Ипотечные аукционы и ипотечная недвижимость

Все мы с экранов телевизоров очень часто слышим о неких залоговых аукционах, в результате которых были хищнически приватизированы крупнейшие государственные предприятия. Однако далеко не все ясно себе представляют, в чем же заключалась суть этих мероприятий, и как же именно в их результате появилась небольшая олигархическая прослойка, владеющая огромными богатствами.

Залоговые аукционы представляли собой серию сделок, проведённых в 1995 году, в результате которых в собственность ряда коммерческих банков перешли акции крупнейших гос. предприятий. Принято считать, что идея залоговых аукционов принадлежит Владимиру Потанину, но это не совсем так. Впервые идею выдвинул американец Борис Йордан. Лишь впоследствии Потанин стал его партнером по компании «Ренессанс Капитал». Тем не менее, к тому времени Потанин сам был богатым и влиятельным человеком, ему принадлежали богатейшие банки — МФК и ОНЭКСИМ-банк. Как тут не вспомнить председателя правления ОНЭКСИМ-банка, а ныне кандидата в Президенты РФ нашего любимого олигарха Михаила Прохорова.

Решающая роль Владимира Потанина заключалась в том, что именно ему выпала честь предложить модель залоговых аукционов Правительству РФ. Предложение было поддержано первым вице-премьером Анатолием Чубайсом и вице-премьером Олегом Сосковцем, которые вынесли вопрос на обсуждение кабинета министров.

Сущность залоговых аукционов состояла в следующем. Остро нуждавшееся в денежных средствах государство проводило аукционы, победители которых получали право заключить кредитный договор с государством. Очевидно, что лишь крупнейшие банки располагали необходимыми суммами, поэтому реально только они могли участвовать в аукционах и стать кредиторами государства. В качестве обеспечения возврата кредита государство отдавало в залог банкам ценные бумаги — акции крупнейших предприятий. Данные акции являлись федеральной собственностью.

Обычно утверждают, что невозврат государством кредита банку автоматически вел к тому, что акции становились собственностью банков. С юридической точки зрения это абсолютно неверно. С 1 января 1995 года уже действовала часть первая Гражданского кодекса РФ, закрепившая классическую модель залогового правоотношения. Залогодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, но никак не стать собственником этого имущества автоматически. Это означает, что залогодержатель может продать имущество с публичных торгов. Лишь объявление повторных торгов несостоявшимися дает залогодержателю право оставить предмет залога за собой.

Однако при проведении залоговых аукционов вся схема была искусственно осложнена. Кроме кредитного договора и договора залога заключался также договор комиссии. Государство (комитент) поручало победителю аукциона (комиссионеру) продать акции, являющиеся предметом залога. Тем самым, залогодержатель являлся одновременно и комиссионером. В чем был смысл делать залогодержателя еще и комиссионером, если он и без этого являлся лицом, заинтересованным в реализации акций? Вероятней всего, это было сделано в целях избежания судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, была возможность уступить право заключения договора комиссии другому лицу, т.е. продажу акций в этом случае осуществлял бы не сам банк, а иное лицо. Но это все не главное. Совершенно понятно, что банки легко могли продать заложенные акции фактически самим себе, используя для этого «свои» организации. Поэтому с экономической точки зрения утверждения о том, что заложенные акции были обречены на переход в собственность банков, являются правильными.

Такова была правовая модель залоговых аукционов. Воплощение этой правовой модели на практике выглядели весьма своеобразно.

Прежде всего, следует отметить, что еще до проведения залоговых аукционов государство разместило в нескольких банках (которые впоследствии и победили в аукционах) немалые денежные средства, сравнимые с размерами полученных кредитов. Таким образом, банки кредитовали государство его же деньгами!

