Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Действующее законодательство не запрещает включение подобного условия в договор аренды. Судебная практика исходит из того, что в силу принципа свободы договора условием об эксклюзивности может быть дополнен любой гражданско-правовой договор. Если включение подобного условия повлечет за собой нарушение императивных норм законодательства о защите конкуренции, то подобное условие будет признано судом недействительным. По нашему мнению, в рассматриваемом случае нарушение закона о защите конкуренции отсутствует.
Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат юридических наук Гентовт Ольга
Ответ прошел контроль качества
24 августа 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————- *(1) В этой связи отметим, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ). *(2) Отметим, что в силу ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде и положения о бытовом подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779-782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. *(3) Согласно указанной норме, допускаются «вертикальные» соглашения в письменной форме, если эти соглашения являются договорами коммерческой концессии. Допускаются «вертикальные» соглашения между хозяйствующими субъектами, доля каждого из которых на товарном рынке товара, являющегося предметом «вертикального» соглашения, не превышает двадцать процентов. Допускаются соглашения, предусмотренные ч. 4 ст. 11 Закона N 135-ФЗ, между хозяйствующими субъектами, доминирующее положение которых не может быть признано в соответствии с чч. 2.1 и 2.2 ст. 5 Закона N 135-ФЗ, если суммарная выручка таких хозяйствующих субъектов от реализации товаров за последний календарный год не превышает восьмисот миллионов рублей. *(4) В ином деле в целях гарантии соблюдения условий эксклюзивности договора стороной был перечислен обеспечительный платеж, который в случае заключения аналогичного договора с третьими лицами без письменного согласия с заказчиком не возвращался и взыскивался в качестве штрафа в пользу заказчика. Суд признал данное условие недействительным в соответствии с пп. 1, 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (смотрите постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 N 04АП-2350/16). *(5) Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике. Условия кредитного договора, представленного суду, устанавливали обязанность заемщика воздерживаться от совершения определенных действий, в том числе от совершения некоторых видов сделок. При этом действия, которые обязался не совершать заемщик, в достаточной степени конкретизированы, а обязанность не совершать их — ограничена временными рамками. Кроме того, принятие заемщиком на себя такого рода обязанностей было связано с получением им имущественного блага — кредита, причем без предоставления какого-либо обеспечения. В связи с этим суд счел, что включение в кредитный договор подобных условий не было направлено на ограничение правоспособности или дееспособности ответчика (п. 9 Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.09.11 N 147).
Стороны договора аренды
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) (ст. 606 ГК РФ). По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: дееспособные граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Если в качестве арендодателя выступает некоммерческая организация, сдача имущества в аренду допускается, если это предусмотрено ее уставом, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана, и если это соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ).
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
До недавнего времени в случае, если арендодатель не являлся собственником сдаваемого в аренду имущества (или лицом, управомоченным на сдачу имущества в аренду законом или собственником), суды признавали договор недействительным (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14.07.2008 N КГ-А40/2842-08, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2010 по делу N А32-31968/2009). Такая позиция существовала до принятия Пленумом ВАС РФ постановления N 13 от 25.01.2013.
Как указал суд, по смыслу ст. 608 ГК РФ наличие у арендодателя права собственности на объект аренды является обязательным только на момент передачи имущества арендатору. В момент заключения договора арендодатель может еще не быть собственником вещи, он вправе обязаться передать в аренду вещь, которая будет создана им впоследствии или приобретена у другого лица. Такой договор (договор аренды будущей вещи) не является недействительным.
Также не может быть признан недействительным договор, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Что касается арендатора, то по общему правилу к нему закон никаких специальных требований не предъявляет.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Получить бесплатный доступ
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Информационный блок «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.
Здравствуйте, Сергей! Здесь стоит обратить внимание на ст.608 ГК РФ, в соответствии с которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании доверенности по смыслу ст.182 и 185 ГК РФ доверенное лицо (представитель) может действовать только от имени представляемого, а не от собственного имени:
ГК РФ Статья 182. Представительство
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Другое дело, если, например, данное помещение передано в свою очередь этому лицу в аренду с правом субаренды. Так, в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Поэтому если лицо, которое намерено Вам сдавать в аренду помещение, владеет этим помещением на законных правах, в частности на основании договора аренды с правом предоставления в субаренду, тогда от своего имени заключать договор он вправе. При этом Вы по отношению к арендодателю будете являться налоговым агентом и обязаны удержать сумму НДФЛ на основании ст.226 НК РФ:
4. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом.
