Коллизии в правоприменительной практике и правопонимании
В правоприменительной практике возникает ряд коллизий, который обусловлены несовершенством правового регулирования ипотечных отношений. В ряде случаев, такие коллизии возникают в силу противоречивости правовых норм, их несогласованности, конкуренции, а также недостаточном регулировании отдельных вопросов института ипотеки. В этой связи правоприменительные органы прибегают к неофициальному толкованию данных норм, которое, однако, также не является единообразным для всех органов и влечет новые проблемы в правопонимании. Разрешить разного рода юридические коллизии возможно лишь анализирую практику реализации законодательства, в которой данные коллизии наиболее подробно изучаются и разрешаются применительно к конкретным случаям.
2.1.1 Проблема сохранения залога при изменении недвижимого имущества, переданного в залог
Федеральный Закон «Об ипотеке», а также Гражданский кодекс РФ осуществляют правовое регулирование предмета ипотеки. Именно данные законодательные акты закрепляют перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, а также определяют правовой механизм регулирования сохранности заложенного имущества и закрепляет юридические последствия утраты, повреждения и гибели заложенного имущества. Гражданский кодекс предусматривает возможность прекращения такого вида обязательства, как ипотеки, в случае гибели предмета ипотеки. Однако правовое регулирование в части возможности изменения заложенного имущества и правовые последствия такого изменения в Кодексе не закреплены.
В связи с этим появляется вопрос о необходимости законодательного закрепления возможности изменения предмета ипотеки — объекта недвижимости — в период действия ипотечного обязательства, так как правовое регулирование предмета ипотеки в этой части представляется неполным. Данный вопрос актуализирован тем, что в ряде случаев такое преобразование предмета ипотеки рассматривается судебными органами как гибель имущества, что в свою очередь является одним из оснований прекращения ипотечного обязательства. По этой причине представляется необходимым законодательно разграничить понятия гибель и изменение предмета залога.
Изменение заложенного здания, сооружения.
Как было указано ранее, предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого определен в Гражданском кодексе. Однако наиболее часто предметом ипотеки выступают здания, сооружения и земельные участки. Особенностью данных объектов недвижимости является то, что их собственники зачастую прибегают преобразования данных объектов с целью их улучшения в виде реконструкции, их укрупнению или, наоборот, разделения для различных целей.
Отдельным видом недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, являются здания и сооружения. Именно данные объекты чаще других подвергаются различным изменениям, будь то перепланировка, реконструкция или юридическое разделение таких объектов на несколько самостоятельных. Зачастую на практике возникает следующий вопрос -означает ли такое преобразование объекта недвижимости изменение предмета ипотеки или такое преобразование необходимо рассматривать как юридическую гибель одного объекта (что одновременно является основанием для прекращения ипотечных отношений), а возникающий объект недвижимости является новым объектом, не обремененным правами ипотеки? Законодательство об ипотеке четкого ответа на этот вопрос не дает, однако существует ряд судебных актов, в которых высказываются различные мнения по данному вопросу.
Судебная практика в части юридической оценки факта изменения предмета ипотеки показывает, что суды по-разному оценивает данное обстоятельство: ряд судов считает, что изменение предмета ипотеки в части разделения объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов является гибелью имущества, в то время как другие полагают, что данное изменение нельзя отождествлять с гибелью предмета ипотеки. Следует рассмотреть конкретные судебные дела, в которых давалась оценка данным обстоятельствам, а также отдельно выделить, какие именно преобразования заложенного недвижимого имущества стоит рассматривать как изменение предмета ипотеки и что понимается под гибелью предмета ипотеки
В одном из судебных разбирательств суды первой и кассационной инстанции посчитали, что при создании объектов в процессе разделения изначально заложенного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов нежилое помещение, заложенное по договору ипотеки прекратило существование как объект гражданских прав, то есть произошла гибель данного объекта недвижимости, в связи с чем залог прекратился. При этом суд кассационной инстанции сослался на подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное дело было пересмотрено в порядке надзора, Президиум ВАС указал, что суды первой и кассационной инстанций не учли следующее обстоятельство, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. Однако из материалов дела следует, что нежилое помещение, являющееся предметом залога, было разделено предпринимателем на два помещения, однако разделение предмета залога на части не означает его гибель. Помимо этого, суд обратил внимание на тот факт, что залогодержатель выразил согласие на раздел помещения при условии сохранения залога, и обременение права собственности на помещения № 1 и № 2 залогом зарегистрировано, что свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета, основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.
