- I. активы
- Ii. пассивы
- Банковские аукционы недвижимости
- В каких банках можно купить залоговую недвижимость
- Взаимодействие активов и пассивов
- Залоговые активы — энциклопедия по экономике
- Как у банка появляется залоговое имущество
- Какие показатели свидетельствуют о ликвидности активов?
- Покупка залогового имущества банка: плюсы и минусы
I. активы
Активы — это имущество предприятия (имущественное и неимущественное), которым оно распоряжается в ходе осуществления своей деятельности для получения прибыли.
Активы делятся на оборотные и внеоборотные.
- Оборотные активы — это те активы, срок полезного использования которых не более одного года.
- Внеоборотные активы — находятся на балансе и используются больше года.
Таким образом, оборотные активы — это то, что тратится для осуществления текущей экономической и производственной деятельности, например, материалы, сырьё, денежные средства, товарно-материальные ценности и так далее. Представьте себе, что оборотные активы на стройке — это доски и кирпичи, то есть то, что будет израсходовано в ближайшее время, а в будущем поможет завершить стройку и принести прибыль от продажи.
Внеоборотные активы — это то, что будет использовано не ранее чем через год, например, проекты, патенты, результаты исследований и разработок, инвестиции в дочерние и независимые предприятия. То есть то, что помогает компании вести текущую деятельность, или то, что принесёт прибыль в будущем. Вернёмся к примеру со стройкой, внеоборотные активы на стройке — это проект объекта, строительная техника и т.д.
Кроме классификации активов на оборотные и внеоборотные, то есть по скорости оборачиваемости, существует ещё классификация по формам функционирования, по характеру обслуживания видов деятельности, по характеру формирования финансовых источников, а также по степени ликвидности и характеру владения.
Для нас наиболее актуальны активы, классифицируемые по скорости оборота и по степени ликвидности.
В свою очередь они тоже подразделяются на несколько видов.
- А1 — активы в абсолютно ликвидной форме, они же — высоколиквидные: денежные средства на банковских счетах и депозитах, наличные деньги и ценные бумаги;
- А2 — среднеликвидные или быстрореализуемые активы: краткосрочные дебетовые обязательства сроком до года, отгруженные товары, налоги по приобретённым ценностям;
- А3 — слаболиквидные или медленнореализуемые активы: сырьё и другие запасы, незавершённое производство и готовая продукция;
- А4 — неликвидные или труднореализуемые активы: оборудование, недвижимость, долгосрочная дебетовая задолженность, незавершённое строительство, нематериальные активы.
Иногда вы можете встретить и ещё некоторые.
- Проблемные активы — это активы, которые проблемно реализовать по причине финансового или юридического обременения, например, имущество в залоге или под арестом.
- Информационные активы — это активы, в основе которых лежит информация, например, база данных клиентов.
- Резервные активы — это активы, находящиеся в прямой собственности государства, например, монетарное золото, международные банковские счета и прочее.
Ii. пассивы
Пассивы — это источники, формирующие активы. Основная классификация пассивов заключается в разделении их на «Капитал и Резервы» и на обязательства, которые в свою очередь делят на «Краткосрочные обязательства» и «Долгосрочные обязательства». Капитал и резервы — это собственные средства, к ним относятся уставной и добавочный капитал, нераспределённая прибыль и сформированные организацией фонды, например, резервный фонд.
Долгосрочные обязательства включают в себя следующее.
- Займы и кредиты — это суммы заимствованных средств, которые требуют погашения более чем через год после подписания сторонами договора.
- Отложенные налоговые обязательства (ОНО) используются для уменьшения условного налога на прибыль в случае разного периода признания расходов/доходов в бухгалтерском и налоговом периоде.
- Прочие долгосрочные обязательства. Сюда относят расчёты с поставщиками и подрядчиками, расчёты с покупателями и заказчиками, расчёты по налогам и сборам, расчёты с разными кредиторами и учредителями.
Краткосрочные обязательства — это обязательства, срок исполнения которых менее двенадцати месяцев. К ним относятся обязательства перед персоналом, государственными внебюджетными фондами, поставщиками и подрядчиками, а также обязательства по налогам и сборам.
