Залоговое имущество и виды его продажи. Как продать заложенное, что это такое?

Продать квартиру с обременением намного сложнее, чем юридически «чистую» недвижимость. Но возможность выгодно продать заложенные квартиру или дом все–таки остаются. Разберем подробно варианты, как продать квартиру с обременением юридически грамотно, без больших денежных убытков.

Что такое залоговая недвижимость?

Когда человек берет деньги в долг в МФО, в банке или у частного инвестора, то часто требуется гарантия того, что он вовремя вернет взятые денежные средства и оплатит положенный процент за пользование кредитом.

В качестве залога по договору займа чаще всего оформляют квартиру, дом, участок земли или долю в объекте недвижимости, принадлежащую заемщику. До полной выплаты долга с процентами заемщик не имеет права осуществлять с такой недвижимостью следующие действия:

Но как же тогда можно продать недвижимость, если дом или квартира в залоге у банка, МФО или частного инвестора (юридического или физического лица).

Можно ли продать квартиру в залоге?

Если на недвижимости обременение, то найти покупателя на нее намного сложнее. Но продать квартиру в залоге все-таки можно. Так как каждый случай индивидуален, то рассматривать юридические тонкости нужно после изучения всех документов, финансовой ситуации заемщика, учета рыночной реальной стоимости недвижимости, особенностей финансового рынка и спроса на квартиры в конкретном регионе России.

Только опытный специалист сможет подсказать оптимальный алгоритм действий, ориентируясь на конкретную ситуацию с недвижимостью. В статье можно дать только общее представление, как следует действовать в той или иной ситуации.

Например, подробно узнать, «Можно ли продать квартиру в ипотеке?» или примерно представлять, как надо действовать, если квартира в залоге и нужна срочная продажа.

Как продать квартиру в залоге

Квартиру с обременением или в залоге можно продать, если урегулировать вопрос с выплатой долга. В каждом конкретном случае алгоритм действий разный:

В любом случае каждый вопрос с залоговой недвижимостью нужно изучать по многим параметрам, чтобы подобрать наилучшее и выгодное решение. За помощью всегда можно обратиться к опытным финансовым брокерам ГК «Содействие».

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Документы для продажи залоговой квартиры

Можно ли продать заложенное имущество? – Да, можно, если урегулировать вопрос с оплатой остатка долга, иначе решить вопрос не получится.

Какие документы нужно предоставить:

Могут понадобиться и другие документы, в зависимости от вида объекта недвижимости. Например, если дом в залоге у банка, то дополнительно нужен план межевания участка, оценка стоимости земли, выписка из Росреестра о праве собственности на земельный участок.

Как снять залог с квартиры

Как продать залоговую недвижимость быстро и выгодно:

В любом случае без оплаты долга обременение с недвижимого имущества не снимут. Тонкости и юридические нюансы касаются только минимизации затрат по выплате долга и выгодной продаже квартиры по реальной рыночной стоимости.

Как продать залоговую квартиру?

Можно ли продать квартиру с обременением? – Это возможно, если найти оптимальный путь для оплаты остатка долга, чтобы снять все ограничения на продажу квартиры. Дома или участка земли.

Если заемщик отказывается снять залоговые ограничения, то придется искать варианты выплаты долга. В качестве альтернативы во многих случаях помогает рефинансирование – оформление нового кредита для оплаты старого под меньший процент. В этом случае все ограничения с недвижимости снимаются, можно продать недвижимость и спокойно продолжать выплачивать новый кредит или закрыть его сразу с той суммы, которую получите с продажи.

Многие банки сегодня предоставляют интересные льготные программы рефинансирования как ипотечных займов, так и проблемных долгов с залоговым имуществом, так что можно найти оптимальный вариант с минимальными денежными потерями. Если вопросом займутся профессионалы ГК «Содействие», то за короткое время можно подобрать несколько вариантов решения вопроса с продажей залоговой недвижимости на самых выгодных и законных условиях.

В каких случаях реализуется залоговое имущество

В последнее время у каждого желающего появилась отличная возможность купить по доступной цене, как жилье, так и автотранспортные средства. А все это стало реальным благодаря реализации банками арестованного залогового имущества, а также аукционам по банкротству.

