Арендодатель оплачивает коммунальные услуги за арендатора и как правильно возместить коммунальные расходы по договору аренды

Некоторые арендодатели, чтобы не платить из своего кармана за коммунальные услуги, потребленные арендатором, стремятся переложить на последнего эти расходы. На практике существует несколько способов оплаты арендатором коммунальных услуг. Кто-то хочет свести к минимуму документооборот и налоговые риски. Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом Гражданский кодекс РФ не устанавливает, что она, по умолчанию, включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им. Способы обеспечения арендатора коммунальными услугами закон не регламентирует. Поэтому стороны вправе самостоятельно устанавливать то, как арендатор будет оплачивать эти услуги.

Можно выбрать одну из следующих схем:

Порядок налогового учета расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их оплаты, установленного сторонами арендных отношений.

За что платит квартиросъёмщик при аренде квартиры

Ежемесячная плата за проживание в съёмной квартире – это только одна часть расходов арендатора, хотя и самая большая. К ней плюсуются и некоторые другие траты. И вот тут нужно разобраться, за что должен платить квартиросъёмщик хозяину квартиры, а за что – нет.

Если обобщить расходы арендатора по максимуму, то вот примерный список опций, которые входят в стоимость аренды квартиры (или могут входить):

Но давайте разберёмся, за что должен платить квартиросъёмщик на самом деле, и все ли указанные здесь расходы в реальности ложатся на его плечи.

Кто платит комиссию риелтору

Это зависит от ценового сегмента, к которому относится квартира. На рынке аренды в основном представлено жильё низких и средних ценовых сегментов. Здесь действует правило: риелтору платит арендатор. Это объяснимо, ведь желающих снять хорошее жильё значительно больше, чем действительно подходящих вариантов. Есть, впрочем, исключение: если и потенциальный квартиросъёмщик, и владелец жилья искали друг друга через агентов по недвижимости, то при заключении сделки каждый из них будет платить комиссию своему риелтору. Кстати, в элитном сегменте, где не очень легко найти подходящих арендаторов, так обычно и происходит (или услуги агента вообще оплачивает собственник).

Комиссия риелтора на рынке аренды составляет от 50% до 100% стоимости одного месяца аренды конкретной квартиры.

Первый взнос за проживание

Оплата первого месяца проживания производится при заключении сделки, а именно – после  подписания договора найма, все пункты в котором заранее оговорены. Но ни в коем случае не раньше: сначала арендатору нужно убедиться, что он имеет дело именно с собственником и что этот собственник единственный (либо у него есть документальное согласие остальных владельцев на сдачу жилья в аренду). Предварительно также хорошо бы составить акт приёма-передачи квартиры с перечнем находящегося в ней имущества и фиксацией дефектов. Вот после этого можно вносить первый платёж.

Как будут осуществляться последующие ежемесячные платежи, стороны договариваются индивидуально: наличными или переводом, лично владельцу или через посредника и т.п. При желании все эти тонкости можно внести в договор, но обычно в документе указывают только сроки, в которые нужно уложиться с оплатой (допустим, не позднее определённого числа месяца).

Как оплачивать съёмную квартиру ежемесячно

Самый удобный способ передачи денег владельцу за аренду его жилья – банковский перевод. Он удобен тем, что сторонам не нужно ежемесячно встречаться, к тому же квартиросъёмщик может просто настроить автоматический платёж, например, с зарплатной карты в определённый день. Но этот вариант больше подходит собственникам, которые сдают жильё на законных основаниях.

Те владельцы, которые не платят налоги, предпочитают получать деньги наличными. Тогда оплата аренды квартиры производится при личной встрече с арендаторами. Согласно Федеральному закону № 115 («О противо­действии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»), ежемесячный перевод на карту владельца фиксированной суммы может быть признан банком подозрительным, и есть риск, что счёт  заблокируют. Но если владелец квартиры действует как ИП и добросовестно платит налоги, то он может не волноваться.

Что такое депозит и как его вносить

Депозит – это страховая сумма, из которой будут возмещаться убытки владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами. Депозит вносится в размере первого платежа при заключении договора аренды. Предложений, где не предусмотрен депозит, на рынке сейчас практически не найти. Поэтому арендатору надо заранее подготовиться к тому, что придётся одномоментно выложить денежную сумму, равную трём месячным платежам за проживание: риелтору — комиссионные, а первый платёж и депозит — владельцу. Очень часто собственники соглашаются на рассрочку залогового платежа: его выплату можно разбить на два или три месяца, это нормальная практика.

