Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в 2022 | fcbg

Стоп-кран для основателя: обращение взыскания на заложенные доли/акции

В случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную(ые) долю (акции). По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда. Теоретически, для удобства можно было бы предусмотреть в договоре залога внесудебный порядок обращения взыскания на заложенную долю в Обществе, однако на практике он связан с таким количеством административных процедур, что за ориентир берите именно судебный порядок взыскания — это реально проще.

Важно! Обращение взыскания на заложенную долю/ акции само по себе не гарантирует залогодержателю их переход к нему в собственность, поскольку:

1) в ООО с двумя и более участниками само Общество или остальные участники по единогласно принятому решению могут выплатить залогодержателю действительную стоимость доли или части доли пропорционально сумме долга в течение 3-х месяцев с момента обращения взыскания. Аналогичных правил в Законе об АО не предусмотрено;

2) по умолчанию, обращение взыскания на долю/ акции осуществляется путем продажи их с (публичных) торгов. Чтобы получить именно долю/ акции, а не деньги, залогодержателю нужно участвовать в торгах и выиграть их. 

Поэтому в договоре залога можно также закрепить один из двух механизмов реализации заложенного посредством: 

• поступления доли в обществе в собственность залогодержателя по цене, определенной в договоре, но не ниже рыночной; 
• продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом долга. 

Но этом механизм работает только, если залогодателем выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Залогодержателем при этом может быть и физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя.  

Если на момент передачи заложенной доли в собственность залогодержателя ее действительная стоимость будет превышать размер невыплаченного долга, то залогодержатель должен будет выплатить разницу залогодателю.   

Бухгалтерский учет

Заложенное имущество залогодателя остается в его собственности и продолжает учитываться на его балансе как актив.

При этом в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества, должна найти отражение информация о том, что данное имущество находится в залоге.

Гарантии в обеспечение выполнения обязательств учитываются залогодателем по дебету забалансового счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Стоимость имущества, являющегося предметом залога, отражается на счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» в сумме, по которой оно оценено сторонами в договоре.

Если предмет залога передается залогодержателю, то изменение местонахождения заложенного имущества отражается в инвентарных карточках учета этого имущества и (или) в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества.

При этом в бухгалтерском учете передача имущества в виде залога не признается расходами организации, так как не происходит уменьшения экономических выгод (п. 2 ПБУ 10/99).

При погашении обязательства сумма обеспечения списывается со счета 009″Обеспечения обязательств и платежей выданные»  (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Когда залог прекращается вследствие исполнения залогодателем обязательств по основному договору, в бухгалтерском учете производят внутренние записи по субсчетам соответствующих счетов, которые обратны тем, которые оформлялись при передаче имущества в залог.

Фактически закрываются субсчета, открытые для ведения обособленного учета имущества, переданного в залог.

Залог акций в ао

В отличие от ООО, при залоге акций в АО права акционера по закону продолжает осуществлять залогодатель, то есть акционер. Поэтому в договоре залога специально необходимо оговорить оставление прав за залогодержателем.  

Передача акций в залог третьему лицу осуществляется без согласия остальных акционеров и самой компании. Сведения об обременении акций залогом вносятся в реестр акционеров и отражаются реестродержателем по лицевому счету залогодателя на основании распоряжения, подписанного залогодателем и залогодержателем. Одновременно регистратор открывает в реестре лицевой счет залогодержателю.

Запись об обременении акций залогом содержит следующие данные: сведения о залогодержателе, все данные, содержащиеся в залоговом распоряжении, в том числе реквизиты договора залога, условия залога (установленные ограничения, порядок распоряжения акциями и прочее).  

Информация о залоге акций не отражается в ЕГРЮЛ и, соответственно, не видна третьим лицам.  

Как купить недвижимость на банковском аукционе:

• найти подходящую недвижимость на сайте торгов;
• пройти аккредитацию на электронной площадке;
• выбрать лот, внести задаток (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
• пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к аукциону;
• предварительно осмотреть недвижимость (очно или онлайн);
• участвовать в торгах на повышение стоимости, если покупателей несколько;
• в случае победы на торгах получить на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение объекта по утвержденной на аукционе стоимости.

