Ликвидность. Что это простыми словами

Ликвидность. Что это простыми словами Залог недвижимости

Ликвидность как основная характеристика предмета залога

Ликвидность как основная характеристика предмета залога

А.С. Вовк председатель Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада, член Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке (г. Санкт-Петербург)

Антон Сергеевич Вовк, VovkAS@nwr.vtb.ru

Проблема ликвидности предмета залога всегда была ключевой при структурировании залоговой сделки в банке. Важно понимать, что любой объект, если он неликвиден, невозможно продать по какой бы то ни было ранее определенной рыночной (а иногда даже по любой другой) стоимости. Кроме того, актуальность поднимаемого нами вопроса также подчеркивается тем фактом, что с сентября 2021 года действуют положения Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», согласно разделу 3 которого отчет об оценке должен содержать, помимо прочих обязательных характеристик и параметров, выводы о ликвидности объекта оценки.

В конце 2021 года проблема определения ликвидности предметов залога стала еще более острой — Центральный банк Российской Федерации (далее — Банк России) опубликовал для общественного обсуждения проект положения «О порядке проведения Банком России оценки активов кредитной организации и экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, а также порядке и случаях проведения осмотра актива или предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде,

с выходом на место». Появление проекта такого положения стало возможным и необходимым после того, как Банк России получил право контроля над залоговой массой кредитных организаций (см., например, часть третью статьи 33 Закона Российской Федерации от 2 декабря 1990 года № 3951 «О банках и банковской деятельности», введенной Федеральным законом от 3 июля 2021 года № 362-ФЗ «О внесении изменений в статьи 72 и 73 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и статью 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»).

Необходимо отметить, что перед появлением в законодательстве инициатив по контролю за залоговой массой, его ликвидностью и корректностью определения стоимости представители Банка России не раз отмечали в средствах массовой информации, что результатом отсутствия необходимого контроля в этой сфере является значительное искажение стоимости залогов, а также то, что у банков в залоге появляется значительная часть неликвидных активов 1.

В рамках настоящей статьи мы предлагаем сконцентрировать внимание не на проблеме расчета стоимости залогов, а на проблеме определения ликвидности предметов залога. Несмотря на то, что сейчас все го-

1 Смотри:

URL: http://arb.ru/b2b/pointofview/tsentrobank_i_problemy_zalogovoy_nedvizhimosti_bankov-10040627/ URL: http://www.kommersant.ru/doc/1019818

URL: http://www.ocenchik.ru/news/2365.html, http://bankir.ru/publikacii/20210328/vasilii-pozdyshev-kak-tsentro bank-budet-otsenivat-zalogi-10007361/

ворят о том, что проблема ликвидности актуальна, обязывают, в том числе на законодательном уровне, определять ликвидность предметов залога, четких всеми признанных методик в этой сфере нет. В настоящей статье, не претендуя на полное решение этой проблемы, попытаемся хоть немного продвинуться в ее разрешении.

В целом предлагаем исходить из того, что ликвидность — характеристика объекта оценки, отражающая, насколько быстро и с какой потерей в рыночной стоимости актива за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту.

В ФСО № 9 главной и, пожалуй, единственной характеристикой ликвидности признается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. При этом важно отметить, что четкое однозначное определение такого срока экспозиции в стандарте не дано. Отметим, что, по нашему мнению, проблема ликвидности — это многофакторная проблема и рассматривать ее необходимо через призму именно системы факторов.

При этом мы, в частности, в рамках работы Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада (далее также — КОД АБСЗ) приняли решение, что рыночный срок экспозиции — это период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженный в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение Due Dilligence (если это необходимо), оформление и регистрацию сделки.

В рамках Рекомендаций по оценке активов для целей залога в условиях кризиса [8] была предложена следующая классификация факторов ликвидности:

• наличие спроса и предложения на рынке имущества;

• наличие открытой ценовой информации;

• наличие реальных сделок на рынке активов;

• техническое состояние объекта оценки;

• наличие специфических особенностей и специализированности объекта оценки;

• сроки реализации аналогичных объектов.

Важно отметить, что указанные факторы могут быть использованы банками для формирования ликвидной залоговой массы, если банки будут корректно работать с залогами.

Далее мы приведем результаты анализа «худших» практик по реализации непрофильных активов банков.

Исходя из собственного опыта мы сформировали следующие градации в зависимости от степени ликвидности активов:

• высокая ликвидность;

• средняя ликвидность;

• ликвидность ниже среднего;

• низкая ликвидность.

В Рекомендациях [8] приводится возможная градация конкретных предметов залога по уровням ликвидности активов 2.

Позднее указанный подход был развит нами в рамках Методических рекомендаций по оценке ликвидационной стоимости и дополнительных затрат по реализации предметов залога, утвержденных Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада [9].