Когда арендаторы покидают квартиру и договор аренды расторгается или истекает, депозит может быть им возвращён или зачтён как платёж за последний месяц проживания. Часто практикуется второй вариант, поэтому депозит многие называют «платой за последний месяц». Но, напомним, это именно страховая сумма, и зачёт её в виде платы за последний месяц проживания возможен лишь в том случае, если у владельца нет к арендаторам претензий по состоянию квартиры, если всё имущество сохранно и возмещения убытков не требуется.

Возмещение убытков

Арендаторам надо быть готовыми к тому, что страховой суммы (депозита), которую они выплатили владельцу, может не хватить, чтобы покрыть убытки в случае серьёзной порчи имущества. Небольшие поломки депозит покрыть может. Но если по вине квартиросъёмщика произошёл пожар, потоп, вышла из строя мебель или крупная бытовая техника – это уже значительный ущерб. И компенсировать владельцу стоимость ремонта, покупки мебели и техники опять же придётся из своего кармана.

В этом случае владелец самостоятельно составляет акт с указанием ущерба и его стоимости. Арендатор подписывает этот акт, выражая согласие со всем, что указано в документе, и, соответ­ственно, возмещает собственнику убытки. Но это идеальный сценарий, в котором обе стороны подходят к делу добросовестно. В реальности добиться полного возмещения убытков бывает непросто.

Что же делать владельцу, если арендаторы отказываются возмещать ему причинённый ущерб? Если договориться не удалось, собственник может обратиться в суд. Перед этим следует вызвать независимого оценщика, который определит стоимость ущерба и составит соответствующее заключение.

В связи с этим — ещё два полезных совета собственникам:

Бытовые ситуации и расходы на ремонт

За что ещё платит арендатор при съёме квартиры? Среди возможных расходов – мелкий или средний ремонт. Вообще, ремонт – это зона дополнительных договорённостей между арендатором и владельцем. Если квартира в целом устраивает квартиросъёмщика, но находится в изношенном состоянии, он может попросить сделать косметический ремонт. Тут возможны варианты.

Ремонт квартиры, починку труб, мебели, сантехники и бытовой техники, если поломки произошли не по вине арендаторов, а в результате естественного износа или других факторов (например, жильё залили соседи), тоже берёт на себя владелец.  Если виноваты арендаторы, то расходы на ремонт или замену испорченного имущества ложатся на них.  Например, если они разбили окно, испортили холодильник или стиральную машину, их дети изрисовали обои, а собака испортила мебель.

Кто платит квартплату при аренде квартиры

Об оплате коммунальных услуг стороны договариваются при заключении сделки. Самый распространённый вариант: арендатор оплачивает электричество по счётчикам и водоснабжение (если в квартире также установлены счётчики расхода воды), а прочие услуги, указанные в единой платёжке (газ, отопление, капитальный ремонт дома и т.п.), оплачивает владелец. При наличии счётчиков вода и электричество – это то, за что должен платить арендатор квартиры обязательно.

Если счётчиков на воду нет, то, как правило, собственник оплачивает всё, кроме электричества. Нередко также стороны договариваются о том, что оплата коммунальных услуг целиком ложится на плечи арендатора. Это часто бывает, если владелец по каким-то причинам не может вносить деньги сам (например, живёт в другом городе или стране). Но в этом случае ежемесячная арендная плата за квартиру обычно устанавливается несколько ниже среднерыночной. Это удобный, но не самый безопасный вариант для владельца – чтобы избежать просрочек, лучше всё-таки контролировать или самостоятельно оплачивать счета за услуги ЖКХ.

Договорённости о порядке и форме оплаты коммунальных услуг желательно отразить в договоре аренды: кто за что и в какие сроки должен платить. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и неразберихи в платежах.

Все дополнительные услуги (интернет, кабельное или спутниковое телевидение) во всех случаях оплачивает квартиросъёмщик. Если, конечно, ими пользуется. Что касается домашнего телефона, –традиционно за него тоже платил арендатор. С развитием мобильной связи ситуация изменилась. Сейчас большинству арендаторов домашний телефон не нужен вообще, а значит, и платить за него они не согласны.

В инициативах местного ТСЖ обычно участвует (или не участвует вовсе) собственник. Сборы денег на оплату услуг консьержа, смену домофона, ремонт подъезда, установку дополнительной двери на лестничной площадке или благоустройство палисадников – всё это арендаторов, как правило, не касается.