И если арендодатель (не обязательно собственник) будет являться налоговым резидентом РФ, то НДФЛ исчислять придется исходя из 13%-ой ставки (п.1 ст.224 НК РФ), если не является налоговым резидентом (п.3 ст.224 НК РФ) — если указанное Вами лицо будет представлять интересы собственника-нерезидента от его имени.
Арендодатель не имеет право отказаться от приемки возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды вне зависимости от состояния такого имущества.
Ст. 655 ГК РФ предусмотривает обязанность Арендодателя принять помещения от Арендатора после прекращения договора.
Отказ Арендодателя от предлагаемой приёмки имущества есть просрочка кредитора, влекущая невозможность считать должника просрочившим и, следовательно, невозможность применения ст. 622 ГК РФ в части возложения обязанности оплатить использование арендуемого имущества за период просрочки.
Статья 622 ГК РФ: Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Следовательно, если у вас не было каких-то персональных договоренностей с арендодателем, а помещение имеет следы естесственного износа, арендодатель обязан подписать акт.
Однако, если вы договорились с арендодателем, что возвратите помещение с новым ремонтом без признаков естесственного износа, вам необходимо исполнить условия договора, иначе арендодатель имеет право продолжить начисление вам арендной платы.
В арендуемом помещении выключили элекстричество
Добрый день, мы арендуем офис в бизнес-центре. Вчера вечером во всём здании пропало электричество, до сих пор работа не восстановлена. Из-за этого мы несём реальные убытки.
О причине отключения представитель арендодателя сообщить отказался.
Каким образом мне востребовать возмещение данных убытков с арендодателя?
09 июня 2016, 16:59, Артём, г. Москва
Напишите Арендодателю официальное письмо-претензию с расчетом суммы ваших убытков.И установите срок для ответа.
Однако, необходимо смотреть чем вызвано отключение. Если они например будут ссылаться на дейтствие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), у Вас в договоре это п.81 и 8.2 раздела 8 Договора, то тогда Вам придется обращаться с иском в суд.
09 июня 2016, 17:07
Юрист, г. Одинцово
О причине отключения представитель арендодателя сообщить отказался.Артём
Вы полагаете это он отключил? Он самостоятельно оплачивает электроэнергию? У Вас нет договора на поставку электричества?
В соответствии с ГК РФ
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
и Вы можете требовать возмещения убытков с Арендатора
09 июня 2016, 17:11
Юрист, г. Краснодар
ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков
1.Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.2.Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убыткамиупущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Просчитайте свои убытки и на основании этой статьи вправе написать претензию, а затем обратиться в суд к тому, на кого возложена обязанность по договору обеспечивать вам бесперебойную поставку электроэнергии
09 июня 2016, 17:16
Юрист, г. Томск
Вы сможете взыскать убытки, неполученную прибыль только в том случае, если докажете:
1. Вину арендодателя в отключении электричества. Н-р, сам целенаправленно отключил электричество в рамках борьбы с неплательщиками или в иных «воспитательных» мерах. Или просрочил оплату поставщику электроэнергии и тот произвел отключение.
2. Размер понесенных убытков.
Если отключение электричества произошло из-за аварийной ситуации, взыскать убытки не получится, это ситуация форс-мажора.
Юрист, г. Москва
В данном случае ответственность лежит на арендодателе, в Вашем случае на арендаторе, т.к. он обязался предоставлять коммунальные услуги, т.е. в том числе и энергоснабжение..
1.2. Услуги Арендатора,оплачиваемые Субарендатором внесением арендной платы по настоящему договору, включаютв себя: коммунальное обслуживание;
Следовательно он и обязан возместить причиненные убытки.
09 июня 2016, 17:19
Здравствуйте, составьте претензию и направьте в адрес арендатора, который предоставляет вам помещение по договору субаренды. В претензии укажите срок в который вы просите дать ответ, а так же размер причиненных убытков.
ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
После получения ответа или в случае отказа дать ответ, вы имеете право обратиться в суд. При этом, нужно учитывать, что явилось причиной отключения электричества и зависело ли это от арендатора или арендодателя.По общему правилу требовать возмещения убытков вы можете с арендатора, а он в свою очередь, может привлечь самого арендодателя (владельца помещения) как соответчика.
09 июня 2016, 17:24
Каким образом мне востребовать возмещение данных убытков с арендодателя?Артём
Как правило, временное отключение электроэнергии в арендованном помещении не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества, при которых Вы бы могли требовать возмещения убытков.