В период действия ипотеки возможны случаи, когда в заложенном имуществе производят ремонт или реконструкцию, вследствие которых могут изменяться технические характеристики заложенного объекта недвижимости. В связи с этим возникают спорный вопрос — является ли такая реконструкция изменением или же в результате реконструкции образуется совершенно новый объект, отличный от заложенного имущества и соответственно реконструкцию стоит рассматривать как гибель изначально заложенного имущества. Для разрешения данного вопроса следует обратиться к судебной практике.
В одном из дел истица указывала на реконструкцию объекта ипотеки, в результате которой возник новый объект, не являющийся объектом залога, в связи с чем, ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Судом было установлено, что произошло изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции. Суд указал, что данное изменение не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что ипотека, установленная на объект недвижимости, подвергшегося реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта. Суд отметил, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. В аналогичном судебном разбирательство суд указал, что изменение параметров предмета ипотеки (высоты, количества этажей, площади), даже будучи доказанными, не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога.
В следующем судебном разбирательстве предмет ипотеки был реконструирован- произведены неотделимые улучшения, что существенно увеличило стоимость дома. Суд установил, что пристройки являются неотделимыми улучшениями, как указано в заключении эксперта, и рассматривать данные улучшения необходимо как изменение предмета ипотеки, но не как его гибель.
Подобным образом было решено дело, в котором период действия договора об ипотеке залогодатель произвел реконструкцию заложенного здания, результатом которой стало построенное новое здание, отличное по своим параметрам от изначально заложенного.
Из приведенных судебных решений следует сделать вывод о том, что преобразование заложенного недвижимого имущества в виде его разделения на несколько самостоятельных объектов, реконструкции, изменение параметров объекта, суды рассматривают именно как изменение предмета ипотеки, а не его гибель. При этом ни в одном из приведенных судебных решений суды не указывают, каким образом они смогли отграничить такие понятия как гибель и изменение предметов ипотеки. Стоит предположить, что данные преобразования по своим характеристикам не подпадают под понятие «гибель», определение которого не содержится в Гражданском Кодексе, однако широко используется в судебной практике. Как неоднократно в своих решениях указывали суды, под гибелью или уничтожением следует понимать необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных, индивидуальных потребностей собственника. Некоторые судебные инстанции определяют также гибель как физическое уничтожение имущества, прекращение его существования как объекта материального мира.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что так как изменение предмета ипотеки в виде его разделения, реконструкции, увеличение или уменьшение различных параметров заложенного имущества не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.
Наиболее сложным в судебной практике является вопрос о том, можно ли говорить о гибели имущества в том случае, если заложенный объект недвижимости был уничтожен, а на его месте возведен новый, отличный от изначально заложенного объект. Главным критерием определения гибели имущества в данном случае, исходя из материалов судебной практики, представляется полное уничтожение заложенного предмета ипотеки.
Рассмотрение судами вопроса о таком изменении заложенного имущества как строительство конструктивно нового объекта на месте изначально заложенного требует пристального внимания. В одном из судебных дел было установлено, что собственник здания разрушил заложенный объект и возвел новый объект недвижимости, в котором не осталось от прежнего здания ни одной стены. Для того, чтобы определить произошла ли гибель заложенного имущества судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам судебной строительно-технической гибель объекта — здания по смыслу ч.1 ст. 352 ГК РФ, задолженного имущества, являющего предметом заключенного между сторонами договора ипотеки (залога) не произошло. Данный вывод экспертизы был обусловлен тем, что доля реконструированного -заложенного по договору ипотеки строения в существующем составляет определенную долю первоначального здания ( в части фундамента). При этом слияние предмета залога с другим имуществом в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, а потому не является основанием для прекращения залога и, соответственно, доводы истца о том, что произошла гибель предмета залога, являются не обоснованными.
Аналогичным образом было решено дело, в котором залогодатель настаивал, что предмет залога к моменту судебного разбирательства отсутствует, пояснив, что в заложенном здании произошел пожар, после которого данное здание практически было уничтожено огнем-остались только шлакоблочные стены. При этом к моменту судебного разбирательства на месте уничтоженного огнем здания уже построено другое здание другой конструкции. В связи с этим залогодатель просил в части обращения взыскания на здание отказать, поскольку ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Залогодержатель по данному ипотечному обязательству придерживался другой позиции, он пояснил, что действительно на месте старого здания, на том же фундаменте, построено новое здание, однако считает , что гибель заложенного имущества не произошла, а здание просто реконструировано. На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что однозначных доказательств, подтверждающих полное уничтожение объекта ипотеки суду не представлено, а вновь возведенное здание было рассмотрено как результат реконструкции изначально заложенного. При этом суд обратил внимание, что такое изменение нельзя рассматривать как гибель предмета ипотеки по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое влечет прекращение залога. Суд также указал на отсутствие необходимости вносить какие либо сведения о таком изменении в ипотечный договор.
Таким образом факт гибели предмета ипотеки требует детального подтверждения, в ряде случаев требуется не только юридические документы, подтверждающие такую гибель, но и проведение специальной технической экспертизы, доказывающей факт полного уничтожения изначально заложенного недвижимого имущества. В противном случае возведенное здание или сооружение на месте утраченного заложенного имущества будет рассматриваться как реконструкция и в этой связи на данный объект будет распространяться ранее возникшее ипотечное обязательство.
В ряде случаях возможно такое изменение заложенного имущества, как изменение относительно площади объекта, при том что внешне этот объект остается в неизменном виде. Такое изменение возможно в двух случаях: общая площадь здания может увеличиться за счёт ранее неучтенных площадей (к примеру площадей подвала), за счет уточнения площадей и за счёт демонтажа внутренних конструкций ( к примеру стен или перегородок). Изменение такого имущества необходимо рассматривать прежде не в контексте соотношения таких изменений с гибелью имущества, а в рамках возможности признания договора ипотеки незаключенным в силу несоблюдения при его заключении обязательных требований закона, а именно отсутствия в договоре данных, позволяющих определить предмет договора.
В одном из судебных дел. ответчик настаивал на признании договора незаключенным в связи с указанными выше обстоятельствами. Он указал на нормы законодательства, а именно п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ согласно которой предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Достаточными для идентификации предмета ипотеки описанием, по его мнению, являются: части, из которых состоит помещение, их обозначения, площадь, а также идентификационный уникальный номер объекта недвижимости. Ответчик настаивал, что в заключенном договоре ипотеки не учтена площадь подвала, которая также входит в состав общей площади здания — как единого объекта. Ответчик пояснил, что подвальное помещение является полноценным этажом, его площадь должна быть включена в общую площадь здания. В договоре ипотеки не согласованно, какие именно помещения (части помещении) входящие в состав здания являются предметом ипотеки, не определены их обозначения, площади, номера, литеры. Общая площадь, указанная в договоре ипотеки, так же не соответствует действительности. После заключения договора ипотеки в результате проведенной перепланировки и освоения технического подвала изменилось его функциональное назначение, а именно, он стал подвальным помещением, площадь которого стала учитываться в общей площади заложенного здания.
Позиция истца по данному делу была следующей: истец указал, что законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под «достаточным для идентификации описанием» (ст.9. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с этим, необходимо указать, что предмет договора ипотеки должен быть описан так, чтобы признаки заложенного объекта, указанные в договоре ипотеки, позволяли его индивидуализировать из ряда подобных объектов. На момент заключения договора ипотеки описание предмета полностью соответствовало всем правоустанавливающим документам. В связи с этим, доводы ответчика о том, что в предмете ипотеки должны быть указаны также подвальные помещения на которые не было зарегистрировано право собственности являются несостоятельными, т.к. заложить можно только то, на что зарегистрировано право собственности. Кроме того, на момент заключения договора ипотеки в здании не было подвальных помещений на которые зарегистрировано право собственности, а был лишь технический подвал, который согласно Инструкции в площадь здания не включается.
Суд установил, что описание предмета ипотеки соответствовало данным технической документации и являлось достаточным для его идентификации, как того требует закон. Также описание предмета ипотеки точно соответствовало описанию объекта права, которое содержалось в правоустанавливающих документах. Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что в договоре все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, сторонами согласованы и соблюдены, суд приходит к выводу о том, что договор ипотеки в данном случае является заключенным. Суды также обратил внимание, что изменение ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений.
Отдельно следует рассмотреть вопрос об изменении объекта незавершенного объекта как особого вида недвижимости. Данная проблема впервые была освящена в 2005 году в Приложение к информационному письму Президиума ВАС от 28.01.2005 №90. В п.1 данного обзора указывалось на судебное разбирательство, в котором истец попросил суд обратить взыскание на предмет залога, а именно на объект незавершенного строительства, который к моменту судебного разбирательства был достроен и введен в эксплуатацию. Районный суд отказал в иске, обосновывая свою позицию тем, что так как объект уже достроен и право собственности имеется уже не на объект незавершенного строительства, а на офисное здание, то следует признать залог прекратившемся.
Однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение и указал, что «заложенным считается то, что было создано путем достраивания заложенного объекта незавершенного строительства». Помимо этого, суд подчеркнул, что достройка объекта не может считаться гибелью имущества как это предусмотрено п. 1 ст. 352 ГК. Также суд обратил внимание, что ФЗ «Об ипотеке» предусматривает случаи сохранения залога при изменении его предмета (к примеру, ст. 76, п.4 ст.64, ст.65). Это подтверждается также доводом суда о том, что законодательством не предусмотрена возможность погашения органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Представляется что позиция апелляционной инстанции, в части того, что ипотека объекта незавершенного строительства распространяется и на созданный путем достраивания этого объекта новое недвижимое имущество, является единственно правильной. По пути такого толкования норм ГК и ФЗ «Об ипотеке» пошли и другие судебные органы.
Так, Комсомольский районный суд г. Тольятти указал, что согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. При этом доводы залогодателя о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительством жилого дома, что лишает залогодержателя права претендовать на дом как объект ипотеки, суд находит не состоятельным.
Интересной представляется позиция Центрального районного суда г. Кемерово, который точно указал на возможность сохранения залога на созданное путем достраивания объекта незавершенного строительства, более того он отдельно отметил влияние изменение предмета на сам договор ипотеки: при ипотеке объекта незавершенного строительства, ипотека сохраняется в отношении законченного строительства без внесения в договор об ипотеке изменений в части описания предмета ипотеки и его оценки. Суд также посчитал, что аналогичным образом следует подходить к решению вопроса о судьбе ипотеки законченного строительством объекта, если в последующем этот заложенный объект был реконструирован, что выразилось в изменении параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (подп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и привело к появлению нового объекта недвижимости.
Распространенная ошибочная позиция залогодержателей о том, что достроенный объект незавершенного строительства следует считать утраченным, была выражена в ряде судебных постановлений. Залогодержатель посчитал, что предмета ипотеки не существует, так как на период заключения договора ипотеки предметом ипотеки являлся принадлежащий объект недвижимости незавершенное строительством нежилое строение, состоящее из кирпичного здания и одноэтажного кирпичного, он полагал, что данный объект утрачен, так как в настоящее время изменилась его общая площадь и этажность. Однако суд полагает, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. Более того, согласно статье 76 Закона «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Существует также возможность изменения объекта незавершенного строительства вследствие осуществления на нем строительных работ, которые, однако, не привели к возможности регистрации данного объекта как объекта завершенного строительства (здания, сооружения). В данной ситуации судебная практика показывает, что изменение характеристик незавершенного строительство объекта (вследствие осуществления на нем строительных работ) в отсутствие зарегистрированных в установленном законе порядке прав на него не позволяет рассматривать его в качестве такого объекта, который на самом деле подлежал передаче в ипотеку на основании договора. Более того, как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Отдельно стоить обратить внимание на регулирование вопроса сохранения и прекращения прав и обременений на земельные участки при их разделе, выделе, объединении, перераспределении, которое регулирует ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. В данной статье закреплено, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования в отношении вновь образуемых земельных участков возникает без совершения каких либо распорядительных действий собственниками данных участков. Аналогичным образом сохраняется обременение в виде сервитута: «сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах». В остальных случаях, согласно п.6 ст.10.8 Земельного кодекса, обременения прав на земельные участки, вытекающие из договора, должны быть установлены путем заключения нового договора, а иные обременения сохраняются автоматически.
Прочтение данной статьи вызывает немало дискуссионных вопросов: если прибегнуть к буквальному толкованию содержащихся в ней норм , то можно сделать вывод о том, что договорная ипотека при изменении земельных участков прекратиться, в то время как законная будет сохранена. Очевидно, что законодатель забыл предусмотреть в данной статье такое обременение как ипотека, в связи с чем возникла необходимость толкования данной статьи судебными инстанциями. Однако ни в одном судебном решении Высшего Арбитражного Суда не содержится ответ на вопрос, что же происходит с ипотекой в случае изменения земельного участка.
