Право залога, его правовая природа
Относительно правовой природы залоговых отношений и, соответственно, права залога среди отечественных исследователей единого мнения нет.
Непоследователен в решении этого вопроса и законодатель. Так, если в ГК РСФСР 1922 г. право залога упоминалось в разделе «Вещное право», то в ГК РСФСР 1964 г. — в разделе «Обязательственное право». В действующем ГК РФ регулированию залоговых отношений посвящен § 3 гл. 23 раздела III «Общая часть обязательственного права».
Институт залога был известен еще римскому праву, где рассматривался в числе прав на чужие вещи {iura in re aliena), а наиболее совершенной формой залога была ипотека. В законодательстве Солона (знаменитого афинского реформатора и законодателя) ипотекой обозначался столб, врытый в землю должника, который свидетельствовал о том, что эта земля заложена[1].
Основные положения о залоге, имевшие место в римском праве, оказали значительное влияние на формирование российского залогового права. В дореволюционном российском праве залоговые отношения наиболее полно были разработаны в трудах таких ярких представителей российской юридической мысли, каковыми являются Е.В. Васьков- ский, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич идр.1
Одни ученые отстаивают тезис о том, что залоговое право относится к институту вещного права. Так, Е.В. Васьковский предлагал рассматривать залог как «вещное право, дающее своему обладателю возможность исключительного удовлетворения из цены данной вещи в случае неисполнения собственником последней лежащего на нем обязательства[2][3][4].
Относил к числу вещных прав право залога и Г.Ф. Шершеневич, указывая на то, что «залоговым правом признается право на чужую вещь, принадлежащее верителю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности исключительного удовлетворения из ценности вещи»5. Однако он делал это с определенной оговоркой — «ввиду резкого отличия его от прав на чужую вещь»[5].
Г.Ф. Шершеневич полагал, что вещный характер залогового права «обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею (droit de suite), независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому». При этом он указывал на следующие особенности залогового права: во-первых, оно не имеет самостоятельного значения, в отличие от других вещных прав, и состоит в зависимости от права по обязательству; во-вторых, оно не дает ни владения, ни пользования вещью; в-третьих, оно «дает субъекту залогового права несравненно большее правомочие, чем другие вещные права, — оно может повлечь за собою лишение собственника принадлежащего ему права собственности»5.
А.А. Вишневский отмечает, что особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вешно-правовой характер, в то время как поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия — это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор верит личности должника либо лица, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его как вещно-правовой способ обеспечения исполнения обязательства1. При этом право залога заключено не в личности залогодателя, а именно в заложенной вещи (имуществе).
Некоторые исследователи — Н.Н. Аверченко, Ф.О. Богатырев, Ю.К. Толстой, Л.В. Щенникова и др.2 — предлагают относить к числу вещных прав только право залога недвижимости — ипотеку.
Если соотнести право залога с основными признаками вещных прав, то можно отметить следующее. При залоге, несомненно, существует юридическая связь субъекта — залогодержателя с вещью, ставшей предметом залога, некое господство над ней. Объектом права залога является именно вещь (имущество), ибо предметом залога может быть только индивидуально-определенная вещь. Залогодержатель имеет возможность удовлетворить свой интерес без посредства других лиц, правда, преимущество имеется не перед всеми возможными кредиторами залогодателя. Все иные (третьи) лица не должны препятствовать осуществлению залогодержателем принадлежащих ему правомочий, хотя нельзя не сказать о том, что и сам залогодержатель не свободен в реализации правомочий владения, пользования, распоряжения заложенным имуществом. Обладатель залогового права вправе использовать для защиты своего права вещно-правовые способы защиты: во-первых, может предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, включая залогодателя; во-вторых, вправе предъявить иск об устранении всяких нарушений его права, хотя бы и не связанных с лишением владения. Присуще праву залога и право следования, так как где бы и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет оставаться таковым до прекращенного основного обязательства, обеспеченного залогом. То есть в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (п. 1 ст. 353 ГК РФ).