Предлагая оформить имущество под залог, банк защищает свои интересы. Благодаря наличию заложенного имущества, банк получает больше уверенности в том, что кредитная задолженность, пусть и не в оговоренным в договоре срок, но все же будет погашена. Залог считается гарантом сведения к минимуму истечение сроков по кредитной задолженности. Более того, банк никоим образом не имеет заинтересованности в неотложной реализации имущества, заложенного для подкрепления кредита.

Только для заемщиков, оформивших краткосрочные или мелкие потребительские кредиты, банк может поверить на слово должнику и не требовать залога. В других случаях требуется подкрепление кредитного займа. И в ряде случаев заемщик вынужден искать возможность по реализации заложенного имущества.

Такая ситуация возникает, когда должник не может выплатить кредитную задолженность. И при этом у банка находится заложенное имущество заемщика. И тогда возникает вопрос касательно возможности продажи этого залога и строительства отношений с банком. При этом необходимо разобраться, каким образом банк может распоряжаться залогом, каким образом будет осуществляться реализация заложенного имущества.

Порядок проведения реализации залога

Главная ошибка заемщиков – это незнание того, что давая залог, в большинстве случаев именно они организовывают порядок проведения реализации залога. Разобравшись в ситуациях, при которых это становится возможным, кредитный должник получает возможность остаться в выигрыше.

Изначально финансовое учреждение идет на уступки заемщику, ведет с ним переговоры, пытается принять какое-либо решение, чтобы имущество не выставлялось на продажу. Для этого активно проводится работа сотрудниками банка, накладываются штрафные санкции. Но когда подобные меры не решают проблем и выясняется, что у должника нет денег, предлагать проведение реструктуризации по кредиту нет смысла, да и кредитные каникулы тоже не помогут. Поэтому остается последний вариант — продажа залога.

Поэтому, когда случается такая неприятная ситуация в жизни, необходимо заранее узнать, как себя вести, что предпринять в каждом конкретном случае. Во время заключения договора ипотеки обязательно указывается предмет залога, это может быть как квартира, так и дополнительно дачный участок, сарай, гараж. Вот наступает момент, когда по кредиту стало нечем платить. Вы думаете, что к вам сразу же приедет банк и начнет требовать реализацию залогового имущества — не угадали. Хоть залог и остается залогом, но пока он находиться в вашей собственности, у вас есть все законные основание «побороться» за него. Таким образом, очень важно дождаться подходящего момента и приложить все свои усилия чтобы получить из этого что- то полезное для себя. В любом случае, реализация залога должна проходить под вашим контролем.

Чтобы суметь правильно противостоять врагу (банку), необходимо точно знать, как он будет вести себя в той или иной ситуации. Не излишним будет и дополнительно  разузнать, о том, каким образом банки выполняют реализацию залогов.

Права и обязанности банка в отношении залогового имущества

Как только банк узнает, что у заемщика нет возможности своевременно оплачивать кредит, он подает в суд иск, в котором выносит требование о взыскание в качестве погашения заложенное залоговое имущество.  Суд  просто так такое заявление не примет, так как кредитор будет обязан привести весомые аргументы и доказательства, что он использовал все меры, чтобы помочь с проблемой без судебных вмешательств. Помимо этого, финансовое учреждение обязано заемщику предоставить подписанный протокол переговоров, его обычно отправляют заказным письмом, в котором отдельно указывается решение о подаче в суд иска на реализацию залога. Должнику также должны предложить все виды решений данной проблемы, без судебных разбирательств.

Поэтому в этот период «прятаться» от заказных писем и судебных повесток не желательно. Потому что таким поведением можно лишить себя уникального шанса контролировать реализацию залога банком. Правильным вариантом будет вообще начать проводить переписку с банком, где вы буде предлагать свои виды решения проблемы.

Заемщику необходимо уяснить, что банк ни в коем случае не может самостоятельно распоряжаться имуществом, которое он заложил под кредит. Ведь залог является собственностью того, кто его предоставил, так что лишь кредитный заемщик имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Благодаря входящим в юридическую практику соглашениям становится возможна реализация заложенного имущества без вмешательства суда.

В полномочия банковских сотрудников входит лишь требования скорейшего погашения задолженности путем реализации залога. Однако и здесь есть свои нюансы, так что банк может только посредством суда требовать продажи имущественного, взятого под залог.