Как оплачивать коммунальные услуги

Тут может быть множество вариантов. Например, собственник сам снимает показания счётчиков, если между сторонами есть договорённость о его ежемесячных визитах, либо арендатор предоставляет ему эти показания любым удобным способом. В этом случае владелец жилья сам оплачивает счета и предъявляет арендаторам набежавшую по счётчикам сумму за месяц. Плата за услуги по счётчикам может взиматься как одновременно с арендными платежами, так и в другой оговоренный день.

Если все платежи за услуги ЖКХ осуществляет арендатор, он предоставляет владельцу либо оплаченные квитанции, либо выписки с банковского счёта, с которого производилась оплата. Словом, здесь всё зависит от того, как договорятся между собой собственник и квартиросъёмщик.

Что делать, если квартиранты не оплачивают коммуналку

Просрочки оплаты коммунальных платежей – одна из самых распространённых проблем, с которой сталкиваются владельцы квартир при сдаче их в аренду. Что же делать, если просрочки стали систематическими?

Самый безопасный для собственника способ – взять все платежи на себя. Хоть это и не всегда выгодно: арендатор, который сам не платит по счётчикам, не заинтересован в том, чтобы экономить воду и электричество. Поэтому многие владельцы идут по другому пути: снимают показания счётчиков, самостоятельно оплачивают счета, а оговоренные строки из коммунальных квитанций плюсуют к ежемесячным платежам за проживание.

Если по договорённости арендаторы должны оплачивать счета сами, но не делают этого, для начала необходимо попытаться найти общий язык с ними, определив чёткий срок, в течение которого долги должны быть погашены. Если этого не произошло, владелец может обратиться в суд. На момент подачи иска просрочка должна превышать два месяца. Если суд расторгает договор аренды, то выселением арендаторов и взысканием долгов будут заниматься судебные приставы. Но надо понимать, что судебное разбирательство – дело хлопотное и небыстрое, поэтому владельцу лучше сразу взять контроль за оплатой на себя.

С сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости все спорные вопросы относительно оплаты счётчиков помогает решать менеджер консьерж-сервиса. Он же напоминает жильцам о необходимости вовремя снять показания счётчиков и контролирует их передачу собственнику.

Материал предоставлен журналом «Бухгалтерия и Кадры» http://www.buhkadr.ru/

Учет для налога на прибыль

Оксана Чевина, эксперт журнала

Аренда площадей, необходимых для работы компании, позволяет избежать масштабных трат на покупку собственного помещения. Однако помимо арендной платы при этом, как правило, приходится иметь дело и с расходами на коммунальные услуги. Ведь нести расходы по содержанию взятого внаем помещения – прямая обязанность арендатора.

Проблема заключается не столько в самих издержках на энерго-, тепло- и водоснабжение, сколько в налоговых последствиях таких операций. В прошлом номере журнала была опубликована статья о тонкостях налогообложения коммунальных затрат в случае работы фирмы в собственном помещении. Здесь же мы остановимся на решении вопроса об учете коммуналки в налоговых расходах для компаний-арендаторов.

Сложности при налогообложении расходов на коммунальные услуги у арендатора возникают из-за того, что прямые договоры с коммунальщиками, как правило, заключает арендодатель (собственник помещения). Поэтому именно ему и выставляют документы соответствующие службы. Арендатор же никаких бумаг от продавцов указанных услуг не получает. Значит, учет коммунальных затрат при определении налогооблагаемой прибыли оказывается под вопросом.

Тем не менее возможность включать издержки по обслуживанию помещения в налоговые расходы у арендатора есть. Если, конечно, своевременно позаботиться о правильном оформлении арендных отношений и запастись необходимым подтверждением коммунальных расходов.

Договоры с коммунальщиками напрямую

Для начала остановимся на наименее распространенном варианте оплаты коммуналки – непосредственно арендатором. Речь идет о случае, когда он заключает договоры с коммунальщиками напрямую, в обход арендодателя.

В смысле налогового учета затрат этот вариант для арендатора, безусловно, самый привлекательный. Ведь коммуналку можно беспрепятственно отнести к производственным, а именно – материальным расходам (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Но в то же время данный способ считается и самым проблемным в организационном плане.

Дело в том, что коммунальные службы далеко не всегда идут на прямой контакт с арендатором. И, в общем-то, вправе поступать так на вполне законных основаниях.

Здесь будет уместно вспомнить о правилах энергоснабжения, приведенных в гражданском законодательстве, которые могут быть распространены и на прочие коммунальные услуги в виде тепло- и водоснабжения (ст. 539–548 ГК РФ).