В отечественной литературе высказывается мнение о том, что все неудачи определить юридическую природу залоговых правоотношений происходят оттого, что эта попытка осуществляется в рамках уже существующей классификации имущественных правоотношений. Залог определяется либо как вещное, либо как обязательственное право, либо даже как в случае с залогом прав — квазизалог. Залоговое же правоотношение состоит в установлении такого правомочия залогодержателя, которое позволяет говорить об абсолютном приоритете его субъективного права в отношении стоимости предмета залога (запрет любому лицу своими действиями или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества), а не только о первоочередности права на материальное удовлетворение. Следовательно, именно в таком виде — особого преимущественного правоотношения — залог и должен включаться в классификацию имущественных отношений.
По мнению С.П. Гришаева, залог является комплексным правовым образованием и не может быть однозначно отнесен к вещному или обязательственному праву, при этом вещный характер залога существует постольку, поскольку он способен обеспечить исполнение основного обязательства1.
Полагаем, что следует признать за залоговым правоотношением и правом залога двойственную правовую природу, ибо однозначно отнести залог либо к институту вещного, либо к институту обязательственного права невозможно. Вряд ли можно говорить и о преобладании вещного или обязательственного элемента в праве залога.
Нельзя не согласиться на этот счет с Б.М. Гонгало, который относительно правовой природы залога отмечает следующее: «Преувеличение роли обязательственного элемента в сравнении с вещным, как и, наоборот, отстаивание вещно-правовой природы залога, соединенное с отрицанием обязательственно-правового элемента, ведет к некоторой недосказанности, к незавершенности конструкции залогового права»’.
О вещном праве залогодержателя в отношении заложенного имущества прежде всего следует говорить тогда, когда договором залога прямо предусмотрено право участника залогового правоотношения пользоваться заложенным имуществом2. Сходного мнения придерживается Н.Н. Аверченко, предлагая рассматривать как вещное право залога с включением правомочия пользования1.
О двойственной правовой природе говорится и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. В ней отмечается, что право залогодержателя не признается вещным правом, но действующий ГК РФ предусматривает для залога регулирование, которое сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом «классических» вещных прав. В результате такая двойственность создает трудности в правоприменении.
По мнению авторов Концепции, залог в целом не может быть сконструирован как сугубо вещное право, но вместе с тем допустимо придать характер вещного права отдельным видам залога, обладающим свойствами публичности и следования, а также предоставляющим приоритет залоговым кредиторам перед прочими кредиторами. Предлагается включить в перечень вещных прав ипотеку и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право и указать при этом на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд основных положений, регулирующих залог как вещное обременение.
В качестве признаков права залога как вещного обременения в Концепции указывается на свойство публичности (посредством его регистрации в реестре, наложений знака о залоге, передачи во владение залогодержателя или третьего лица либо иным образом, устанавливаемым законом), свойство следования и преимущественное удовлетворение требований залоговых кредиторов перед другими кредиторами. [6][7]
Одним из отдельных видов залога, предусмотренных ГК РФ, требующим особого правового регулирования, является залог недвижимости — ипотека. В соответствии с действующим российским законодательством ипотека означает залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2ст. 334 ГК РФ).
Являясь относительно новым для российского законодательства правовым институтом, ипотека напрямую связана с институтом права частной собственности на землю, претерпевшим в последние годы значительные изменения. Кроме того, ипотека занимает одно из значимых мест в системе способов обеспечения исполнения гражданско- правовых обязательств.
Как способ обеспечения исполнения обязательств ипотека приобретает все большое значение и распространение. Прежде всего это объясняется тем, что ипотека надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения должником основного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника по основному обязательству, поскольку в случае недействительности основного обязательства ипотека также недействительна, так как обязательства, возникающие из договора об ипотеке, являются дополнительными (акцессорными) по отношению к основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Ипотека является одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательства всеми участниками гражданского оборота. По мнению З.И. Цыбуленко, объясняется это тем, что «во-первых, при залоге заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализации имущества при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст. 334 ГК РФ; п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[8] (далее — Закон об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя, и он постарается его не потерять (земельный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т.д.)»’.
С точки зрения К.И. Скловского, «решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку» является не столько непосредственная ценность недвижимого имущества как предмета ипотеки, сколько «видимость», т.е. невозможность спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя’.