Виды залогового имущества

Необходимо понимать, что залог залогу рознь. Так, к примеру, заложенная недвижимость регистрируется в специальных организациях. И сам по себе заемщик, заложивший такое имущество, не может сам решать судьбу заложенной квартиры. Для того, чтобы свободно распоряжаться недвижимостью, нужно получить письменное согласие лица или фирмы, являющегося залогодержателем. Если же имущество относится к классу движимого залога, то только суд может воспрепятствовать заемщику распоряжаться залогом на свое усмотрение.

Несмотря на то, что реализуя заложенное имущество, заемщик нарушает кредитный договор, ему не грозят никакие последствия, кроме как напряженных отношений с банковскими работниками. Кроме того, реализация залога как таковая согласно законодательству не причисляется к преступлению. И если заемщик, продавая залог, помогает людям, находящимся в тяжелой жизненной ситуации, то его не будет ждать административное или какое-либо другое наказание.

Если же заемщик намерен поддерживать хорошие отношения с банком и через некоторый промежуток времени все же погасить кредитную задолженность, то ему следует проводить реализацию заложенного имущества по согласованию с банковскими сотрудниками. При этом отдавать банку залог в качестве выплаты по кредиту не получится. Банку вовсе ни к чему чужое имущество, да и заняться продажей полученной квартиры или машины он не имеет права. Поэтому вполне логично, что сотрудники банка будут настаивать на том, чтобы именно заемщик занялся вопросами, касающимися реализацией заложенного имущества. Хотя при этом банк оставляет за собой право согласовывать с должником подбор потенциального покупателя, устанавливать окончательную цену за залог.

Когда суд принимает от банка иск, то кредитор обязан указать какими способами будут проводиться торги, первоначальную стоимость имущества. Итогом всей судебной процедуры будет вынесенное решение о принудительной продаже имущества, где указывается весь порядок реализации имущества.

Исполнением судебного решения занимается служба судебных приставов, она направит  необходимые документы компании ведущей торги и проконтролирует процесс проведения торгов.

В том случае, когда на первичных торгах залог не продается, проводят повторные торги с уменьшением стоимости до 10%.

При условии, если заложенное имущество не представляет собой недвижимость, то можно продать залог без уведомления о ваших намерениях банка и распоряжаться полученными деньгами как вздумается. Должник может потратить денежные средства с залога на погашение задолженности или на неотложные нужды. В противном случае, когда на заложенное имущество наложен запрет на продажу, проще всего будет договориться с банком.

Реализация залога до суда

Договориться с банком о продаже залога можно до того момента, когда заложенное имущество будет выставлено на торги. Эта процедура имеет свое название – реализация залога до суда – и в ряде случаев лучше, чем судебная реализация. Должнику не придется тратиться на процедуры, связанные с судебными разбирательствами, организацией торгов и их исполнение. Цену за залог можно установить в ходе переговоров с представителями банка. Должник получает шанс сократить время продажи залога и обойти формальности юридического плана. Но нужно быть очень внимательным при реализации залога, чтобы не оказаться в финансовой ловушке.

Первые сложности возникают, когда обе стороны (должник и банк) согласовывают цену, выставляемую при продаже залога. Заемщик желает выручить как можно больше денег, которых будет достаточно для погашения кредитной задолженности и хватило еще на другие цели. И поэтому для должника важно, чтобы залог был продан по высокой цене. Банку же легче, чтобы после продажи залога была закрыта хотя бы часть кредитной задолженности. И банк будет заинтересован в более низкой цене залога. В связи с этим процесс продажи залога может затянуться на неопределенный срок. Так что если должник желает получить деньги за залог за считанные недели, то ему следует самостоятельно заняться подбором цены, приближенной к рыночной, и поиском оптимального покупателя.

Но ни в коем случае нельзя пускать процесс продажи залога на самотёк, должнику следует проводить постоянный контроль реализации займа. Возможно оформление разрешения, заверенного нотариусом, позволяющее банку самостоятельно, без участия должника, организовать реализацию залога. Однако в этом случае не стоит ожидать полного погашения кредитной задолженности ввиду того, что банк продал залог намного дешевле желаемой должником суммы или же взял с полученной суммы проценты за услугу.