Отметим, что применение ранее предложенной Комитетом Ассоциации российских банков по оценочной деятельности классификации предметов залога по уровню ликвидности в привязке только к рыночному сроку экспозиции (см. [10]) (что, кстати, часто делают независимые оценщики в своих отчетах), нам представляется не совсем корректным и верным. Причем в свете активных проверок залоговой массы предста-

2 Анализ уровней ликвидности по активам см. [8].

вителями Банка России для банков это может оказаться даже опасным — очевидно, что при применении методики [10] 90 процентов (а может быть, и больше) имущества в России должно быть признано неликвидным, ведь эта большая часть имущества имеет рыночный срок экспозиции, явно превышающий 6 месяцев. Более того, если банки будут настаивать на применении такой методики, то это может привести (и не исключено, что уже приводит) к искажению оценщиками в отчетах об оценке информации о величине реального рыночного срока экспозиции, что, в свою очередь, приведет как минимум к завышению величины ликвидационной стоимости, следовательно, и залоговой.

Если же все-таки при определении ликвидности мы принимаем во внимание рыночный срок экспозиции как главную (но не единственную) характеристику ликвидности, то можно говорить о следующей классификации предметов залога:

• объекты первой (высшей) степени ликвидности — объекты, вторичный рынок которых достаточно развит, рыночный срок экспозиции не превышает 6 месяцев; объекты не несут в себе никаких дополнительных рисков реализации и могут быть отчуждены на открытом рынке в достаточно короткий срок;

• объекты второй (достаточной) степени ликвидности — объекты, вторичный рынок которых достаточно развит, рыночный срок экспозиции не превышает 18 месяцев; у таких объектов отсутствуют какие-либо (юридические и прочие) риски, которые могут возникнуть при реализации; в объектах нет значимых перепланировок; они полностью идентифицируемы;

• объекты третьей (низкой) степени ликвидности — все остальные объекты 3.

Если говорить о том, как определить рыночный срок экспозиции предмета залога, то фактически можно назвать два метода:

1) экспертный метод (опрос профессиональных участников рынка);

2) метод наблюдения за объектами, аналогичными оцениваемым.

Необходимо отметить, что в настоящее время предпринимаются попытки создания методических рекомендаций по определению рыночного срока экспозиции и ликвидности предметов залога (см., например, [12]).

Важно понимать, что актив может быть ликвиден, однако некорректное его использование при структурировании залоговой сделки может привести к потере им ликвидности, а умелое использование в структуре залоговой сделки, наоборот, повысит уровень ликвидности актива, так как в таком составе его можно продать быстрее и с меньшей потерей в рыночной стоимости.

Теперь проанализируем, с какими проблемами могут столкнуться банки при реализации проблемных активов, чтобы понять, с учетом каких факторов необходимо сформировать ликвидную залоговую массу.

В практике банков препятствия для реализации предмета залога часто выявляются на этапе реализации непрофильных активов. Это может свидетельствовать о том, что предмет залога изначально был структурирован и кредитной организацией, и оценщиком неверно с точки зрения рыночной ликвидности. При этом необходимо отметить, что иногда рыночная ликвидность предмета залога снижается в течение срока действия кредитной (залоговой) сделки, что накладывает на сотрудников банка и оценщиков обязательство по отслеживанию признаков снижения ликвидности предмета залога в течение срока действия всей сделки, и следует вовремя предпринимать необходимые действия для повышения ликвидности или замены предмета залога.

Рассмотрим факторы, снижающие рыночную ликвидность предметов залога, и приведем соответствующие примеры.

Бывают случаи, когда в залог передают-

Ранее такой подход был рассмотрен нами в работе [11].

3

ся отдельные объекты недвижимости, по сути, входящие с состав производственной площадки, например административно-бытовой комплекс, расположенный в центре площадки. Очевидно, что с большой долей вероятности такой объект невозможно будет реализовать по рыночной стоимости. С целью минимизации такого риска предлагаем оформлять в залог производственные площадки только в комплексе, даже если под каждым объектом недвижимости выделен свой земельный участок. Описанный нами подход необходимо применять и при формировании состава объекта оценки.

В практике банков есть примеры, когда не удается реализовать предмет залога по рыночной стоимости, поскольку ранее в залог не был оформлен прилегающий к предмету залога земельный участок, необходимый для эксплуатации предмета залога (например земельный участок под стоянку автотранспорта, если предметом залога является автосалон). Таким образом, можно говорить о таком факторе снижения рыночной ликвидности предмета залога, как его некорректное формирование.