Под ипотекой (греч. Ъурокеке — залог недвижимости) традиционно понимается залог недвижимого имущества, остающегося во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом5.
Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора о залоге, каковым может являться лишь недвижимое имущество, и сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом. Такое понимание ипотеки является более узким по сравнению с римским правом, которое допускало ипотеку любого имущества при условии, что последнее оставалось у залогодателя.
В современном понимании слово «ипотека» используется в нескольких значениях. По мнению В.С. Ема, данный институт используется как минимум в трех значениях: «во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества»4.
Несмотря на то что нормы, регламентирующие залоговые отношения (в том числе ипотеку), законодатель поместил в раздел ГК РФ, посвященный обязательственному праву, вопрос о правовой природе залога (особенно если в качестве предмета залога выступает недви- [9][10][11][12][13]
жимое имущество) остается в отечественной цивилистической литературе спорным
Проект федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предусматривает, что в раздел о вещном праве в ГК РФ будет включена и глава об ипотеке. При формулировании понятия ипотеки в ст. 303 указывается на то, что в силу ипотеки залогодержатель в целях получения удовлетворения своих требований за счет недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом или, в случаях, предусмотренных законом, — соответствующим договором. При этом предполагается, что положения о вещном праве распространяются, во-первых, на отношения между залогодателем и залогодержателем по ипотеке, во-вторых, на отношения между ними и третьими лицами.
В соответствии с действующим российским законодательством по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. I Закона об ипотеке). Однако согласно ст. 268 Кодекса торгового мореплавания РФ требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке). По сути, ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, которое изначально носит денежный характер или которое может трансформироваться в денежное обязательство впоследствии.
В соответствии с нормами действующего законодательства об ипотеке (ст. 3 Закона об ипотеке) можно выделить три группы требований, которые обеспечивает ипотека. Во-первых, это уплата залогодержателю основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству в полном объеме или же в части, предусмотренной договором об ипотеке. Во-вторых, это уплата кредитору (займодавцу) причитающихся ему по соответствующему договору процентов за пользование кредитом (заемными средствами). В-третьих, это уплата залогодержателю иных сумм (платежей), связанных с нарушением залогодателем основного обязательства, обеспеченного ипотекой (возмещение убытков, выплата процентов за пользование чужими денежными средствами[14] и др.).
Однако обязательства по ипотеке могут возникнуть и без заключения соответствующего договора на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке). При этом законодатель предусмотрел непременное условие для возникновения ипотечного обязательства из закона. Так, в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ в законе, предусматривающем возникновение внедоговорного ипотечного обязательства, должно быть определено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Некоторые случаи возникновения внедоговорного ипотечного обязательства названы непосредственно в ГК РФ. В частности, п. 5 ст. 488 Кодекса содержит правило, согласно которому товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признается находящимся в залоге с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, если договором купли-продажи не предусмотрено иное. Статья 587 ГК РФ предусматривает, что в случае передачи земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату’ ренты получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на имущество, переданное под выплату ренты.
В Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ называются два вида ипотеки: 1) акцессорная ипотека (когда ипотека устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства); 2) независимая ипотека (когда в договоре об ипотеке указывается лишь предельная сумма, которую залогодержатель может получить из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, и срок существования права залога).
Главным отличительным признаком ипотеки, позволяющим отграничивать его от всех иных видов залога, является ее предмет, в качестве которого может выступать исключительно недвижимое имущество.
При этом законодатель специально оговаривает те виды имущества, которые могут быть предметом залога, относя к их числу земельные участки (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62[15] Закона об ипотеке), а также части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления минимального размера — ст. 63 Закона об ипотеке); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст. 5 Закона об ипотеке). В соответствии с Законом об ипотеке осуществляется и залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Особо в Законе оговаривается, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ; абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке). Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если же такое лицо по договору об ипотеке передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды предметом залога не являются, такой договор должен считаться ничтожной сделкой согласно положениям ст. 168 ГК РФ в соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»’).
Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, занятого такой недвижимостью, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.
Данную позицию подтверждает и судебная практика. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98[16] указывается, что, если по договору ипотеки передается в залог только здание, а принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка не является предметом залога, такой договор является ничтожным.