Взыскать такие убытки (разумеется, предварительно доказав и обоснов их размер) можно лишь в том случае, если между отключением электроэнергии и вашими убытками есть причинно-следственная связь, и это отключение было связано с виной самого арендодателя, например в результате ненадлежащего состояния проводки в арендуемом помещении, за которые отвечает Ваш арендодатель.
Судебная практика подтверждает указанный вывод:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2015 по делу N А60-58088/2014
«Довод ответчика о том, что в результате отключения арендодателем электроэнергии в спорном помещении, он был лишен возможность использовать данное помещение по назначению, в связи с чем начисление арендной платы и расходов по коммунальным услугам является неправомерным, судом отклонен. Временное отключение электроэнергии, на которое ссылается ответчик в отзыве, в арендованном помещении не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества в том смысле, который содержится в статьях 611 — 612 Гражданского кодекса РФ, а, следовательно, не является основанием для неисполнения договорных обязательств. При этом доказательства отсутствия электроэнергии на протяжении искового периода, ответчиком суду не представлено. Ненадлежащее состояние электросетей в арендуемом помещении, препятствующее подачи по ним электроэнергии, не подтверждено, так же как и наличие вины арендодателя в отключении электроэнергии».
Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2016 N 310-ЭС16-539 по делу N А09-6434/2014
«Разрешая спор, руководствуясь статьями 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали обязательство предпринимателя Бутова М.В. по внесению арендной платы, коммунальных услуг и эксплуатационных платежей в спорный период неисполненным, в связи с чем взыскали задолженность в заявленном арендодателем размере.Отказывая предпринимателю Бутову М.В. в удовлетворении требований о взыскании убытков, составляющих стоимость испорченного по причине отключения в арендованном нежилом помещении электроэнергии, товара, суды руководствовались статьями 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации и, признав акт порчи ненадлежащим доказательством, исходили из отсутствия причинно-следственной связи между действиями Зайцевой В.Е. и понесенными предпринимателем убытками. Доказательств отключения электроэнергии по вине ответчика судами не установлено.».
Юрист, г. Раменское
Правила полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии (утв. постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. N 442)2. Ограничение режима потребления электрической энергии вводится при наступлении любого из следующих обстоятельств:а) соглашение сторон договора энергоснабжения (купли-продажи (поставки) электрической энергии (мощности)); б) нарушение своих обязательств потребителем, выразившееся в: неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по оплате электрической энергии (мощности) и (или) услуг по передаче электрической энергии, услуг, оказание которых является неотъемлемой частью процесса поставки электрической энергии потребителям, в том числе обязательств по предварительной оплате в соответствии с установленными договором сроками платежа, если это привело к образованию задолженности потребителя перед гарантирующим поставщиком в размере, соответствующем денежным обязательствам потребителя не менее чем за один период между установленными договором сроками платежа, а для граждан-потребителей за 2 расчетных периода, либо к образованию задолженности потребителя перед энергосбытовой, энергоснабжающей организацией или производителем электрической энергии (мощности) на розничном рынке, в размере, установленном в договоре;возникновении у потребителя услуг по передаче электрической энергии задолженности по оплате услуг по передаче электрической энергии, соответствующей одному периоду между установленными договором сроками платежа, а если потребителем является гарантирующий поставщик (энергосбытовая, энергоснабжающая организация, которая в соответствии с Основными положениями продает электрическую энергию сетевой организации для целей компенсации потерь электрической энергии) — в возникновении у него задолженности в указанном размере, рассчитанной за вычетом задолженности сетевой организации по оплате электрической энергии для компенсации потерь электрической энергии перед этим гарантирующим поставщиком (энергосбытовой, энергоснабжающей организацией);выявлении факта осуществления потребителем безучетного потребления электрической энергии;невыполнении потребителем условий договора, касающихся обеспечения функционирования устройств релейной защиты, противоаварийной и режимной автоматики, устройств компенсации реактивной мощности;подключении потребителем к принадлежащим ему энергопринимающим устройствам электропотребляющего оборудования, повлекшем нарушение характеристик технологического присоединения, указанных в документах о технологическом присоединении;в) удостоверение в установленном порядке неудовлетворительного состояния