Надо подчеркнуть, что все участники рассматриваемых процессов отлично понимали: государство не сможет в срок возвратить кредиты, т.е. обращение взыскания на заложенные акции неизбежно. Зачем же банкам были так нужны эти акции? Дело в том, что свои огромные состояния банки сделали на обслуживании счетов крупнейших экспортеров — а это были те самые предприятия, акции которых государство отдавало в залог. Банкам жизненно необходимы были гарантии того, что средства этих предприятий и дальше будут размещаться на их счетах . А что может служить лучшей гарантией, чем то, что собственником акций был бы сам банк? Вот для чего и потребовались залоговые аукционы. При этом весьма интересно то обстоятельство, что по-настоящему крупные кредиты, требовавшиеся государству, банки предоставить не могли, ибо их владельцы разбазарили львиную долю заработанных денег на покупку недвижимости за границей, мерседесы, кафе, рестораны, особняки, дорогостоящую отделку офисов и т.д. Из этого следует однозначный вывод: банки рассчитывали завладеть акциями за бесценок, а позднее получить от них сверхприбыль в десятки тысяч процентов, пусть и с учетом капитализации средств. И план удался.

В качестве иллюстрации вышеизложенного привожу выдержки из книги П. Хлебникова «Крестный отец Кремля — Борис Березовский». Выдержки эти касаются наиболее одиозных фигур — Михаила Ходорковского (Менатеп-банк) и вышеупомянутого Владимира Потанина (ОНЭКСИМ-банк; МФК).

1. На залоговых аукционах Ходорковского интересовал недавно созданный холдинг «Юкос» — вторая по величине нефтяная компания в России. В холдинг входила добывающая компания «Самаранефтегаз» — экспортом ее продукции занимался Березовский — и Самарский НПЗ, на котором за два года до этого произошло несколько убийств. По запасам нефти «Юкос» считался одной из богатейших компаний в мире и на залоговых аукционах был самым лакомым куском. На торги выставили 45 процентов акций. В начале ноября 1995 года «Менатеп» прямо велел остальным потенциальным желающим от участия в торгах воздержаться. «Двух мнений быть не может, — заявил прессе первый зампредседателя «Менатепа» Константин Кагаловский, — «Юкос» будет нашим»

Месяц спустя, 8 декабря, консорциум из «Инкомбанка», «Альфа-банка» и банка «Российский кредит» предложил за акции «Юкоса» 350 миллионов долларов — намного больше, чем другие участники. Но структурой, ведавшей регистрацией заявок на участие в аукционе по продаже «Юкоса», был «Менатеп-банк». И он не принял заявку консорциума по следующей причине: часть залога консорциум внес государственными краткосрочными облигациями, а не деньгами. В итоге «Юкос» достался компании, представлявшей интересы «Менатепа», она заплатила за пакет акций «Юкоса» всего на 9 миллионов долларов больше стартовой цены в 150 миллионов.

2. Владимир Потанин положил глаз на другой трофей — металлургический гигант «Норильский никель». Это предприятие было одним из важнейших российских экспортеров и крупным акционером «Онэксим-банка». На аукционе по продаже акций «Норильского никеля» самое большое предложение — 355 миллионов долларов — поступило от компании «Конт», представлявшей интересы банка «Российский кредит». «Онэксим-банк», проводивший регистрацию заявок на участие в аукционе, отстранил «Российский кредит» из-за «недостаточных финансовых гарантий». Победителем стал филиал «Онэксим-банка», заплативший 170,1 миллиона долларов — всего на 100 тысяч больше стартовой цены.

Несколько недель спустя опять-таки «Онэксим-банку» поручили регистрировать заявки на участие в аукционе по продаже 51 процент акций нефтяного гиганта «Сиданко». В очередной раз «Российский кредит» подал заявку, и «Онэксим-банк» ее снова не принял: якобы «Российский кредит» не внес необходимый задаток; между тем представители «Российского кредита» утверждали, что их даже не пустили в здание «Онэксим-банка» в день аукциона. Аукцион выиграла связанная с «Онэксим-банком» МФК, заплатившая всего 5 миллионов долларов сверх стартовой цены в 125 миллионов.

Еще про залог: Договор займа под залог квартиры Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

После этого очень смешно слышать заявления олигархов в духе: «Да, мы сделали состояние, но в полном соответствии с российским законодательством». Налицо нарушение элементарной юридической процедуры, установленной в специальном Указе Президента (см. ниже). Все тот же П. Хлебников совершенно справедливо пишет: «Покупая у государства активы в ходе такой закулисной сделки и по столь заниженной цене, вы рискуете, что ваши права на новую собственность никогда не будут надежно защищены. Сограждане будут считать вас мошенником, а государство — скорее хранителем активов, чем их подлинным владельцем».