Банковские аукционы недвижимости
Помимо непосредственных онлайн-площадок, принадлежащих банкам, актуальные предложения по продаже залогового имущества также публикуется на официальных сайтах для размещения информации о проведении торгов. Один из самых популярных – Гис Торги, где можно посмотреть данные обо всех выставленных на продажу объектов по России.
Что здесь представлено:
- Недвижимость;
- Земельные участки;
- Транспорт;
- Государственное имущество, а также имущества, обращенное в собственность государства.
Единственное неудобство заключается в том, что данный портал предназначен для кредиторов, а не обычных физических лиц.
То есть здесь можно разместить информацию о торгах и ознакомиться с ней, но нельзя принять участие как покупатель, для этого нужно искать профессионального посредника (например, юриста).
Как приобрести недвижимость на банковском аукционе:
- Переходите на сайте Гис торги (там сейчас две версии сайта).
- Выбираете нужный вам регион, в котором вы планируете купить объект.
- Находится подходящую недвижимость на сайте.
- Проходите аккредитацию, если вы юридическое лицо, либо находите для этого посредника.
- Выбираете лот и вносите задаток. Как правило, он составляет около 5% от стоимости лота.
- Подаете заявку на участие в торгах.
- Затем проходите проверку документов. Если все в порядке – получаете уведомление о допуске к аукциону.
- После можно предварительно посмотреть выбранную недвижимость, иногда это дают сделать очно, но чаще – в режиме онлайн.
- Если покупателей несколько, то участвуете в торгах на повышение стоимости.
Если вы предложили самую высокую цену и победили, то вы получите на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение лота. После этого вы оплачиваете оставшуюся сумму для выкупа объекта недвижимости, и регистрируете в ней право собственности.
Таким образом редко получается купить именно жилую недвижимость в черте города, чаще всего на торгах бывает выгодно приобретать коммерческую или загородную недвижимость, а также транспортное средство. Не забывайте про риски – сложно оценить техническое состояние объекта на расстоянии, и оно может стать для вас «сюрпризом». Тем не менее, если вы готовы рискнуть, то есть реальная возможность неплохо сэкономить на покупке.
В каких банках можно купить залоговую недвижимость
У каждого крупного банка в России, который выдает большое количество ипотечных кредитов и имеет широкую базу клиентов, рано или поздно появляются отдельные онлайн-площадки или разделы на официальных сайтах, где выставлено то имущество, которое у банка находится в залоге.
Сразу скажем: для банка ипотечные квартиры – это не профильный актив, и он стремится от него избавиться как можно скорее, чтобы получить денежные средства, покрывающие его убытки из-за просрочек задолженности.
У банка есть два варианта, как продать жилье: через собственные площадки, либо через обычные интернет-порталы по типу ЦИАН или Авито. Некоторые совмещают эти два варианта, например, сначала пытаются продать на ЦИАН по рыночным ценам, а потом, если не получается, то с дисконтом выставляют на собственных порталах.
В каких банках есть предложения по продаже залоговой недвижимости:
- ВТБ. У него есть собственный онлайн-портал для продажи жилой и коммерческой недвижимости, а также транспортных средств и оборудования. Если речь идет именно о квартирах или жилых домах с земельными участками, то такие объявления можно встретить и на Авито с Цианом.
- Газпромбанк. Он предпочитает реализовать ненужные ему активы через общий портал продаж. Здесь можно встретить самые разные активы – от небольшой квартиры и земельного участка до крупного промышленного корпуса. Но при этом сама база относительно небольшая.
- Банк Дом.РФ предлагает покупателям воспользоваться отдельным разделом на официальном сайте, где выставлены объекты для реализации. Есть удобный поиск по региону и параметрам недвижимости, много коммерческих площадей (для неё действует специальная Бизнес-Ипотека).
- Открытие. Использует собственную площадку для реализации залогового имущества, наибольший интерес у покупателей представляют квартиры в новостройках Москвы.
- ТрансКапиталБанк. Реализует жилую и коммерческую недвижимость, участки земли, оборудование и транспорт. Все предложения представлены в тематическом разделе на официальном сайте банка.