В частности, прямой договор с абонентом (потребителем) коммунальная служба может заключить при наличии у последнего энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации, а также приборов учета потребления энергии (п. 2 ст. 539 ГК РФ).

Иначе говоря, для неукоснительного соблюдения положений ГК РФ о коммунальном снабжении арендатор должен иметь в собственности соответствующее принимающее оборудование, а также тепло-, энерго- и водную сеть. И, конечно, необходима возможность учета арендатором фактического потребления услуг.

Справедливости ради стоит отметить, что в арбитражной практике есть примеры решений, согласно которым субабонент-арендатор вправе вступать в прямые отношения с поставщиком электро- и теплоэнергии независимо от того, в чьей собственности находится принимающая сеть (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24). Однако, по нашему мнению, арендатору нет смысла стремиться к оформлению договоров с коммунальщиками при отсутствии собственных коммунальных сетей и принимающих устройств. Ведь в этом случае возникает вероятность того, что инспекторы воспользуются формальным правом признать такие правоотношения незаконными. И соответственно усомнятся в праве арендатора учитывать коммуналку в налоговых расходах.

Если же по каким-то причинам арендатор все же прибегает к заключению прямых договоров с коммунальными службами, важно не ущемить при этом прав арендодателя. Арендатор должен не только уведомить хозяина помещения о своих намерениях, но и получить его разрешение (постановление ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02).

Описанный способ является единственным, при котором за коммунальные услуги платит арендатор. Во всех остальных случаях расчеты с поставщиками коммунальных благ осуществляет арендодатель.

Как поступать не стоит

По причинам, вполне понятным, арендодатель обычно стремится разделить коммунальное бремя с арендатором. Во всяком случае – в части услуг, которые последний потребляет для собственных нужд. С этой целью владельцы сдаваемых площадей используют весьма разнообразные способы оформления арендных отношений и документирования коммуналки.

Цель настоящей статьи – помочь арендаторам ориентироваться в этом разнообразии. Чтобы не попасть впросак, по неведению подписав изначально невыгодный арендный договор или приняв к учету коммунальные расходы по некорректно составленным документам. Для предупреждения подобных неприятностей прежде всего рассмотрим наиболее проигрышные из возможных ситуаций.

Коммунальный счет от арендодателя

Намерение арендодателя возместить траты на коммунальные услуги, которые потребил арендатор, может быть выражено по-разному. Например, так: в арендном договоре есть условие о том, что арендатор возмещает стоимость своей части коммуналки сверх суммы арендной платы.

Получая в дальнейшем счета от обслуживающих организаций, собственник помещения выставляет арендатору аналогичные документы, то есть именно счета на коммунальные услуги. Причем от своего имени и без ведома коммунальщиков. Такой вариант довольно прост и удобен, поскольку требует от сторон минимума действий. Более того, в некоторых частных разъяснениях ему благоволят финансисты и инспекторы, признавая, что в этом случае арендатор вправе включить расходы на коммуналку в состав налоговых затрат (письма Минфина России от 19 января 2006 г. № 03-03-04/1/43 и УФНС России по г. Москве от 28 июня 2006 г. № 19-11/58877).

Тем не менее применять подобную схему расчетов мы настоятельно не советуем, и вот почему.

При отсутствии у арендатора прямых договоров с коммунальными службами их абонентом является арендодатель. Передавать же полученную энергию другому лицу (субабоненту) он вправе только с согласия коммунальщиков (ст. 545 ГК РФ). Кроме того, не может арендодатель являться для арендатора и энергоснабжающей организацией (см. постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Таким образом, собственник помещения как официальный потребитель коммунальных благ просто не вправе предъявлять арендатору документ на их оплату от своего имени. Это допустимо лишь в одном случае – при наличии у арендодателя функций посредника на основании соответствующего договора. Такую ситуацию мы рассмотрим далее, а пока подведем итоги по описанному способу.

Договор, условия которого требуют от арендатора оплачивать потребляемые коммунальные услуги сверх арендной платы, не соответствует законодательным нормам и может быть признан недействительным. Тогда учет коммуналки в налоговых расходах арендатора контролеры признают неправомерным.

Когда арендодатель выступает посредником

Суть этого способа в следующем. Арендодатель выступает в роли агента между арендатором (принципалом) и коммунальными службами (продавцами) от своего имени, но за счет арендатора. То есть по заданию последнего приобретает для него коммунальные услуги. А значит, имеет право перевыставить принципалу счета, полученные от продавцов. Важно также не упустить из виду, что агенту, исходя из конструкции посреднического договора, причитается вознаграждение, и его размер тоже нужно оговорить в контракте. На практике, чтобы не увеличивать расходы арендатора, стороны обычно договариваются о снижении арендной платы на сумму такого поощрения арендодателя за посреднические услуги.

