;

— сельскохозяйственные животные;

— незавершенное строительство;

— иные виды имущества.

Рассмотрим структуру заложенного имущества банка А по признаку «страхование».

Таблица 9. Динамика сумм застрахованного заложенного имущества в банке А

Данные таблицы 9 показывают, что в 2008 году в среднем из принимаемого банком в залог имущества застрахованным было 64,67%. При этом высокой долей застрахованного имущества был отмечен залог недвижимости (73,42%) и залог автотранспорта (64,15%). Товар в обороте и оборудование не подлежат обязательному страхованию, но данный вопрос может рассматриваться экспертами банка в индивидуальном порядке для каждого клиента. И, наконец, права требования не подлежат страхованию, но кредиты с этим видом залога предоставляются только высоконадежным, проверенным клиентам.

Представляется необходимым провести также анализ соотношения сумм предоставленного клиентами обеспечения и сумм, выданных под это обеспечение кредитов, как по всем клиентам-заемщикам, так и в разрезе отдельных групп клиентов (табл. 10). Такое соотношение носит название коэффициент покрытия.

Таблица 10. Динамика соотношения сумм кредитов и сумм залогового обеспечения в банке А

На основе данных таблицы 8 можно построить следующий график (рис. 9):

Рисунок 3. Динамика уровня залоговой обеспеченности выданных кредитов в банке А

Анализируя данные таблицы, можно сказать, что общий объем выданных банком кредитов за 2008 год составил 423,92 млн. рублей, в 2009 году объем выданных ссуд сократился на 27% и составил 311,82 млн. рублей. Сокращение связано с кризисными явлениями экономики, в результате чего банк увеличил требования к стоимости заложенного имущества или прав. В 2021 году выданная клиентам сумма кредитов была равна 486,94 млн. рублей, что на 46% больше, чем в предыдущем году. Из них 328,61 млн. рублей, или 67,5%, приходится на кредиты корпоративному сектору. Это объясняется ориентацией банка на кредитование крупного бизнеса и приоритетным развитием этого направления деятельности на протяжении всего периода существования банка.

На долю кредитов, выданных физическим лицам в 2021 году, приходится более 158 млн. рублей, или 32,5%. Далее можно отметить, что в структуре обеспечения в 2021 году 84% приходится на кредитный портфель юридических лиц, и на долю физических лиц – лишь 16%. Такое превышение более чем в 5 раз можно объяснить значительными объемами выданных банком необеспеченных кредитов или обеспеченных только поручительствами.

По расчетам средний уровень обеспеченности банковских ссуд составил 120%. Для юридических лиц этот показатель составил 173%, а для физических лиц – 54%.

Анализ управления рисками заложенного имущества

Как указывалось выше, залоги обладают рядом недостатков, наиболее значимым из которых является залоговый риск, который включает в себя ряд рисков, требующих постоянного контроля, иначе банк не сможет использовать залоги для покрытия убытков в случае необходимости.

Классификация видов риска обеспечения кредита представлена в работе ( http://zalognedvigimosti.ru/tehnologii/s/organizaciya-zalogovoi-raboti-v-banke-1365371/).

Коротко дадим характеристику каждому виду риска.

1. Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет компенсировать свои убытки в полном объеме.
2. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. 
3. Правовой риск связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз.
4. Риск неликвидности обеспечения подразумевает возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога. 
5. Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). 
6. Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки предоставляемых залогодателем документов) и т.д. 
7. Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг.

Для получения представления об уровне и качестве ведения работы по управлению залоговыми рисками в банке, нужно иметь в виду, что процесс управления залоговыми рисками должен включать в себя следующие методы:

1) мониторинг заложенного имущества с определенной периодичностью для каждого конкретного вида имущества;

2) постоянная переоценка заложенного имущества;

3) диверсификация предмета залога;

4) грамотное юридическое сопровождение, а также экспертиза имущества;

5) проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества;

6) страхование, причем желательно в страховой компании банка;

7) повышение квалификации сотрудников залогового подразделения.

Из всех методов управления лишь мониторинг следует рассмотреть отдельно, поскольку данный подход ни разу нами нигде не исследовался. Мониторинг залога ( http://www.amzi.ru/st2.php) – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания. Основной целью и задачей мониторинга залога является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге. Необходимость мониторинга заключается в том, что специалисты банка должны заранее сформировать ряд мер по защите своих интересов.

В зависимости от результатов мониторинга возможно несколько вариантов управления залогами:

— пополнение предметов залога до требуемого уровня обеспеченности кредита при уменьшении стоимости заложенного имущества;

— высвобождение части заложенного имущества из-под залога пропорционально погашению заемщиком обязательств;

— коррекция залоговой стоимости.

Для оценки уровня и качества работы по управлению залогами в банке необходимо составить таблицу 11, где каждому из видов риска проставляется используемый в банке метод управления.

Таблица 11. Соответствие методов управления рисками обеспечения кредита и различных видов риска, связанных с залогом

(Плюсами в таблице отмечены методы управления, присущие каждому виду риска)

Еще одно немаловажное направление анализа залогов заключается в исследовании оценочной деятельности банка. Банки при необходимости оценки залога могут использовать услуги сторонних компаний (независимая оценка), а могут иметь собственных оценщиков. Следует отметить, что АРБ были рекомендованы подходы к оценке имущества, принимаемого в залог ( http://www.ocenchik.ru/docs/1069.html), где представлены основные этапы оценки; допущения и ограничения; описаны разделы Отчета об оценке. Иных документов, регламентирующих процедуру оценки залогов, в банковской деятельности не существует.

Следует отметить, что на практике подход к определению залоговой стоимости у российских банков сводится к умножению рыночной стоимости имущества на понижающие коэффициенты (залоговые дисконты), несмотря на то, что в теории давно разработаны полные методики по применению затратного, доходного и рыночного (сравнительного) методов. Поэтому в процессе анализа качества управления залогами необходимо обязательно обращать внимание на следующее:

1. Квалификация специалиста, проводящего оценку залога.
2. Использованы ли все методы оценки конкретного взятого имущества (основной критерий – это проверка на расхождение стоимостей объекта, полученных тремя подходами. Если расхождение отличается в несколько раз, то отчет выполнен некорректно. Допуск на расхождение – не более 30%).
3. Как часто проводится переоценка залогового имущества.

Таким образом, в статье приведена методика анализа форм и видов обеспечения возвратности кредитов, которая состоит из двух этапов:

1 этап: Количественный анализ видов обеспечения

2 этап: Качественный анализ управления залогами.