Как заработать на срочном выкупе квартир

СХЕМА № 5
Покупатель берет ипотеку в банке продавца, и банк переводит залог на нового заемщика

Кому подходит. Это самый простой вариант для покупателя и продавца. Ведь банк уже знает квартиру прошлого заемщика и залог уже у него. В этом случае риски минимальны, так как не нужно переводить деньги в сторонний банк.

При такой схеме, если у продавца есть текущие просрочки по кредиту, у покупателя больше шансов оформить ипотеку на квартиру. Сторонние банки могут отказать в кредите.

Как действовать. В этом случае некоторые банки проводят ипотеку через двойной залог. После того как подписаны договоры — купли-продажи и кредитный — банк оформляет согласие на продажу квартиры. Документы сразу передают на регистрацию перехода права собственности на покупателя.

В договоре купли-продажи банк указывает, что квартира в залоге, то есть сохраняется обременение по ипотеке продавца. И Росреестр регистрирует обременение по ипотеке покупателя.

Покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН с отметкой о новом собственнике и новом залогодателе, которым становится покупатель. После этого банк погашает ипотеку продавца кредитными деньгами покупателя. А остальную часть денег за вычетом долга по ипотеке переводит продавцу.

Но иногда банк просто использует стандартную схему для любой сделки, как если бы это была ипотечная квартира стороннего банка.

Аукцион банка

Такие торги банк организует при получении добровольного согласия заемщика и без участия судебной система. Такой способ продажи регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукцион попадают квартиры, за которые должники не могут платить кредит, при этом они не выступают против продажи жилья.

Виктория жила в пригороде Москвы, поэтому целых два часа у нее уходило на дорогу. Через два года она решила купить двухкомнатную квартиру в столице. Поиски жилья девушка начала через онлайн-аукционы банков.

Для участия в торгах можно было поставить на несколько лотов. Прежде чем подать заявку, Виктория выбрала квартиру. В облюбованном ею жилом комплексе на торги было выставлено 4 квартиры.

После осмотра всех вариантов Виктория выбрала двухкомнатную квартиру без видимых проблем, на четвертом этаже, с хорошим ремонтом. Торги проводила Единая торговая площадка. Для участия девушка оформила цифровую подпись и внесла обеспечительный платеж.

Остальные участники аукциона получают назад задаток в 5%. Сумма победителя вносится на счет приобретения.

В случаи Виктории аванс составлял 2% от первоначальной стоимости лота. Когда сумма oтoбpaзилacь в личном кабинете Виктории на торговой площадке, она подала заявку на участие.

Аукцион шел 2,5 часа. 3a это время цeнa квapтиpы выpocлa нa 18%. По итогу недвижимость стала стоить около 10 млн рублей вместо 8,5 млн. Однако это было ниже ее рыночной цены.

Важно: во время торгов необходимо отслеживать рыночную стоимость квартиры в рассматриваемом районе. Если увлечься аукционом, то лот может оказаться выше среднерыночной стоимости жилья.

Победа на аукционе – половина дела. Теперь необходимо закрыть сделку. Через несколько дней компания, проводившая аукцион, присылает уведомление с точным адресом, стоимостью и сроками подписания договора кyпли-пpoдaжи. После этого необходимо оформить документы и зарегистрировать квартиру.

Как оценить стоимость квартиры

Каждый инвестор сам определяет ценовые риски и стоимость, по которой готов купить квартиру, так как тратит на это свои деньги. Для этого сначала оценивают рыночную стоимость жилья. Это можно сделать двумя способами: через сервисы по оценке недвижимости или проанализировав объявления конкурентов на площадках.

Сервисы по оценке недвижимости — «Дом-рф», «Циан», «Домклик». Они бесплатные, но делают расчет только по верхнеуровневым параметрам — по истории объявлений об аналогичных квартирах, которые были в продаже.

Цена в объявлении — это желание продавца, а не стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Сервисы дают примерную оценку рыночной цены: одни ее завышают, другие — занижают. Они полезны только в качестве основы для дальнейшего анализа.

Если ориентироваться только на оценку сервисов и выставить квартиру по рекомендованной цене, можно безуспешно продавать ее в течение полугода. А при правильном ценообразовании — за 3—4 месяца. Обычно такой срок инвесторы закладывают на перепродажу с момента покупки квартиры. В этот период включен ремонт, в зависимости от проекта на него уходит месяц-полтора.

Проанализировать объявления конкурентов — более надежный способ оценки реальной стоимости квартиры.