В заключение даю ссылочку на весьма интересную информацию

1. Указ Президента РФ от 31 августа 1995 г. № 889 «О порядке передачи в залог акций, находящихся в федеральной собственности»

2. Хлебников П. Крестный отец Кремля — Борис Березовский или история разграбления России. М., 2001.

Статья впервые опубликована мною в данном блоге.

— Сегодня мы с вами вспомним самое важное событие в истории постсоветской России — те самые знаменитые залоговые аукционы. Им исполняется ровно 25 лет. Четверть века! Как были раздербанены самые высокоприбыльные золотодобывающие предприятия Советского Союза, оставшиеся в свободной Российской Федерации. Так вот, их в 1995 году передали практически бесплатно в частные руки.

Коротко расскажу, о чем идет речь. Схема была в следующем. В 1995 году ельцинский режим принял решение о том, что государственная собственность — это неэффективно, государство предприятиями управлять не может, крупнейшие промышленные холдинги, добывающие, прежде всего, были объединены в крупные конгломераты и после этого путем очень нехитрой манипуляции были отданы в руки некоторого количества олигархов. Называлось это залоговый аукционы. Почему? Потому что государство брало кредиты у частных компаний, в коммерческих банках, и в залог по этим кредитам передавало, допустим, нефтяную компанию Сибнефть, Норильский никель, ЮКОС и т.д. Некоторые из них сменили свое наименование, некоторые из них уже стали государственные, а некоторые по-прежнему остаются частными. Многие экономисты, политологи, политики, ученые, историки говорят о том, что это событие в принципе определило облик страны на ближайшие 25 лет. Мы имеем то, что имеем сейчас, во многом благодаря тому, что случилось в ноябре-декабре 1995 года.

С нами на связи Юрий Болдырев, политик, экономист, публицист и, главное, с — марта 1995 года по январь 2001 года он был заместителем председателя Счетной палаты Российской Федерации и вот эту историю о залоговых аукционах знает, наверное, как мало кто. Юрий Юрьевич, доброе утро.

— Доброе утро.

— Давайте начнем с такого ликбеза — как принималось решение о залоговых аукционах?

— Это должна была выяснить Генеральная прокуратура, именно за моей подписью, как зампреда Счетной палаты 26 августа 1996 года было направлено обращение к генеральному прокурору с перечислением ряда грубейших нарушений закона и, главное, указание на признаки притворности сделаны. Генеральному прокурору было предложено выступить в Арбитражном суде списком в защиту государственных интересов, это генеральная прокуратура может сделать, о признании сделки ничтожной.

— Прошу прощения, давайте объясним, что такое притворная сделка? Почему? По каким признакам? Что такое ЮКОС? Что такое Сибнефть? Что такое Норникель? И за какие деньги их в итоге государство продало? Да и вообще, получило ли хоть копейку за это?

— 600 миллиардов или 600 миллионов?

— Тут люди спрашивают — генпрокурором Скуратов был в тот момент, да? Да, это он. Правильно?

— Письмо было направлено именно генпрокурору Скуратову. На ваш вопрос — как происходило принятие решения? — должно было ответить следствие. Мы выясняли только публичные аспекты. Поэтому как принималось решение, мы не знаем. Должна была выяснить генпрокуратура.

— Я для наших слушателей приведу несколько цифр, чтобы было понять, о чем идет речь. Значит, контрольный пакет «Норильского никеля» якобы был продан за 170 млн. долларов, но, как услышали, эти 170 миллионов сначала государство разместила на депозитах банка МФК и профинансировало сделку само собой. Тем не менее, фигурировала цифра «Норильского никеля», контрольный пакет — 170 миллионов долларов.

«Мечел» — конгломерат из 20 промышленных металлургических предприятий — 13 миллионов долларов.

«Лукойл» — 140 миллионов долларов.