объектов электросетевого хозяйства, энергетических установок, энергопринимающихустройств потребителя, что создает угрозу жизни и здоровью людей и(или) угрозу возникновения технологических нарушений на указанныхобъектах, установках (устройствах), а также объектах электросетевого хозяйствасетевых организаций;г) возникновение (угроза возникновения) аварийных электроэнергетических режимов;д) приостановление или прекращение исполнения обязательств потребителя по договору о присоединении к торговой системе оптового рынка электрической энергии и мощности;е) прекращение обязательств по снабжению электрической энергией (мощностью) и (или) оказаниюуслуг по передаче электрической энергии в отношении энергопринимающих устройствпо договору энергоснабжения (купли-продажи (поставки) электрической энергии(мощности)) и (или) договору оказания услуг по передаче электрическойэнергии (далее — прекращение обязательств сторон по договору), в том числе попричине смены собственника или владельца объектов электросетевого хозяйства, ккоторым технологически присоединены такие энергопринимающие устройства, еслипри этом в отношении таких энергопринимающих устройств не заключен и не вступилв силу новый договор, на основании которого осуществляется продажаэлектрической энергии (мощности) и (или) оказание услуг по передачеэлектрической энергии;ж) выявлениегарантирующим поставщиком в случае, указанном в пункте 47 Основных положений, факта ненадлежащеготехнологического присоединения энергопринимающих устройств потребителя к объектам электросетевого хозяйства;з) необходимость проведения ремонтных работ на объектах электросетевого хозяйства сетевой организации, к которым присоединены энергопринимающие устройства потребителя, либо необходимость проведения ремонтных работ на объектах электросетевого хозяйства смежных сетевых организаций (иных владельцев объектов электросетевого хозяйства) в случае, если проведение таких работ невозможно без ограничения режима потребления;
и) поступлениеот потребителя заявления о введении в отношении него ограничения режимапотребления в случае, если у потребителя отсутствует техническая возможностьвведения ограничения самостоятельно;к) нарушениепотребителем введенного ранее в отношении него ограничения режима потребленияпри сохранении обстоятельств из числа указанных в настоящем пункте, послужившихоснованием для его введения.
В случае профилактического ремонта, они обязаны были уведомить заранее. Если в указанном ранее оснований не было, то отключение было незаконным и есть все основания для взыскания убытков
09 июня 2016, 17:28
Юрист, г. Апатиты
Артем, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что в силу статьи 65 АПК РФ необходимо будет в случае судебного разбирательства доказать ряд обстоятельств, связанных с иском о взыскании убытков, в том числе и сам факт отсутствия электроэнергии в определенный период
1.Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.2.Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
ст. 66 АПК
4. Лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.
ниже более менее типичное дело по взысканию убытков в связи с отключением ЭЭ, и него на примере видно что и как нужно будет доказывать. Дело свежее, подана кассационная жалоба, но не думаю что предыдущие судебные акты будут отменены
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016 N 06АП-7417/2015 по делу N А73-15220/2015
Обществос ограниченной ответственностью «СтройГрад» (ОГРН 1092723016748, г. Хабаровск, далее — ООО «СтройГрад») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с открытого акционерного общества «Промсвязь» (ОГРН 1022701189081, г. Хабаровск, далее — ОАО «Промсвязь») неустойки в сумме 98 444,98 рублей, долга за поставленные товары в сумме220 770,94 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствамив сумме 26 669,20 рублей, убытков в размере 4 105 044,32 рублей.Требования мотивированы наличием убытков в связи с отключением электроэнергии.До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49АПК РФ отказался от требования о взыскания долга за поставленные товарыв связи с производством зачета, а также от процентов за пользование чужими денежными средствами. Просил взыскать убытки в виде упущенной выгоды в размере 3 965 756,22 рублей и неустойку в сумме 79 929,73 рублей.Уточнения приняты судом к рассмотрению.Решением от 19.11.2015 с ответчика в пользу истца взыскана неустойка — 79 929,73 рублей, убытки в виде упущенной выгоды — 2 282 077,52 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. Производство по делу в части взыскании долга и процентов прекращено.В апелляционной жалобе с дополнениями к ней ОАО «Промсвязь» считает судебный акт подлежащим отмене, а требования — оставлению без удовлетворения.В обоснование указано на недоказанность материально-правового состава, необходимого для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков.Полагает не соответствующим обстоятельствам дела выводы суда о периоде отключения электроэнергии,ссылаясь на факт пользования истцом услугами интернета в период с 24.09.2014 по 18.06.2015; не прекращение деятельности по оптовой торговле.