Не нужно ни в коем случае передавать сам залог банку. В таком случае время его продажи наверняка перенесется на неопределенный срок в связи с недоговоренностью сторон, нежеланием банковских сотрудников сотрудничать с кредитным должником по этому вопросу или колебанием заемщика по поводу принятия окончательного решения. Если время потеряно, то получить залог назад и тем более продать его уже не получится.

Продажа заложенного имущества требует особой подготовки и обдуманных действий. Стоит помнить, что если обязательства основного договора не выполнены кредитным заемщиком, то залог может быть реализован без ведома должника с целью погашения просроченной кредитной задолженности. Залог реализуется за счет выставления его на публичные торги или другие организации, продажа залога которым предусмотрена договором или законодательством. К помощи публичных торгов прибегают крайне редко, так как сотрудничество с ними довольно громоздко и отнимает слишком много времени. Поэтому лучше по возможности воспользоваться услугами других организаций или магазинов.

Проблемы с залогом? Пишите или звоните нам!

Многие люди покупают различные товары даже при нехватке наличных денег, и не считают этот вопрос проблемой. Многими банковскими учреждениями и кредитными организациями предоставляются различные услуги по кредитной выдаче для реализации конкретных целей – таких, как приобретение одежды, мебели и бытовой техники прямо в магазине.

Более сложная процедура – это если приобретается автомобиль, недвижимость или земельный участок. В таком случае банковской организацией всем подряд денежные средства не предоставляются. У кредитных организаций есть желание не только получить проценты за использование их денежных средств, — они также хотят быть уверенными в своевременном возвращении заемных средств (и в том, что они будут возвращены в полном объеме).

Инструмент обеспечения возврата заемных денежных средств – это залог приобретаемого или другого объекта.

Что представляет собой залог и каким он бывает?

Исходя из норм гражданского права, залогом называют способ обеспечения обязательств должника перед кредитором. Его применение возможно только по закону или на договорном основании. Договор должен быть заключен только путем письменной формы, также в нем должна содержаться вся необходимая информация (о предмете, размере и оценке залога, о сроке исполнения обязательств). Для некоторых случаев требуется заверение договора в нотариальном порядке.

Когда заключается залоговый договор, участниками выступают залогодатель (лицо, которое осуществляет передачу своей собственности в залог) и залогодержатель (лицо, которое принимает собственность залогодателя и гарантирует исполнение обязательства). Как гласит статья 335 ГК РФ, залогодателем может быть и сам должник по главному обязательству, либо же в качестве залогодателя может выступить третье лицо.

Исходя из положений статьи 334-й Гражданского кодекса Российской Федерации, суть залога в том, что если должник не исполнит свои обязательства, у залогодержателя будет возможность удовлетворения своих требований за счет заложенной собственности. Он может обратить на нее взыскание, и в этом и заключается его преимущество перед иными кредиторами.

Но не в любой ситуации залоговый кредитор обладает таким правом в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств. Для этого необходимо нарушение обязательства должником по тем обстоятельствам, за которые на него возложена ответственность.

Залогом могут быть следующие вещи

Исходя из положений статьи 336-й Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве предмета обеспечения обязательств могут выступать вещи и имущественные права (если по закону они могут быть проданы). Кроме того, закон №2872-1 от 29-го мая 1992-го года гласит о том, что возможен вариант с распространением залога на вещи, которые залогодатель может приобрести в будущем. Также можно менять предмет залога, но только если на то согласен залогодержатель.

Залог имущества лизинговых компаний

Лизингом называют вид инвестиционной деятельности, при котором происходит передача приобретенного имущества на основании лизингового договора в пользование физическому или юридическому лицу. Договор заключается на конкретный срок, за конкретную плату и на конкретных договорных условий. Другими словами, лизинг – это финансовая аренда. У лизингополучателя есть возможность выкупа лизингового оборудования у лизингодателя.

Предмет лизинга – разновидность любого движимого (транспортные средства) и недвижимого (виды зданий, сооружений) имущества. Исключение составляют земельные участки и иные природные ресурсы.

Выгода лизинговых фирм зависит о сдачи имущества, которое приобретено у поставщика, путем аренды. Поэтому такие организации должны обладать достаточным количеством средств, чтобы иметь возможность покупать дорогостоящее оборудование либо заниматься привлечением финансов из иных источников.