Рыночная цена — это не точная сумма, а диапазон значений. Например, есть две одинаковые квартиры с примерной рыночной стоимостью 10 млн рублей. В одном районе — три аналогичные квартиры по такой же цене, в другом — 150. В первом случае квартиру можно быстро продать по рыночной стоимости, во втором так не получится.

Если человек не разбирается в тонкостях и получит предложение купить квартиру со скидкой 30%, то сочтет его выгодным. Для обычного покупателя это действительно так. А вот инвестору необходимо думать наперед, чтобы понять, как быстро он сможет перепродать ее.

Для этого придется анализировать площадки недвижимости и историю объявлений, чтобы понимать, сколько в конкретном районе аналогичных предложений. Это поможет сориентироваться, какие районы рассматривать для выкупа, а какие нет.

Если инвестор разбирается в оценке недвижимости, он может сделать это сам. Но часто для этой задачи нанимают специалиста. Отдельной услуги по оценке объектов для срочного выкупа нет. Обычно инвестор платит за весь цикл сделки: специалист подбирает объект, оценивает его, проводит юридическую проверку и оформляет сделку. Стоимость таких услуг — 2—3% от стоимости квартиры, это окупается за счет прибыли от перепродажи.

Объясню на конкретном примере. Допустим, инвестор рассматривает район в Люберцах. Если поставить фильтр по квартирам с ремонтом и посмотреть цены, можно увидеть, что средняя цена предложений — от 6,5 до 7,5 млн рублей за однушку. Допустим, инвестору предлагают выкупить квартиру за 5 млн. Если считать от нижней границы, скидка почти 25%, а от верхней — чуть больше 35%.

Кажется, что предложение выгодное. Но задача инвестора — перепродать квартиру. Поэтому нужно учесть все расходы, чтобы определить цену, при которой получится заработать. О расходах я подробно рассказал выше.

На площадке видно, что в диапазоне от 5 до 6 млн рублей продается около 300 квартир. Если инвестор выставит цену 6 млн, то конкуренция будет огромная. Продать квартиру быстро не получится, показывать ее придется много раз.

Также стоит учесть, что большое количество квартир в этом районе продается без ремонта. Но потенциальные покупатели могут рассматривать и их, так как некоторые готовы сделать дешевый ремонт. То есть квартиры без ремонта тоже будут конкурировать с квартирой инвестора.

Может закончиться тем, что инвестор не продаст квартиру за несколько месяцев и придется снизить цену, чтобы выйти в ноль по затратам. Я сталкивался с такими историями.

Как снять залог с квартиры

После того как долг полностью погашен, банк выдает продавцу справку о погашении ипотеки и закладную с отметкой о погашении долга. По закону банк обязан предоставить закладную незамедлительно, но точный срок в законе не указан.

Если закладная на бумаге, то справку о выполнении обязательств и закладную в Росреестр подает собственник квартиры или регистрационный агент — сотрудник банка продавца, который курирует сделку и действует от имени продавца по доверенности. За снятие обременения госпошлину не берут.

Срок выдачи закладной указан в кредитном договоре. Обычно это не больше 15 дней после того, как погашен заем. О том, что закладная готова, клиента уведомляют по смс или по телефону, и в согласованный день он приезжает за документами.

Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения, то банк выдаст закладную в течение дня. Если сроки затянулись, можно пожаловаться в Центробанк. В жалобе указать суть вопроса, контактные данные продавца, банка и детали сделки.

Если оформляли электронную закладную, банк сам отправит запрос в Росреестр через специальный канал взаимодействия. Обычно это происходит на следующий день. А как только Росреестр снимет залог, банк уведомит продавца — например, по смс или телефону: зависит от условий кредитного договора.

Если продавец гасит ипотеку своими деньгами и у него есть квалифицированная электронная подпись, можно отправить документы через сайт Росреестра. Это сэкономит время.

Покупатель уплачивает госпошлину — 2000 Р за регистрацию права собственности.

После того как Росреестр получит документы, он снимет обременение в течение трех рабочих дней.

Затем продавец получает выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничений в виде залога на квартире нет. Эту выписку перед сделкой всегда запрашивает покупатель.

Тинькофф Журнал уже подробно рассказывал о том, как снять обременение.

Зарегистрировать договор купли-продажи. Продавец и покупатель встречаются еще раз и сдают договор в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности.

Переход права собственности и обременения в пользу банка покупателя зарегистрируют в течение пяти рабочих дней, а если сделка через нотариуса — в течение трех дней.

После этого новый собственник квартиры забирает документы из Росреестра.

Получить деньги за квартиру. Продавец и покупатель передают в банк документы, которые нужны, чтобы раскрыть второй аккредитив или ячейку, — они указаны в договоре. И продавец получает доступ к деньгам.