- Росбанк. Также реализует недвижимость в залоге через личную онлайн-площадку, база в основном, состоит из жилой и коммерческой недвижимости, иногда можно встретить объявления о продаже земельных участков.
- Россельхозбанк. У него есть две площадки: первая предназначена для продажи собственных непрофильных объектов, а вторая – исключительно для реализации залогового имущества. База сама по себе небольшая, но встречаются интересные варианты, каталоги можно изучить здесь.
- Сбербанк. Он располагает собственной платформой по реализации непрофильных активов и залогового имущества-Portal DA, где собрана база объектов жилой и коммерческой недвижимости, оборудования, спецтехники, транспорта и т.д. Также продажей объектов занимается АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк-АСТ».
- Совкомбанк. Здесь есть отдельный раздел на сайте, где можно подобрать залоговый транспорт или недвижимое имущество в нужном вам регионе.
Как подобрать нужный объект? Проще всего это сделать через отдельные профильные площадки самих банков. Как правило, он называется «Реализация залогового имущества» или «Витрина залогового имущества», как например, у банка ВТБ.
Используйте поиск, чтобы быстро подобрать нужную вам недвижимость по рынку, количеству комнат и цене. Если нашелся подходящий вам объект, оставьте заявку или сами позвоните специалисту, который занимается именно работой с такими активами. Он вас проконсультирует по дальнейшим действиям, и возможности использования ипотеки для покупки жилья.
Взаимодействие активов и пассивов
В бухгалтерском балансе существует принцип, согласно которому суммарные показатели активов и пассивов должны быть равны. Такое равенство обусловлено тем, что при осуществлении деятельности любая запись осуществляется одновременно в дебете и кредите. Данный метод двойной записи работает просто. Например, компания оплатила стоимость кирпича, в активах сумма добавилась, а в пассивах уменьшилась, то есть деньги превратились в кирпич, который затем в качестве оборотного актива принесёт прибыль от продажи помещения, которое строится.
Анализ бухгалтерского баланса — это важная часть при выборе объекта инвестирования, ведь именно благодаря ему вы можете заранее увидеть проблемы в компании, определить её платёжеспособность и финансовую устойчивость. На следующем рисунке отчётливо виден рост как активов, так и пассивов, однако последние растут не за счёт увеличения обязательств, а за счёт роста капитала.
Иногда, например, как в отчётности «Лукойла», пассивы определяются как «Итого обязательства и капитал», и теперь вы знаете почему. Для закрепления материала я предлагаю вам уже самостоятельно проанализировать страницу с бухгалтерским балансом «Лукойла», особо любопытные могут рассмотреть отдельно каждый показатель. Отчётность вы можете найти на официальном сайте компании.
Но предварительно поясню:
- Денежные средства и их эквиваленты — это высоколиквидные активы.
- Гудвил — это совокупность нематериальных активов, а если по-простому, т.е. это бренд, торговая марка, деловая репутация и деловые связи. Данный вид актива не имеет собственной материальной стоимости, однако учитывается при получении займов, при слиянии или продаже компании.
Залоговые активы
— энциклопедия по экономике
[c.150]
Гарантии возвращения кредита. В качестве залога предприятие имеет возможность внести объекты недвижимости (общая сумма после завершения работ по строительству — более 4000 тыс. руб.), а также, при необходимости оборудование, автотранспорт, запасы сырья на складе (общей стоимостью более 1100 тыс. руб.). При этом балансовая стоимость залоговых активов превышают кредит более чем в 2 раза.
[c.200]
ЗФ формирует залоговые активы из объектов собственности муниципального образования, а также из собственности юридических и физических лиц.
[c.465]
Договор управления залоговыми активами между владельцем залоговых активов и управляющей компанией.
[c.466]
Гарантийное письмо органа местного самоуправления владельцу особо ценных залоговых активов о недопущении их отчуждения путем погашения требований залогодержателя из территориальных страховых активов.
[c.466]
Решение главы администрации о выделении залоговых активов для конкретного соискателя инвестиций.