Условие о посредничестве оформляют либо отдельным соглашением сторон, либо включив необходимые пункты в договор аренды.

Конечно, подобная схема имеет право на жизнь, однако и здесь сторонам арендных отношений следует приготовиться к возможным претензиям со стороны проверяющих. Дело в том, что договоры с коммунальщиками собственник недвижимости, как правило, заключает задолго до того, как начинает сдавать помещение в аренду. Поэтому новое оформление контракта на приобретение услуг уже по заданию третьей стороны выглядит несколько подозрительно. Так, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 17 ноября 2004 г. № 85 отмечал, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Данный вывод был сделан в отношении комиссионного договора, однако последний, как известно, представляет собой частный случай посреднического контракта, когда посредник выступает от своего имени (ст. 1011 ГК РФ). Таким образом, использование описанной агентской схемы не лишено определенных налоговых рисков. Формально инспекторы имеют полное право признать коммунально-посредническую сделку недействительной.

Когда компенсация снижает прибыль

Описанный ранее сомнительный способ перевыставления арендодателем счетов на коммуналку не является единственным вариантом оформления компенсации затрат сверх суммы арендной платы. Существует вполне приемлемый метод, при котором арендатор без опаски сможет отразить такие расходы в налоговом учете.

Прежде всего, в самом арендном договоре или отдельном соглашении необходимо правильно охарактеризовать дополнительные суммы, которые будет перечислять арендатор. Целесообразно представить их не как плату за коммунальные услуги, а именно как возмещение расходов арендодателя на содержание помещения (или их определенной части). Не забыв при этом указать величину такого ежемесячного платежа. Она не будет копейка в копейку соответствовать реальным коммунальным затратам арендатора, но в данном случае в этом и нет необходимости. Можно вообще установить возмещаемую долю затрат в процентах от коммуналки, уплачиваемой собственником. Главное, чтобы размер компенсации устраивал обе стороны договора. Заметим, что при необходимости его всегда можно будет подкорректировать дополнительным соглашением к договору (например, если изменятся коммунальные тарифы).

Обратите внимание: в счете, который арендодатель предъявит арендатору, упоминания о коммунальных затратах быть категорически не должно. Достаточно лаконично указать: «компенсация расходов согласно договору аренды» с реквизитами соответствующего контракта. Этот вариант не позволит заподозрить арендодателя в том, что он берет на себя роль снабжающей организации. То есть вероятность противоречий с действующим законодательством исключена. Следовательно, арендатор получит возможность учесть такое возмещение затрат собственника при расчете налога на прибыль. Например, в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Однако на этом плюсы приведенного способа закачиваются. К минусам можно отнести, во-первых, немалое количество документов, которые арендодатель должен предоставить арендатору для обоснования его расходов. Ведь помимо выставленного счета на компенсацию необходимы счета и акты выполненных работ от поставщиков коммунальных услуг, предъявленные арендодателю. Кроме того, не лишними будут и платежные документы, которые подтвердят, что сам арендодатель оплатил возмещаемые расходы (письмо Минфина России от 7 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/416). Вторым, еще более серьезным минусом описанного варианта является отсутствие возможности у арендатора принять к вычету НДС, уплаченный в составе компенсации.

Коммунальную обязанность – в арендный договор

Практика показывает, что самым выгодным в плане налогообложения является способ, при котором коммунальные расходы включают в сумму арендной платы. В этом случае все поступления от арендатора (в том числе по коммуналке) можно расценивать как расчет за услуги по сдаче помещения в аренду. Со всеми вытекающими благоприятными налоговыми последствиями. Главное – не упустить из виду специфику арендных отношений при составлении договора.

Как известно, реальная стоимость ежемесячных затрат на коммуналку – величина переменная, поскольку объемы потребляемых арендатором услуг из месяца в месяц будут разными. В то же время размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Таково требование гражданского законодательства (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее выход из данной ситуации есть. Правда, для этого необходимо, чтобы собственник недвижимости пошел навстречу арендатору и согласился соответствующим образом оформить арендные отношения.