Есть несколько схем, по которым можно провести сделку, у каждой — свои нюансы. Какую схему использовать, решают участники сделки. Обычно это зависит от того, как расплачивается покупатель — наличными или кредитными деньгами — и по какой схеме работают банки продавца и покупателя.

Дальше расскажу про нюансы каждой схемы, но не буду останавливаться на подробностях, которые мы рассмотрели выше, так как эти шаги будут одинаковы.

Как оценить ликвидность квартиры для перепродажи в конкретном районе

Для этого нужно понимать тенденции рынка в этом районе: по какой цене объекты выставляются на продажу, по какой в итоге продаются. А также почему недвижимость не продается или пользуется низким спросом.

На квартиры под срочный выкуп есть ограничения, которые связаны с ликвидностью:

Если ориентироваться на эти критерии при выборе, инвестор сможет быстрее перепродать квартиру.

Покажу на примере, как оценить ликвидность района. Для наглядности возьму предложения однокомнатных квартир в двух подмосковных городах, которые находятся недалеко друг от друга: Реутове и Люберцах. Оба на востоке столицы, рядом с городами есть станции метро.

Если взять расстояние от метро чуть больше 1,5 км, то в Реутове это участок, который с двух сторон «огорожен» железной дорогой. Она идет в сторону Курского вокзала и шоссе Энтузиастов — начала Горьковского шоссе. На этом участке в продаже 107 однокомнатных квартир. По большей части — старый фонд или дома начала 2000-х. Новостроек мало. Инфраструктура района давно сформирована.

А вот Люберцы в последние десять лет облюбовало огромное количество застройщиков — и там стало тесно. Рассмотрим небольшой кусочек, который по площади меньше, чем участок в Реутове.

Тут хорошо видно: когда пришло много застройщиков, инвесторам можно уходить. На меньшей площади в продаже около 450 квартир примерно на таком же расстоянии от метро.

СПОСОБ № 2
Специализированные телеграм-каналы

Там размещают объявления о продаже недвижимости с большой скидкой. Обычно их ведут компании, которые занимаются срочным выкупом, или агенты — так они ищут инвесторов или обычных покупателей.

Конкуренция среди желающих выкупить недвижимость с выгодой высокая. В этом случае комиссия для покупателя в среднем составляет 2—3% от стоимости сделки.

Примеры телеграм-каналов, которые публикуют предложения о срочном выкупе

Как проходит сделка

Если сделка сложная, лучше обратиться за помощью к риелтору. Ему выгодно, чтобы все прошло быстро, а значит, он будет по возможности подгонять продавца на всех этапах и сможет сгладить углы в общении сторон. Чтобы собрать альтернативную сделку, у обычного человека без опыта просто не хватит знаний.

Этапы сделки выглядят так:

Первые четыре этапа обычно проходят в один день. Даже если с обеих сторон в сделке участвуют агенты, покупатель и продавец все равно должны встретиться, чтобы убедиться, что они реальны и не находятся под давлением. На встрече задают вопросы, чтобы прояснить все подводные камни и сроки, в которые состоится сделка.

Лучше заранее подготовить чек-лист вопросов, чтобы ничего не забыть. Вот что обычно уточняют перед сделкой со срочным выкупом.

Аванс. Если сделка сложная, например альтернативная или с участием органов опеки, то обычно можно внести аванс, чтобы показать продавцу серьезность своих намерений. Но если стороны понимают, что преград нет, и договорились выйти на сделку в течение нескольких дней, можно обойтись и без него.

Нужно понимать, что аванс — это не гарантия сделки. Покупатель может в любой момент забрать деньги, а продавец — вернуть их, если найдет покупателя, который готов заплатить больше.

Смогут ли прописанные в квартире люди выписаться до сделки. Если нет — это табу для многих компаний, которые занимаются срочным выкупом. Тогда сделки не будет.

Даже если по договору продавец должен выписаться после сделки, бывает, что выписывать его приходится через суд. Это два-три месяца, а потом еще выселение через судебных приставов.

Еще сложнее, если прописаны несовершеннолетние, пожилые или недееспособные жильцы. По закону выселить их сложно, поэтому многие покупатели не хотят рисковать и не покупают такие квартиры.

Что останется в квартире. Если квартира выкупается под ремонт, это не имеет значения. Даже лучше, если продавец ничего не оставит.

