Хотя выкупить долю (маленькая) по ст. 252 ГК РФ, но она находиться в залоге. Переходят ли права залога на нового собственника?, Киров | вопрос №18284274 от 13.08.2021 |

Хотя выкупить долю (маленькая) по ст. 252 ГК РФ, но она находиться в залоге. Переходят ли права залога на нового собственника?, Киров | вопрос №18284274 от 13.08.2021 | Залог недвижимости

Квартира в залоге банка: покупка квартиры и перевод долга: как оформить?

Переход предмета залога в собственность залогодержателя

В связи с тем, что столкнулся с противоположными судебными решениями по аналогичным делам, интересуюсь мнением коллег. Есть договор залога, по которому Залогодержатель, в случае нарушения обязательств Залогодателем, вправе вместо обращения взыскания удовлетворить свои требования путём передачи предмета залога себе. Залогодатель обязательства нарушил, но залог не передаёт. Залогодержатель обращается в суд с иском, требования которого сводятся в разных вариациях  к: «Обязать Залогодателя передать предмет залога Залогодержателю». При этом подобные требования обоснованы абз.2 п.1 ст.334 ГК РФ.

Полагаю, что подобные иски недопустимы  потому что:

— указнное положение рассчитано на добровольное исполнение (как внесудебное обращение);

— Залогодержатель имеет право лишь на ценность из  залога, а не на сам предмет, иначе происходит подмена понятий (оступное).

— неясен вопрос о моменте переходе права собственности: при нарушении, при уведомлении, при передаче;

— нарушаются права третьих лиц, о которых суд знать не может. При внесудебном обращении данный момент — на совести сторон, и всё может быть оспорено.

Правопреемство и переход права

В рамках работы над комментарием к положениям ГК о вещном праве выложу очень предварительные наброски по теме сохранения обременений при первоначальном приобретении права собственности. Текст выложен в сублимированном виде для удобства чтения. Кому не лень – комментируйте, критикуйте, советуйте, делитесь ссылками на практику, авторитетных преподавателей. Make real rights great again!

Считается, что первоначальное (не основанное на правопреемстве, оригинарное) приобретение права собственности должно приводить к прекращению ранее существовавших обременений права собственности на эту вещь (например, ипотеки, сервитутов и т.п.).

Основан ли этот подход на буквальном смысле законе? Похоже, что да. Пункт 3 ст. 216 ГК предусматривает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Закон говорит именно о «переходе» права, то есть, видимо, имеется в виду сохранение ограниченных вещных прав только при приобретении права собственности иным лицом на началах правопреемства.

С предельной четкостью эта мысль выражена в п. 1 ст. 353 ГК: «В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст.352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется». Как видим, норма совершенно недвусмысленно имеет в виду только случаи правопреемства – как сингулярного, так и универсального.

Сервитут также сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено ГК (п. 1 ст. 275 ГК). Список можно продолжить, например, и указанием на п. 1 ст. 617 ГК: «Последующий переход вещных прав на сданное в аренду имущество в силу закона влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора» (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2021 № 13262/10).[1]Статья 675 ГК передает эту мысль буквально: «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».

Таким образом, указанный подход вроде подтверждается текстом закона: свойство следования работает в случае производного правоприобретения.

Это впечатление усиливается и существующими указаниями закона на случаи, когда при прекращении права собственности (в частности, в силу гибели вещи) ограниченное право выживает и обременяет уже новое право собственности (сохранение сервитута при разделе и т.д. земельного участка). Подобные изъятия представляют собой классическую иллюстрацию Цицеронова правила «исключение подтверждает наличие общего правила, из которого делается исключение». Иными словами, раз законодатель делает такое исключение, значит, в остальных, прямо не указанных случаях, действует иной, общий, подход.

Вернемся к примеру с залогом. Раз залог следует за предметом залога лишь в случае «перехода права», при первоначальном приобретении это правило работать не должно. Статья 352 ГК, указывающая случаи прекращения залога, однако, не указывает в качестве такового первоначальное приобретение права собственности на предмет залога. Впрочем, она упоминает, что залог прекращается и в «иных случаях, предусмотренных законом (подп. 5, 10 п. 1)», а значит, открыт путь для такого системного толкования п. 1 ст. 353 и п. 1 ст. 352 ГК, в соответствии с которым прекращение залога в описанном случае будет тем самым «иным случаем, предусмотренным законом».

Рассмотрим пример с добросовестным приобретением права на вещь в смысле ст. 302 ГК. Например, лицо приобрело у неуправомоченного отчуждателя вещь, которая до того была заложена ее собственником. Разумеется, на стороне добросовестного приобретателя заложенной вещи подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК, согласно которому залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Но что, если приобретатель знал или должен был знать о наличии обременения – например, ипотека на приобретенную вещь была зарегистрирована в ЕГРН? Можно рассматривать и пример с залогом добросовестно приобретенного автомобиля, уведомление о залоге которого содержалось в РУЗДИ.

Итак, несмотря на возможность узнать об установленном собственником вещи залоге (или даже знание о залоге), покупатель соглашается ее приобрести у оказавшегося неуправомоченным отчуждателя и – в случае наличия соответствующих оснований, – становится собственником вещи оригинарным способом. Ну а затем покупатель, ссылаясь на первоначальный характер приобретения (узнав о нем, например, в ходе разбирательства виндикационного иска) права, заявляет о свободе от залогового обременения. И действительно – формальное системное толкование положений статей 352 и 353 ГК приведет нас к неизбежному выводу, что залог прекращается, невзирая на знание приобретателя о существовании залога.