Еще про залог:  Восточный Банк кредит под залог недвижимости в 2021 году — получить онлайн, условия, документы, требования и кредитный калькулятор

Продолжая анализировать практику залога производственных объектов недвижимости, следует упомянуть возможные случаи, когда на передаваемом в залог земельном участке промышленного назначения выявляются незарегистрированные в установленном порядке объекты недвижимости. Если такие объекты имеют незначительную площадь, построены из быстровозводимых конструкций, не играют какой-либо значимой роли в производственной деятельности собственника, то этим фактом можно пренебречь. Однако если и масштаб таких объектов, и их роль в производственном цикле имеют принципиальное значение, то это ставит под вопрос рыночную ликвидность всей площадки. Таким образом, можно говорить о таком факторе снижения рыночной ликвидности предмета залога, как наличие незарегистрированных и не передающихся в залог

зданий,строений, сооружений.

Классическим примером потери ликвидности предметом залога являются случаи оформления в залог объектов недвижимости без необходимых для их функционирования инфраструктурных объектов (например котельная, насосная и т. п.). Однако менее очевидным, но при этом не менее критичным является случай залога объектов недвижимости без объектов движимого имущества, которое учтено на балансе собственника (или связанных компаний) отдельными инвентарными позициями, но являющихся при этом неотделимыми улучшениями объекта недвижимости, например лифты, оптоволоконные сети, эскалаторы. В нашей практике были случаи, когда отдельными инвентарными позициями были учтены даже окна в здании. С целью минимизации указанного риска считаем необходимым, в том числе в отчетах об оценке, проводить анализ основных средств собственника и выявлять средства, которые относятся к принимаемому в залог объекту недвижимости (см. постановления судов [13, 14]). В этом случае также можно говорить о таком факторе снижения рыночной ликвидности предмета залога, как некорректное формирование предмета залога (объекта оценки) в составе движимого и недвижимого имущества.

Считаем важным отметить, что если речь идет о корректном формировании такого предмета залога, как производственные объекты, то представляется верным путь формирования комплектных производственных объектов, то есть оформление их в залог как комплекса имущества в составе движимого и недвижимого имущества. Это необходимо принимать во внимание и при расчете рыночной стоимости подобных объектов и проводить в рамках отчета тест на обесценение и т. д.

Не менее важно выделить риски, связанные с наличием на объекте недвижимости значительных несогласованных в установленном порядке перепланировок, к которым в первую очередь можно отнести:

• снос всех перегородок;

• снос несущих стен;

• организация лестничных пролетов;

• изменение внешних границ здания.

В нашей практике был случай, когда потенциальный покупатель непрофильного актива не рассматривал как улучшение здание, расположенное на земельном участке. По факту здание находилось на земельном участке, однако в течение срока действия кредитной сделки залогодатель демонтировал все внутренние перегородки, что породило риск обрушения здания.

Классическими факторами снижения рыночной ликвидности предметов залога являются:

• неразвитость локального целевого рынка;

• связанные с объектами различные юридические риски;

• продолжительные сроки рыночной экспозиции объектов.

Отметим, что в проекте положения Банка России [2] указывается на то, что подготавливаемое его специалистами суждение о стоимости предмета залога по результатам проверки кредитной организации должно содержать вывод о ликвидности предмета залога (не более 270 календарных дней; более 270 календарных дней). Во-первых, в указанном проекте только рыночный срок экспозиции принимается как единственная характеристика ликвидности предмета залога, что, как мы постарались показать, неверно. Во-вторых, не раскрывается, как должно быть вынесено суждение, на каком основании. Названные «промахи» проекта свидетельствуют о том, что сообществу (и банковскому, и оценочному) необходимо сконцентрироваться на разработке необходимых методик.

К сказанному следует добавить, что в проекте указывается на то, что в случае если ликвидность предмета залога составляет не более 270 календарных дней, определенная Банком России в рамках экспертизы предмета залога рыночная стоимость предмета залога признается справедливой

стоимостью для целей оценки достаточности резервов, создаваемых под риски. Если даже не озадачиваться, как сотрудник Банка России будет определять реальный рыночной срок экспозиции, то описанный подход Банка России к анализу ликвидности предмета залога, по нашему мнению, некорректен изначально. Ведь такая норма как минимум может привести к искажению информации о реальной величине рыночного срока экспозиции и в отчетах об оценке, и во внутренних документах банков. Необходимо изменить формулировку и прописать, что при возможном сроке реализации предмета залога в срок, превышающий 270 дней, справедливая стоимость обеспечения должна учитывать ускоренный срок реализации (то есть по факту она может быть приближена к ликвидационной стоимости, которая, по сути, является залоговой).

С сожалением отметим, что рассмотренные нормы были отражены в уже утвержденном от 26 декабря 2021 года № 570-П «Положении о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде». Смеем надеяться, что в результате взаимодействия и диалога банковского сообщества с Банком России описанная ситуация будет скорректирована.