«Новолипецкий комбинат», тот самый, знаменитый, теперь его нынешний владелец, по-моему, первое место занимает в списке миллиардеров, — 31 миллион долларов.

— Правильно, что предприятия, которые заплатили не своими, а государственными деньгами, тем не менее, «отбили» эту сумму буквально чуть ли не за год, да? Получается, что, если бы эти предприятия остались в ведении государства и государство бы действительно начало ими управлять, а не просто сидели бы сложа лапки, говоря, что это неэффективно, то все бы сложилось совершенно иначе?

— Два аспекта подробностей. Первое. Сделка была двухэтапная. В 1995 году кредитно-залоговые аукционы притворные, по которым передавалось не в залог, а в управление с правом получения прибыли. А 1996 год — уже окончательная продажа пакетов акций. При этом аукционы организовывали сами «залогодержатели» и вот в этот момент государству было чуть-чуть возвращено, но что? Практически они были окончательно проданы за прибыль за один год. Причем, прибыль, которую они официально по бухгалтерии показали — это была сильно заниженная прибыль. Так вот, предшествовала этому вполне естественная картина. Одни и те же члены вот этой команды Ельцина, Гайдара, Чубайса, Вавилова и т.д., они были от государства официально представителями государства в управлении этими компаниями, они же, как показано в наших отчетах и в моей книге, которая вышла в 2003 году о бочках меда и ложках дегтя, они же саботировали управления, не участвовали в управлении, не являлись на заседания соответствующих управляющих органов, и они же всюду кричали, что государственное управление неэффективно, поэтому надо быстрее приватизировать.

— Скажите, кто был идеологом залоговых аукционов? Кто отец? Кто придумал?

— Вопрос генеральной прокуратуре.

— Как вы думаете, нужно отменять итоги этих залоговых аукционеров или нет?

— Сергей Александрович, вот мы говорим — чья это идея была? Мы говорим о том, кто купил.Так вот, почему мы не говорим о том, кому власть оказала доверие, кому мы вверили управление страной и, собственно, не выгодоприобретатели, а, собственно, эти люди виноваты в том, что произошло.

— Послушайте, тема на самом деле неисчерпаемая, но некое резюме нужно все равно сделать. 25 лет — вполне подходящая дата. Значит, кто был главным идеологом? Ну, это общеизвестный факт, тысячи статей об этом написаны. Никто ничего не платил. Это факт. Об этом заявлено было множеством людей. И факт судебно задокументированный. И дальше как бы Болдырев делает абсолютно верный вывод, опять-таки, как юрист. То есть, если сделка притворная, если она ничтожная, 25 лет в воздухе висит риторический безответный вопрос — почему российское государство в течение этих 25 лет не аннулировало результаты этой преступной приватизации?

— Спланированной акции, сговора и преступления — я бы так это обозначила.

— Ну, давайте я отвечу на этот риторический вопрос, как я для себя, по крайней мере, отвечаю. Потому что, на мой взгляд, совершенно невозможно отменить только результаты залоговых акционеров и не отменить тысячи приватизационных сделок, которые состоялись с 1991 года и по середину нулевых.

Еще про залог: Кредиты под залог квартиры в Челябинске, взять выгодный кредит под залог квартиры в банках Челябинска

— Их тысячи.

— Квартиры тоже приватизировались.

— Не соглашусь с тобой. Потому что можно, как показывает история, принимать соответствующие законы подо что-то.

— Сформулируй конкретно, что.

— Нет, неправда.

— Значит, здесь предлагалось решение, которое чисто технически было единственно возможным в существующем закондательстве Российской Федерации. 25 лет назад в законодательстве Российской Федерации было более чем достаточно легитимных документов, которые могли бы минимизировать социальный ущерб и от этих залоговых аукционов. Ну, поскольку речь идет о добывающих предприятиях, тех, которые сидят на российских недрах, есть налоговое законодательство — то есть, вы можете обложить любыми налогами эти предприятия. Тот же самый «Норильский никель» можно обложить любыми налогами. То есть, чтобы 5 млрд. долларов не видеть дивидендов акционеров выплачивалось, которые получили эту собственность бесплатно, а изымались в размере, допустим, 4 млрд. в бюджет Российской Федерации, а миллиард, уж так и быть, остается им. Но не на дивиденды, а на то, чтобы они инвестировали это в производство. Но факт тот, что эти решения не принимаются.