Арендную плату в договоре нужно установить в двух частях – основной и дополнительной. Первая из них будет представлять собой фиксированную величину ежемесячной платы непосредственно за пользование помещением. А вторая, переменная, отразит стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Заметим, что случае нарушения законодательных норм не произойдет, если в договоре будет описан единый постоянный алгоритм расчета стоимости каждой из услуг за месяц

(п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). При этом в контракте желательно также указать стоимость единицы измерения каждой компенсируемой коммунальной услуги. Либо сделать ссылку на документы, которые содержат соответствующие тарифы.

По итогам каждого месяца арендодатель будет выставлять арендатору счета на оплату аренды с разбивкой на две части: основную и дополнительную. Причем упоминание в счетах о затратах на коммунальные услуги недопустимо. При выполнении указанных условий ничто не помешает арендатору без опаски учесть коммунальные затраты в составе арендной платы и – как следствие – прочих расходов. Следует заметить, что и НДС-вычет по таким издержкам будет абсолютно законен (конечно, при условии, что арендодатель выставит счет-фактуру на обе части арендной платы).

Иногда на практике применяют еще один способ учета стоимости потребляемых арендатором коммунальных услуг в сумме арендной платы, когда ее коммунальная часть не является переменной величиной. То есть стоимость услуг просто включают в состав арендного платежа в каком-то фиксированном размере, согласованном сторонами. Арендодатель, к примеру, может определить эту сумму, исходя из тарифов на услуги и предполагаемого объема их потребления арендатором. Понятно, что при этом собственник недвижимости обычно стремится учесть и сезонные колебания цены на отдельные услуги, вычисляя ее среднюю за год ежемесячную величину. В итоге арендатор каждый месяц платит за использование помещений одинаковую сумму, которую можно учитывать в составе прочих налоговых расходов в качестве арендного платежа (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Впрочем, столь удобную схему расчетов следует применять с большой осторожностью. Ведь и здесь при формальном подходе контролеры могут придраться к способу установления стоимости коммуналки. А значит и правомерности учета таких затрат в налоговых расходах. Дело в том, что, согласно Федеральному закону от 14 апреля 1995 г. № 41-ФЗ, который действует и поныне, электрическая и тепловая энергия, поставляемая потребителям, подлежит госрегулированию и отпускается по определенным тарифам. То есть расчет ежемесячной оплаты коммуналки, что называется на глазок, в усредненном виде, действующему законодательству не соответствует. Поэтому обезопасить от претензий инспекторов может только одно.

Стороны арендного договора должны строго избегать письменного упоминания о коммунальных услугах. Как в самом договоре, так и в «первичке». Тогда все перечисленные арендатором суммы можно будет расценить как плату за пользование помещением и учесть в налоговых расходах арендатора.

Оплата коммунальных услуг арендатором напрямую

Подборка наиболее важных документов по запросу Оплата коммунальных услуг арендатором напрямую (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 39 «Содержание общего имущества в многоквартирном доме» ЖК РФ(Арбитражный суд Уральского округа)Нижестоящие суды, удовлетворяя требование управляющей организации о взыскании с собственника нежилых помещений, расположенных в МКД, задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, не дали надлежащей оценки доводу ответчика (арендодателя) о том, что в соответствии с заключенным между арендатором спорных помещений и управляющей организацией договором управления МКД оплату за жилищно-коммунальные услуги обязан производить арендатор напрямую управляющей организации (копия договора была представлена в материалы дела).

Готовое решение: Как арендатору уплачивать коммунальные платежи и нести иные эксплуатационные расходы по договору аренды помещения(КонсультантПлюс, 2023)Кроме того, арендатор может напрямую оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, если заключит с ними соответствующие договоры. Но это возможно не всегда.

Вопрос: Как оплачиваются коммунальные платежи по договору аренды помещения?(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Кроме того, с согласия арендодателя возможно заключение договора арендатором с ресурсоснабжающими организациями. В этом случае коммунальные платежи будут осуществляться арендатором непосредственно на расчетные счета организаций, предоставляющих коммунальные услуги.

Посреднический договор

Стороны могут включить в договор аренды условие о предоставлении посреднических услуг (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В данном случае арендодатель будет выступать в роли посредника, то есть приобретать коммунальные услуги для арендатора, а последний обязан будет компенсировать первому стоимость таких услуг.

Посреднические договоры являются возмездными, поэтому сторонам в договоре необходимо согласовать стоимость вознаграждения (ст. 991, 1006 ГК РФ).

При заключении посреднического договора доходом арендодателя будет являться лишь сумма данного вознаграждения, а не вся стоимость коммунальных услуг, уплачиваемая арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

При таком варианте плюсов больше, чем минусов.