К примеру, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Сберегательному банку РФ в лице Астраханского банка о признании недействительным договора о залоге нежилого одноэтажного строения. Договор о залоге признан недействительным согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ. При заключении договора о залоге строения сторонами не был решен вопрос об ипотеке земельного участка, на котором находится спорное строение, в то время как залогодатель являлся арендатором данного земельного участка.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что между Сберегательным банком РФ и акционерным обществом был заключен кредитный договор о предоставлении последнему кредита, в обеспечение же возврата кредита сторонами был заключен договор о залоге одноэтажного нежилого строения.
Решением суда первой инстанции договор о залоге нежилого строения признан недействительным (в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ), что представляется вполне обоснованным.
Может передаваться в ипотечный залог и объект незавершенного строительства, поскольку он также признается недвижимостью. Незавершенное строительством здание или сооружение может быть передано в залог также только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится такой объект, либо части этого участка, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.
При ипотеке предприятия как единого имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК РФ). В состав заложенного имущества предприятия, как правило, входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права (п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).
Залог предприятия возможен только при наличии согласия собственника имущества, входящего в состав предприятия, или уполномоченного им органа, в противном случае договор об ипотеке предприятия будет считаться ничтожным. Обязательными приложениями к договору об ипотеке предприятия являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Заметим, что в Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предмет ипотеки понимается несколько шире: кроме недвижимых вещей, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, в него включены доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право застройки земельного участка и право постоянного владения и пользования земельным участком.
Действующее российское законодательство предъявляет особые требования к форме договора об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 131 ГК РФ; п. 1 ст. 4 названного Закона).
Следует отметить, однако, неудачность редакции данной статьи Закона об ипотеке и гл. IV «Государственная регистрация ипотеки» в целом, поскольку положения данной главы не разграничивают регистрацию договора об ипотеке и регистрацию права ипотеки, а это неизбежно введет к определенным трудностям в применении положений Закона на практике.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, как уже отмечалось, осуществляется по месту нахождения имущества — предмета ипотеки на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, — на основании заявления залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке). Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, в регистрирующий орган заявителем должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации. К примеру, обязательными приложениями к договору об ипотеке предприятия являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке).
Ипотека в силу закона (так называемая законная ипотека) также подлежит государственной регистрации, и она осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При этом государственная регистрация ипотеки в этом случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Кроме того, права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Если имеет место ипотека в силу закона в отношении жилого помещения, приобретаемого с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»[17], то государственная регистрация осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (п. 2.1 ст. 20 Закона об ипотеке).
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения — в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такие же последствия наступают при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, если последний нотариально не удостоверен или не зарегистрирован.
Судебная практика придерживалась данной позиции и ранее, до принятия Закона об ипотеке.
Так, по конкретному делу было указано, что несоблюдение нотариальной формы и требований государственной регистрации при заключении договора о залоге недвижимого имущества влечет его недействительность в силу положений ст. 165 ГК РФ.
Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к некоему акционерному обществу о признании договора о залоге имущества, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных акционерным обществом по кредитным договорам, действительной сделкой. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по рассматриваемому делу установил, что между коммерческим банком (залогодержателем) и акционерным обществом (залогодателем) в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества, предметом которого являются автомобили иностранных марок и недвижимое имущество. Однако из материалов дела следует, что договор о залоге имущества нотариально удостоверен не был, не соблюдено сторонами и требование о государственной регистрации. В соответствии с положениями ст. 165 ГК РФ и ст. 12 Закона РФ «О залоге»’ спорный договор о залоге, основным объектом которого являлось недвижимое имущество, в связи с несоблюдением нотариальной формы и требований о его государственной регистрации является недействительной (ничтожной) сделкой. Следовательно, у суда не было правовых оснований для удовлетворения исковых требований коммерческого банка2.