А когда выкупается квартира с ремонтом, на просмотре инвестор видит обустроенное жилье. Важно обсудить, что останется после сделки. Иначе есть риск, что продавцы вывезут всю мебель — и на кухне на месте красивых шкафчиков окажутся обшарпанные обои, придется менять их или покупать похожую по габаритам кухню. А это дополнительные расходы.

Налоги

Инвестор может быть человеком без статуса ИП, индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. В зависимости от этого рассчитывается налог с дохода от перепродажи квартиры. Расскажу про каждый вариант подробнее.

Инвестор — человек без статуса ИП. Его доход облагается НДФЛ по ставке 13% от разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

Например, Иван купил квартиру за 10 млн, сделал ремонт за 1 млн и продал за 12 млн. Его налог: (12 000 000 − 10 000 000) × 13% = 260 000 Р. Доход за вычетом расходов и НДФЛ — 740 000 Р.

Человек без статуса ИП имеет право пользоваться налоговыми вычетами. Но стоит помнить, что есть всего один вычет на недвижимость и один — на проценты по ипотеке.

Также частный инвестор может использовать ипотеку для покупки недвижимости. Компаниям с этим сложнее: получить ипотеку на юрлицо — тот еще квест.

Однако регулярная купля-продажа квартир — признак предпринимательской деятельности. Кулуарно налоговые инспекторы говорят, что не трогают инвесторов, которые совершили до шести сделок в год. Но ни законом, ни письмом ФНС этот лимит не закреплен, так что есть риск попасть в прицел налоговой и при меньшем количестве сделок. Особенно если заниматься этим несколько лет подряд.

Тогда вероятен штраф — 10% от всего дохода за период незаконной деятельности — или уголовная статья за предпринимательскую деятельность без образования ИП или юрлица.

Инвестор — ИП или компания. У ИП и ООО есть две популярные схемы налогообложения: упрощенная и общая. На УСН «Доходы» платят 6% с дохода, а на УСН «Доходы минус расходы» — 15%.

Еще есть общая система налогообложения, но компании, которые занимаются недвижимостью, крайне редко ее применяют. Компании на ОСН платят налог на прибыль по ставке 20%. ИП на ОСН — НДФЛ с прибыли по ставке 13%, а если с начала года она превысила 5 млн рублей — 15% с суммы превышения.

Еще ИП на УСН и ОСН надо платить фиксированные страховые взносы, в 2023 году это 45 842 Р. Также по итогам года ИП должны уплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% с разницы между годовым доходом и 300 000 Р. Но не более 257 061 Р.

На УСН «Доходы минус расходы» база для расчета допвзносов — прибыль, а на УСН «Доходы» — весь годовой заработок.

Каждый предприниматель сам определяет, какая схема налогообложения выгоднее. Если у бизнеса большие затраты, есть смысл выбирать схему, где из доходов вычитаются расходы. Сделки по купле-продаже недвижимости — как раз такой случай.

Например, инвестор купил квартиру за 10 млн рублей, сделал ремонт за 1 млн и продал за 12 млн. Его доход — 1 млн рублей.

Если компания или ИП работает на УСН «Доходы», налог составит 720 000 Р: 12 000 000 × 6%. Сумма на руках — 280 000 Р.

Если компания или ИП выберет УСН «Доходы минус расходы», налог составит 150 000 Р: (12 000 000 − 10 000 000 − 1 000 000) × 15%. Сумма на руках — 850 000 Р.

Если компания работает на ОСН, налог составит 200 000 Р: (12 000 000 − 10 000 000 − 1 000 000) × 20%. Сумма на руках — 800 000 Р.

ИП на ОСН должен будет заплатить 130 000 Р: (12 000 000 — 10 000 000 – 1 000 000) × 13%. Сумма на руках — 870 000 Р.

Из расчетов видно: если заниматься инвестициями, которые связаны с куплей-продажей недвижимости, выгоднее использовать схемы налогообложения, где налог взимается с прибыли.

Если включить в расходы дополнительные затраты, например комиссию агента при продаже квартиры, отчет об оценке, госпошлину за регистрацию сделки, то налогооблагаемая база станет еще меньше, а значит, налог снизится.

Как проверить квартиру

Если инвестор планирует перепродать квартиру в короткий срок, поможет тщательная проверка. Будет проще доказать покупателю, что квартира юридически чистая и сделка безопасная.

Всю информацию об объекте можно узнать из документов. Вот что нужно запросить у продавца.

Правоустанавливающие документы — они помогают проверить законность перехода права собственности на квартиру. Например, договор купли-продажи, договор мены, договор приватизации или дарения.

Расширенная выписка из ЕГРН — в ней содержатся сведения о продавце и квартире, включая данные о залогах и других обременениях. С 1 марта 2023 года выписку со всеми личными данными можно получить только с согласия собственника.