В целом, важно понимать, что низкая ликвидность объекта может не рассматриваться как стоп-фактор оформления объекта в залог. При этом его стоимость не должна учитываться в расчете обеспеченности сделки. Также важно помнить о том, что объекты с низкой ликвидностью и, следовательно, помимо прочего, с увеличенными сроками рыночной экспозиции имеют большую ликвидационную скидку (залоговый дисконт) по сравнению с аналогичными объектами с хорошей ликвидностью.

В завершение необходимо отметить, что банк должен быть заинтересован в оформлении в залог ликвидного имущества, а это зависит не только от типа имущества, но и от того, насколько корректно структурирует залоговую сделку сам банк. В этом банку

могут помочь и профессиональные консультанты в лице независимых оценщиков. Такой подход прежде всего будет способствовать снижению количества непрофильных активов на балансе банков и позволит им заниматься именно тем, для чего они предназначены, — финансирование и развитие различных отраслей экономики.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 июня 2021 года № 327. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

2. О порядке проведения Банком России оценки активов кредитной организации и экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, а также порядке и случаях проведения осмотра актива или предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, с выходом на место : проект положения Банка России. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. О банках и банковской деятельности : Закон Российской Федерации от 2 декабря 1990 года № 395-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. О внесении изменений в статьи 72 и 73 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и статью 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» : Федеральный закон от 3 июля 2021 года № 362-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. URL: http://arb.ru/b2b/pointofview/tsen trobank_i_problemy_zalogovoy_nedvizhimos ti_bankov-10040627/, http://www.kommer sant.ru/doc/1019818

6. URL: http://www.ocenchik.ru/news/2365. html

7. URL: http://bankir.ru/publikacii/20210328/ vasilii-pozdyshev-kak-tsentrobank-budet-ot senivat-zalogi-10007361/

8. Рекомендации по оценке активов для целей залога в условиях кризиса : решение Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада от 5 июня

2021 года. URL: http://nwab.ru/content/data/ store/images/f_339_58726_1.pdf

9. Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости и дополнительных затрат по реализации предметов залога : решения Комитета по оценочной деятельности Ассоциации банков Северо-Запада от 5 июля 2021 года и от 23 декабря

2021 года. URL: http://nwab.ru/content/data/ store/images/f_3706_62532_1.pdf

10. Оценка имущественных активов для целей залога : методические рекомендации : решение Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности от 25 ноября 2021 года.

11. Вовк А. С., Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Рекомендации по оценке активов для целей залога. URL: http://nwab.ru/content/ data/store/images/f_339_45234_1.pdf

12. Слуцкий А. А. Методические рекомендации по определению ликвидности предметов ипотеки (утверждены Советом Национальной ассоциации оценочных организаций финансового рынка). URL: http://www.nwab.ru/content/data/store/ images/f_3706_63670_1.pdf

13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 марта 2021 года по делу № А56-5466/2009.

14. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2021 года по делу № А53-24637/2021 (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2021 года № ВАС-4225/13).

15. Положение о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде : утверждено Банком России от 26 декабря 2021 года № 570-П.

Временные формы.

Все временные формы пассивного залога состоят из двух частей: глагол to be в определенной временной форме и третья форма глагола (причастие прошедшего времени или Past Participle). Как и в активном залоге, в пассивном существуют различные времена, формы, которые мы с вами рассмотрим.

Важно помнить, что третья форма глагола всегда присутствует и  остается неизменной во всех временных формах пассивного залога. Собственно время высказывания мы определяем по форме глагола to be. Сравним формы активного и пассивного залога:

Tense

Active Voice

Passive Voice

Present Simple

write

is/are written

Present Continuous

am/is/are writing

is/are being written

Present Perfect

have/has written

have/has been written

Past Simple

wrote

was/were written

Past Continuous

was/were writing

was/were being written

Past Perfect

had written

had been written

Future Simple

will write

will be written

Future Perfect

will have written

will have been written

Modals

can/ should write

can/ should be written

Во временах группы Perfect Continuous (Present, Past и Future) и Future Continuous пассивный залог не используется. Если возникает необходимость употребить одно из этих времен, то они заменяются активным залогом или  другим временем.

Еще про залог:  Скачать документ 'Договор аренды оборудования' 2021 в формате Doc и Pdf: 17,7 кб

Чтобы запомнить все формы пассивного залога и особенности их употребления, обратимся к примерам и пояснениям. Мы рассмотрим наиболее часто используемые формы пассивного залога.

Present Simple (обычное, постоянное, регулярное действие)

Мы пишем много писем каждый день. –
We write a lot of letters every day.

Много писем пишется каждый день. –
A lot of letters are written every day.

Если письма пишут прямо сейчас, в момент речи, то мы используем Present Continuous Passive:

Present Continuous (действие происходит в момент речи)

Они пишут письмо сейчас. –
They are writing a letter now.

Письмо пишут прямо сейчас. 
The letter is being written now.

Очень распространенная ошибка – использование Present Simple Passive вместо Present Continuous Passive. Не забывайте, что во всех временах группы Continuous должен присутствовать глагол с окончанием -ing, даже в пассивном залоге. Слово being указывает на процессуальность действия.

Present Simple Passive

Present Continuous Passive

Эта машина такая грязная! 
Видимо, эту машину нечасто моют. – This car is so dirty! Obviously, it is hardly ever cleaned.

Пойду выпью кофе, пока мою машину моют. –
I will have a cup of coffee while my car is being cleaned.

Past Simple (завершенное действие в прошлом)

Они написали много писем вчера. –
They wrote a lot of letters yesterday.

Вчера было написано много писем. –
A lot of letters were written yesterday.

Past Simple Passive употребляют для описания исторических событий, когда само действие (историческое событие, открытие) важнее того, кто его совершил или неизвестно, кто являлся исполнителем действия:

The telephone was invented in 1876. – Телефон был изобретен в 1876 году.The scientists say that this sculpture was made in the Roman Empire. – Ученые утверждают, что эта скульптура была изготовлена в Римской Империи.

В первом примере для нас не важно имя изобретателя телефона, а во втором мы можем только догадываться, кем была изготовлена скульптура. 

Past Continuous (действие было в процессе в определенный момент в прошлом)

Когда я пришел, они писали письма. –
When I came, they were writing letters.

Когда я пришел, письма писали. –
When I came, the letters were being written.

I couldn’t drive yesterday at 6 o’clock. My car was being serviced. – Я не мог пользоваться машиной в шесть часов. Мою машину ремонтировали.While I was waiting, the room was being cleaned.  – Пока я ожидал, комнату убирали.

Еще раз напоминаю вам, что если действие подразумевает процесс, то используется второй вспомогательный глагол being.

Present Perfect (действие произошло недавно и важен его результат)

The police have arrested the robbers. –
Полиция задержала
грабителей.

The robbers have been arrested by the police. –
Грабители задержаны
полицией.

Present Perfect Passive часто используют, когда передают новости, если исполнитель действия неважен, неизвестен или, наоборот, понятен из контекста:

The annual budget has been adopted. – Принят ежегодный бюджет.The protests have been suppressed. – Протесты были подавлены.

В приведенных примерах, которые вполне можно услышать в новостях, не указывается исполнитель действия, потому что нам и без этого ясно, кто принимает бюджет, подавляет протесты и арестовывает грабителей.

Past Perfect (прошедшее действие, предшествующее другому прошедшему)

When I arrived at the office the secretary had already sent the letter. –
Когда я приехал в офис, секретарь уже отправила письмо.

When I arrived at the office the letter had been sent. –
Когда я приехал в офис, письмо уже было отправлено.

Если в вашем предложении два действия и одно из них произошло раньше другого, следует это обозначить, используя Past Perfect:

She got into a car and remembered that the door hadn’t been locked. – Она села в машину и вспомнила, что дверь не была закрыта.We came in and saw that the room had been cleaned. – Мы вошли и увидели, что в комнате прибрали. 

Если вы забыли, в каких случаях используется Past Perfect, рекомендуем заглянуть сюда.

Future Simple (действие, которое произойдет в будущем)

The secretary will send this letter tomorrow. –
Секретарь отправит это письмо завтра.

This letter will be sent tomorrow. –
Это письмо будет отправлено завтра.

Future Perfect (действие, которое будет завершено до определенного момента в будущем)

The secretary will have sent this letter by 5 o’clock. –
Секретарь отправит
это письмо к пяти часам.

This letter will have been sent by 5 o’clock. –
Э
то письмо будет отправлено к пяти часам.

Что касается будущих времен, их функции в пассивном залоге не отличаются от функций в активном. Часто пассивные формы будущих времен используются в обещаниях и заверениях. Например:

The room will be cleaned tomorrow, I promise. – Комната будет убрана завтра, я обещаю.The report will have been finished by midday. – Отчет будет окончен к полудню.

Modal verbs (функция определяется модальным глаголом)

The secretary can send this letter now.–
Секретарь может отправить это письмо сейчас.

This letter can be sent now. –
Это письмо может быть отправлено сейчас.

You must deliver the mail in the morning. –
Вы должны доставлять почту по утрам.

Mail must be delivered in the morning. –
Почта должна доставляться по утрам.

Подскажите про съем

  • Планируем снимать квартиру, смотрим в циане. Что такое 1 мес. предоплата залог? Снимали давно квартиру, платили за первый и последний месяц и все.

  • Платите 3 суммы: первый и последний месяц, залог(обычно в сумме месячной оплаты). При выезде после принятия квартиры хозяин залог возвращает( при условии, что нет ущерба имуществу).

  • Залог и предоплата — одно и то же. Может, там не залог, а комиссия? допустим, квартира 40 тыс в мес. Вам нужно приготовить 40 тыс — залог за последний месяц. 40 (если 100%) комиссия агенту. Отдаете сразу 120 тыс: 40 — за первый месяц съема, 40-залог (предоплата). 40-агенту.

  • и плюс риэлтору? Т.е. если снимаем квартиру за 30, то 120 тыс. готовить?

  • если у вас обозначена комиссия (если снимаете через риэлтора), то да — ему. Смотря какой % он обозначил (50, 100 ли). А если снимаете за 30 — то 90 тыс готовьте.((

  • написано залог и предоплата и комиссия отдельно. А 1мес. предоплата
    депозит, это одно и то же?

  • офигеть, как дорого

  • депозит — это тот же залог

  • 1 мес предоплата, это значит вы оплачиваете жилье на месяц вперед, например 1 июля — оплачиваете июль. Залог, депозит, оплата последнего месяца проживания — по сути одно и то же (сумма обычно равна месячной аренде), плюс оплата комиссии риэлтора — это обычно от 50 до 100% месячной стоимости квартиры.
    То есть, если квартира сдается за 40 тысяч, то вы при подписании договора платите 40 000 40 000 комиссия от 20 000 до 40 000.

  • Спасибо большое за подробный ответ.

  • «Залог, депозит, оплата последнего месяца проживания — по сути одно и то же» — здесь не соглашусь с вами, и ни один разумный арендодатель не согласится. Я не знаю, откуда пошла порочная практика считать залог оплатой за последний месяц, но это полностью нивелирует его смысл как залога. Если почитать темы про арендаторов здесь же, то понятно, что люди и за два дня могут «убить» квартиру, а уж за месяц..
    Залог же для того и нужен, чтобы квартиру вернули в нормальном состоянии, счета за межгород были оплачены и все ваши вещи были на месте.

  • Из коммерческой недвижимости это пошло, там это общая практика при аренде.

  • Гораздо чаще арендатор делает при въезде ремонт под себя в счет некоего неоплачиваемого льготного срока. При выезде в том мелком БЦ в Аптекарском переулке, где проработал дав года в начале века, ни разу не слышал, чтобы делали ремонт.
    Знаю случай, когда в 2004г. сдали осенью помещение под офис БЕЗ ОТОПЛЕНИЯ!!! Зимой люди вылетали в трубу на оплате электроэнергии.

  • Да-да-да, поверьте, я это знаю, и у меня залог — это именно залог. Просто в объявлении это может называться по разному, но в сумме денег это одно и то же, тем более, что вопрос задает потенциальный арендатор. А как там люди на месте договорятся, это уже их дело.

  • обычно платится всетаки 3 других суммы — 1 месяц, депозит, вознаграждение агента
    К этому последний месяц — большая редкость, в особых случаях

  • депозит это не «залог за последний месяц» ни разу

  • давно говорю, что халявщиков-риэлтеров, которым за «показ» сваливается нехилая сумма, надо уничтожить как класс. толку от них никакого.

  • Залог-это не предоплата за последний месяц проживания. Залог- это сумма страхового депозита на случай причинения ущерба квартире или имуществу.

  • Если через риэлтора,то в большинстве случаев три суммы сразу платите.
    1 Процент риэлтору
    2 100% предоплата за первый месяц проживания
    3 Страховой депозит в размере 100%.
    Можно конечно ещё и четвёртую сумму попросить(100% предоплату за последний месяц проживания). Но её очень трудно выбить с клиентов,почти невозможно.

  • Ликвидность. Что это простыми словами

    Вы небось как клиент ищете.. вот вам и кажется что толку никакого, а на деле они очень помогают нам, собственникам. И по практике, кому сдавала без агента прожили 2 месяца, не оплатив свет и страх. депозит просили разбить, и на агента денег не было, пожалела их, дура. Следующих взяла через агента, милые, пушистые, тоже разбили стр. депозит, но видно что не последние отдают, и вариантов выбора у меня больше было. Так что я против уничтожения!

    Еще про залог:  Кредит под залог недвижимости в Банке СГБ, взять кредит под залог недвижимости, имущества, квартиры

  • Правила организации массовых катаний

    Массовые катания на коньках – услуга, предоставляемая для активного отдыха, досуга и развлечения граждан в целях пропаганды здорового образа жизни.

    Посетитель катка понимает, что массовое катание — это травмоопасный вид спорта. Поэтому сам определяет для себя и своего ребенка возможность посещения ледового катка исходя из физического самочувствия и состояния здоровья. Администрация полностью снимает с себя ответственность в случае получения травм в период нахождения на территории ледового катка.
    Общие положения:

    1. Массовые катания – платная услуга, ее стоимость определяется в соответствии с утвержденными в установленном законом порядке тарифами. Билеты приобретаются в кассе. Посетитель отдельно оплачивает катание на льду и прокат коньков.