Также считает не соответствующим обстоятельствам дела выводы суда о наличии оснований для взыскания упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы от субарендатора,поскольку арендные платежи могли быть внесены наличными; истцом произведен зачет задатка в счет требований по возмещению расходов на электроэнергию; ИП Вдовин М.К. пользовался помещением, произведя арендную плату в сумме 252 434 рублей.По мнению заявителя жалобы, истцом не доказан как факт существования розничного магазина, так и факт наличия товара в нем, исходя из отсутствия доказательств наличия торгового оборудования, первичных документов, подтверждающих наличие товара для реализации.Кроме того, считает недоказанным размер убытков, поскольку расчет истца не соответствует условиям договора аренды, в то время как судом не принят во внимание контррасчет затрат, представленный ответчиком; отсутствие доказательств того, что объем выручка истца в 4 квартале из года в год был выше, по сравнению с иными кварталами.В отзыве на апелляционную жалобу ООО «СтройГрад» выразило несогласие с ее доводами, считая доказанным период отключения электроэнергии, факт приостановления обычной экономической деятельности, наличие у истца товара для реализации в достаточном количестве на дату отключения электроэнергии, отсутствие дохода от сдачи помещения в субаренду.В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.Исследовавматериалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы с дополнениями и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.Согласноматериалам дела 01.05.2010 между ОАО «Промсвязь» (арендодатель) и ООО «СтройГрад» (арендатор) заключен договор N 4 аренды нежилых помещений в здании по адресу: г. Хабаровск, Павловича, 13, сроком действия до 31.12.2025, прошедший государственную регистрацию.Состав передаваемого имущества и размер арендной платы определены в Приложениях N N 1 и 2, являющихся неотъемлемыми частями договора.Приложением N 3 к договору установлена обязанность арендодателя по обеспечению дополнительных условий пользования имуществом — предоставление отопления, электроснабжения; порядок компенсации арендодателю данных услуг.В соответствии с пунктом 2 приложения N 3 к договору арендатор принял на себя обязательство по возмещению арендодателю расходов на приобретение услуг (ресурсов), связанных с подачей электрической энергии.Пунктом 5.6 договора предусмотрена возможность сдачи помещений в субаренду без письменного согласия арендодателя.В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае неисполнения арендодателемсвоих обязательств по обеспечению дополнительных условий для пользования арендованным помещением арендатор освобождается от обязанности по возмещению соответствующих расходов арендодателя, а арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере, установленном в Приложении N 3 (в размере стоимости этих услуг за весь период их отсутствия. Кратковременные перерывы в обеспечении услуг продолжительностью до 4 часов в целях настоящего пункта не учитываются).10.09.2014 между ООО «СтройГрад» (арендодатель) и ИП Вдовиным М.К. (арендатор) заключен договор субаренды N 2, сроком действия по 31.07.2015.В приложениях N N 1 и 2 определен состав передаваемого имущества, размер арендной платы (252 434 рубля в месяц), установлен размер задатка — 252 434 рубля.В период с 24.09.2014 по 18.06.2015 в арендуемых истцом помещениях отсутствовала электроэнергия.Ссылаясь на отключение арендодателем электроэнергии в указанный период, наличие в связи с данным обстоятельством убытков в связи с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности, истец обратился с настоящим иском в суд.Удовлетворяячастично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности необходимой совокупности условий для возложения ответственности в виде взыскания убытков.На основании статьи 309ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.Одностороннийотказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условийне допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.Согласно пункту 2 указанной статьи убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.Возмещениеубытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.На основании статьи 15ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.Приэтом, возможность удовлетворения требований о взыскании убытков обусловлена наличием совокупности условий всего состава правонарушения, являющегося основанием для применения ответственности в виде взыскания убытков.Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.Факт противоправности действий ответчика по прекращению подачи электроэнергии в арендованные истцом помещения и начало ее отключения установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.03.2014 по делу N А73-12983/2014, в рамках которого ООО «СтройГрад» обращалось с требованием к ОАО «Промсвязь» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, арендованнымпо договору аренды от 01.05.2010 N 4, и об обязании ответчика восстановить обеспечение электрической энергией арендованные помещения общей площадью 733,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, литер Ф.