Как оценить объект залога

Будущие кредитополучатели могут сделать ошибку, если самостоятельно решат оценить квартиру, дом или автомобиль. Тратить на это время не стоит. Кредитная организация может ознакомиться с данными экспертизы, но вряд ли станет им доверять.

Специалисты финансовой организации проводят оценку залога через аккредитованных оценщиков. При экспертизе стоимости квартиры или дома за базовую цену берут кадастровый показатель объекта. Оценщик всегда сверяется с актуальными данными по кадастровой стоимости.

Результаты экспертизы заносятся в банковские документы. Финансовая организация может выдать заем до 75% от оценочной стоимости квартиры или дома. Остальные 25% организация направит на урегулирование вероятных рисков, которые возникнут у кредитной компании во время исполнения договора.

Если кредитная организация оценила квартиру в 3 млн рублей, то по условиям кредитования заемщик получит 2,25 млн рублей, то есть 75% от суммы. Если соглашение будет нарушено, то кредитная организация продаст квартиру и вернет 3 млн рублей 750 тысяч рублей. Учреждение потратило их на покрытие кредитных рисков.

Залоговый кредит отличается тем, что нельзя получить сумму, соразмерную оценочной стоимости залога. В ином случае у финансовой организации пропадает часть дохода от соглашения.

Как работает залог доли/акций

Залог доли/акций является средством обеспечения исполнения обязательства. Поэтому прежде нужно иметь то самое обязательство — уплатить некую сумму денежных средств, передать имущество и прочее. 

По общему правилу, сумма обязательства должна быть соразмерна залогу. Если требуется заложить долю в компании с недвижимым имуществом, где валюта баланса измеряется сотней миллионов — есть над чем подумать. Хотя для заключения договора залога независимую оценку проводить не нужно.

Что мы получаем? Пока должник, например, новый или младший партнер, приобретающий долю в рассрочку, рассчитывается за нее, Основатель бизнеса имеет возможность контролировать ключевые решения в силу залога, а в случае отсутствия оплаты может обратить на него взыскание.

Если смотреть в ключе владельческого контроля, самое интересное в том, что Закон позволяет передать залогодержателю все права участника или акционера. Правда, вместе с таким контролем Основатель получит и статус контролирующего должника лица, что подходит не всем. 

Во избежание этого в договоре залога можно прописать, что корпоративные права участника продолжает осуществлять залогодатель, но ряд вопросов согласовывает с кредитором: 

• об отчуждении доли по любому основанию;
• об увеличении уставного капитала за счет вклада третьего лица, в результате чего доля участника общества может быть существенно размыта; 
• об одобрении крупных сделок, отчуждение недвижимого имущества, долей в дочерних обществах и прочее; 
• о смене директора Общества. 

Если залогодержатель осуществляет права участника/акционера Общества, то у директора возникает обязанность уведомлять залогодержателя о проведении общего собрания в закрепленном в уставе порядке. Протокол подписывается залогодержателем наряду с остальными участниками/акционерами.

По закону залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Даже если вы забыли наложить подобный запрет в договоре залога доли в ООО, участник общества не сможет продать, подарить, обменять долю, выдать в отношении доли опцион на ее продажу и выйти из Общества без согласия залогодержателя, учитывая, что сведения о залоге доли отражаются в ЕГРЮЛ.

При залоге акций все ограничения залогодателя в отношении акций прописываются в залоговом распоряжении, на основании которого регистратор вносит записи об условиях залога по лицевым счетам залогодержателя и акционера. Таким образом, регистратор также не проведет сделки по отчуждению заложенных акций без согласия залогодержателя.

Залог доли/акций в обществе сохраняется при их переходе к другому лицу, в том числе наследнику, правопреемнику юридического лица. Следовательно залогодержатель не лишается возможности обратить взыскание на предмет залога при условии сохранения непогашенного основного обязательства.

Кому подходит такой кредит

Если вы планируете взять кредит на небольшую сумму, скажем, 1-2 млн руб., и при этом у вашего бизнеса хорошие обороты, то залог, скорее всего, не понадобится.

