- Арендодатель не возвращает залог – что делать?
- Вариант мошенничества аренда без согласия собственника квартиры
- Вариант мошенничества липовые квартиры от информационных агентств
- Вариант мошенничества присвоение предоплаты
- Различия между авансом, задатком и залогом
- Привет от жителя перу
- Вариант мошенничества смена замков хозяином
- Вариант мошенничества черные риелторы и чужие квартиры
- Как отличить субаренду от мошенничества
- Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы
- Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры?
- Как снизить финансовую нагрузку – залог в рассрочку
- Какие документы проверить перед арендой
- Права и обязанности сторон
- Судебная практика: договор аренды квартиры с залогом
- Условия возврата залога
Арендодатель не возвращает залог – что делать?
Бывает, что все требования соблюдены, хозяин вовремя предупрежден о необходимости искать новых арендаторов, но есть основания считать, что он всеми силами пытается избежать возврата залога. Он внепланово посещает квартиру, придирается к мельчайшим пятнышкам и потертостям, доказывает, что бачок в унитазе работал намного исправнее, а стиральная машина теперь не включается с первого раза.
Без должной подготовки противостоять этому сложно, но все же стоит извлечь договор, спокойно аргументировать свою позицию и заявить о готовности привлечь юриста и составить иск в суд.
Чтобы запастись фактами и доказательствами, стоит не полениться и кратко описать состояние квартиры в договоре, очень внимательно осмотреть жилье и сделать фото явных изъянов, а также попросить владельца жилья эти фото заверить своей подписью.
Если после заселения выявится что-то ранее не замеченное, стоит не молчать, а вызывать владельца жилья на дополнительные переговоры и достигать новых договоренностей. При столь серьезном подходе добиться возвращения суммы будет намного проще. В ситуациях, когда имущество реально испорчено, с деньгами, к сожалению, придется распрощаться.
Камнем преткновения часто становятся и явные улучшения, выполненные арендаторами, которые не пришлись по вкусу арендодателю.
Чтобы избежать этого, все ремонтные работы нужно согласовывать заранее, а, меняя, например, дверную ручку, обязательно сохранять прежнюю.
Вариант мошенничества
аренда без согласия собственника квартиры
Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.
Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них — он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.
Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.
Как себя обезопасить. Проверять правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. Если в свидетельстве или выписке вы видите несколько собственников, вписывайте в договор найма всех. Каждый из собственников должен присутствовать при подписании договора. У каждого проверьте паспорт, впишите данные в договор и обязательно проследите, чтобы все расписались в договоре.
Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.
Вариант мошенничества
липовые квартиры от информационных агентств
На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.
На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.
Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.
Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.
Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.
Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.
Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно 10—20% от арендной платы за месяц, то есть 2—4 тысячи рублей.
Вариант мошенничества
присвоение предоплаты
Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.
Различия между авансом, задатком и залогом
Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.
Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.
Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.
Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:
- Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
- Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
- Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2—5 тысяч рублей.
Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.
Привет от жителя перу
Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.
По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.
Вам пишут примерно такое сообщение:
Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.
В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.
Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.
Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.
Вариант мошенничества
смена замков хозяином
У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.
Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.
Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.
Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.
Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.
Вариант мошенничества
черные риелторы и чужие квартиры
Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.
Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, — паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ — и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.
Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.
Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру.
Из документов проверьте свидетельство о регистрации права, если квартира куплена до 15 июля 2021 года, или выписку из ЕГРН, если после этой даты. Также следует посмотреть правоустанавливающие документы — чаще это договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве для новостроек — и паспорта всех собственников.
Как отличить субаренду от мошенничества
Отличить субаренду от мошенничества можно при помощи проверки документов. Посмотрите паспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации либо выписку из ЕГРН. Так вы поймете, кто собственник квартиры.
Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 8а, кв. 80, в срок с 01 января 2021 года по 08 января 2021 года».
Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.
Для чeгo нyжeн зaлoг пpи apeндe квapтиpы
3aлoгoвaя cyммa — этo гapaнтийный дeпoзит, кoтopый кoмпeнcиpyeт pacxoды coбcтвeнникa квapтиpы ecли:
🚗 Жильцы внeзaпнo cъeдyт. Нa пoиcк нoвыx apeндaтopoв мoжeт yйти вpeмя, квapтиpa бyдeт пpocтaивaть и coбcтвeнник нe пoлyчит зaплaниpoвaнный дoxoд. Жeлaниe пoлyчить oбpaтнo зaлoг oбязывaeт apeндaтopa выпoлнять ycлoвия дoгoвopa и зapaнee пpeдyпpeждaть o пepeeздe.