Поскольку действия вышеназванного Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не распространяются на такие предметы ипотеки, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, то в отношении названных объектов действуют правила, предусмотренные транспортным законодательством России. Так, государственная регистрация воздушных судов, предназначенных для выполнения полетов, производится в порядке, предусмотренном ст. 33 Воздушного кодекса РФ; морские суда — в порядке, предусмотренном гл. III (ст. 33—47) КТМ РФ; суда внутреннего водного плавания — в порядке, определенном положениями ст. 16—21 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ. Кроме того, государственная регистрация прав на гражданские воздушные суда, а также на государственные воздушные суда, которые используются в коммерческих целях в порядке, установленном Правительством РФ, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними»5. [18]
Ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ; п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке). При этом не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
Перечень имущества, изъятого из гражданского оборота, устанавливается в соответствии с правилами п. 2 ст. 129 ГК РФ. К такому имуществу относятся, в частности, объекты, находящиеся в исключительной собственности государства, в том числе ресурсы континентального шельфа и морской экономической зоны, участки недр, участки леса, специальные объекты оборонного назначения, запасы федерального резерва и т.д. К примеру, запрещено использование в качестве залога являющихся федеральной собственностью запасов государственного резерва независимо от места их размещения, зданий, сооружений и другого имущества входящих в систему государственного резерва организаций, а также земельных участков, на которых эти организации расположены, и участков недр, используемых для хранения государственного резерва (п. 3 ст. 4 Федерального закона «О государственном материальном резерве»’). Федеральный закон «О недрах» не допускает залог участков недр.
Не разрешает действующее законодательство и использование в качестве предметов ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом индивидуальным следует признавать одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной или более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке. Многоквартирный же жилой дом конкретизируется как здание, в котором имеется более одной квартиры. Субъекты публичной (государственной или муниципальной) собственности на такие объекты не могут выступать в качестве залогодателей последних.
Кроме того, из числа объектов ипотеки исключено имущество, в отношении которого федеральный закон предусмотрел обязатель- [19]
ную приватизацию, или же вовсе запретил приватизацию такого имущества (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).
Как уже упоминалось ранее, не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62[20] Закона об ипотеке), в том числе из числа земель сельскохозяйственного назначения.
По мнению Н.Н. Веденина, «не только земельные участки, являющиеся сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, но и земельные доли, получившие широкое распространение в ходе земельных преобразований и реформирования колхозов и совхозов, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, а также права на них не могут быть предметом ипотеки»’.
Запрещает закон и ипотеку так называемых дробных земельных участков, каковыми являются земельные участки, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).
Не могут использоваться в качестве предмета ипотеки земельные участки, которые принадлежат их владельцам на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.
Не допускает законодатель и ипотеки имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). В частности, ранее к таким объектам относился жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежавшие лицам, основным занятием которых являлось сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в этом доме проживали, кроме случаев, когда взыскивалась ссуда, выданная банком на строительство данного дома2. В соответствии с положениями Уголовно-исполнительного кодекса РФ не подлежали конфискации по приговору суда жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживали (не более одного дома или одной квартиры на семью); земельные участки, на которых
были расположены не подлежащие конфискации жилой дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства, хозяйственные постройки и домашний скот, в количестве, необходимом для удовлетворения минимальных потребностей его семьи, и корм для скота, если основным занятием осужденного являлось сельское хозяйство (п. 1—3 Перечня имущества, не подлежащего конфискации по приговору суда’).
В настоящее время перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, приводится в ст. 446 ГПК РФ. В частности, это: жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абз. 2 ч. 1 ст. 446, за исключением указанного в абз. 2 ч. 1 ст. 446 имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда; используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания; семена, необходимые для очередного посева; продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении; топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения; средства транспор- [21]
та и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество; призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.
Если должником является организация, то особенности обращения взыскания на принадлежащее ей имущество предусмотрены Федеральным законом «Об исполнительном производстве»’.
Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по долгам организации, называется и в некоторых федеральных законах. В частности, Федеральный закон «О свободе совести и религиозных объединениях» не допускает обращения взыскания на недвижимое имущество богослужебного заведения, перечень которого устанавливается Правительством РФ по предложениям религиозных организаций (п. 5 ст. 21 названного Закона). В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона «О лотереях»2 не может быть обращено взыскание на призовой фонд лотереи по обязательствам иным, нежели выплата, передача или предоставление выигрышей выигравшим участникам лотереи.