[c.466]
Гарантом сохранности инвестиций в экономику муниципального образования, а также активизации инвесторов может выступать местный Залоговый фонд (ЗФ). Он привлекает территориальные залоговые активы для использования в качестве гарантированного покрытия предоставляемых инвестиционных ресурсов. Они формируются из объектов собственности муниципального образования, а также из собственности юридических и физических лиц.
[c.467]
Особенно важна экспортная ориентация продукции, ибо экспортные контракты могут служить залоговым активом при привлечении инвестиций.
[c.50]
Залоговые отношения регулируются теперь частью 1 -и Гражданского кодекса РФ, а также Закона РФ О залоге от 29.05.92 г. № 2872-1, который в соответствии со ст. 4. Федерального закона О ведении в действие части первой Гражданского кодекса РФ от 21.10.94 г. применяется постольку, поскольку не противоречит части 1-й кодекса. Развитию ипотечного кредитования был посвящен специальный Указ Президента РФ от 28.02.96 г. № 293 О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования . Этим указом, в частности, образована Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости и определен порядок регистрации прав на недвижимость. Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407 утверждено Положение о лицензировании риэлтерской деятельности. Залог возникает в силу договора или закона. Им может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее из договора займа, банковского кредита, договора купли-продажи, имущественного займа и других договоров. Примером организации залогового актива служит Указ Президента РФ от 04.06.92 г. № 549 Об использовании в качестве залоговых фондов Свердловской области добываемых на территории драгоценных металлов и драгоценных камней (правда, позднее, в 1996 г., были оговорены условиями возврата драгметаллов и драгоценных камней в Госфонд).
[c.152]
Во-вторых, существует проблема выбора между компонентами резервов, установления целесообразного соотношения между ними, в первую очередь между золотом и иностранной валютой. Доводом в пользу сокращения доли золотого запаса является то, что золото, в отличие от валютных активов, не приносит дохода в виде процентов напротив, его хранение требует расходов. Однако золото — высоколиквидный актив, который может быть в любое время реализован на мировом рынке в обмен на СКВ или использован для получения валютных кредитов посредством залоговых операций и сделок своп .
[c.527]
Инвесторы и кредиторы Инвестиции. Заемный и привлеченный капитал Проценты. Норма рентабельности Оценка ликвидности активов для погашения срочных обязательств кредитоспособности заемщика структуры чистых активов и наличия залоговых средств для обеспечения возвратности кредитов
[c.98]
В историческом плане банки «благосклонны» к предприятиям обрабатывающей промышленности в отношении условий кредита. Счета дебиторов в результате отгрузки продукции, запасы сырья, готовой продукции и даже технологические процессы считались залогом, который можно сравнительно быстро реализовать. Кредитные учреждения рассматривали здание и оборудование как нечто, сохраняющее или даже увеличивающее свою залоговую ценность с течением времени. Причиной такой предрасположенности банков к предприятиям обрабатывающей промышленности была возможность продать физические активы фирмы, которые банк мог удержать за долги. Право удержания имущества за долги считают вторичным источником погашения ссуды, запасным вариантом выхода из неудачной кредитной сделки.
[c.59]
В балансе и кредитном договоре также может проводиться различие между обеспеченными и необеспеченными ссудами. Обеспеченная ссуда — это заимствование, под которое выдан залог в виде элемента активов на случай невозврата ссуды. Если кредитное учреждение не имеет такого обеспечения, то следует попытаться, объединиться с другими кредитными учреждениями в рамках единого залогового соглашения. В противном случае в анали-
[c.179]
Если вы просите у своего банка в Соединенных Штатах все больше и больше денег взаймы, у вас со временем потребуют обеспечения займа. Иногда это обеспечение выглядит как «изменчивый» залог в виде дебиторской задолженности или запасов, но обычно у вас попросят в залог специфические активы. Банк или финансовая компания примут меры предосторожности, чтобы удостовериться в реальной идентификации залога и его нахождении под контролем. Например, когда вы занимаете под дебиторскую задолженность. вы обязаны информировать банк обо всех продажах товара, и итоговые счета дебиторов должны быть заложены в банк. Когда клиенты платят по счетам, деньги уходят на специальный залоговый счет, находящийся под банковским контролем. Точно так же, когда вы занимаете деньги под запасы сырья, банк будет настаивать на их хранении в независимой складской компании. Пока у банка на руках находится складское свидетельство на товары, они не могут быть реализованы без банковского разрешения. Ссуды, обеспеченные готовым товаром, обычно выдаются под договоренность о минимальном плановом уровне. В этом случае вы обязаны подписать доверительный сертификат о том, что вы только держите определенные товары в интересах заимодателя, и заимодатель будет совершать периодические инспекции, чтобы убедиться, что вы выполняете свое обещание.
[c.891]
При разработке бизнес-плана мы исходили из того, что под залог кредита должны быть отданы как активы предприятия, так и недвижимость, переданная предприятию на правах долговременной аренды с правом ее последующего выкупа. В этом случае целесообразно в договоре аренды предусмотреть, что арендодатель мог бы выступить поручителем за ОАО Экология , гарантом его платежеспособности перед кредитором. Залоговая сумма будет состоять под первый этап кредитования — стоимость незавершенного строительства и склад — 2444 тыс.руб., после приобретения основных средств они также могут быть заложены под данный кредит. Тогда, общая стоимость залогового имущества будет в сумме — более 3100 т.р., что превышает суммарный кредит в 1.3 раза.
[c.251]
Большинство малых и средних фирм существуют на площадях, арендуемых у более крупных фирм (заводы, НИИ) и учреждены бывшими их сотрудниками. То же самое относится и к оборудованию, на котором работают сотрудники такого малого предприятия. При этом зачастую, четко не определена правовая форма владения этим имуществом (условия аренды). То есть малые фирмы не владеют активами, которые могут служить залоговым обеспечением предоставляемого кредита. При этом крупные фирмы, на базе которых создается малое предприятие, не могут выступать их гарантом, поскольку имеют большое долговое бремя. Такая форма сосуществования малых фирм с «матерями в большей степени устраивает материнскую организацию, но делает уязвимой малую фирму, которая в любой момент может оказаться за забором без средств к существованию. Невелик и уставный капиталтаких фирм. Чуть легче бывает с торговыми фирмами, которые уже поработали и имеют большой запас продукции на складе (неснижаемый остаток) и большие оборотные средства.
[c.189]
Приведу еще один пример. Я держу маленькую часть своих активов в налоговых залоговых сертификатах вместо депозитных сертификатов. Я зарабатываю 16 % в год на этих деньгах, что, безусловно, перекрывает 5 %, предлагаемых банком. Сертификаты обеспечены недвижимостью и подкреплены государственным законом, что также лучше гарантий, предлагаемых большинством банков. Условия, на которых сертификаты покупаются, делают их надежными. Они только нуждаются в ликвидности. Я рассматриваю налоговые залоговые сертификаты, как двух-семилетние депозитные сертификаты. Почти каждый раз, когда я говорю кому-то, особенно, если эти люди держат деньги в депозитных сертификатах,
[c.54]
УСЛОВИЕ «БЕЗ ЗАЛОГА» — письменное обязательство должника перед своим кредитором не прибегать к другому залоговому кредиту относительно активов своей фирмы (сырье, готовая продукция, ценные бумаги и т.д.)
[c.229]
Если видеть в активах залог и обеспечение обязательств, тогда их стоимостью следует считать цену возможной реализации. Кредиторов и держателей ценных бумаг не может не интересовать залоговая и ликвидационная стоимость компании, особенно когда перспектива полной или частичной ликвидации компании делается реальной или возникают сомнения в получении выплат из прибыли.
[c.340]
Компании с высокой ликвидационной стоимостью являются привлекательными объектами для приобретения. Часть денег на покупку компании может быть получена в виде кредитов под обеспечение залоговой стоимостью активов. Чтобы покрыть расходы на приобретение, часть активов иногда распродают, а оставшиеся делаются источником дохода для покупателя. Компании, владеющие богатыми материальными активами, более привлекательны для покупателей, поскольку в их балансе меньшую роль играет репутация, всегда игнорируемая аналитиками.
[c.340]
Когда существует избыток мощностей нефтеналивных танкеров, залоговая стоимость танкера может упасть крайне низко, но если его без команды зафрахтует крупная международная нефтяная компания, танкер станет первоклассным обеспечением кредита. Это типичный пример того, как кредитоспособность зависит от способности пользователя актива обслуживать долг. Промышленные облигации, обеспеченные доходами, стали сегодня важным инструментом рынка капитала. Репутация малоизвестного муниципалитета или графства есть нечто нематериальное. Внимания аналитика требует только тот, кто его кредитует, как правило, — это крупная компания.
[c.479]
Состав активов, включаемых в залоговый фонд займа по представлению Администрации, утверждается со-
[c.76]
Управление имущественными активами залогового фонда займа.
[c.77]
Получатель займа под залог (должник) обязан отразить залог отдельно от других финансовых активов, не обремененных залоговыми обязательствами. На счетах бухгалтерского учета операция получения займа (ссуды) под залог будет отражена следующим образом [c.220]
Залоговые активы (pledged assets) — активы, обычно в форме казначейских ценных бумаг или муниципальных облигаций, которые депозитные учреждения должны хранить в качестве обеспечения депозитов, привлекаемых от федерального правительства, правительств штатов или местных органов власти.
[c.423]
Орган местного самоуправления поручает управляющей компании выступать залогодателем по объектам собственности, находящейся в ЗФ. Территориальный фонд СЭПИН обеспечивает продвижение инвестиционных проектов предприятий территории к российским и мировым кредитным ресурсам, используя залоговые активы как средство гарантии погашения кредита и выплаты процентов.
[c.464]
Страховые активы. Из всех принятых в залог активов целесообразно выделить особо ценные активы, т.е. такие активы, которые ни при каких обстоятельствах не должны быть утрачены залогодателем. Принятые в залог активы могут быть утрачены владельцем в случае финансовой и маркетинговой несостоятельности инвестиционного проекта, связанного с этими активами, а также форс-мажорных обстоятельств. В связи с такой возможностью владелец особо ценных активов должен получить на административно-территориальном уровне страховую гарантию недопущения утраты заложенных активов. Орган местного самоуправления должен гарантировать своими залоговыми активами выплату всей залоговой стоимости залогополучателю (в данном случае — банку-гаранту или банку-кредитору) и тем самым не допустить отчуждения предоставленных в залог активов.
[c.465]
Договор управления ценными бумагами между владельцем залоговых активов и территориальным фондом СЭПИН.
[c.466]
Корпоративные пенсионные фонды предоставляют материнским компаниям инструмент концентрации длинных активов в одном месте и с единым органом управления. В некоторых случаях, накопленный потенциал можетсыграть решающую роль в инвестиционных процессах. Например, НПФ Сургутнефтегаз выиграл на залоговом аукционеправо быть залогодержателем акций материнской компании за 410 млрд. руб. (общая сумма активов этого НПФ — 1 920 млрд. руб.) Использование института НПФ позволяет диверсифицировать инвестиционную деятельность корпорации. Наконец, пенсионный фонд — удобный инструмент кадровой политики компании повышать зарплату работникам до бесконечности нельзя. В США корпоративные пенсии — хорошо известный и отработанный инструмент ограничения роста заработной платы.
[c.28]
Следовательно, чтобы успешно определить кредитоспособность потенциачьного заемщика, аналитик должен быть готов разложить финансовые отчеты — даже удостоверенные, — которые представил заемщик. Цель заключается в том, чтобы рассчитать залоговую ценность фирмы, если она потерпит неудачу и активы придется продать для погашения ее долговых обязательств.