💵 Ocтaнeтcя дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. Этo pиcк нaпpямyю cвязaн c пpeдыдyщим. Нeдoбpocoвecтныe жильцы мoгyт нe тoлькo cъexaть бeз пpeдyпpeждeния, нo и ocтaвить дoлг зa кoммyнaльныe ycлyги. B тaкoм cлyчae, влaдeлeц квapтиpы мoжeт пoгacить зaдoлжeннocть зa cчeт зaлoгa.
🔧 Oбнapyжитcя пopчa нeдвижимocти, тexники, мeбeли. Cтoит oднaкo paзгpaничивaть coзнaтeльнyю или нe coзнaтeльнyю пopчy, a тaкжe плaнoвый изнoc мeбeли, тexники и oтдeлки пoмeщeния. К пopчe oтнocятcя, нaпpимep, cлoмaнныe oт yдapa двepи, мeбeль, выбитыe cтeклa, oтвepcтия в cтeнax и пoлy, кoтopыe выпoлнeны бeз coглacия coбcтвeнникa, пocлeдcтвия вoзгopaния или пoтoпa из-зa нeзaкpытoгo кpaнa.
🕵 Oбнapyжитcя пpoпaжa пpeдмeтoв интepьepa. Удepжaниe зaлoгoвoй cyммы пoмoгaeт пpeдyпpeдить кpaжy тexники, мeбeли и мeлкиx пpeдмeтoв, кoтopыe пpинaдлeжaт coбcтвeнникy.
Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры?
Начать, наверное, стоит с того, что гражданское законодательство не знает понятия «страховой депозит». Это определение выведено практикой и понимать под ним стоит внесение нанимателем некой суммы (на практике, чаще всего, равной одной месячной оплате за квартиру), которая в случае порчи арендованного имущества, неоплаты коммунальных счетов и т.д. будет удержана наймодателем для покрытия возможных убытков.
Начать, наверное, стоит с того, что гражданское законодательство не знает понятия «страховой депозит». Это определение выведено практикой и понимать под ним стоит внесение нанимателем некой суммы (на практике, чаще всего, равной одной месячной оплате за квартиру), которая в случае порчи арендованного имущества, неоплаты коммунальных счетов и т.д. будет удержана наймодателем для покрытия возможных убытков. В случае отсутствия подобных убытков, претензий у сторон друг к другу по поводу исполнения обязательств по договору найма «страховой депозит» должен быть возвращен нанимателю.
«Страховой депозит» и залог
При этом не стоит путать и смешивать понятия «страховой депозит» и «залог». И хотя на практике эти понятия зачастую признаются тождественными, это далеко не одно и то же. Залог является одним из способов исполнения обязательств. Согласно ст. 329, 334 ГК РФ, кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право перед третьими лицами получить исполнение обязательства должника (залогодателя) за счет заложенного имущества, если должник не смог исполнить принятое на себя ранее обязательство. То есть залог может быть внесен нанимателем (залогодателем) наймодателю (кредитору) в счет обеспечения исполнения принятого на себя обязательства.
Самый очевидный пример: наниматель берет на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за квартиру и при этом передает некую сумму в залог наймодателю с тем, чтобы в случае невнесения арендной платы его обязанность по оплате была исполнена на счет суммы, переданной в залог. Таким образом, при подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение залога (например, в размере месячной оплаты) с тем, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания нанимателя.
Что может быть обеспечено страховым депозитом?
«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения. Как уже отмечалось, такого понятия в ГК РФ нет, но при заключении соглашения о внесении «страхового депозита» (как отдельным документом, так и внесение такого пункта в договор найма жилого помещения) исходить нужно из положений ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств по договору (в том числе договору найма) может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством и другими предусмотренными законодательством или договором способами.
С залогом мы уже разобрались – за счет него обеспечиваем исполнение обязанности по внесению арендной платы. А вот исполнение обязательства, возникшего вследствие причинения вреда, может быть обеспечено как раз «страховым депозитом». То есть, если наниматель за период проживания в квартире причинил ущерб, испортил мебель и бытовую технику, он обязан возместить ущерб согласно ст. 1064 ГК РФ. Если он добропорядочен – может сделать это добровольно, определив совместно с наймодателем сумму ущерба. Но если возникают разногласия по сумме или иные недопонимания, разрешать ситуацию придется не иначе, как через суд. Оформление и внесение «страхового депозита», как некой суммы, которая будет удержана наймодателем в случае причинение нанимателем ущерба, позволяет избежать указанных неприятностей.