Выписка из домовой книги. В Москве такую бумагу называют «единый жилищный документ». Она бывает двух видов: обычная и архивная. Обычная показывает, кто прописан в квартире на данный момент, архивная — всю историю квартиры: кто и когда был прописан, куда и когда выписался.

Сами домовые книги отменили, но выписки в электронном виде никуда не делись. На практике в Москве и области не провести сделку без такой выписки. Ее запросят все агенты и банки.

Выписка с лицевого счета — дает возможность посмотреть, есть ли у продавца задолженности по коммунальным платежам. Оплата разных коммунальных услуг бывает в разных компаниях — а значит, выписок может быть несколько.

Техническая документация — поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт, технический паспорт. Они дают представление о перепланировках: нужно сравнить план квартиры в документах с тем, что увидите на просмотре.

Кредитная документация. Если собственник купил квартиру в ипотеку, необходимо проверить договоры с банком: кредитный договор, договор залога, справку из банка об остатке задолженности. Если ипотека не погашена, то продажа будет из-под залога, а значит, покупателю придется общаться с банком, чтобы провести сделку и снять залог.

Документы из органов опеки. Если есть несовершеннолетние собственники, а также совершеннолетние на иждивении или под опекой, то для сделки необходимо разрешение от органов опеки.

Справка об использовании материнского капитала — продавец может оформить ее на госуслугах за пару минут. Она позволит понять, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. Если да, то детям необходимо выделить доли.

Иногда лучше отказаться от покупки и найти другой вариант, чтобы потом не бегать по судам. Расскажу случаи из своей практики.

Одну квартиру продавали по хорошей цене и в нормальном состоянии. Мы запросили документы и выяснили, что продавец стоит на учете в психоневрологическом диспансере. При этом расчеты по сделке продавец хотел проводить исключительно через ячейку и с занижением стоимости, чтобы не платить налоги. Мы отказались от такой квартиры.

Еще одну квартиру мы не купили, поскольку там было все непонятно с долями. Женщина взяла ипотеку и в качестве первоначального взноса использовала маткапитал. Пока выплачивала, развелась и повторно вышла замуж. Во втором браке у нее родился еще ребенок. Выплатив всю ипотеку, она выделила доли первому мужу и ребенку от первого брака. Но наши юристы посчитали, что по закону она еще должна выделить доли второму мужу и ребенку от второго брака. Мы не стали разбираться, а просто отказались от покупки.

Онлайн-витрины банка

Квартиры, которые не удалось продать на аукционе, попадают в специальный раздел на страницах кредитных организаций. Такое жилье продается по среднерыночной цене, поскольку банк заинтересован скорее закрыть долг.

Совет от банка

Победитель аукциона гарантировано получает юридически чистую недвижимость и заключает прозрачную сделку.

Банку нечего делать с квартирой, которая была возвращена должником. Она лишь служит дополнительным источником расходов, поскольку на ее содержание организация тратит деньги.

Иногда скидка на такую недвижимость может достигать половины суммы от первоначальной цены. Купить такую квартиру можно также с помощью ипотеки.

Расходы на выкуп квартиры

Расходы зависят от того, какую квартиру выкупает инвестор и за счет каких денег. Затраты могут быть такими:

На основе этих данных строится модель, которая позволяет понять, за сколько нужно перепродать квартиру, чтобы проект принес прибыль.

Какие бывают ограничения у банков по залоговым квартирам

У каждого банка есть требования к квартирам, на покупку которых он дает кредит. Например, не все банки принимают в залог квартиру с незарегистрированными перепланировками или квартиру на цокольном этаже.

А если кредит на покупку ипотечной квартиры, то могут быть дополнительные ограничения. Например, некоторые банки:

Поэтому покупателю залоговой квартиры лучше заранее уточнить все детали по ипотеке продавца и перечень ограничений по залоговой квартире в своем банке.

СХЕМА № 3
Покупатель и продавец проводят сделку через нотариуса

Кому подходит. Тем, кто торопится. По этой схеме покупатель тоже берет квартиру за свои. Сделка пройдет чуть быстрее, так как через нотариуса Росреестр регистрирует ее за три рабочих дня, а через МФЦ — за пять.

Как действовать. Нотариус не может провести сделку с сохранением залога, как банк. Он проверит законность сделки, юридическую чистоту документов, подскажет, как правильно составить договор с учетом рисков покупателя.

Нотариус отвечает только за законность сделки и удостоверяет личности всех участников. Но не страхует покупателя на случай, если продавец внезапно отменит сделку.