— Тут люди пишут — как вы себе представляете деприватизацию? Они, что, расстреляют сами себя, что ли?

— Кох в Германии благополучно, отлично живет, ни в чем не нуждается. И Олег Сосковец, который тогда принимал решение, тоже жив до сих пор и новостей про него никаких нет. Интересно, где этот могущественный человек, вот вопрос, который меня много лет занимает.

— В шоколаде, Сергей Александрович.

— Да, привет битве за Москву! Русский все еще закрыт. Запрет на движение по мосту во Владивостоке продлен. Альпинисты сняли 800 тонн наледи, но полностью очистить мост не успели.

— Тем не менее, туда, например, вот Сергей вспоминал про саммит, 10 лет назад на модернизация инфраструктуры Русского, к тому самому саммиту были выделены миллиарды. Куда?

— Значит, на острове Русском эти электросети, которые принадлежат ООН «Оборонэнерго», их всего 120 километров. Так вот, потрясающая новость. Санитарные зоны вокруг этих ЛЭП не чистились вообще никогда. Это не укладывается в голове. Они чистятся всегда и везде. То есть, вот если у вас есть самая простая где-нибудь дача в окрестностях там Нижнего Новгорода, Москвы, Петербурга, Калининграда, где нас слушают, а у вас, скорее всего, неподалеку проходит ЛЭП, вы же видите своими глазами, что вот эта территория — там 100 или 200 метров вдоль этого ЛЭП, она всегда расчищается, там деревьев нет.

— Охранная зона так называемая.

— Что значит удалось?

— Мне, по крайней мере, попадалась сообщения о том, что это тоже не получилось. Я не знаю почему. Но, возможно, это не во власти губернатора. Может, ее избирали местные жители, поэтому уволить ее указом губернатора можно на камеру сказать, а на самом деле это все происходит не так.

— Ну, чтобы понимать, что такое генератор. Это размер морского контейнера.

— Это большой, хороший генератор.

— Это огромный генератор, который сжирает по тысяче литров топлива.

— Объясняю. Вот этот огромный генератор на 20 тысяч ватт — это немного. Это можно подавать электричество на небольшой поселок до 100 небольших домиков.

— С этим я согласна. Просто размеры все равно большие.

— А если у тебя несколько тысяч домов, а на Русском живет, я так понимаю, порядка 20 тысяч человек, вот на таких генераторах ты не можешь обеспечить людей электричеством. Это физически невозможно. То есть, это что, повторяется история с блэкаутом Крыма в 2015 году? Но, простите, как бы Крым находился в ситуации предвоенной, и это хоть как-то можно было объяснить, а на острове Русском никаких боевых действий нет.

— А ты знаешь, в чем интерес? Я вот набрала — население Русского — а везде данные за 2010 год последние. 4703 человека. То есть, это не может сейчас соответствовать действительности.

— Статья за 2019 год, смотрим — 30 тысяч человек живет на этой территории.

— А меня вообще занимает вопрос — а как могут люди у власти иметь такие богатства?

— Да это как вот во времена тех залоговых аукционов, что мы были рады, что хоть дали поесть.

— Да, я просто не могу не обратить внимание — Приморье с радаров федеральных каналов стремительно исчезло — как будто все устаканилось. Нет, ни черта там не устаканилось!

Содержание

Частые вопросы
В чем выгода покупки залогового имущества?
Сколько можно сэкономить при покупке?
Есть ли подводные камни в покупке залогового имущества?
Где можно купить залоговое имущество?
Принимаем к оплате
Розничные программы Банка «ДОМ. РФ»
Оформите заявку
Банковские аукционы недвижимости
Покупка залогового имущества банка

Частые вопросы

Это имущество, которое осталось в залоге у банка после того, как заемщик не исполнил свои обязательства по кредитному договору, и допустил значительную просрочку.

В чем выгода покупки залогового имущества?