Договор об ипотеке заключается сторонами (залогодателем и залогодержателем) с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также специальных положений Закона об ипотеке. При этом стороны составляют договор в виде единого документа со всеми необходимыми данными, подписывают его, после чего договор подлежит государственной регистрации (ст. 10 Закона об ипотеке). Непосредственно же право залога государственной регистрации не подлежит, основанием для вписания записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является государственная регистрация договора об ипотеке. И именно с момента заключения договора об ипотеке ипотека возникает как обременение (ограничение) права собственности (права хозяйственного ведения).
Залогодержатель во многих случаях совпадает с кредитором по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, и в качестве залогодержателя может выступать практически любое лицо (физическое или юридическое), способное быть кредитором по гражданско-правовой сделке. Однако в некоторых случаях закон предусматривает определенные ограничения.
Заметим, что законодатель использует такие понятия, как предшествующий и последующий залогодержатели. В данном случае речь идет о перезалоге (или последующем залоге — п. 1 ст. 342 ГК РФ). При опре- [22]
деленных обстоятельствах можно говорить и о совместном залоге, когда несколько залогодержателей (совместные залогодержатели) имеют долю в праве залога на заложенное имущество.
Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве. Кроме того, закон предусматривает случай, когда залогодатели являются солидарными. Так, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам и предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 353 ГК РФ).
Поскольку передача имущества в залог представляет собой акт распоряжения имуществом, залогодателем в первую очередь может быть собственник имущества, в том числе недвижимого. Залогодателем может быть и лицо, обладающее в отношении имущества правом хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). При этом по смыслу п. 2 ст. 295 ГК РФ лицо, имеющее на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, вправе распоряжаться им (в том числе предоставлять в залог) только с согласия собственника имущества.
Некоторые авторы отмечают тенденцию признания недействительными залоговых сделок в судебной практике, если залогодателем в такой сделке выступает унитарное предприятие, а предметом залога являются производственные фонды и иное имущество, без которого предприятие не может в полном объеме выполнять свои уставные цели, а также имущество, стоимость которого соизмерима с балансовой стоимостью активов предприятия’. По этим основаниям практически любой договор залога (ипотеки), заключенный унитарным предприятием, может быть признан недействительным, что вряд ли можно считать правильным.
Несмотря на то что ГК РФ не упоминает иных субъектов, способных выступать в роли залогодателя, отдельные авторы высказывают мнение о том, что передавать имущество в залог могут и казенные предприятия, наделенные правом оперативного управления имуществом, а также некоторые иные организации. В частности, с точки зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, казенные предприятия, а также иные унитарные предприятия, не основанные на государ- [23]
ственной и муниципальной собственности (индивидуальные частные предприятия, предприятия общественных организаций и т.п.), к которым, как известно, применяется правовой режим казенных предприятий, могут выступать в качестве залогодателя любого принадлежащего им имущества, за исключением произведенных ими готовых товаров, только с согласия собственника или уполномоченного им органа (п. 1 ст. 297 ГК РФ)’. Однако, учитывая императивный характер нормы, изложенной в п. 2 ст. 335 ГК РФ, считаем невозможным для казенного предприятия выступать в роли залогодателя как по договору залога движимого имущества, так и по договору об ипотеке, а заключаемые ими договоры следует признавать недействительными в силу их несоответствия требованиям закона.
В то же время необходимо отметить некоторую непоследовательность законодателя и нелогичность его позиции по данному вопросу, поскольку казенное предприятие может продать закрепленное за ним на праве оперативного управления имущество (с согласия собственника), но, получается, не может его заложить.
Что касается иных субъектов права оперативного управления имуществом — учреждений, то они также не упоминаются в ст. 335 ГК РФ среди возможных залогодателей. В то же время в цивилистической литературе высказывается мнение о возможности залога имущества, на которое учреждение приобрело право самостоятельного распоряжения (на основании п. 2 ст. 298 ГК РФ).
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, поскольку все эти условия Закон об ипотеке предусматривает в качестве существенных (п. I ст. 9). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если же предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также должен быть указан срок аренды.