Чтобы защитить интересы покупателя, можно провести расчеты через публичный депозитный счет — в этом случае нотариус распоряжается деньгами покупателя на условиях, которые указаны в договоре. Стоимость такой услуги — 0,5% от принятой суммы, но не более 20 000 Р.

Стоимость услуг нотариуса начинается от 3000 Р + 0,1—0,4% от суммы купли-продажи. Госпошлина за регистрацию права собственности входит в эту сумму. Расходы стороны делят между собой по договоренности.

Стороны подписывают договор у нотариуса и идут в банк продавца. Покупатель вносит необходимую сумму, чтобы погасить ипотеку, наличными в кассе или переводом со своего счета.

После того как банк спишет деньги в счет погашения долга и закроет кредит, продавец получит справку и закладную с отметкой банка. Дальше он подает документы, чтобы снять обременение с квартиры, получает выписку о том, что залог отсутствует, и относит нотариусу. Тот отправляет бумаги на регистрацию перехода права собственности, и в течение трех рабочих дней покупатель получает выписку из ЕГРН — в ней указан новый собственник и то, что обременение отсутствует. После этого нотариус переводит остаток суммы с публичного счета продавцу.

Иногда вместо депозитного счета в этой схеме из соображений экономии используют аккредитив либо эскроу-счет.

На первичном рынке недвижимости расчет через эскроу-счет при сделках — требование закона. Но некоторые банки в Москве или Санкт-Петербурге начинают открывать счета эскроу даже для покупателей, которые рассчитываются по сделке своими деньгами, а не кредитными. Стоимость эскроу-счета зависит от тарифов банка — например, «Росбанк Дом» берет за такую услугу от 4500 Р, а банк «Санкт-Петербург» открывает счет бесплатно.

Как подготовить квартиру к перепродаже

Когда сделка состоялась и инвестор стал собственником, дальнейшие действия зависят от того, в каком состоянии квартира.

Ремонт. Если квартиру купили под ремонт, этот вопрос стоит обдумать до сделки. Надо найти подрядчика и понимать цену, чтобы учесть эти затраты.

Для этого на осмотр квартиры перед покупкой приходят с ремонтниками, чтобы они составили смету и список работ.

Если ремонт не требуется, то переходят сразу к предпродажной подготовке.

Предпродажная подготовка заключается в том, чтобы сформировать у потенциального покупателя, который приезжает на просмотр, желание купить квартиру. Заниматься этим может сам инвестор или риелтор. Расходы зависят от размера квартиры и ее состояния.

Вот что обычно делают в процессе предпродажной подготовки:

Также у каждого риелтора есть свои фишки. Например, иногда перед просмотром покупают свежую выпечку и варят кофе, делают уборку на лестничной клетке, улыбаются, когда встречают покупателей, — все это настраивает на позитивный лад. Можно раздать бахилы на просмотре — тогда людям не придется разуваться и обуваться, также это покажет, что вы поддерживаете чистоту.

Чем меньше людей со стороны продавца на просмотре, тем лучше. Бывает, что агенты организовывают одновременно несколько показов и в квартире собирается много покупателей. Или показы идут друг за другом с коротким интервалом — и людей торопят. Это вызывает дискомфорт. Лучше дать покупателю время «увидеть» себя в новой квартире.

Хоумстейджинг — это прием, который позволяет за счет небольших вложений за несколько дней улучшить внешний вид квартиры, сделать ее более «дорогой» и уютной: зонировать пространство, добавить декор, скорректировать дизайн.

Есть компании и частные дизайнеры интерьеров, которые специализируются на этом. Стоимость услуг — от 20 000 Р до 1% от стоимости квартиры. Если найти начинающего дизайнера, можно сэкономить, но предварительно стоит оценить его портфолио.

Итоговая цена зависит от нескольких факторов:

Некоторые считают, что нужно просто расставить красивые вазочки по квартире, чтобы создать благоприятное впечатление. На деле все сложнее. Вот из чего состоит хоумстейджинг:

Первоначальный вид комнаты сразу после покупки квартиры

Та же комната с того же ракурса после хоумстейджинга. Весь декор покупался с учетом того, что он достанется будущему покупателю

Самое важное в двух словах

Если квартира с обременением, то общий порядок действий будет таким.

Получить согласие банка на продажу. Оно понадобится Росреестру вместе с документами на регистрацию договора купли-продажи залоговой квартиры. А еще — банку покупателя, чтобы проверить квартиру.