[c.142]
С позиций залога активы следует рассматривать с учетом их реализуемости (способности увеличивать ликвидность фирмы). Важным элементом надежности залоговой ценности предмета служит возможность ее использования (fungibility), т.е. полезность для других. Например, реактивный самолет корпорации может
[c.144]
С позиций залоговой ценности насколько быстро реализуемы и ликвидны активы «Engraph» [c.197]
Единственным активом малых фирм, ориентированных на разработку новой технологии или продукта с использованием этой технологии, который может, пока еще гипотетически, выступать в качестве залогового обеспечения, является патент или ноу-хау. Но в этом случае необходимо
[c.189]
В таком виде проект приобретает право на жизнь, поскольку ясна цель, понятен рынок, имеются потенциальные партнеры в лице консалтинговой фирмы и промышленной фирмы (потенциальный заемщик и потребитель). При этом проект выполняется частной фирмой с хорошо организованной маркетинговой поддержкой, обеспеченной ликвидными активами, которые, при необходимости, могут быть использованы в качестве залогового обеспечения. Такой проект становится привлекательным не только для российского, но и зарубежного инвестора, хотя на первом этапе проект должен быть ориентирован на вн тренний рынок. После апробации его результатов на реальном предприятии, может быть сделана попытка расширения внутреннего рынка и выхода на внешний рынок.
[c.195]
Как известно, в результате долгих дискуссий в 1991-1992 гг., было выбрано направление преобразований в нефтегазовом секторе, ориентированное на создание акционерных обществ и их последующую приватизацию. Автор, его коллеги-единомышленники исходили из того, что АО Сургутнефтегаз должно в первую очередь принадлежать тем, чьим трудом были созданы все основные производственно-технологические активы компании. Так, еще в 1991 г. объединение Сургутнефтегаз начало преобразовываться, условно говоря, в Сургутскую нефтяную компанию. Уже тогда нами была поставлена цель оставить до 80% акций будущего акционерного общества в распоряжении предприятия57. В определенном смысле критическим для компании был 1995 г. — период проведения так называемых залоговых аукционов на право распоряжения и пользования 40,15% акций НК Сургутнефтегаз . В этой сложной ситуации нам удалось отстоять право компании владеть и распоряжаться активами, созданными трудом нашего коллектива. На аукционе, как известно, выиграл негосударственный пенсионный фондработников компании — он внес 400 млрд. руб. под залог акций АО и вместе с АО Сургутнефтегаз — свыше 1 трлн. руб. в счет погашения задолженности в бюджет. Тем самым компании удалось избежать инвестиционных притязаний со стороны различных влиятельных в тот период групп потенциальных собственников. Важным обстоятельством является то, что при определении и отстаивании компанией прав на распоряжение, пользование и управление всеми видами закрепленных активов, она всегда стремилась к конструктивному сотрудничеству с государством и придерживалась принципа соблюдения паритета интересов51. Сургутнефтегаз [c.155]
Как у банка появляется залоговое имущество
Банки – это финансовые организации, которые предпочитают иметь дело исключительно с денежными средствами. Все они являются коммерческими, и основная цель любой их деятельности – получение максимальной прибыли от вложенных средств.
Одним из основных способов получения прибыли для банка является выдача кредитов. Физическое или юридическое лицо может взять денежные средства, принадлежащие банку в кредит, и потратить на собственные нужды, а взамен выплатить банку не только основную сумму долга, но также и проценты за пользование кредитом.
Иногда бывает так, что заемщику требуется очень крупная сумма денег, либо у него не слишком хорошая кредитная история, и банк сомневается, что клиент сможет в срок вернуть свою задолженность в полном объеме. И чтобы подстраховаться, он предлагает оформить кредит под залог недвижимости или транспортного средства.
Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит по условиям, прописанным в кредитном договоре, то банк, при наступлении определенного срока просрочки или суммы долга, имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности.
Так и появляется залоговое имущество в профиле у банка: все, что можно предоставить в залог для получения кредита, может также остаться кредитору в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Причем речь может идти не только об ипотеке или автокредите, где наличие залога является обязательным, но также и об обычном потребительском кредите, взятом под залог имеющегося у клиента имущества.
Что обычно предлагают:
- Квартиры в многоэтажных домах.
- Частные домакоттеджитаунхаусы с земельным участком.
- Землю.
- Личный транспорт.
Если речь идет о юридических лицах, то они также могут оставлять в залог оборудование, коммерческие и производственные площади, различные материалы и т.д. И все это реализуется на торгах со значительной скидкой, чтобы банк как можно скорее получил деньги, а не держал на балансе ненужное ему имущество.