Однако ответ на этот вопрос попытался дать один из теоретиков залогового права Р.С.Бевзенко. По его мнению, в законе необходимо предусмотреть следующее: при изменении земельного участка залог должен быть автоматически перенесен на новый земельный участок, так как это избавит кредитора от необходимости предъявлении иска о понуждении к заключению нового договора о залоге и в полной мере защитит его интересы от действий недобросовестного должника, который в случае автоматического переноса залога не будет иметь возможность продать, сдать в аренду или обременить другим залогом свой земельный участок. В данном случае можно провести аналогию разделения, выделения и других изменений земельных участков с изменением таких предметов ипотеки, как здания или сооружения, которое приводилось выше и согласно подробному анализу которых удалось выяснить, что такое изменение не влечет за собой прекращение ипотечных обязательств в отношении таких объектов недвижимости.
В пользу данного мнения можно привести многочисленную судебную практику, рассматривающую возможность сохранения залога на измененные земельные участки. Причем изменение участков, исходя из судебной практики, возможно в нескольких случаях: в случае изменения площади участка, в случае изменения категории земель, в случае изменения прав на земельный участок ( к примеру, с права аренды на право собственности).
В одном из судебных дел суд установил, что исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке, предметом которых явилась передача принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 7 730 кв. м категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов. Впоследствии земельный участок общей площадью 7 730 кв. м с из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов был преобразован его собственником с согласия залогодержателя — на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2 712 кв. м и 2 308 кв. м.
Суд обратил внимание, что согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 3122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, при этом за каждым из вновь образованных участков устанавливается такое же обременение, которое было у изначально существовавшего. Таким образом, при преобразовании вышеуказанного земельного участка по вновь образованным объектам необходимо было внести записи в новые разделы ЕГРП, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами и установить обременение в виде ипотеки.
Как следует из материалов другого судебного дела, 21 марта 2007 года между индивидуальным предпринимателем и банком был заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым ипотека устанавливалась на следующее имущество: здание и право аренды земельного участка. Земельный участок, право аренды на который было заложено по договору об ипотеке, позднее, на основании договора купли-продажи был приобретен индивидуальным предпринимателем в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Ссылаясь на то, что право аренды земельного участка прекратилось в связи с приобретением в собственность земельного участка, а индивидуальный предприниматель с соответствующим заявлением о регистрации залога не обращалась, регистрация банком права залога на спорный участок произведена незаконно, заявитель обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у службы регистрации недвижимого имущества отсутствовали основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку такое изменение не может повлечь прекращение такого обязательства, как залога. Суд указал, что ни ст. 352 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности. В этой связи последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке.
Важно обратить также внимание на случаи, когда уменьшается площадь заложенного земельного участка по договору аренды, который является дополнительным обязательством по отношению к ипотеке находящихся на нем зданий. Следует обратить внимание на судебное разбирательство, в которой имели место быть следующие обстоятельства: залогодатель расторг договор аренды заложенного земельного участка и в этот же день заключил с собственником новый договор аренды того же земельного участка с площадью меньшего размера. Новый договор аренды функционально обслуживает те же объекты недвижимости, что и прежний договор аренды. Суд установил, что в данном случае нельзя говорить о наличии основания для прекращения залога, поскольку пункт 3 статьи 34 Федерального закона «О залоге» не может быть применен к данному спору, поскольку он устанавливает прекращение залога имущественных прав, когда они являются самостоятельным предметом залога. В данном случае залог права аренды земельного участка является производным в силу требований действующего законодательства, основными предметами залога являются нежилые здания. При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) в целом не прекращается.
В другом деле суд установил, что ссылка на изменение площади земельного участка как юридическое значимое обстоятельство судом не принимается, поскольку не меняет предмета залога и не прекращает залог. Так, ст. 352 Гражданского кодекса РФ определены случаи прекращения залога. Между тем изменение предмета ипотеки, имеющееся на момент рассмотрения дела, в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. При этом действующее законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, изменение предмета ипотеки, в связи с заключением договора аренды земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимости, но в меньшем размере, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему.
Возможно возникновение таких ситуаций, когда был осуществлен перевод земли из одной категории в другую, в результате чего предмет договора залога недвижимости изменился, и стоимость данного объекта недвижимости увеличилась в разы. В одном из таких случаев суд согласился с позицией залогодержателя, который посчитал, что изменение категории земельного участка не влечет прекращения залога, и, следовательно, не является основанием в удовлетворении иска о признании договора залога недвижимости недействительным. Это следует из буквального толкования п.1 ст.352 Гражданского Кодекса РФ и п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. Суд установил, что изменение назначения и стоимости залогового имущества, как основание для признания сделки недействительной, действующим законодательством не предусмотрено.