Чтобы получить согласие банка, продавцу квартиры нужно:

Банк принимает решение в течение 3—5 дней. Если у клиента нет серьезных проблем с выплатами, когда дело уже передали в суд или назначены торги по продаже залога, то банк обычно идет навстречу и заемщик получает письменное согласие банка.

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Найти покупателя на квартиру. Лучше сразу сообщить ему, что квартира находится в залоге у банка, и назвать полную сумму остатка по долгу. Покупатель решит, согласен ли он купить такую квартиру и как будет оплачивать недвижимость: за наличные или оформит ипотеку на покупку залоговой квартиры. После этого нужно согласовать детали сделки с банком продавца.

Провести сделку. Продавец открывает два аккредитива либо ячейки. Аккредитив — способ расчета, при котором деньги хранятся на специальном счете. Банк переводит их или открывает к ним доступ, только когда выполнены определенные условия договора, которые определяют на сделке. Обычно это выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности переоформили, а обременение сняли. Ячейку используют, если рассчитываются наличными.

В первый аккредитив или ячейку закладывают сумму, которой достаточно, чтобы погасить ипотечный долг продавца. Во второй — оставшуюся часть: разницу между долгом и полной стоимостью квартиры по договору купли-продажи.

Стоимость аккредитива — от 1500 до 6000 Р в месяц в зависимости от региона и банка. Аренда ячейки стоит от 1500 до 9000 Р.

После того как подписали договор купли-продажи, банк исполняет аккредитив — переводит деньги на счет продавца, чтобы закрыть долг по ипотеке.

Погасить долг по ипотеке. Для этого продавец заранее пишет заявление в банк на досрочное погашение, где указывает дату, когда нужная сумма поступит на счет банка. В этот день банк списывает деньги и выдает продавцу на руки справку об отсутствии долга и закладную с отметкой о том, что обязательства выполнены.

Снять обременение. Для этого нужно отправить запрос, справку и закладную в Росреестр. Это делают несколькими способами, расскажу про них подробнее.

Где объявляют об аукционах о продаже квартир

Объявления с арестованными квартирами публикуют в СМИ и на других площадках с массовой посещаемостью. Сведения об арестованной недвижимости можно обнаружить:

Например, арестованное имущество Татарстана и Ульяновской области попадает на сайт Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области https://tu16.rosim.ru.

На странице Росимущества и ФССП публикуются объявления не только о продаже квартир, домов, но и автомобилей, котельных, тепловых сетей и другого имущества.

СПОСОБ № 3
Застройщики

Этот способ больше подходит тем, кто занимается срочным выкупом в больших объемах на свои или заемные деньги.

Обычный человек или ИП вряд ли сможет стать партнером застройщика. Нужно проходить аккредитацию и настраивать сотрудничество. Нового партнера менеджеры согласовывают с руководством, и это небыстрый процесс.

А вот наладить работу с риелторами гораздо проще. Здесь несколько путей развития, и их можно совмещать.

Сколько можно заработать на перепродаже квартиры

Покажу это на конкретных примерах.

Если покупать на свои. Инвестор приобрел квартиру в старом фонде за 9,5 млн рублей. Сделал чистовой ремонт — установил новую кухню, сантехнику и частично мебель. Также провел предпродажную подготовку и хоумстейджинг.

Перепродать ее получилось за 12,7 млн рублей. Чистый доход с учетом расходов — 1 340 000 Р. Прибыль на вложения составила 11,8%.

Доход от перепродажи квартиры — 1 340 000 Р

Покупка квартиры под ремонт
−9 500 000 Р

Услуги агента или плата за рекламу на площадках
−200 000 Р

Хоумстейджинг, предпродажная подготовка
−100 000 Р

Расходы на сделку: аккредитив, регистрация
−30 000 Р

Коммунальные платежи за три месяца
−20 000 Р

Если покупать в ипотеку. Летом 2022 года инвестор выкупил квартиру в Москве, в районе Люблино, с помощью ипотеки со ставкой 10,5%. Сделал ремонт и перепродал через четыре месяца.

Его доход — почти 2 млн рублей.

Расчет финансовой модели по сделке летом 2022 года. Инвестор выкупил квартиру в Москве и через четыре месяца ее перепродал

СХЕМА № 2
Покупатель закрывает долг продавца наличными под контролем банка продавца

Кому подходит. Если ипотечная квартира покупается на свои, а сумма долга у продавца большая, удобно привлечь к сделке банк продавца. У такой схемы минимальные риски для обоих участников.

Как действовать. Продавец обращается в отдел сопровождения клиентов, и банк готовит документы на продажу квартиры с сохранением залога в свою пользу. Это страхует продавца на момент, когда право собственности уже зарегистрировали на покупателя, но по сделке еще не рассчитались. А для покупателя это гарантия, что продавец не пропадет после того, как погасит долг.