Первый – арендодатель учитывает доход только в размере агентского вознаграждения за оказываемые услуги, а не всю стоимость коммунальных услуг, уплачиваемую арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

Это подтверждает и Минфин России. Если деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке коммунальных услуг, то доходом этой организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письмо Минфина России от 27.01.2012 № 03‑11‑06/2/9).

Второй плюс для арендодателя в том, что при передаче коммунальных услуг не нужно начислять НДС. Передача электроэнергии, воды, газа арендатору не признается арендодателем в качестве реализации, облагаемой НДС. В этом случае он сам ничего не реализует, а выступает в качестве агента. Следовательно, арендодатель не обязан исчислять и уплачивать НДС, так как товары, приобретенные агентом для принципала, являются собственностью принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ).

Стоимость коммунальных услуг в сентябре составила 236 000 руб., в том числе НДС 36 000 руб. Сумма вознаграждения по посредническому договору составляет 1% от стоимости потребленных коммунальных услуг, т. е 2360 руб., в том числе НДС 360 руб.

Сумма НДС, которую арендодатель должен заплатить в бюджет, составляет 360 руб.

В доходы по налогу на прибыль войдет сумма 2000 руб.

Самостоятельное заключение арендатором договоров с коммунальными службами на практике применяется крайне редко. Хотя этот вариант удобен арендодателю, однако коммунальщикам это не выгодно, поскольку сопряжено с огромным документооборотом. В одном офисном центре может находиться сотня арендаторов, и получается, что со всеми нужно оформлять договоры, счета, акты и пр.

Борис Сваин, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

Стороны могут предусмотреть форму арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной части. Сумма коммунальных услуг, потребленных арендатором, в зависимости от их цены и фактического количества, составляет переменную часть (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Эту сумму рассчитывают на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю:

Для оплаты арендодатель выставляет в адрес арендатора счет с приложением подтверждающих документов и расчета.

Теперь о минусах

Еще один минус – это завышение сумм дохода для целей налога на прибыль. В отношении налога на прибыль выручка от реализации определяется, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Поэтому суммы арендной платы, включая ее переменную часть, арендодатель учитывает в налоговых доходах (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03‑11‑11/72).

Однако этот минус компенсируется тем, что разрешено признать в расходах стоимость самих коммунальных услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 № 19‑11/58877). Коммунальные платежи учитываются в составе материальных расходов у той стороны, которая заключала прямые договоры с поставщиками (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в сентябре составила 236 000 руб., в том числе НДС 36 000 руб. Она является переменной частью арендной платы.

Сумма НДС, которую должен заплатить арендодатель с этой части, составляет 36 000 руб. Столько же он примет к вычету. В доходах по налогу на прибыль будет учтено 200 000 руб. Столько же – в расходах.

Фиксированный платеж

Включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы – самый простой для арендодателя вариант. Вся арендная плата включается либо в доходы от реализации (если сдача в аренду является для арендодателя основным видом деятельности), либо во внереализационные доходы (если эта деятельность не является основной). Какие‑либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы, для арендатора оформлять не нужно. Это плюс.

Реализация услуг по предоставлению помещений в аренду является объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговой базой является вся сумма арендной платы (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Минусом в варианте с фиксированным арендным платежом является риск с точки зрения доходности сделки. Во‑первых, тарифы на услуги ЖКХ растут. Во‑вторых, уплатив фиксированную сумму, арендатор не будет утруждать себя экономией ресурсов. Кроме того, нельзя заранее знать, сколько их потребуется.

В договоре аренды установлено, что арендатор платит в месяц арендный платеж в размере 500 000 руб. (без НДС). Эта фиксированная сумма включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором. По расчетам она составляет в месяц 190 000 руб. (без НДС). Фактическая стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в сентябре, составила 200 000 руб. (без НДС).

В результате в этом месяце арендодатель потеряет в доходах от сдачи имущества в аренду 10 000 руб. (200 000 – 190 000).

Возмещение сверх арендной платы

В договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги по его фактическим затратам. Суммы возмещения не входят в арендную плату, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Основанием для возмещения расходов арендатором является счет арендодателя, к которому приложены подтверждающие документы и расчеты стоимости подлежащих возмещению расходов.

По сути, сумма компенсации стоимости коммунальных услуг арендатором представляет из себя транзитный платеж, который арендодатель полностью перечисляет коммунальным службам в качестве оплаты оказанных ими услуг. От арендатора такие платежи поступают к арендодателю в качестве компенсации понесенных расходов. Значит, к увеличению экономических выгод арендодателя они не приводят, и в целях налогообложения прибыли не участвуют.