Указаннымрешением иск удовлетворен. Суд обязал ОАО «Промсвязь» восстановить обеспечение электрической энергией в арендованные ООО «СтройГрад» помещения.Судами апелляционной и кассационной инстанций решение от 20.03.2014 оставлено без изменения.Так, согласно судебным актам по указанному делу 24.09.2014 в 9 часов 30 минут ОАО «Промсвязь» в одностороннем порядке неправомерно прекратило подачу электрической энергии в помещения, арендуемые истцом, о чем представителями ООО «Стройград» и индивидуального предпринимателя Кудлаева В.В. (субарендатор) составлен акт и уведомлен ответчик.При этом каких-либо доказательств объективной необходимости прекращения подачи электроэнергии ответчиком не представлено, равно как и не представлено доказательств планового и краткосрочного отключения электроэнергии, а также восстановления подачи электроэнергии на дату принятия судебного акта.Как следует из постановления апелляционного суда по данному делу, согласно пояснениям истца — подача электрической энергии возобновлена с 01.10.2014 только в помещение N 8, тогда как в остальных арендуемых помещениях электрическая энергия отсутствует. Представителем ответчика данные обстоятельства не опровергнуты.В силу части 2 статьи 69 АПК РФ установленные указанными судебными актами обстоятельства имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.Актом от 18.06.2015, составленным с участием представителей обеих сторон, подтвержден факт подключения электроэнергии.При этом, доказательства более раннего подключения электроэнергии в материалах дела отсутствуют.Указанное свидетельствует о доказанности как самого факта отключения электроэнергии, так и периода отключения электроэнергии в арендованных истцом помещениях.В связи с отсутствием электроэнергии истцом заявлено требование о взыскании неустойки, обязанность по уплате которой предусмотрена пунктом3 Приложения N 3 к договору аренды N 4 от 01.05.2010.В силу пункта 1 статьи 330ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.Расчет неустойки произведен истцом, исходя из стоимости услуг электроэнергии за период ее отсутствия, что соответствует пункту 3 Приложения N 3.Согласно выставленным счетам за электроэнергии за период с 24.09.2014 по 18.06.2015 стоимость электроэнергии составила 98 444,98 рублей.К взысканию предъявлено 79 929,73 рублей, с учетом факта подачи электроэнергии в помещение N 8, занимаемое субарендатором ИП Кудлаевым В.В.Оснований освобождения от уплаты неустойки судом первой инстанции не установлено.При отсутствии заявления о снижении неустойки вопрос о применении статьи 333 ГК РФ судом не рассматривался.Апелляционным судом уточненный расчет неустойки проверен и признан верным.Таким образом, учитывая доказанность неправомерного отключения электроэнергии, требование о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 3 Приложения N 3 к договору аренды N 4 от 01.05.2010, в сумме 79929,73 рублей удовлетворено правомерно.Истцом, кроме того, предъявлено требование о взыскании убытков, ввиду отсутствия электроэнергии, в виде упущенной выгоды, составляющей неполученную арендную плату от ИП Вдовина М.К. за период с 11.10.2014 по 18.06.2015, в сумме 2 086 787,73 рублей, а также 1 958 898,22 рублей — неполученный доход от деятельности магазина за период с 24.09.2014 по 18.06.2015 (с учетом уточнения).Общий размер упущенной выгоды, за минусом неустойки, по расчету истца составил 3 965 756,72 рубля (2 086 787,73+1 958 898,22-79 929,73).В обоснование наличия упущенной выгоды в сумме 2 086 787,73 рублей (неполученная арендная плата от ИП Вдовина М.К.) и ее размера истцом в материалы дела представлены: договор субаренды N 2 от 10.09.2014, заключенный между ООО «СтройГрад» (арендодатель) и ИП Вдовиным М.К. (арендатор), сроком действия по 31.07.2015.Право сдачи имущества в субаренду без письменного согласия арендодателя предусмотрено пунктом 5.6. договора аренды N 4 от 01.05.2010.В приложениях N N 1 и 2 договора субаренды N 2 определен состав передаваемого имущества, размер арендной платы (252 434 рубля в месяц), установлен размер задатка — 252 434 рубля.В период с 11.10.2014 по 18.06.2015 в помещениях, переданных в субаренду, отсутствовала электроэнергия.По расчету истца неполученная арендная плата от субарендатора за период с 11.10.2014 по 18.06.2015 составила 2 086 787,73 рублей (252 434 рублей *7 мес.) + (252 434 рублей * 38 дней).При этом, истцом получен задаток в сумме 252 434 рубля.В связи с отключением электроэнергии в спорный период платежи от субарендатора не поступали, что следует из лицевых счетов истца.Истец предпринимал меры по подключению электроэнергии — обратился в суд с иском и с заявлением о принятии обеспечительных мер.Определением суда от 30.09.2014 истцу отказано в принятии обеспечительных мер в видезапрета ОАО «Промсвязь» ограничивать подачу электрической энергии в помещения, арендованные ООО «СтройГрад» по договору аренды N 04 от 01.05.2010.