Залог права аренды земель с/х назначения. ФЗ «Об ипотеке» VS ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Какой закон применять?

Залог права аренды земель с/х назначения. ФЗ «Об ипотеке» VS ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Какой закон применять? Залог недвижимости

Возврат аванса по договору аренды

Довольно частый случай, когда арендатор ищет квартиру сам или через риэлторскую компанию и найдя подходящий вариант жилья вносит 3 — 5 тыс. рублей задатка, чтобы подтвердить желание снять понравившуюся квартиру. Затем находит вариант получше или дешевле и хочет вернуть отданные деньги.

Узнайте, как составляется расписка на получение денег за квартиру образец

При передаче задатка составляются документы:

  • Договор о залоге (простая письменная форма п.п. 1,2,4 ст. 339 ГФ РФ);
  • Расписка, где прописана формулировка — «В качестве задатка за аренду квартиры»

Если нет хоть одного документа — это аванс, который необходимо вернуть, иначе арендодатель рискует понести ответственность за неосновательное обогащение.

Возврат задатка по договору аренды осуществляется в том случае, если он признан авансом по суду. Поэтому арендатору необходимо составить и подать исковое заявление в суд, оплатив госпошлину на арендодателя с требованием вернуть денежные средства, выплаченные в качестве аванса.

Задаток при аренде квартиры не возвращается, если он признан судом задатком, а для этого необходимо:

  • чтобы передача задатка осуществлялась в доказательство заключения договора аренды и его исполнения (ст. 380 ГК РФ);
  • правильно составлен договор задатка и расписка.

При внесении задатка и аванса за арендуемую квартиру составляется расписка. Она должна быть правильно составлена.

Что содержится в расписке:

  • дата написания;
  • город;
  • имена арендатора и арендодателя;
  • паспортные данные обоих сторон;
  • адрес квартиры, которую сдает арендодатель и ее параметры (количество комнат, площадь, этаж);
  • формулировка — денежные средства в размере (прописью и числами) в качестве аванса за арендуемую квартиру.

Как вернуть аванс за аренду квартиры:

  • вручить уведомление собственнику о том, что вы требуете возврата аванса, т.к. отказались арендовать квартиру;
  • если на уведомление не реагирует, то подать иск в суд по основанию — по неосновательное обогащение.

Если аванс передавали арендодателю не наличными, а переводили онлайн, то необходимо к заявлению прикрепить заверенные выписки о переводе со счета на счет.

Типичный случай, человек (физическое лицо) вносит предоплату за аренду квартиры на праздники (новогодние каникулы) некой фирме (юридическое лицо или ИП) или , затем меняются жизненные обстоятельства и необходимо отказаться от аренды.

В этом случае, действует не ГК РФ, а Закон «О защите прав потребителей» ст. 32, т.к это коммерческий найм жилья, осуществляемый физическим лицом.

Предоплата может быть возвращена, за минусом фактически понесенных расходов арендодателем. Т.е. собственник или компания, предоставляющая квартиру (дом), должна доказать фактически понесенные расходы в суде.

Сегодня вы узнали, можно ли вернуть предоплату за аренду квартиры в виде залога или аванса, какие бывают случаи и возможности, согласно Гражданского кодекса РФ.

Предлагаем ознакомиться Дополнение к исковому заявлению в суд — образец – Домашний юрист

Как вернуть

В жизни нередко происходят ситуации, когда собственники отказываются возвращать залог, даже когда наниматель полностью следовал условиям договора, и содержал жильё в отличном состоянии.

Более того, квартиросъёмщик может полностью быть уверенным в своей правоте, поскольку на протяжении всего действия договора аренды он выполнял все требования по сохранности имущества.

В тоже время, собственник жилья предоставляет внушительный список нарушений и причин, из-за которых он не желает возвращать залоговые деньги.

Чтобы вернуть деньги, вначале нанимателю следует составить претензию в письменном виде на инициалы собственника имущества.

Если же он её не признает, тогда добиться своего наниматель сможет только через суд. Тогда он сможет вернуть обратно хотя бы часть внесённых денег.

Если квартиросъёмщик добросовестно выполняет свои обязательства, обозначенные в соглашении, такие как своевременная оплата ежемесячного платежа, и аккуратное пользование жильём, тогда владелец обязан возвратить всю залоговую сумму в полном объёме.

Зачастую проблемы обосновываются расхождением мнений между владельцем и нанимателем имущества, по завершении времени действия договора. Здесь нужно обратить внимание на естественный износ имущества и амортизацию.

Еще про залог:  Кредиты под залог недвижимости в Симферополе от 0%, взять кредит под залог квартиры

Например: застиранные паласы и расшатавшие от долгой эксплуатации вешалки для одежды. В таком случае о порчи не может быть и речи. А вот если в квартире прожжённая мебель или разбитое окно, здесь ситуация меняется в корне.

Если собственник объясняет своё нежелание возвращать залог тем, что имущество было подвергнуто порчи, но причины указывают на естественную природу износа, тогда квартиросъёмщик имеет право направиться в суд с иском. Главное, чтобы в нём шла речь о неосновательном обогащении собственника.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вы можете найти в этой статье.

Чтобы максимально обезопасить себя от проблем, желательно ещё на начальном этапе позаботиться о том, чтобы в соглашении были обозначены абсолютно все нюансы касательно возвращению залоговой суммы.

Как показывает практика, зачастую собственника отказывают в возрасте залога, поскольку им удаётся отыскать в квартире факты порчи.

Поводом служит немного поцарапанная поверхность мебели, даже если само покрытие было некачественным, а также загрязнённые занавески. Нанимателю желательно содержать квартиру в идеальном состоянии, чтобы хозяева не могли ни к чему придраться.

Опись имущества составляется участниками договора совместно. Если наниматель в процессе эксплуатации пожелает осуществить ремонтные работы или перестановку мебели, этот факт также должен фиксироваться в письменном виде с подписью обеих сторон.

Отличия платежей при сдаче недвижимости

Вид обеспечения сделкиЧто компенсируетДокументальное оформлениеПорядок возврата
Страховой депозитУщерб, который может быть причинен жилью и находящемуся в нем имуществу собственника недобросовестным арендатором.
  • Условие о выплате указывается в договоре.
  • Выплачивается после заключения договора.
  • Подтверждением является квитанция или банковская выписка о зачислении денежных средств на расчетный счет собственника.
  • Возвращается по истечении срока договора, при условии надлежащего состояния имущества.
  • Возврат подтверждается квитанцией или банковской выпиской.
ЗалогУщерб, который может быть причинен жилью и находящемуся в нем имуществу собственника недобросовестным арендатором, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  • Условие о выплате указывается в договоре.
  • Выплачивается после заключения договора.
  • Подтверждением является квитанция, банковская выписка о зачислении денежных средств на расчетный счет собственника, расписка арендодателя.
  • Возвращается по истечении срока договора, при условии надлежащего состояния имущества.
  • Возврат подтверждается квитанцией, банковской выпиской или распиской собственника.
ЗадатокУбытки собственника в случае не заключения договора по вине потенциального арендатора.
  • Выплачивается до заключения договора.
  • Подтверждением является квитанция, банковская выписка о зачислении денежных средств на расчетный счет собственника, расписка арендодателя.
  • Можно оформить отдельный договор о выплате задатка.
  • Возвращается в случае, если договор не был заключен по взаимному согласию сторон или по причине возникновения независящих от участников обстоятельств, которые сделали аренду невозможной.
  • При наличии в срыве сделки вины арендатора остается у собственника.
  • