- Что сказали суды
- Что в итоге
- Аргументы сторон
- Брачный договор
- Как взять ипотеку, если у супруга неофициальный доход
- Какие требования предусмотрены для составления?
- Нужно ли согласие жены на ипотеку военнослужащего
- Согласие супруга на передачу в залог недвижимости (ипотеку)
- Список документов для ипотеки и оформление нотариально заверенного согласия
- Тарифы:
- Чем опасно отсутствие согласия
- Отзывы
- Какой вывод мы можем сделать из этой истории
Что сказали суды
Банк это решение не устроило, и он подал апелляционную жалобу.
Такое решение не устроило женщину. Она подала жалобу в Верховный суд.
Что в итоге
В результате долгих судебных процессов женщине удалось освободить свою половину дома от залога. Вторая половина дома остается банку. Банк захочет побыстрее продать долю, чтобы погасить часть долга. Но сначала он будет обязан предложить купить ее второму собственнику.
Но в этом деле осталось много вопросов. Как получилось, что муж отдал в залог по обязательству другой женщины родовое поместье? Как такой залог прошел государственную регистрацию? Откуда у банка поддельная копия решения суда о разводе? Напишите в комментариях ваши предположения.
Аргументы сторон
Прошу суд признать дом совместно нажитым имуществом, выделить в нем мою долю и признать залог недействительным.
Теперь наш банк — собственник этого дома. Правда, мы не можем в него попасть. Ключей у нас нет, а жильцы нас не пускают. Но мы все равно просим в иске отказать. Это была абсолютно законная сделка.
Мужчина. Эта предпринимательница ввела меня в заблуждение, в результате чего я решил стать поручителем по ее кредиту и заложить дом. Мы с женой много лет прожили в этом доме и живем там до сих пор. Жене о залоге я ничего не сказал. Я приехал в банк, потом в регистрационную палату, что-то подписывал. Потом эта предпринимательница пропала, а банк обратил взыскание на наш дом.
Иск жены я поддерживаю. Согласен, что надо выделить ее долю и признать залог недействительным.
Брачный договор
Единственный законный случай, когда гражданин, состоящий в браке, может не предоставлять согласия второй половины на ипотеку, это наличие брачного договора. Как правило, этот документ предусматривает раздельное владение и распоряжение имуществом каждого супруга. Однако в этом случае в банк придется представить договор.
Из его условий должно очевидно вытекать, что приобретенная мужем или женой недвижимость, хотя и во время брака, не является их совместной собственностью.
Нередко банк сам предлагает заемщику оформить брачный договор вместо нотариального согласия на ипотеку, где будут прописаны все условия приобретения недвижимости. Брачный договор обязательно заверяется у нотариуса — в ином случае документ будет ничтожным.
Как взять ипотеку, если у супруга неофициальный доход
Банки предъявляют строгие требования к потенциальным заемщикам, и неофициальный доход супругов может послужить основанием для отказа. В этом случае можно предоставить в залог имущество, привлечь поручителей с официальным доходом либо обратиться к частному инвестору.
Какие требования предусмотрены для составления?
Требования для оформления согласия супруга имеют следующие ключевые аспекты:
- информация должна быть предоставлена в письменной форме с внесением паспортных данных;
- должно быть свидетельство об официальной регистрации людей в качестве семьи;
- согласие должно иметь юридическое основание, поэтому оно заверяется нотариально.
Для составления необходимо принять решение по выбору конторы и нотариуса, который будет проводить операцию.
Нужно ли согласие жены на ипотеку военнослужащего
Под военной ипотекой понимают приобретение жилья военнослужащими по специальной программе кредитования согласно закону № 117-ФЗ от 2004 года. Находясь на контрактной службе, военнослужащий может стать участником НИС: накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем.
Формально указанный закон не предусматривает каких-либо требований к супругу военнослужащего, поскольку он не является стороной договора ЦЖЗ, а равно и договора ипотечного кредита. Тем не менее, положения Семейного кодекса в равной степени относятся и к семье военного. Квартира, приобретенная в браке, хотя бы и по военной ипотеке, принадлежит обоим супругам поровну.
Поэтому банк вправе потребовать у участника НИС согласие супруги на ипотеку, как гарантию, что впоследствии договор не будет оспорен по причине того, что супруг не был уведомлен о покупке и не давал на это своего согласия. И в любом случае, этот документ потребует орган Росреестра при участии в договоре долевого строительства, так как он подлежит государственной регистрации.
Принципиальное различие между военной и обычной ипотекой возникает обычно при разводе супругов и разделе имущества. Поскольку взносы за военнослужащего уплачивает Минобороны, некоторые суды выносят решение о том, что супруг участника НИС обязан возместить государству часть средств, уплаченных за полученную долю жилья — ведь льгота предоставляется именно военнослужащему, а не его супругу.
Согласие супруга на передачу в залог недвижимости (ипотеку)
Обзор судебной практики применения положений закона о необходимости получения согласия супруга на передачу имущества в залог
1. При установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется, предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено
Судебная коллегия считает обоснованными выводы суда со ссылкой на ст. 35 СК РФ, ст. ст. 164, 131 ГК РФ о том, что предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае не требуется государственная регистрация сделки (см. подробнеекассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2022 года, по делу №33-93/2022)
2. Обязанность доказать, что контрагент знал о несогласии другого супруга на совершение сделки, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, возлагается на супруга, заявляющего требование о признании этой сделки недействительной
Решением районного суда оставлены без удовлетворения исковые требования Д.Г. о признании договора залога недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Обжалуя постановленное судом решение по настоящему делу, Д.Г. ссылалась на то, что, заключая договор ипотеки, Д.Н. состоял с ней в браке, тем самым совершил сделку по распоряжению их общим имуществом, однако она согласия на совершение этой сделки не давала, не знала и не могла знать о совершении данной сделки. Кроме того полагала, что при заключении сделки с Д.Н. банком не были приняты все необходимые меры к установлению семейного положения поручителя, что привело к нарушению ее прав.
Оставляя решение суда без изменения, городской суд указал, что обязанность доказать, что контрагент знал о несогласии другого супруга на совершение сделки, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, возлагается на супруга, заявляющего требование о признании этой сделки недействительной. При этом истец должен представить доказательства не только того, что он был не согласен на распоряжение имуществом, но и того, что другая сторона знала или должна была знать об этом обстоятельстве.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд с учетом представленных при разрешении спора доказательств обоснованно исходил из недоказанности истицей того обстоятельства, что другая сторона договора ипотеки (залога недвижимого имущества) знала или заведомо должна была знать о несогласии супруги Д.Н. — Д.Г. на совершение данной сделки (см. подробнее кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2022 г. N 33-4804/11)
3. При ипотеке в силу закона, согласие супруга на залог приобретаемого за счет заемных средств имущества не требуется
Банк обратился в суд с иском к А., С. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру. В обоснование исковых требовании указал, что между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, по которому истец предоставил ответчикам кредит для целевого использования: приобретения, ремонта и благоустройства… Исполнение обязательств ответчиков по кредитному договору обеспечивалось ипотекой жилого помещения по указанному адресу в силу закона. Обязательства по возврату кредита ответчиками исполняются ненадлежащим образом.
Решением городского суда исковые требования Банка удовлетворены частично, расторгнут кредитный договор, взыскана с А. сумма задолженности по кредиту, обращено взыскание на заложенного имущество.
Решение оставлено без изменения областным судом, который указал следующее.
Довод С. о том, что в соответствии с п. 3 ст. 6, ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» у нее должно было быть испрошено согласие на передачу в ипотеку квартиры, являющейся общим супружеским имуществом, ошибочен. Получение согласия на передачу имущества в ипотеку и на обращение взыскания на него законом предусмотрено в случае залога имущества, не приобретенного за счет заемных средств, предоставленных кредитором. При ипотеке в силу закона, что имело место в рассматриваемой ситуации, согласие супруга на залог приобретаемого за счет заемных средств имущества не требуется.
Таким образом, ипотека по рассматриваемому кредитному договору возникла в силу закона, заключение отдельного договора ипотеки в связи с этим не требуется. Предмет ипотеки указан в пункте 1.3 кредитного договора, размер и срок исполнения кредитного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, также содержатся в кредитном договоре. Условия об ипотеки квартиры содержатся также и в договоре купли-продажи (см. подробнее определение Московского областного суда от 28 октября 2022 г. по делу N 33-10748)
4. Статья 7 ФЗ «Об ипотеке» относится как к ипотеке в силу закона, так и ипотеке в силу договора — на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Письменное (нотариальное) согласие супруга отсутствует — включенное в кредитный договор соглашение об ипотеке не соответствует требованиям закона
Судом постановлено: признать Кредитный договор (при ипотеке в силу закона), заключенный 26 июня 2006 года между банком и Р.В., недействительным в части соглашения об ипотеке квартиры, а также признать недействительной закладную, выданную 03.07.06 года залогодателем Р.В. залогодержателю банку, с погашением регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним с аннулированием закладной.
Судом кассационной инстанции решение оставлено без изменения, указано следующее.
Согласно ст. 7 ФЗ «Об ипотеке» на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Статья 35 п. 3 СК РФ обязывает получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделок в следующих трех случаях: а) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью; б) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или) в) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.
В кассационной жалобе истец указывает на то, что никакого согласия супруги не требуется, т.к. ипотека возникает в силу закона одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры, который в данном случае, и содержал условия о приобретении квартиры с учетом заемных средств.
Однако, данный довод не может служить основанием для отмены судебного решения, т.к. противоречит требованиям ФЗ «Об ипотеке» — его ст. 7, которая относится как к ипотеке в силу закона, так и ипотеке в силу договора, в соответствии с которой на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (см. подробнее определение Московского городского суда от 15 июля 2022 г.по делу N 33-21179)
Вернуться к началу обзора: «Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)»
Список документов для ипотеки и оформление нотариально заверенного согласия
Чтобы оформить ипотеку, соберите пакет документов:
- свидетельство о браке;
- паспорта обоих супругов;
- справки о доходах по форме 2-НДФЛ;
- свидетельство о рождении ребенка при наличии;
- копии трудовых книжек, заверенные у нотариуса;
- нотариально заверенное согласие.
Без последнего документа у супруга-собственника возможны проблемы в Росреестре, когда нужно будет оформлять права на жилье после полной выплаты кредита. Ниже представлен пример документа.
Тарифы:
Для предварительной подготовки документы высылать по электронному адресу:
Чем опасно отсутствие согласия
Если при заключении договора залога недвижимости не было предоставлено согласие супруга, то он может оспорить совершение сделки в судебном порядке. По распоряжению государственной организации, а в случае апелляции по решению Верховного суда, договор расторгается. При этом не важен срок давности и новые обстоятельства.
Отзывы
Вера Гультяева
При заключении ипотечного договора необходимо было предоставить согласие супруга на проведение процедуры. Обратилась в нотариальную контору, где мне подробно разъяснили суть вопроса. Определение формулировки в согласии было основано на виде заключаемой сделки. Весь вопрос решился максимально быстро и без лишних проблем.
Денис Колпицын
Решили с женой продать квартиру, поэтому сразу пошли к нотариусу. Просто заключить договор оказалось невозможно, так как мы находились в официальном браке на момент покупки, и у нас равные доли. После получения подробных ответов на вопросы и составления соглашения мы получили на руки официальный бланк со всеми печатями и заверением. Сам договор подписывали у этого же нотариуса.
Александр Клевакин
Решил получить заем под залог земельного участка. Налоговый орган представил справку о том, что этот объект находится в собственности у нескольких лиц: меня и моей бывшей жены. Решил узнать, нужно ли оформлять согласие бывшей супруги, так как у нас не было раздела имущества. Нотариус сказал, что на основании Федерального закона №218 от 13.07.15 года, недвижимость находится в общем владении в равных долях, поэтому без документа не обойтись. Спасибо компании за
консультацию.
Какой вывод мы можем сделать из этой истории
Можно лишиться единственного дома вопреки требованиям закона. Если муж провернул сделку без согласия супруги, ее придется оспаривать уже постфактум. Стопроцентной страховки от таких сюрпризов нет.
Чтобы внезапно не получить подобный иск о выселении, можно периодически — хотя бы раз в год — запрашивать выписку из ЕГРН. Только так можно убедиться, что на недвижимости нет ограничений.