Рассматривая требование в данной части, суд первой инстанции, основываясь на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16674/12, пункта 4 статьи 393ГК РФ, исходил из факта принятия истцом мер, направленных на извлечениедоходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.Указанное подтверждается наличием заключенного договора субаренды N 2 от 10.09.2014 с ИП Вдовиным М.К., фактом обращения истца в суд с иском об обязании ответчика подключить электрическую энергию.Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишенвозможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.Факт непоступления платежей от субарендатора в спорный период подтвержден лицевыми счетами истца.Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 4 Обзора практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной от субарендатора аренднойплаты.При этом, определяя подлежащий взысканию размер упущенной выгоды, суд первой инстанции учел расходы истца в виде коммунальных платежей, которые должен был понести истец, если бы его право не было нарушено, в сумме 350 086,34 рублей, в связи с чем размер упущенной выгоды (неполученная арендная плата) составил 1 736 701,39 рублей (2 086 787,73рублей (неполученная субарендная плата) — 350 086,34 рублей (расходы)).По требованию о взыскании упущенной выгоды за период невозможности осуществления предпринимательской деятельности в магазине.Истцом заявлено к взысканию 1 958 898,22 рублей.В обоснование наличия упущенной выгоды в указанной сумме (неполученный доход) и ее размера истцом в материалы дела представлен договор аренды N4 от 01.05.2010 помещений общей площадью 733,3 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, литер Ф, заключенный с ОАО «Промсвязь», сроком до 31.12.2025.Факт наличия в арендуемых помещениях магазина «Монолит» подтвержден фотографиями, рекламными размещениями в сети «Интернет», показаниями свидетеля Масютина Р.Р., бывшего продавца-кассира магазина; договором натехническое обслуживание ККТ, в котором указан адрес установки ККМ.Факт наличия на начало спорного периода товара для реализации подтвержден бухгалтерским балансом, описанием остатков ТМЦ на складах истца, пояснениями свидетеля Масютина Р.Р.Факт реализации товара за предыдущий период, указанный истцом (с сентября 2013 года по август 2014 года), подтвержден ежедневными кассовыми сменными отчетами, журналом кассира-операциониста, приходными ордерами (по сдаче кассовых средств), показаниями свидетеля Масютина Р.Р.Определяя подлежащую к взысканию сумму убытков (неполученный доход от реализации товара), суд принял во внимание чистую прибыль предыдущего периода, учел арендные и коммунальные платежи за помещения, используемые под магазин,заработную плату работникам, в результате размер убытков составил 625 305,86 рублей.Размеры арендных и коммунальных платежей подтверждены условиями договора, выставленными истцу счетами.Себестоимость товара подтверждена отчетом по продажам ТМЦ.Размер заработной платы подтвержден справками 2 НДФЛ и отчетами в Пенсионный Фонд РФ.Общий размер упущенной выгоды составил 2 282 077,52 рубля (1 736 701,39 + 626 305,86).Таким образом, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке статей 65 и 71АПК РФ, учитывая доказанность факта неправомерного отключения ответчиком электроэнергии, периода ее отключения в арендованных истцом помещениях, наличие у истца убытков в связи с отключением электроэнергии, требование о взыскании упущенной выгоды в сумме 2 282 077,52 рубля удовлетворено правомерно.Довод апелляционной жалобы о недоказанности периода отключения электроэнергии опровергается судебными актами по делу N А73-12983/2014, удовлетворившими иск ООО «СтройГрад» к ОАО «Промсвязь» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, арендованным по договору аренды от 01.05.2010 N 4, и об обязании ответчика восстановить обеспечение электрической энергией арендованные помещения общей площадью 733,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, литер Ф.Указанными судебными актами, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора, установлен факт отключения 24.09.2014 в 9 часов 30 минут ОАО «Промсвязь» электроэнергии в помещениях, арендуемых истцом, о чем представителями ООО «Стройград» и индивидуального предпринимателя Кудлаева В.В. (субарендатор) составлен акт и уведомлен ответчик, в отсутствие доказательств объективной необходимости прекращения подачи электроэнергии, доказательств планового и краткосрочного отключения электроэнергии, а также восстановления подачи электроэнергии на дату принятия судебного акта.Подачаэлектрической энергии возобновлена с 01.10.2014 только в помещение N 8,тогда как в остальных арендуемых помещениях электрическая энергия отсутствует (постановление апелляционного суда).Факт возобновления подачи электроэнергии подтвержден двухсторонним актом от 18.06.2015.Ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты, равно как и подключение электроэнергии в период до 18.06.2015.