Предмет ипотеки подлежит оценке, в результате которой должна быть установлена рыночная стоимость объекта. Такая оценка осуще- [24]
ствляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[25], а также иными нормативными правовыми актами. При этом применение законодательства об оценке при ипотеке является обязательным в том случае, если объектом оценки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, а также в случае возникновения спора о стоимости объекта при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц (ст. 8 вышеназванного Закона). В иных же случаях предмет ипотеки может быть оценен по соглашению сторон. Стороны могут также поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. И с момента заключения такого договора у залогодержателя возникает соответствующее право залога, а предмет ипотеки считается обремененным залогом. Но поскольку договор об ипотеке всегда носит дополнительный характер и непосредственно связан с основным обязательством должника, то он не может вступить в силу ранее возникновения такого основного обязательства.
Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть обременено правами третьих лиц на это же имущество на основании ранее заключенных договоров (аренды, залога, сервитута и др.) или передано другим лицам в пожизненное владение или пользование. Поэтому при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, в противном случае залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона об ипотеке).
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, за исключением предусмотренных п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке случаев.
За залогодателем после заключения договора об ипотеке сохраняются правомочия владения и пользования (абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).
Владение представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом) — «то, что я обладаю чем-то в моей внешней власти, составляет владение»2. Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь
имущество у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на имущество.
Как владелец находящегося в ипотеке имущества залогодатель в случаях, предусмотренных законом, вправе заявить требования к незаконному владельцу об истребовании своего имущества. Не исключается и возможность предъявления такого требования к залогодержателю.
Правомочие пользования позволяет своему обладателю использовать имущество, потреблять его, извлекать из него какие-либо полезные свойства (эксплуатировать имущество, извлекать доходы, получать плоды, приносимые им, и т.п.). В процессе использования имущества оно либо полностью потребляется, либо изнашивается постепенно, амортизируется. По общему правилу плоды, продукция, доходы и иные поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, которое использует данное имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ).
Сохранение правомочия владения заложенным по договору об ипотеке имуществом у залогодателя прежде всего необходимо ему для того, что иметь возможность использовать имущество по его назначению, получать доходы от его использования и тем самым за счет полученных доходов рассчитаться с залогодержателем по основному обязательству, поскольку заложенное имущество очень часто является основным источником уплаты долга.
В соответствии со ст. 29 Закона об ипотеке залогодатель вправе использовать заложенное по договору об ипотеке имущество в соответствии с его назначением, а условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, признаются ничтожными. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения стоимости последнего сверх того, что вызывается нормальным износом (если иное не предусмотрено непосредственно в договоре об ипотеке).
Залогодатель вправе извлекать из заложенного по договору об ипотеке имущества плоды и доходы, право собственности на которые по общему правилу принадлежат ему или другому законному владельцу заложенного имущества (например, арендатору имущества) как использующему это имущество на законном основании. Залогодержатель же по общему правилу не приобретает каких-либо прав на эти плоды и доходы, если только иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 2 ст. 29 Закона об ипотеке). В частности, договором может быть предусмотрено, что залогодержатель получает плоды и доходы от использования заложенного имущества полностью или в какой-то части.
Если в залог сдано предприятие, залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, вносить изменения в состав данного имущества при условии, что это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, поскольку он продолжает им пользоваться. Поэтому риск случайной гибели и случайного повреждения имущества несет именно залогодатель. При наступлении данных условий залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, если только между ним и залогодателем не заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежащим образом выполняет условия этого соглашения (ст. 36 Закона об ипотеке).
В обязанности залогодателя входит поддержание имущества в исправном состоянии, производство его текущего и капитального ремонта и несение расходов на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель имеет право проверять по документам фактическое наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, не создавая при этом неоправданных помех для его использования.
В случае непринятия залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного предприятия залогодержатель вправе потребовать через суд введение ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Обеспечению интересов залогодержателя служит и обязательное страхование заложенного имущества, которое осуществляется залогодателем за его собственный счет в размере полной стоимости имущества, а при превышении размера обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке).