Как говорят положения закона №164 от 29-го октября 1998-го года, лизингодателем могут быть привлечены денежные средства как использование в качестве залога лизингового предмета (который приобретут в будущем по договорным условиям). У лизингополучателя также есть вариант с передачей в залог имущества, приобретенного по договору у лизинговых фирм. Но сделать это можно только в том случае, если они дадут на то свое согласие.

Лизингополучатель (как и лизинговый предмет) могут нести риски – они связаны с тем, что на лизинговый предмет можно обратить взыскание (по долгам наследодателя). Если даже и происходит переход права собственности на предмет финансовой аренды после совершения всех выплат лизингополучателю, у кредитора все равно остается право на предъявление требований к заложенному имуществу.

Взыскания же третьих лиц, если они обращены на имущество лизингодателя, могут относиться лишь к определенному объекту права собственности лизингодателя касательно лизингового предмета.

Какими правами и обязанностями обладают залогодатель и залогодержатель?

У залогодателя есть право на распоряжение в абсолютной мере заложенной собственностью. Также она может быть передана в аренду, ее может безвозмездно использовать третье лицо, либо она может быть завещана (но это допускается лишь в том случае, если это разрешил залогодержатель).

Кроме всего вышесказанного, такое имущество может постоянно обеспечивать выполнение обязательств перед иными кредиторами (если это не запрещает договор или законодательные акты). Но на залогодателе есть обязанность о сообщении каждому последующему залогодержателю о том, какие существуют залоги этого имущества. Сюда входит и размер обеспечения обязательств.

Если это предусматривают договорные условия, залогодатель или залогодержатель обязаны застраховать заложенное имущество. Возможно покрытие все стоимости заложенности предмета страховой суммой, либо же только ее части. Объекты страхуются, как правило, от рисков утраты либо повреждения.

Стороны должны соблюдать и обеспечивать сохранность заложенного имущества, а также проводить немедленное уведомление другой стороны, если вдруг возникла угроза утраты или повреждения этого имущества. Если залогодатель виноват в причинении убытков залогодержателю из-за того, что не исполнил обязательства, или в процессе пользования заложенным имуществом, — в таком случае на него налагается обязанность их возмещения.

У залогодержателя есть право на истребование имущества из чужого незаконного владения. Это относится и к залогодателю, если по договору им пользуется он. Залогодержатель имеет право на использование заложенного имущества только тогда, когда это не запрещают договорные условия или закон.

Если обязанности залогового кредитора касательно содержания и обеспечения сохранности заложенного объекта собственности были грубо нарушены, а также, если залоговый предмет был поврежден до неузнаваемости и не может больше использоваться по прямому назначению, у залогодателя есть право на отказ от него и на требование возмещения убытков за его утрату.

Каким образом происходит обращение взыскания?

Если должником не выполняются его обязательства перед кредитором, то у залогодержателя есть право обращения взыскания на заложенное имущество. Существуют некоторые обстоятельства, при которых взыскание заложенного имущества недопустимо:

Взыскание может проводиться в досудебном порядке (если это предусматривают договорные условия либо закон). Удовлетворение требований в судебном порядке производится в следующих случаях:

До осуществления реализации залога у залогодателя есть право на прекращение обращения взыскания на залоговый предмет и его реализацию – путем исполнения обязательств или путем уплаты просроченной суммы. Реализацию залогового имущества приостановят только в той ситуации, если это не затронет финансовое состояние кредитного учреждения.

Процесс залоговой реализации и его выкупа

Возможна передача залогового банковского имущества третьим лицам. Продать залоговое жилье можно на основании закона об ипотеке. Каким образом реализуется движимое имущество, говорится в законе о залоге. Когда заключается кредитный договор, оговариваются все иные дополнительные требования. Продавать залоговое имущество можно как по судебному решению, так и по соглашению сторон.

Залоговая реализация – это процесс, когда с публичных торгов продается движимое и недвижимое имущество. Возможна отсрочка должником реализации имущества сроком на один год через суд – в случае установления уважительных причин образования такой задолженности.

Сумма, которая получена от реализации заложенного имущества, делится между теми кредиторами, которые заявили о своих требованиях к взысканию. Если вырученная сумма выше имеющейся задолженности, оставшееся отдают залогодателю. В другом случае банковским учреждением может быть получена недостающая сумма из иного имущества должника.