Но каждый банк по-своему решает, какие обороты — хорошие. Обычно кредитный лимит составляет от 30% до 80% оборота. Грубо говоря, бизнес с оборотом 2 млн руб. без залога может получить от банка не больше 1,5 млн руб.

Для кредита крупнее придется подтвердить свою надежность залогом. Другой вариант для ООО — поручительство владельцев или руководителя. ИП, кроме залога, может привлечь поручительство третьего лица, которое владеет или руководит крупным бизнесом. Иногда может потребоваться и залог, и поручительство.

А еще залог точно понадобится, если у вас:

• маленькие обороты, а кредит нужен большой: например, компания с оборотом 300 тыс. руб. хочет получить кредит на 4 млн руб.;
• молодая компания, которая еще ни разу не сдавала налоговую отчетность или ее отчетность была нулевой;
• стартап: своих денег нет, а инвестиций найти не удалось;
• неидеальная кредитная история: в этом случае кредит можно получить только с залогом или у микрокредитных организаций — под огромный процент;
• много проигранных судов и долги, которые вас обязал выплатить суд.

При этом у всех банков есть максимальный размер кредита, больше которого они не выдают. Например, Модульбанк в кредит под залог выдает максимум 10 млн руб.

Теперь о том, какие есть плюсы и минусы у кредита под залог недвижимости — чаще всего закладывают именно ее.

Налоговый учет

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Реализация имущества на территории РФ, в том числе реализация предметов залога, признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

В случае реализации имущества по решению суда организатор торгов признается налоговым агентом и должен исчислить, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества, определяемой с учетом положений ст. 105.3 НК РФ (п. 4 ст. 161, п. 15 ст. 167 НК РФ).

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Таким образом, для целей налогообложения НДС цена реализации имущества с публичных торгов признается рыночной.

Значит, организатор торгов исчисляет сумму НДС исходя из цены продажи имущества с публичных торгов.

Сумму НДС, предъявленную организатором торгов по оказанным им услугам, организация вправе принять к вычету при наличии счета-фактуры (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Если заложенное имущество продается во внесудебном порядке, то залогодатель должен начислить НДС и выставить счет-фактуру.

Налог на прибыль организаций

Выручка от реализации имущества с публичных торгов (за вычетом НДС у плательщика налога) признается доходом (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Такой доход организация вправе уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением имущества и оплатой услуг организатора торгов (пп. 2 п. 1, п. 1 ст. 268 НК РФ).

При применении метода начисления доход от реализации имущества признается на дату реализации имущества, указанную в отчете о проведении торгов (абз. 1 п. 3 ст. 271 НК РФ).

Одновременно учитываются расходы в виде стоимости приобретения имущества и стоимости услуг организатора торгов (за вычетом НДС) (п. 1 ст. 272 НК РФ).

При применении кассового метода выручка от реализации имущества в части, причитающейся залогодержателю по договору, признается на дату погашения требований залогодержателя к организации (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Одновременно стоимость услуг организатора торгов (за вычетом НДС) включается в состав расходов (абз. 1 п. 3 ст. 273 НК РФ).

Оставшаяся часть дохода от реализации имущества признается на дату поступления денежных средств на расчетный счет организации.

Организация — залогодатель  заключила договор краткосрочного займа, обязательства по которому обеспечиваются предоставлением заимодавцу в залог имущества (материалов).

Стоимость переданных в залог материалов, согласованная сторонами договора залога, составляет 450 000 руб.

Материалы проданы с публичных торгов за 590 000 руб. (в том числе НДС 90 000 руб.).

Фактическая себестоимость данных материалов равна стоимости их приобретения по данным налогового учета и составляет 450 000 руб. (материалы оплачены поставщику).

Сумма обеспеченного залогом обязательства организации по договору займа на момент реализации материалов с торгов равна 354 000 руб. (основная сумма долга по договору краткосрочного займа — 300 000 руб. и проценты на нее — 54 000 руб.).

Стоимость услуг организатора торгов составляет 35 400 руб. (в том числе НДС 5400 руб.).

В учете организации — должника реализацию заложенных материалов с публичных торгов по решению суда следует отразить следующим образом:

В учете организации — кредитора следует сделать следующие записи:

Некоторые отличия в использовании конструкции для ооо и ао

Залог долей в ООО:

Если ничего иного не предусмотрели стороны в договоре залога доли, до момента прекращения залога права участника общества осуществляются залогодержателем.

Для оформления залога доли в ООО, устав не должен содержать положения о запрете передачи доли в залог третьему лицу. Это требование должно соблюдаться и при передаче в залог доли в Обществе с единственным участником.

Решение о согласии на передачу своей доли в залог третьему лицу по закону принимается большинством голосов всех участников общества. При этом голос участника, намеревающегося передать свою долю в залог, при голосовании не учитывается. В обществе с одним участником решение об одобрении залога доли принимается им самим.

Договор залога доли в ООО подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего сведения о нем вносятся в ЕГРЮЛ. Там виден залогодержатель, основание (дата основного договора), дата внесения сведений о залоге.  

Под какой объект дадут кредит

Для недвижимости главное правило – находиться в полной собственности заемщика. Он должен подтвердить это документами. Каждая кредитная организация предъявляет свои требования, которые могут разниться от остальных. Можно выделить такие требования к жилью для залога:

• высокая ликвидность;
• сумма, необходимая кредитополучателю, и стоимость после оценки жилья должны быть соразмерны;
• квартира или дом расположены в городе нахождения банка;
• жилье без ареста и без других ограничений;
• третьи лица – кредитные организации, наследники, госорганы – не должны иметь притязаний на жилье;
• жилью не должен грозить снос или ремонт из-за аварийного состояния.

Встречаются случаи, когда гражданин в залог предлагает оставить долю в квартире или комнату в коммуналке. Не все финансовые организации работают с таким видом жилья, поэтому придется поискать кредитную программу и получить согласие остальных собственников. Оно оформляется нотариально и вкладывается в остальные бумаги на жилье.

Прекращение залога и снятие обременения

Полного погашения обеспеченного залогом обязательства недостаточно для снятия залога. 

Запись в ЕГРЮЛ об обременении доли залогом погашается только на основании заявления залогодержателя по форме № Р13014 или на основании вступившего в законную силу решения суда. Заявление подписывается залогодержателем, подлинность подписи которого удостоверяется в нотариальном порядке. Таким образом, сведения о залоге доли не могут быть исключены из ЕГРЮЛ без ведома залогодержателя.

При этом закон не устанавливает срок для подачи такого заявления в налоговую после погашения основного обязательства. Однако стороны могут установить данный срок в договоре залога. Кроме того, залогодатель вправе в судебном порядке принудить залогодержателя к подаче заявления после полного погашения основного обязательства, если тот уклоняется.

Применительно к АО внесение в реестр акционеров записи о погашении залога акций осуществляется регистратором на основании распоряжения о прекращении залога акций, подписываемого залогодержателем либо совместно залогодателем и залогодержателем.

Читайте и смотрите предыдущие части спецпроекта:

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

Страхование предмета залога

Гражданско-правовые отношения

Страхование риска утраты (гибели) и повреждения имущества производится по договору имущественного страхования, в соответствии с которым страховая организация (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю (или иному лицу, в пользу которого заключен договор страхования) причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 929 ГК РФ).

Под страховой премией понимается плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования (п. 1 ст. 954 ГК РФ).

Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса (п. 1 ст. 957 ГК РФ).

Страхование предмета залога залогодателем

Налог на прибыль

Так как расходы на добровольное страхование имущества включают в себя и страховые взносы по добровольному страхованию иного имущества, используемого при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода (пп. 7 п. 1 ст. 263 НК РФ), то затраты на страхование залогового имущества, осуществленные залогодателем, можно учесть при налогообложении прибыли (Письма Минфина России от 15.02.2008 N 03-03-04/1/103, от 15.02.2008 N 03-03-06/1/103 и от 02.03.2006 N 03-03-04/4/42).

При этом расходы по указанным в ст. 263 НК РФ добровольным видам страхования включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (ст. 263 НК РФ).

Аналогичной точки зрения придерживаются и суды в Постановлениях ФАС Уральского от 06.05.2009 N Ф09-2737/09-С3 и Северо-Западного от 25.07.2005 N А52-7567/2004/2 округов.

Таким образом, залогодатель вправе застраховать предмет залога учесть  затраты на страхование залогового имущества при налогообложении прибыли в полном объеме.

Бухгалтерский учет

В бухучете расходы на страхование предмета залога залогодатель отражает на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» следующим образом:

Дебет 76-1 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» Кредит 51        

Уплачена страховая премия;

Дебет 91-2 Кредит 76-1″Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами»

Страховая премия отнесена к прочим расходам;

Согласно условиям договора залога страхование заложенного имущества осуществляется залогодателем.

В связи с этим организация — залогодатель заключила договор страхования и единовременно уплатила страховую премию в размере 100 000 руб.

В учете организации-залогодателя затраты на страхование предмета залога, следует отразить следующим образом:

Страхование предмета залога залогодержателем

Налог на прибыль

В соответствии с разъяснениями Минфина России расходы на добровольное страхование предмета залога, произведенные залогодержателем в состав расходов организации не включаются.

Это связано с тем, что такое страхование не является обязательным видом страхования, а также не относится к видам добровольного страхования, расходы на которые учитываются для целей налогообложения прибыли организаций на основании п. 1 ст. 263 Налогового кодекса РФ.

Следовательно, они не могут учитываться для целей налогообложения в соответствии с п. 6 ст. 270 НК РФ.

Заметим, что к рассматриваемой ситуации также не применим пп. 10 п. 1 ст. 263 НК РФ, поскольку такое страхование предмета залога не является условием осуществления залогодержателем своей деятельности (Письмо Минфина России от 03.06.2022 N 03-03-06/2/111).

Таким образом, залогодержателю рискованно учитывать расходы на страхование заложенного имущества при налогообложении прибыли.

Поэтому существует риск того, что налоговые органы при проверке посчитают такой расход необоснованным (Письмо Минфина России от 03.06.2022 N 03-03-06/2/111).

Так стоит ли брать кредит под залог?

Принять верное решение поможет этот чек-лист.

1. Ответить на вопрос: «Я уверен в своей бизнес-идее?»

Любой кредит стоит брать в том случае, если вы все взвесили и убедились, что бизнес-план сработает. Пересмотрите его критически и продумайте разные сценарии: например, «Если не удастся продать партию товара одному покупателю, я поступлю так…». Это придаст вам уверенности или поможет понять, что сейчас кредит для вас — риск, который может не оправдаться.

2. Определиться с целью кредита

Решите, для чего вам нужны деньги: чтобы купить новое помещение или оборудование, пополнить оборотные средства или покрыть кассовые разрывы. Исходя из цели, вы сможете выбрать тип кредита. Ниже перечислены самые востребованные кредиты у предпринимателей.

3. Определиться с суммой кредита

«Хорошо бы 3 млн руб. получить, но возьму сколько дадут — только бы дали», — так размышлять не стоит. Разные банки одобрят вам разные суммы, а выбрать надо именно ту, в которой бизнес нуждается: ни меньше (потому что тогда кредит едва ли поможет) ни больше (потому что крупный кредит может стать непосильным обязательством).

4. Решить, что конкретно готовы заложить

Это тоже поможет отсеять неподходящие предложения. Скажем, вы хотите заложить дом, а из десяти банков дома в залог принимают только три. Значит, вам надо выбирать из трех.

Кто владеет жильем, приобретенным за счет материнского капитала — ч. 4 ст. 10 256-ФЗ

Вот самые популярные требования банков к залоговой недвижимости:

• на ней нет обременений — например, она не находится в залоге по другому кредиту;
• дом, в котором квартира находится, не участвует в реновации, и ему не грозит снос;
• при покупке квартиры не использовали материнский капитал: по закону дети имеют долю в такой квартире, а взыскать с них залог в спорном случае нельзя, пока они малолетние;
• в ней не зарегистрированы лица, находящиеся в армии или в тюрьме.

О пожизненном праве пользования жильем — ст. 19 189-ФЗ

Неохотно принимают в залог приватизированную недвижимость, и вот почему. Допустим, до приватизации в квартире жили два человека. Первый отказался от права приватизации, и собственником стал второй. Зато первый получил право пожизненного проживания в квартире: оно сохранится, даже если второй жилец продаст квартиру.

В залог ее могут принять, если с момента приватизации прошло не меньше десяти лет. Или если человека с правом пожизненного проживания уже нет в живых.

5. Оценить предложения рынка

Погуглите словосочетания «кредит под залог», «кредит с обеспечением» или укажите нужную сумму: «кредит 8 миллионов».

Лучше искать варианты на сайтах банков, чем на агрегаторах вроде Банки.ру и Сравни.ру. За размещение на них нужно платить, поэтому банки публикуют там лишь некоторые свои предложения.

Выпишите условия кредитов в Excel-таблицу. Сравнивайте не только ставки и комиссии, но и требования к залоговому имуществу, необходимость страховки.

6. Подать заявки в несколько банков, чтобы узнать их реальные условия

С помощью Excel-таблички выберите банки, чьи предложения вас заинтересовали. А теперь подайте заявки в каждый из них. Так вы узнаете реальные условия кредита в вашем случае.

Скорее всего, банки попросят примерно одинаковый набор документов:

• уставные документы юрлица или ИП;
• паспорта гендиректора и владельца бизнеса;
• возможно, бухгалтерскую отчетность;
• документы залогодателя, если залоговая недвижимость принадлежит не заемщику, а третьей стороне: паспорт и СНИЛС собственника, документы на квартиру (договор основания, выписка из домовой книги);
• фото закладываемого имущества.

Когда получите ответы из банков, вновь выпишите условия в таблицу.

Обратите внимание: Озвучивая условия кредита, банки могут сказать что-то вроде «Ставка 11%, ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж». И человек радуется: «О, страховка уже в 11% включена!» А на самом деле она начисляется сверх этих процентов, и во сколько именно страховка обойдется, придется посчитать. Как — расскажем дальше. Если хотите максимальной ясности, выбирайте кредит со страховкой, которая оплачивается раз в год.

7. Рассчитать настоящую ставку на онлайн-калькуляторе

Предположим, вам одобрили кредит в 5 млн руб. на пять лет по ставке 11%, а ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж.

Зайдите в кредитный онлайн-калькулятор, например, на сайте Bankiros, и введите эти условия.

Вы получите ежемесячный платеж около 116 тыс. руб. А банк называет другую сумму — 150 тыс. руб. Выходит, 34 тыс. руб. — это не ваш кредит, а страховка или, может быть, комиссия.

Чтобы выяснить реальную ставку, попробуйте прибавлять по 1% в поле «Ставка». Делайте это до тех пор, пока на диаграмме ежемесячного платежа не получится 150 тыс. руб. Так вы можете выяснить, что настоящая ставка — не меньше 23%. Согласны ли вы на такие условия?

8. Узнать, как оформляется кредит

Предположим, у вас нет времени на визит в Росреестр, чтобы зарегистрировать обременение на залоговой недвижимости. Спросите менеджера банка, можно ли сделать это иначе. Возможно, вам предложат написать доверенность на банковского сотрудника, чтобы он все сделал от вашего имени.

9. Прочитать договор

В нем будет указано, что можно делать с заложенной недвижимостью, а что нельзя. Как правило, допустимо все, кроме продажи и дарения, — то есть передачи прав на нее другому.

Обычно банки разрешают сдавать жилье в аренду, но могут и не разрешить — мол, из-за этого ухудшится его состояние. Все условия должны быть зафиксированы в договоре.

Заключение

Обращение взыскания на предмет залога — страшный сон любого заемщика. Ведь залог — это всегда дополнительный риск для заемщика. Никто не знает, что в этой жизни будет дальше, особенно, если вопрос касается денег. Сегодня ты зарабатываешь достаточно и ни в чем не нуждаешься, а завтра ты можешь лишиться работы или потерять трудоспособность. А от этого, к сожалению, никто не застрахован.

Поэтому брать на себя финансовые обязательства, осложнённые залогом — всегда нужно крайне взвешенно. Но если ситуация все же повернулась против вас, то можно спасти свое заложенное имущество и исправить сложившееся положение. Надо вовремя обратиться за помощью к юристу, который знает все тонкости залоговых дел, а также варианты разрешения спорных моментов.