Ссылка заявителя жалобы на факт оплаты истцом услуг интернета в период с 24.09.2014 по 18.06.2015 не опровергает установленный судами период отсутствия электроэнергии, а также вывода суда об использовании ККМ посредством обеспечения питания через батарею и обязанности оплаты Интернета по безлимитному тарифу независимо от наличия или отсутствия электроэнергии.Вместе с тем, в помещении субарендатора Кудлаева в спорный период была электроэнергия, в то время как в других помещениях она отсутствовала, в связи с чем истцом уменьшен размер неустойки, предусмотренный пунктом 8.3 договора аренды от 01.05.2010 N 4.Таким образом, доказательств более раннего подключения электроэнергии в арендуемые истцом помещения не представлено.Ссылка на возможное получение истцом арендной платы от субарендатора путем внесения наличных денежных средств отклоняется, как основанная на предположениях, что недопустимо в силу правил доказывания.Довод о пользовании ИП Вдовиным М.К. переданными в субаренду помещениями, со ссылкой на зачет истцом задатка по договору субаренды, также отклоняется, поскольку помещения переданы в субаренду 10.09.2014, а электроэнергия в данных помещениях отключена 11.10.2014, что составляет месяц пользования помещениями, который подлежит оплате (зачету задатка всчет арендной платы).Довод апелляционной жалобы о ведении оптовой торговли не подтвержден какими-либо доказательствами.Довод о недоказанности факта существования розничного магазина и наличия товара в нем опровергается списком остатков ТМЦ на складе истца, бухгалтерским балансом за 2014 год, договором на техническое обслуживание ККТ, в котором указан адрес установки ККМ, который совпадает с адресом магазина, приходными ордерами по сдаче кассовых средств при снятии кассы, фотографиями, рекламными размещениями в сети «Интернет».Согласно отчетам ККМ от 26.09.2014, 18.06.2015, журналу кассира-операциониста денежные средства от продажи товара в розницу от покупателей в спорный период не поступали.Учитывая принятие судом во внимание наличие затрат арендатора, ссылка на недоказанность размера убытков (неполученная арендная плата) является несостоятельной.Довод о не принятии судом контррасчета затрат по убыткам в связи с неполучением дохода от деятельности магазина, отклоняется, как основанный на неверном определении периода выручки (истцом для расчета взят период, аналогичный спорному периоду за предшествующие годы).Таким образом, исходя из представленных по делу доказательств, подтверждающих неправомерное прекращение подачи электроэнергии в помещения истца, наличие причинно-следственной связи между неправомерными действиями ответчика и последствиями причиненных истцу убытков в виде упущенной выгоды, доказанности размера убытков, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения.Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы отклоняются, как несостоятельные.По указанным основаниям решение суда отмене не подлежит.Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.Руководствуясь статьями 258, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд— постановил:— Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.11.2015 по делу N А73-15220/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
09 июня 2016, 18:21
Проход в наше помещение оказался через продовольственный магазин (который арендует у Москвы помещение)
Установление сервитута. Мы приобрели нежилое подвальное помещение на государственном аукционе у Департамента имущества г.Москвы. В описании лота в частности было указано «вход общий». Помещение находится в муниципальном нежилом здании принадлежащем г.Москве. Практически все остальные помещения сдаются. Проход в наше помещение оказался через продовольственный магазин (который арендует у Москвы помещение). Никто не против нашего прохода, но необходимо установить законное право этого. Оплачу услуги юриста «под ключ».
01 апреля, 16:20, вопрос №3659458, Олег, г. Москва
1 какой налог я заплачу если мне оплатят помещение на расчетный счет ип?
Здравствуйте
имею помещение свободного назначения приобретенное на торгах по банкротству, приобреталось тогда когда был как физ лицо, сейчас хочу его продать, но уже имею статус ИП, но в деятельности ип ни как оно не участвовало. Покупатель физ лицо которому банк дает кредит и регистрирует на него ип и он с своего хочет заплатить на мое ип.
1) какой налог я заплачу если мне оплатят помещение на расчетный счет ип? ИП на усн. (я не пойму мне платить то ли 6% налог как ип толи 13% как физик) Приобреталось помещение за 1 млн, продается за 3.5 млн.
еще вот такая инфа попалась в инете — (Здесь неважно покупал ли ИП имущество до или во время деятельности в качестве ИП, ведь оно не имеет к бизнесу никакого отношения. В этом случае платить налог по УСН не нужно. Необходимо уплатить НДФЛ 13%. А также подать декларацию 3-НДФЛ.) — но тут не ясно платят ли на расчетный счет ип или нет.
давайте вместе разберемся.
30 марта, 17:03, вопрос №3657343, Кирилл Абрашкин, г. Апрелевка