    2.Приобретение билета на сеанс массового катания подтверждает согласие Посетителя с изложенными ниже правилами. При приобретении билета на сеанс массового катания, посетители имеют право находится на ледовом катке только в коньках, а также в «зоне массового катания».

    3. Массовые катания проходят согласно расписанию. Расписание составляется еженедельно. Администрация имеет право в одностороннем порядке изменять расписание занятости льда.

    4. Администрация катка имеет право приостановить продажу билетов на сеанс массового катания в связи с техническим состоянием льда.

    5. Администрация катка имеет право приостановить продажу билетов на сеанс массового катания в связи с переполненностью катка.

    6. Выдача прокатного инвентаря проходит в порядке общей очереди.

    7.Дети до 3 лет на массовое катание на ледовом поле не допускаются.

    8. Дети с 3 до 10лет допускаются на каток только в сопровождении взрослых. Сопровождающий ребёнка взрослый обязан приобрести входной билет. Если взрослый не желает сопровождать ребенка на ледовом поле, администрация снимает с себя всю ответственность. Ответственность за поведение детей и их безопасность лежит на родителях или сопровождающих лицах.

    9.Для безопасного массового катания максимальное количество человек, одновременно присутствующих на ледовой арене, составляет 150 человек.

    11. Запуск посетителей на сеанс катания начинается за 10 минут до его начала.

    12. Детям и неуверенно катающимся взрослым рекомендуется пользоваться защитой – шлемами, налокотниками, наколенниками.

    13. На мероприятия не допускаются лица в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения, агрессивно ведущие себя по отношению к другим посетителям мероприятия и персоналу учреждения.

    Посетитель имеет право:

    1. Находиться на льду (катке) в пределах оплаченного времени.

    2. Приносить с собой коньки (в хорошем состоянии) и кататься на них.

    3. Брать коньки на прокат. Прокат коньков является платной услугой согласно действующему прейскуранту. При прокате коньков Посетитель оставляет в залог за арендуемые коньки денежный залог в размере 1000 рублей. ВНИМАНИЕ!!! В качестве залога не принимаются: российский паспорт; заграничный паспорт; свидетельство о рождении; документы, подтверждающие право собственности на имущество, изделия из драгоценных металлов; мобильные телефоны; ключи).Залог вносится в пункте проката коньков.

    При отсутствии повреждений прокатного оборудования, Клиент сдаёт инвентарь, при необходимости производит доплату за прокат сверх оплаченного времени, получает залог и проверяет его целостность при администраторе Пункта проката.

    3.1.Под серьёзными повреждениями понимаются: нарушения целостности и работоспособности прокатного оборудования, механические повреждения компонентов инвентаря, обрывы элементов шнуровки, крепления и т.п. При наличии таких повреждений, допущенных во время проката, Клиент оплачивает стоимость поврежденного инвентаря в соответствии с утвержденным прейскурантом.

    3.2.Возврат предмета залога осуществляется только после сдачи оборудования в Пункт проката в надлежащем состоянии или после оплаты стоимости поврежденного инвентаря.

    3.3.При оплате поврежденного инвентаря может использоваться залоговая сумма Клиента.

    3.4.После оплаты поврежденного инвентаря, Клиент вправе забрать поврежденный инвентарь с собой.

    3.5.Все споры и разногласия по поводу возмещения стоимости поврежденного имущества подлежат рассмотрению директором или его заместителем. В период выходных дней, окончания рабочего времени или иных случаях при отсутствии лиц, уполномоченных для разрешения конфликтных ситуаций, Клиенту надлежит обратиться к указанным лицам в ближайший рабочий день или оставить письменные возражения.

    4. Обращаться к инструктору для получения необходимой информации.

    5. Получать, при необходимости, первую медицинскую помощь.

    6. Пользоваться определёнными для посетителей массовых катаний местами для переодевания.

    7. Пользоваться ящиками для хранения.

    Внимание! Администрация не несет ответственности за ценные вещи посетителей.

    Посетитель обязан:

    1. Приобрести билет на катание в кассе.

    2. Переодеваться и одевать коньки только в специально отведённой зоне – на скамейках около ледовой арены.

    3. При входе на ледовую арену предъявить инструктору билет, который необходимо сохранять до конца сеанса и по требованию инструктора предъявить при выходе с ледовой арены.

    4. Выходить на лед аккуратно, держась за борт. Тем, кто плохо стоит на коньках, находится у бортика, держась одной рукою за выступ.