Какие показатели свидетельствуют о ликвидности активов?
Имущество считается высоколиквидным в следующих случаях:
- Его можно реализовать в течение одного месяца. Это возможно с активами, обладающими рыночным спросом. Коммерческий объект, расположенный в удобном для ведения бизнеса месте и наделенный необходимым оборудованием, будет продан достаточно быстро. Если предметом залога становится сооружение, построенное полвека назад и не оснащенное современными средствами связи, рассчитывать на его быструю продажу не приходится.
- Степень влияния и гибкости спроса на предполагаемый предмет залога. При оценке ликвидности квартиры учитывается изменение цен на жилые объекты. При снижении стоимости спрос на покупку будет расти, что повышает вероятность быстрой продажи и удовлетворение интересов кредитора.
- Спецтехнику и промышленное оборудование можно быстро продать в небольших объемах, но для реализации крупной партии потребуется время и поиск покупателя.
- В условиях ограниченного спроса будут реализовываться крупные производственные объекты, занимающие большую территорию и требующие серьезных затрат на эксплуатацию. Они не представляют ценности в качестве залогового имущества.
- Степень изношенности оборудования. Нельзя рассчитывать на крупный заем по привлекательной ставке дисконтирования, если в качестве залога клиент предлагает морально устаревшее оборудование или нуждающееся в серьезном ремонте.
- Компьютерная техника в качестве предмета залога не считается высоколиквидной. Устройства быстро сменяются новыми моделями и дешевеют.
Если потенциальный заемщик решает оформить кредит под залог имущества, он должен понимать, что для банка основное значение имеет ликвидность актива, а не степень его важности для бизнеса в данный момент. Ссуды даются на длительный срок, в течение которого ценность имущества может снизиться – это невыгодно банку, который старается сократить степень финансового риска.
Покупка залогового имущества банка: плюсы и минусы
Прежде чем принять решение о покупке недвижимости или другого имущества, находящегося в залоге у банка, нужно взвесить все за и против. Желание сэкономить вполне понятно, но вы можете столкнуться с определенными подводными камнями, о которых посредник вам вряд ли расскажет.
Преимущества покупки залоговой недвижимости:
- Экономия денежных средств. Объекты всегда продаются по цене ниже, чем на рынке, разница может составлять 10-15%. На сэкономленные средства можно провести ремонт.
- Гарантия чистоты сделки. Если залоговый объект продает банк, то он изначально проверялся его сотрудниками на различные юридические риски прежде, чем принять жилье в залог. Это позволяет минимизировать правовые риски в отношении объекта недвижимости.
- Описание объекта всегда лучше структурировано и более технично, нежели обычные объявления у частника или риэлтора. Здесь вы найдете максимально четкую и грамотную информацию, без завышений и округлений цифр.
- Наличие удобных сервисов для поиска залогового имущества под конкретные требования покупателя.
Конечно самое важное – это возможность пусть и немного, но сэкономить. Во многих регионах цены на недвижимость очень высоки, и даже в сочетании с льготной ипотекой жилье недоступно для россиян. А если есть возможность получить дисконт, то этим однозначно надо воспользоваться.
Какие есть недостатки у такой покупки:
- Сложность в осмотре покупаемого объекта. Практически никогда нет возможности посмотреть своими глазами жилье, и оценить его реальное состояние. В основном предоставляют несколько фото не самого хорошего качества, а лучшем случае – короткое видео.
- Бюрократизм. Сделка с покупкой залогового имущества проходит намного дольше и сложнее, чем обычная купля-продажа.
- Иногда возможны проблемы с получением документов об истории недвижимости.
- Не все банки одобряют ипотеку на «чужие» залоговые объекты, т.е. если вы хотите взять ипотеку на покупку, то нужно выбирать именно ту недвижимость, которую продает конкретно этот банк.
Самое неприятное – это взаимоотношения с бывшими жильцами, которые могут оставить вам долги по ЖКХ и капремонту, плохие отношения с соседями, отказ передачи ключей и т.д. Сразу отметите ситуации, в которых прошлый владелец может оспорить судебное решение и продажу залогового жилья, чтобы не получить проблем в будущем.