Если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным имуществом, правила содержания и ремонта заложенного имущества, не исполняет обязанностей по принятию необходимых мер в целях обеспечения сохранности заложенного имущества или обязанностей по страхованию заложенного имущества, или имеет место необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае отказа в удовлетворении такого требования либо в случае неудовлетворения его в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Заметим, что наряду с названными в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке правомочиями владения и пользования, залогодатель обладает и третьим из традиционной «триады» правомочий собственника правомочием — правомочием распоряжения.
Правомочие распоряжения позволяет его обладателю определять юридическую судьбу имущества, включать это имущество в экономический оборот путем совершения различного рода сделок (купля- продажа, сдача в аренду, передача в доверительное управление и др.). По мнению О.С. Иоффе, правомочие распоряжения может быть воплощено в распоряжениях фактического или юридического характера1. При этом к действиям первого рода относятся потребление и уничтожение вещи, а действиями юридического характера являются различные сделки, совершаемые обладателем данного правомочия.
Распорядительные правомочия залогодателя заключаются прежде всего в возможности определять юридическую судьбу заложенного по договору об ипотеке имущества. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ всякое распоряжение предметом залога (отчуждение, передача в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.) может иметь место только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа залога. Законом об ипотеке (п. 1 ст. 40) оговаривается, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель сохраняет за собой возможность сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Не исключает законодатель и возможности предоставления залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам на
‘ См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право: учебник. М.: Юрид. лит., 1967. С. 359-360.
срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, но лишь с обязательного согласия на то залогодержателя (п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).
Отметим, что Закон об ипотеке наделил залогодателя предприятия более широкими распорядительными возможностями по сравнению с нормами ГК РФ (ст. 346). Более значительны права залогодателя предприятия и по сравнению с правами залогодателей других объектов недвижимости. Так, в соответствии с п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке залогодатель предприятия вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Сделки же, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, залогодатель по общему правилу вправе совершать лишь с разрешения залогодержателя.
Залогодатель вправе завешать заложенный предмет ипотеки. Более того, соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно (абз. 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ). Все обязанности залогодателя по договору об ипотеке переходят в случае завещания налицо, принявшее заложенное имущество по наследству.
Специальный порядок действует в том случае, если права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной.
В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой указанного в договоре об ипотеке имущества, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога имущества, обремененного ипотекой. Значение закладной прежде всего заключается в том, что она расширяет возможности залогодержателя в удовлетворении им своих требований, а также в значительной степени ускоряет оборот заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества.
Действующее российское законодательство предусматривает, что если права залогодержателя удостоверены выданной ему закладной, то отчуждение заложенного по договору об ипотеке имущества допускается только в том случае, если право залогодателя на такие действия предусмотрено непосредственно в самой ценной бумаге. При этом обязательным является соблюдение условий, установленных в закладной (п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке).
По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, в существенном изменении нуждается законодательство, регулирующее закладную. В частности, предлагается допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорное™. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.
На заложенное недвижимое имущество может быть обращено взыскание. При этом порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации обладает определенной спецификой. Как правило, это осуществляется в судебном порядке (ст. 51— 541 Закона об ипотеке), но в ряде случаев допускается и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 55 Закона об ипотеке). Здесь следует заметить, что упомянутая ст. 55 Закона об ипотеке в отличие от ст. 349 ГК РФ существенно сужает сферу внесудебного удовлетворения требований залогодержателя, исключая из нее случаи, когда: I) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс; земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, указанные в п. 1 ст. 621 Закона об ипотеке; имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; принадлежащие физическим лицам на праве собственности жилые помещения; имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. В указанных случаях наложение взыскания на заложенное имущество возможно лишь по решению суда.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, как правило, реализуется путем продажи с публичных торгов. Исполнение судебного решения осуществляется по нормам исполнительного производства, изложенным в Федеральном законе «Об исполнительном производстве», а также в ГПК РФ и АПК РФ. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства определен в ст. 57 Закона об ипотеке.
Закон об ипотеке предоставляет сторонам залогового правоотношения возможность избежать обязательной реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Согласно п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К такого рода соглашениям применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и правила о договоре комиссии.
Специфику имеют порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества. Обращение взыскание на жилой дом или квартиру, а также их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что эти помещения были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст. 78 Закона об ипотеке).