Для банка недвижимость и транспорт не являются профильным активом, и они создают дополнительную нагрузку на его бюджет и баланс. Чтобы скорее избавиться от «балласта», банки выставляют залоговое имущество на продаже по более низкой цене, чем на рынке.

Сколько можно сэкономить при покупке?

Разница между стоимостью залогового имущества и аналогичного объекта на рынке может достигать 10-15%.

Есть ли подводные камни в покупке залогового имущества?

В плане юридической чистоты сделки не стоит беспокоиться, а вот с предварительной проверкой объекта могут возникнуть сложности. Чаще всего покупатель приобретает «кота в мешке», максимум – предоставят несколько фото.

Где можно купить залоговое имущество?

Через сами банки, либо специальные онлайн-площадки, которые проводят торги на территории всей России. Во втором случае вам понадобится посредник (юрист или риелтор).

Банки – это финансовые организации, которые предпочитают иметь дело исключительно с денежными средствами. Все они являются коммерческими, и основная цель любой их деятельности – получение максимальной прибыли от вложенных средств.

Одним из основных способов получения прибыли для банка является выдача кредитов. Физическое или юридическое лицо может взять денежные средства, принадлежащие банку в кредит, и потратить на собственные нужды, а взамен выплатить банку не только основную сумму долга, но также и проценты за пользование кредитом.

Иногда бывает так, что заемщику требуется очень крупная сумма денег, либо у него не слишком хорошая кредитная история, и банк сомневается, что клиент сможет в срок вернуть свою задолженность в полном объеме. И чтобы подстраховаться, он предлагает оформить кредит под залог недвижимости или транспортного средства.

Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит по условиям, прописанным в кредитном договоре, то банк, при наступлении определенного срока просрочки или суммы долга, имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности. И если у заемщика нет возможности одномоментно погасить всю сумму кредита, то суд может принять решение выставить залоговое имущество на торги, а вырученные средства отправить банку для погашения долга.

Еще про залог: Автоломбард в Москве «Гарант»: круглосуточно 24 часа

Так и появляется залоговое имущество в профиле у банка: все, что можно предоставить в залог для получения кредита, может также остаться кредитору в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Причем речь может идти не только об ипотеке или автокредите, где наличие залога является обязательным, но также и об обычном потребительском кредите, взятом под залог имеющегося у клиента имущества.

Что обычно предлагают:

Если речь идет о юридических лицах, то они также могут оставлять в залог оборудование, коммерческие и производственные площади, различные материалы и т.д. И все это реализуется на торгах со значительной скидкой, чтобы банк как можно скорее получил деньги, а не держал на балансе ненужное ему имущество.

Принимаем к оплате

У каждого крупного банка в России, который выдает большое количество ипотечных кредитов и имеет широкую базу клиентов, рано или поздно появляются отдельные онлайн-площадки или разделы на официальных сайтах, где выставлено то имущество, которое у банка находится в залоге.

Сразу скажем: для банка ипотечные квартиры – это не профильный актив, и он стремится от него избавиться как можно скорее, чтобы получить денежные средства, покрывающие его убытки из-за просрочек задолженности.

У банка есть два варианта, как продать жилье: через собственные площадки, либо через обычные интернет-порталы по типу ЦИАН или Авито. Некоторые совмещают эти два варианта, например, сначала пытаются продать на ЦИАН по рыночным ценам, а потом, если не получается, то с дисконтом выставляют на собственных порталах.

В каких банках есть предложения по продаже залоговой недвижимости:

Как подобрать нужный объект? Проще всего это сделать через отдельные профильные площадки самих банков. Как правило, он называется «Реализация залогового имущества» или «Витрина залогового имущества», как например, у банка ВТБ.

Используйте поиск, чтобы быстро подобрать нужную вам недвижимость по рынку, количеству комнат и цене. Если нашелся подходящий вам объект, оставьте заявку или сами позвоните специалисту, который занимается именно работой с такими активами. Он вас проконсультирует по дальнейшим действиям, и возможности использования ипотеки для покупки жилья.

Розничные программы Банка «ДОМ. РФ»

Подробнее об условиях ипотечного кредитования вы можете узнать по телефону горячей линии Банка «ДОМ.РФ» 8 800 700-29-22