Договор аренды квартиры: образец, нюансы заключения и расторжения

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: , расположенную на этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным , запись регистрации в ЕГРН № от « » г.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).

2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, комплект(а) ключей, ключ(а) от почтового ящика.

2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

2.5. С Нанимателем будут проживать .

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон.

4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).

5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере рублей.

5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.

5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.

7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.

7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.

7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Образец договора найма жилья

Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег.

Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию.

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре).

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Как правильно составить соглашение с залогом?

Далекие от рынка недвижимости люди могут путать термины аренды и найма жилья. Юридически же эти понятия различаются:

• Договор найма может быть заключен в том случае, когда фактическим нанимателем является физическое лицо.
• Договор аренды предполагает, что объект недвижимости передается во временное пользование юридическому лицу.
• Объект найма – помещение, принадлежащее к жилому фонду.
• Предметом аренды может стать любой объект недвижимости.

Необязательные, но полезные пункты: расписка и акт с описью жилья

При заключении договора найма стороны составляют также дополнительные документы, которые призваны минимизировать риски сторон:

• Расписка. Составляется для того, чтобы подтвердить фактическую передачу денег собственнику, и предназначена для того, чтобы наниматель мог подтвердить исполнение своих обязательств в полном объеме. Документ составляется лично наймодателем и не имеет строго установленной формы. В том случае, если расписка составляется в электронном виде – ее потребуется заверить нотариально.
• Акт приема-передачи жилья. Составляется для того, чтобы подтвердить фактическую передачу недвижимости. В этом документе должны быть описаны:
  1. состояние стен и пола жилья;
  2. состояние и наличие сантехнических приборов;
  3. состояние предметов меблировки, дверей и окон;
  4. а также количество комплектов ключей, переданных нанимателю.

Ознакомьтесь с примерами документов:

Особенности оформления договора

Договор найма жилого помещения имеет особенности, определенные в гл. 35 ГК РФ:

• Наниматель, заключающий договор найма жилого помещения, должен быть только физическим лицом.
• Наймодателем, по договору найма жилого помещения не может быть как физическое, так и юридическое лицо, муниципалитет при социальном найме.

ВАЖНО. При заключении договора вновь, по истечении его срока, наниматель имеет преимущество над другими желающими — ст. 684 ГК РФ.

Ответственность

Ответственность, которую стороны несут за несоблюдение условий соглашения о найме, определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Внимание! Стороны принимают на себя обязанность компенсировать любые убытки, понесенные другой стороной в связи с исполнением обязательств по договору найма.

Плюсы и минусы

Внесение страхового депозита и залога при заключении договора имеет свои преимущества и недостатки.

Эти платежи в первую очередь призваны защищать интересы арендодателя и обеспечивать:

• Сохранность объекта недвижимости и отделки.
• Своевременную оплату жилья и коммунальных услуг.
• Гарантированное получение наймодателем возмещения за причиненный арендаторами ущерб.

Единственным минусом страхового депозита является его размер. Если он равен сумме месячного проживания его может не хватить на возмещение ущерба, нанесенного постояльцами.

Для арендатора преимуществом внесения депозита и залога является дополнительная гарантия получения жилья в аренду, а недостатком – дополнительные финансовые затраты.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Поднаём жилого имущества

В данной части договора возможна услуга заключения соглашения поднайма. Данное направление указывается и описывается отдельным блоком, и учитывает все тонкости текущего законодательства. Разорвать договор вправе обе стороны. При этом необходимо соблюдать условия сделки и осуществить это таким образом, какой указан в договоре. Закрепляется договор найма жилого помещения подписями всех участников соглашения.

Понятие залога и депозита: в чем их отличие?

Как правило, заключение соглашения о найме предполагает внесение залога и страхового депозита. Условия этих платежей обсуждаются сторонами сделки до фактического заселения и строго фиксируются в документально.

• Страховой депозит – гарантия для собственника объекта недвижимости. Это обеспечительный платеж, который хозяин квартиры вправе не возвращать нанимателю в том случае, если сдаваемое в аренду жилье было повреждено. Сумма депозита согласовывается между сторонами, но чаще всего ее величина зависит от стоимости отделки жилья или суммы месячной арендной платы.
• Залог – платеж, внесение которого подтверждает имеющиеся у нанимателя намерение вселиться в данный объект недвижимости. Также сумма задатка может стать оплатой последнего месяца проживания нанимателя. Размер платежа всегда равен сумме арендной платы за месяц, увеличить его нельзя.

Порядок подписания договора аренды комнаты

Договор найма должен содержать подписи лично наймодателя или его представителя по доверенности и нанимателя. Договор вступает в силу с даты подписания, если договор заключается на срок свыше 1 года, необходима его государственная регистрация – ст. 674 ГК РФ, договор остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Расчеты

Залог и страховой депозит наниматель передает собственнику помещения вместе с платой по договору за первый месяц найма и оформляется по договорённости между сторонами. Передача денег может быть проведена как безналично, и сопровождаться выпиской с расчётного счета, так и наличными и распиской.

Переданные наймодателю суммы подлежат возвращению в том случае, если наниматель не нанес недвижимости ущерба и своевременно вносил плату за проживание и услуги ЖКХ.

Важно! Залог не может быть направлен на возмещение ущерба, если иное не было предусмотрено соглашением.

Составление соглашения с депозитом

При составлении договора аренды с депозитом необходимо обратить внимание на следующие пункты:

• Точная сумма ежемесячной арендной платы (ее необходимо вписать цифрами и прописью).
• В текст соглашение также следует включить пункт о том, что при выезде наниматель обязан сдать квартиру наймодателю в надлежащем состоянии.
• Право наймодателя оставить у себя сумму, переданную в счет страхового депозита в том случае, если имуществу владельца будет нанесён какой-либо ущерб.

Cкачать бланк договора аренды квартиры с депозитом

Составление договора об аренде квартиры с залогом и депозитом – важное условие при заключении сделки. Этот документ позволяет минимизировать риски сторон и регулирует дальнейшие взаимоотношения между нанимателем и собственником жилого помещения.

Структура

Договор найма объекта недвижимости в обязательном порядке составляется в простой письменной форме. Все устные договорённости, достигнутые между участниками сделки, не имеют юридической силы и не будут учитываться в случае обращения в судебные органы.

В текст соглашения должны быть включены следующие разделы:

• Преамбула, в которой нужно указать точное название договора, персональные данные сторон, а также дату и место подписания документа.
• Предмет договора. В этом разделе следует подробно описать передаваемый объект недвижимости и указать его фактический адрес.
• Сумма платы по договоры и порядок взаиморасчетом между сторонами.
• Размер залога и страхового депозита, а также условия внесения платежей и их возврата нанимателю.
• Права и обязанности сторон.
• Срок, на который подписывается договор.
• Реквизиты нанимателя и собственника жилья.
• Подписи сторон.

Важно! Существенным условием соглашения является предмет договора. Если этот пункт не будет по каким-либо причинам включен в текст документа – соглашение будет признано недействительным.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.