    5. Движение осуществлять строго по большому кругу, в направлении против часовой стрелки!

    6. Дети, родители с детьми катаются в середине круга так же против часовой стрелки.

    7. Во время движения скорость и дистанцию необходимо выдерживать таким образом, чтобы в экстренном случае избежать столкновения друг с другом.

    8. Упав, во избежание наезда с другими посетителями, не лежать на льду, а стараться быстрее подняться.

    9. Заметив посторонние предметы, сообщить об этом инструктору по массовому катанию, который обязан принять меры к их удалению за пределы ледовой арены.

    10. Не допускать действий, способных создавать опасность для окружающих и приводить к созданию экстремальной ситуации.

    11. Не оставлять без присмотра малолетних детей.

    12. Катающиеся обязаны подчиняться указаниям инструктора по массовому катанию.

    13. Катающиеся обязаны строго соблюдать общественный порядок и общепринятые нормы поведения.

    14. Бережно относиться к спортивному сооружению, оборудованию.

    15. Вести себя уважительно по отношению к другим участникам катаний, обслуживающему персоналу, лицам, ответственным за поддержание общественного порядка и безопасности при проведении массовых катаний.

    16. По окончании сеанса, по сигналу оповещения посетители обязаны незамедлительно покинуть ледовую арену.

    18. При выходе с ледовой площадки держаться одной рукою за выступ борта.

    19. Посетители, нарушающие установленные правила катания, удаляются с ледовой арены без возмещения стоимости билета и времени катания.

    Посетителям запрещается:

    1. Проносить на ледовое поле сумки, пакеты, оставлять на борту одежду и иные посторонние предметы, а также бросать на лед любые предметы. Приносить на ледовое поле клюшки, шайбы и иной инвентарь.

    2. Выходить на лёд без коньков.

    3. Выходить на ледовую арену до полного закрытия ворот.

    4. Находиться вне зоны ледового и резинового покрытия в коньках, без защитных чехлов на лезвии.

    5. Прибывать и покидать территорию катка в коньках.

    6. Находиться на льду в период заливки.

    7. Держать на руках детей во время катания.

    8. Принимать пищу и распивать напитки на льду.

    9. Посетителям запрещается проносить напитки в зону массового катания (кроме напитков в закрытой пластиковой таре и термосе).

    10. Сидеть на бортах арены, повреждать их, ударяя ногами или другими предметами.

    11. Кататься против движения (движение по ледовому полю организовано против часовой стрелки!)

    12. Создавать опасные ситуации на катке: прыгать, толкаться, кататься «паровозиком» или против установленного направления движения, играть в подвижные игры с элементами хоккея, догонялки, салочки и другие, создающие помехи безопасному и комфортному отдыху посетителей катка.

    13. Выполнять элементы фигурного катания: прыжки, вращения, скольжение в равновесии с отрывом конька ото льда выше уровня колена

    14. Распространять различного рода товары, листовки, проводить рекламные акции в политических или коммерческих целях без согласования с руководством катка.

    Заключительные положения:

    1. За опасные ситуации, созданные посетителем, приведшие к ущербу собственного здоровья и здоровья посетителей (травмы, ушибы и др.), администрация катка ответственности не несет.

    2. При нарушении установленных Правил катания на коньках, инструктор имеет право удалить нарушителей с ледовой арены.

    3. Администрация и охрана оставляет за собой право отказать во входе любому нетрезвым лицам или лицам, состояние которых указывает на употребление алкоголя или других одурманивающих веществ.

    4. Приобретение входного билета на массовые катания является акцептом (согласием) посетителя, относительно условий настоящих Правил и подтверждает ознакомление и согласие Посетителя с настоящими Правилами.

    Помните, ледовая арена является зоной повышенного травматизма!
    Выполнение правил поможет вам и окружающим избежать получения травм. Будьте вежливы к себе и окружающим вас людям, находясь на льду.

    Стоимость:

    Массовое катание ( Сеанс 1 час 30 мин)* 200 рублей

    Прокат коньков (за сеанс)*200 рублей

    Залоговая стоимость 1 пары коньков 1000 рублей

    Прокат шлемов *50 рублей

    Аренда ячейки *50 рублей
    Дети в возрасте до 7 лет в сопровождении взрослых** Бесплатно

    *для пенсионеров, ветеранов, многодетных семей, участников ВОВ, боевых действий и других льготных категорий граждан действует скидка 25%!

    ** Дети до 7 лет допускаются на лед бесплатно и строго в сопровождении взрослого лица на коньках. Сопровождающий ребенка взрослый обязан приобрести входной билет.

    ВНИМАНИЕ! Паспорт (документ заменяющий паспорт) в залог оставлять нельзя, согласно установленному Федеральному закону № 152-ФЗ «О персональных данных»

    Оцените статью
    Добавить комментарий