Есть и судебные решения, принятые с учетом такой позиции. Если договором предусмотрена оплата коммунальных расходов сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 11.02.2008 № Ф08‑8206/ 07‑3204А, Восточно‑Сибирского округа от 21.03.2007 № А74‑3165/ 06‑Ф02‑1481/07).

Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, следует регистрировать в книге покупок без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Суммы полученной компенсации не являются доходами организации и для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

Такую позицию поддерживают и некоторые суды, которые полагают, что в данном случае нет реализации (арендодатель не оказывает коммунальные услуги). Но они делают еще один вывод: выставлять арендатору счет‑фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07).

Кроме того, арендодатель не вправе перевыставлять счета‑фактуры арендатору, так как в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг. Даже если он это и сделает и укажет в качестве продавца себя, объекта налогообложения по НДС у него все равно не возникнет (постановления ФАС Северо‑Западного округа от 05.09.2005 № А56‑30790/2004, ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55‑14832/06).

Непростой вопрос и с вычетом «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг.

Передача электрической и тепловой энергии, воды, газа арендодателем арендатору не облагается НДС. Значит, сумма «входного» НДС, предъявленная коммунальными службами в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.

Эту сумму налога арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ) (письма Минфина России от 03.03.2006 № 03‑04‑15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19‑11/48675, от 16.07.2007 № 19‑11/067415; постановление ФАС Северо‑Западного округа от 12.09.2006 № А52‑353/2006/2).

И еще один вывод. Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, регистрировать в книге покупок следует без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Стоимость коммунальных услуг по счетам коммунальных служб в сентябре составила 460 200 руб., в том числе НДС 70 200 руб. Эту сумму арендодатель перечислил поставщикам. Из этой суммы 224 200 руб. (в т. ч. НДС 34 200 руб.) приходятся на долю арендатора. В его адрес арендодатель выставил счет на возмещение коммунальных расходов на сумму 224 200 руб. (без выделения НДС). Эту сумму арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя.

В учете арендодателя сделаны проводки:

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 460 200 руб. – оплачены коммунальные услуги за сентябрь;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60
– 200 000 руб. – учтены собственные расходы на коммунальные услуги в сентябре;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 36 000 руб. – частично принят в зачет НДС по собственным коммунальным расходам;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60
– 224 200 руб. – перевыставлены коммунальные услуги арендатору (включая НДС);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 224 200 руб. – получена оплата от арендатора.

Все о договоре аренды помещения

Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно

Подборка наиболее важных документов по запросу Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 N 15АП-20902/2020 по делу N А32-10456/2018Требование: О возмещении убытков в виде расходов за пользование термальной водой по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами.Решение: Судом первой инстанции в удовлетворении требования отказано. Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено.Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что в настоящем споре суды не приняли во внимание установленные обстоятельства, тогда как факт пользования арендатором объектом аренды до 09.02.2017 имеет существенное значение. Вывод судебных инстанций, основанный на пояснениях лиц, данных в деле N А32-8780/2017 (о невозможности использования части имущества, переданного Карпенко А.В.), не подтвержден иными доказательствами. Аргумент предпринимателя о наличии с 01.12.2016 препятствий в допуске к объекту со стороны охраны общества, получил оценку судов в деле N А32-6124/2018 и отклонен как документально не подтвержденный (не содержат таких документов и материалы настоящего дела). Расторжение обществом договора поручения от 01.08.2015 N 2 не свидетельствует о прекращении теплоснабжения, указывает лишь на изменение порядка расчетов с теплоснабжающей организацией, учитывая, что пунктом 4.4 договора аренды предусмотрена самостоятельная оплата коммунальных услуг (электроэнергия, термальная вода, канализация, вывод мусора и т.д.) арендатором. В материалах дела имеется платежное поручение от 24.01.2017 N 26, которым общество возвратило индивидуальному предпринимателю Шевцову С.А. стоимость произведенной им оплаты долга перед АО «Нефтегазгеотерм» по состоянию на 01.12.2017. Данные обстоятельства не получили надлежащей правовой оценки, оплату пользования каких именно скважин производил Шевцов С.А. за весь период аренды, суды не изучили, необходимые сведения у АО «Нефтегазгеотерм» не запросили. При новом рассмотрении суду необходимо установить все фактические обстоятельства, с учетом преюдициально установленного факта пользования предпринимателем объектом аренды до 09.02.2017; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле АО «Нефтегазгеотерм» и Шевцова С.А.