Основные спорные моменты и способы их разрешения, связанные со страховым депозитом
Подведем итог. На практике при заключении договора найма жилого помещения зачастую путают понятия залог, страховой депозит и взнос арендной платы на последний месяц проживания (надо отметить, что и такого понятия в юриспруденции нет – это не что иное, как предоплата). Наиболее юридически грамотно предусмотреть в договоре несколько самостоятельных пунктов: о залоге – с его помощью гарантируется оплата последнего месяца проживания нанимателя (если последний месяц оплачивается в обычном порядке – он возвращается); о страховом депозите – в случае отсутствия ущерба имуществу наймодателя или третьих лиц он подлежит возврату нанимателю в полном объеме; предоплата за последний месяц – единовременное внесение суммы, равной сумме арендной платы за несколько месяцев.
Чаще всего, если внесен залог, то последний месяц не оплачивают, жертвуя залогом. При этом не происходит нарушение прав сторон по договору.
Но если в договоре предусмотрен только залог, которым пожертвовали в счет оплаты последнего месяца, то за счет каких денежных средств возмещать причиненный ущерб, неоплаченные коммунальные счета, интернет, телефон и т.д.? Соответственно, разумнее всего предусматривать оба этих правовых института в договоре найма. Но очевидно, что внесение сразу нескольких сумм, да с учетом риэлтерской комиссии, может быть просто неподъемным для многих наймодателей, и в этих вопросах необходимо искать компромисс.
Как снизить финансовую нагрузку – залог в рассрочку
Если по всем остальным вопросам предварительная договоренность достигнута, и потенциальный наниматель понравился хозяину жилья, владелец недвижимости может согласиться на оплату залога по частям – вместе с месячным взносом. Конечно, далеко не каждый собственник пойдет на это (риски, все же, имеют место), однако, если убедить арендодателя в своей порядочности, по крайней мере, об этом можно попытаться договориться (и обязательно зафиксировать результат своих усилий в договоре).
Чаще всего сумма залога принимается равной ежемесячному взносу, но это не обязательное правило — арендодатель вправе устанавливать ее по своему усмотрению. С другой стороны, если поторговаться и привести веские аргументы, можно ее существенно снизить.
Если соблюдать все правила, прописанные в соглашении, содержать квартиру в чистоте и, как положено, за месяц предупредить собственника о намерении покинуть жилище, можно рассчитывать на возвращение залога или его «зачет» в виде последнего ежемесячного взноса.
Нужно заметить, в случае больших убытков суммы залога на их покрытие может не хватить. Но все же, кроме финансового обеспечения, депозит играет важную психологическую роль – он дисциплинирует съемщика жилья и заставляет его относиться к имуществу бережнее и взвешивать свои решения, если захочется сменить место жительства.
Семьям с детьми и любителям домашних животных придется смириться с требованием внесения залога в полном объеме (по понятным причинам). Более того, специалисты рекомендуют собственникам в таких случаях его даже увеличить. Скрывать тот факт, что на жилплощади поселятся малыши и их четвероногие друзья, ради снижения залога крайне не рекомендуется.
Недостоверная информация – железный повод к разрыву договора в одностороннем порядке, и депозит тогда не вернется точно.
Какие документы проверить перед арендой
Проверить необходимо три документа: паспорт, свидетельство о регистрации права и/или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ — чаще всего договор купли-продажи.
Данные паспорта должны быть точно такими же, как во всех других документах. То есть ФИО, серия, номер и все другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Проверка паспорта — это первый и самый важный этап.
Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:
- Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
- Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
- Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40, если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
- Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен три года назад, это должно насторожить.
Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:
- Если собственник зарегистрировал право собственности на квартиру с 1991 по 1996 год. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе, например на договоре купли-продажи, отметка о государственной регистрации права.
- Если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2021 года. С этой даты свидетельства о регистрации права отменили и заменили выпиской из ЕГРН.
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности сторон описываются в тексте соглашения, а за их основу принимаются правила, установленные положениями статей 611 – 621 ГК РФ.
Наймодатель вправе:
- Получать плату за предоставление объекта недвижимости внаём установленные сроки.
- Истребовать ее досрочно в случае нарушения квартирантом сроков оплаты.