У банковского учреждения есть право на оставление заложенного имущества у себя и осуществление его продажи в самостоятельном порядке. В таком случае реализацию залога осуществляет компания, с которой банковская организация заключает договор. На выкуп предмета залога, собственник которой теперь – кредитная организация, способно любое лицо. Чаще всего залоговый автомобиль, оборудование и иные ценности покупают сами заемщики.

Залоговое имущество банковского учреждения можно выкупить за счет денег залогового кредитора. Некоторыми банками при залоговой продаже предоставляются клиентам кредиты для их покупки (чтобы ускорить данный процесс). Для выкупа залога бывает привлекательная цена, поскольку банком проводится реализация перешедшего от должников имущества по цене гораздо ниже рыночной. Поэтому многие считают это очень выгодной сделкой. Но порой, перезаключая предыдущий кредитный договор на другое лицо, приходится платить комиссию и гасить штрафы.

Порядок обращения взыскания и способы реализации заложенного имущества

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в судебном или во внесудебном порядке. Если иное не предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем, применяется судебный порядок обращения взыскания. В установленных законом случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только в судебном порядке (см. п. 1 — 3 ст. 349 ГК РФ, ст. 51, п. 5 и 6 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенное имущество в осуществляется путем предъявления соответствующего иска. Иск об обращении взыскания на заложенное имущество и иск о взыскании долга по обеспеченному залогом обязательству являются самостоятельными требованиями и могут быть предъявлены в суд одновременно или по отдельности (в любой последовательности) (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50, Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ 07.12.2011).

В связи с этим нужно отметить, что в случае удовлетворения судом иска о взыскании долга по обеспеченному обязательству взыскание в рамках исполнительного производства в пользу залогодержателя в первую очередь обращается на заложенное имущество, в том числе и в отсутствие судебного акта об обращении взыскания (ч. 2 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», далее — Закон об исполнительном производстве)*(1).

Данное правило применяется только в тех случаях, когда залогодателем является должник по обеспеченному обязательству. В противном случае в рамках исполнительного производства в отношении должника не может быть обращено взыскание на имущества третьего лица.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке реализация этого имущества по общему правилу осуществляется путем его продажи с .

Порядок проведения публичных торгов по реализации заложенного движимого имущества определяется ст. 350, 350.2 ГК РФ и законодательством об исполнительном производстве (см., в частности, ч. 3 и 4 ст. 78, ст. 87, главу 9 Закона об исполнительном производстве). Публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества проводятся в соответствии с законодательством об исполнительном производстве с учетом особенностей, установленных Законом об ипотеке (см. п. 1 ст. 56 этого закона).

В части, не урегулированной соответствующими нормами, к публичным торгам по реализации заложенного имущества (как движимого, так и недвижимого) применяются положения ст. 449.1 ГК РФ.

При обращения взыскания на заложенное имущество его реализация по общему правилу осуществляется посредством .

Порядок проведения торгов по реализации заложенного движимого имущества определяется ст. 350.2 ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ). Торги по реализации заложенного недвижимого имущества проводятся в соответствии с Законом об ипотеке (см., в частности, ст. 59 этого Закона).

В части, не урегулированной соответствующими нормами, к торгам по реализации заложенного имущества (как движимого, так и недвижимого) применяются общие положения гражданского законодательства о заключении договора на торгах (ст. 447 — 449 ГК РФ) (см. п. 7 ст. 350.2 ГК РФ, абзац третий п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке).

Законом или соглашением сторон могут быть предусмотрены также следующие способы реализации заложенного при обращении на него взыскания (как в судебном, так и во внесудебном порядке):

— оставление залогодержателем предмета залога за собой;

— продажа залогодержателем предмета залога другому лицу.

Применение указанных способов при внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество возможно при условии, что залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (см. п. 1 ст. 350 и п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).

Заложенное при обращении на него взыскания (как в судебном, так и во внесудебном порядке) по соглашению сторон может быть реализовано путем оставления залогодержателем предмета залога за собой. Данный способ может применяться в тех случаях, когда сторонами договора об ипотеке являются юридическое лицо или индивидуальный предприниматель и договор заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (см. п. 2 и 3 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке).