Полный расчет по сделке продавец получает только после того, как снимет обременение с квартиры. Такая услуга у банков платная.

Например, у «Альфа-банка» стоимость услуг отдела сопровождения — 20 500—31 000 Р. Обычно расходы по сделке продавец и покупатель делят пополам

Порядок действий будет такой:

По такой схеме работает, например, «Альфа-банк». У других банков — свои схемы и нюансы.

Продать ипотечную квартиру можно и самостоятельно, без участия банка в сделке. В этом случае стороны сами договариваются, как будут рассчитываться. Здесь возможны варианты.

Так выглядел ДКП, который получает покупатель. Но с 29 июня 2022 года отметку Росреестра о зарегистрированном праве собственности на нем не ставят

Риски покупки квартир на аукционе

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Нельзя посмотреть недвижимость до покупки. Чаще всего квартиру до аукциона не разрешается посетить и увидеть все дефекты.

В квартире могут быть зарегистрированы бывшие жильцы

Неожиданные гости. Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов. Все это требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца.

Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона.

Также объявить торги незаконными могут из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменить результаты аукциона. Еще до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота.

Долг за капремонт. Участники аукциона не могут проверить это сами, а организаторы торгов этого не делают. Между тем, долг за капремонт переходит к новому владельцу, в отличие от неплатежей по коммунальным платежам предыдущих хозяев.

Бывший владелец. Сюрприз может преподнести и прежний хозяин квартиры. В течение трех лет у него есть право оспорить решение о наложении взыскания. Если суд примет сторону бывшего владельца, то покупателю придется вернуть залоговую квартиру, купленную на аукционе. Кредитная организация вернет ему деньги. Правда, обеим сторонам на это потребуется потратить много времени.

СПОСОБ № 1
Площадки недвижимости

Это классический способ, которым пользуются клиенты и агенты. Самые популярные площадки — «Циан», «Авито», «Домклик», «Яндекс-недвижимость». На них сконцентрировано большинство предложений квартир, которые продаются в России. Остальные площадки или дублируют эти объявления, или не очень популярны.

Но этот способ не вполне годится для поиска ликвидных квартир под срочный выкуп. Когда на рынке появляется объект, который продавец готов продать с большой скидкой, при хорошей ликвидности на него мгновенно найдется покупатель. Квартиру продадут за несколько часов, и отследить такие предложения сложно. Чтобы их мониторить, нужен штат сотрудников.

Зато для поиска проблемных квартир этот способ отлично подходит. Выкуп таких квартир называется флиппингом. Суть в том, что эта недвижимость требует дополнительных вложений, например ремонта. Зато после него квартира готова для жизни, потому перепродать ее можно дороже.

Флиппинг в России условно делят на две категории.

Выкуп новостроек без ремонта по рыночной цене без скидок — в них делают ремонт и перепродают.

Но далеко не каждая новостройка без ремонта подходит для покупки. Поясню, как искать.

Например, в ЖК «Скандинавия» от застройщика «А101» в продаже 418 однушек в разном состоянии и по разной цене. Если купить самую дешевую, сделать ремонт и попытаться ее продать, то будет огромная конкуренция среди квартир такой же стоимости. А в ЖК «Level Стрешнево» в сданных корпусах всего 21 однушка. Если взять самую дешевую и отремонтировать ее, то есть шансы на быструю перепродажу.

Выкуп квартир на вторичном рынке, которые требуют ремонта, — это более интересная схема, так как конкуренция при перепродаже по конкретному району будет низкой.

Уже обжитые районы чаще всего представлены старым жилым фондом с убитыми квартирами. Инвестор может выкупить такую квартиру, сделать в ней ремонт и быстро перепродать. Обычно весь цикл от покупки до продажи — 3—4 месяца.

Как правило, на начальном этапе продавец не готов сделать скидку, так как хочет получить с продажи максимум. Проблемные квартиры попадают в лист поисков инвестора, он анализирует, по какой цене их выкупить, чтобы при перепродаже после ремонта получить хороший доход.

Инвестор отслеживает, как идут просмотры и меняется цена. Если квартира в продаже уже 1—2 месяца, а звонков мало, то он делает предложение по цене. Обычно продавец отказывается, но спустя пару недель сам выходит на связь и принимает предложение. В итоге инвестор покупает квартиру со скидкой.

В обоих случаях площадки помогают нарастить экспертизу и насмотренность и проанализировать рынок по конкретному району.