- Досрочно расторгнуть соглашение, если его условия были нарушены.
При этом наймодатель обязуется:
- Не препятствовать нанимателю в вопросе пользования объектом недвижимости.
- Передать жилое помещение в оговоренные сроки и в надлежащем состоянии.
- Нести ответственность за состояние переданного жилья и устранять недостатки, которые мешают его использованию.
- Производить капитальный ремонт за счет собственных средств.
- В полном объеме возвратить нанимателю залог и депозит в том случае, если квартира передается собственнику в первоначальном состоянии и в оговоренные сроки.
Наниматель вправе:
- В оговоренные сроки получить в пользование объект недвижимости.
- Расторгнуть соглашение в том случае, если наймодатель не выполнил свои обязанности.
- Требовать устранения недостатков переданного в пользование помещения.
- Передавать жилье в субаренду, если иное не прописано в условиях соглашения о найме.
Обязанностями нанимателя являются:
- Своевременная оплата жилья.
- Использование помещение только в тех целях, которые были прописаны в договоре найма.
Судебная практика: договор аренды квартиры с залогом
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 N 88-2181/2021
Категория спора: Кредит.
Требования займодавца: 1) О взыскании основного долга по кредитному договору; 2) О расторжении кредитного договора; 3) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен кредитный договор, по кредитному договору образовалась задолженность, ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору дает право требовать обращения взыскания на заложенное имущество.
Решение: 1) — 3) Удовлетворено.Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает заключенные до или после возникновения ипотеки договоры найма или аренды жилого помещения.
Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2020 по делу N 33-29330/2020, 2-6/2020
Категория спора: Заем.
Требования займодавца: 1) О взыскании основного долга по договору займа; 2) О взыскании процентов за пользование займом; 3) О взыскании неустойки по договору займа; 4) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Встречное требование: 5) О признании недействительным договора займа.
Обстоятельства: Займодавец ссылается на то, что заемщик не исполнила обязательства по договору, а именно не осуществила ни одного платежа, отказала заимодавцу в доступе на объект.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Удовлетворено; 5) Отказано.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя — удовлетворено; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины — удовлетворено.Таким образом, обращение взыскания на 5/9 доли заложенной квартиры возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает заключенных до или после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения. Более того, согласно п. 1.2 договора займа от дата, заключенного между истцом и ответчиком, предоставленный истцом ответчику заем носит целевой характер, а именно предоставлен для ремонта, благоустройства и иных неотделимых улучшений объекта недвижимости — 5/9 доли спорной квартиры, являющихся в связи с целевым характером займа предметом ипотеки.
Условия возврата залога
Согласно юридическим нормам, залог является возвращаемой суммой. То есть, после прекращения договора аренды сумма, переданная квартиросъемщиком арендодателю, возвращается обратно своему законному владельцу.
Как при передаче залога, его возврат подтверждается в письменном виде. В документе указывается техническое состояние квартиры, степень износа, данные об отсутствии долгов по арендной плате и прочее.
Процесс возврата денег пройдет без конфликтов, если случаи применения залога детально прописаны в договоре аренды.
Когда у собственника нет вопросов к жильцу, то сумма залога полностью возвращается. Жильцы могут самостоятельно провести легкий косметический ремонт и получить весь депозит обратно, или отказаться от залога и оставить квартиру в состоянии «как есть».
Если стороны все же не приходят к общему мнению, повреждена мебель или изношена, и договориться не получается, то следует:
- проинформировать налоговую службу
- востребовать возврат залога через суд. Нежелание возвращать деньги может быть расценено судом как попытка обогащения. Юрист поможет составить акт возврата имущества, который необходимо отправить арендатору заказным письмом.
Нередко возникают конфликтные ситуации между квартирантами и собственниками. Причинами споров являются разногласия по отношению к состоянию имущества. В связи с этим, владелец квартиры отказывается возвращать залог полностью или частично. Дело в том, что далеко не каждый учитывает естественный износ имущества, что неизбежно при длительной аренде. Такое непонимание не вызывает удивления, ведь собственникам выгоднее произвести восстановление за счет квартиранта.
Чтобы решить спорную ситуацию с возвратом залога, стороны обращаются в суд.
В качестве примера можно привести следующее. Расшатанные вешалки и застиранный ковер — естественный износ, причиной которого является время, а не действия квартирантов. А царапины на мебели и разбитое окно — порча имущества, компенсацию за которое можно вычесть из залоговой суммы.