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке это имущество по соглашению сторон может быть реализовано также на торгах, не являющихся публичными (кроме случаев, когда в силу закона взыскание на заложенное имущество может быть обращено только в судебном порядке) (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке).

Правилами об отдельных видах залога могут быть предусмотрены иные способы реализации заложенного имущества. Например, заложенное обязательственное право по соглашению сторон может быть реализовано путем его перевода на залогодержателя либо уступки залогодержателю или третьему лицу (см. ст. 358.8 ГК РФ).

Если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации этого имущества, право выбора способа реализации по общему правилу принадлежит залогодержателю (абзац второй п. 7 ст. 349 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке по общему правилу осуществляется вне рамок исполнительного производства — путем совершения самим залогодержателем сделок, необходимых для реализации предмета залога применимым способом (в частности, договора с организатором торгов при реализации имущества на торгах) (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ). В том случае, если договор залога удостоверен нотариально, внесудебное взыскание на заложенное имущество может быть также обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса предполагает изъятие судебным приставом-исполнителем у залогодателя заложенного имущества (в предусмотренных законом случаях — арест этого имущества) и его передачу залогодержателю для последующей реализации. Однако по ходатайству залогодержателя предмет залога может быть реализован судебным приставом-исполнителем в соответствии с Законом об исполнительном производстве (см. ч. 1.1 и 1.2 ст. 78 этого закона, п. 4.3 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14).

*(1) Исключением являются случаи, когда в силу указания закона взыскание на заложенное имущество может быть обращено только в судебном порядке (см. п. 3.8 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14

Отчуждение залогодателем предмета залога

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (абзац первый п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества залог по общему правилу сохраняется и к приобретателю предмета залога переходят права и обязанности залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Это правило применяется независимо от того, необходимо ли согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества и было ли такое согласие получено залогодателем.

Отчуждение залогодателем предмета залога без согласия залогодержателя, когда такое согласие необходимо, по общему правилу не влечет недействительности сделки по отчуждению заложенного имущества. Последствием такого нарушения является возникновение у залогодержателя права потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено — обратить взыскание на предмет залога (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, абзац первый п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10). Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества (абзац второй п. 2 ст. 346 ГК РФ).

В случае отчуждения залогодателем предмета ипотеки без согласия залогодержателя, когда такое согласие необходимо, у залогодержателя, помимо указанных выше прав, возникает право потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если предмет залога возмездно приобретен лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество находится в залоге, залог прекращается (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Это правило введено в гражданское законодательство Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ и вступило в силу 1 июля 2014 года. Оно применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, совершенным после указанной даты (независимо от даты заключения договора залога). К ранее совершенным сделкам применяется прежняя редакция ГК РФ с учётом сложившейся практики ее применения (см. Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 04.03.2015, определения КС РФ от 20.12.2016 N 2620-О, от 29.03.2016 N 578-О).

В связи с этим следует учитывать, что и до внесения в законодательство указанных изменений арбитражная практика исходила из того, что взыскание не может быть обращено на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. Исключением являются случаи, когда предмет залога в соответствии с договором залога находился у залогодержателя, но выбыл из его владения помимо его воли (см. п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

Практика судов общей юрисдикции не признавала добросовестное приобретение заложенного имущества основанием прекращения залога (см. Обзор, утвержденный постановлением Президиума ВС РФ от 30.05.2007, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 09.10.2012 N 18-КГ12-39, от 20.03.2012 N 16-В11-24, от 12.07.2011 N 74-В11-4).

Добросовестность приобретателя заложенного имущества оценивается с учетом фактических обстоятельств конкретного дела. В частности, добросовестное поведение при приобретении движимого имущества предполагает проверку сведений, содержащихся в реестре уведомлений о залоге такого имущества (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 13.06.2017 N 18-КГ17-67, определения КС РФ от 25.05.2017 N 1142-О, от 28.02.2017 N 423-О).

Вместе с тем ссылка приобретателя на отсутствие в реестре уведомлений сведений о залоге соответствующего имущества может быть и не принята во внимание при наличии доказательств того, что он знал или должен был знать о заключении договора залога (см. абзац третий п. 4 ст. 339.1 ГК РФ).