Однако такой подход слишком очевидно противоречит основным началам гражданского законодательства, в системной взаимосвязи с которыми подлежат истолкованию все положения ГК (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2021 № 25). Поведение приобретателя вещи, знавшего о залоге при приобретении, но ссылающегося на его отпадение вследствие отсутствия правопреемства, вступает в явный конфликт с требованием добросовестного поведения и запретом извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Еще про залог:  Как при покупке проверить машину на угон, залог и состояние

В момент своего волеизъявления, направленного на приобретение права собственности, приобретатель не знает о «первоначальности» своего приобретения – иначе он не был бы добросовестным и не приобрел бы право собственности, – и воля его направлена на приобретение права собственности со всеми обременениями. Понимание «первоначальности» приходит лишь позднее. Стало быть, если лицо согласилось приобрести право собственности с обременениями, оно не может от этого отпираться – это будет уже venire contra factum proprium (я знаю, что эстоппель – уже моветон, но извините).

Итак, требование добросовестности и дух закона (еще раз извините!) требуют, что обременение должно сохраниться при обретении права собственности добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК, если приобретатель знал или должен был знать о наличии обременения.

О том, что такой подход можно считать общим правилом для добросовестного приобретения от несобственника, свидетельствует европейский опыт. Статья 3:102 книги VIII ДЦФР устанавливает правило, согласно которому добросовестный приобретатель получит право собственности свободным от обременений только в том случае, когда он добросовестно заблуждался на счет их отсутствия. В комментариях разработчиков приводятся примеры того, что большинство европейских правопорядков придерживаются того же подхода.

Аналогичное правило было сформулировано и ВАС: «Добросовестное приобретение — первоначальный способ приобретения права собственности, при котором приобретаемое имущество освобождается от любых обременений, о которых приобретатель не знал и не мог знать» (Определение ВАС РФ от 29.01.2007 № 16611/06). Высказывалось это мнение и в отечественной литературе. Например, В.А. Багаев отмечает, что «предложенное правило сочетается с требованием добросовестности давностного владения, т.е. отсутствия у давностного владельца на момент начала владения знания о незаконности своего владения. Действительно, если право собственности может быть приобретено только добросовестным владельцем, логично прекратить только те права третьих лиц, в отношении которых давностный владелец также вел себя добросовестно, иными словами, о наличии которых он не знал и не должен был знать».[2] К.И.Скловский: «На мой взгляд, впрочем, сохранение обременений возможно постольку, поскольку приобретатель не находился в извинительном заблуждении о них» (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2021. гл. 16).

В соответствии с таким подходом закон сохранения обременений, то есть наличие или отсутствие правопреемства заключается в простом правиле: если приобретатель знает (или должен знать) о содержании права, в том числе о существующих обременениях, должно быть правопреемство.

Таким образом, о каком бы виде правоприобретения мы ни говорили – первоначальном или производном, и что бы мы ни вкладывали в эти термины, знание приобретателя о наличии обременений должно влечь сохранение этих обременений – по крайней мере, в виде общего правила, отступление от которого должно быть предусмотрено в законе явно и недвусмысленно.


[1] По целому ряду оснований, описание которых заняло бы здесь слишком много места, не могу согласиться с точкой зрения, что п. 1 ст. 617 ГК имеет в виду лишь сохранение обязательства прежнего арендодателя предоставить вещь арендатору.

[2] Багаев В.А. Приобретательная давность как первоначальный способ приобретения права собственности. Основание разделения первоначальных и производных способов приобретения права собственности // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1/2021 С. 89-90.

Хотя выкупить долю (маленькая) по ст. 252 гк рф, но она находиться в залоге. переходят ли права залога на нового собственника?, киров | вопрос №18284274 от 13.08.2021 |

Ранее я уже задавал такой вопрос.

Мне и моей бывшей супруге и моим двоим детям на праве личной собственности принадлежит двухкомнатная квартира, общей площадью 54,1 кв.м, жилой 30 кв. м., по ¼ доли каждому. В результате неприязненных отношений между мной и моей супругой судом был определен порядок пользования жилым помещением, мне спальня — 13,9 кв. м., супруге и детям — 16,1 кв.м.. В 2021 году я обращался в суд с иском к своей супруге об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, так как она сдавала квартиру другим людям, а они меня не пускали, в последствии от иска я отказался, так как спор решился в добровольном порядке.

В настоящее время бывшая супруга обратилась в суд с иском о признании моей ¼ доли не значительной, мотивируя тем, что я некоторое время в квартире не проживал, т. е. с января по август 2020 года, хотя в это время я находился на работе, а потом в летний период был на даче с отцом, т. е. помогал. За квартиру у меня долгов нет, счетчики поменял на потребление воды за свой счет, в настоящее время проживаю в квартире. Бывшая супруга еще мотивирует тем, что у меня есть ¼ доля в квартире по другому адресу, хотя по другому адресу общая площадь 43,7, а жилая 27,1 кв. м., но там проживают мои престарелые родители. Однако я также суду заявил, что у нее в другой квартире имеется тоже ¼ доля, общ. площадью 58,8, жилой 38,1 кв. м.. Также она мотивирует тем, что она действует в интересах несовершеннолетних детей и обобщает свои доли, якобы ¾ у нее, хотя по документам по ¼ доли каждому.

Теперь бывшая супруга мотивирует тем, что она вместе с детьми не может проживать со мной в одном жилом помещении из – за того что якобы я ей угрожаю, поэтому она вынуждена проживать у родителей, несмотря на то, что порядок пользования спорной квартирой уже определен, неужели только из – за этого она может признать долю незначительной ¼ моей доли?

Оцените статью
Добавить комментарий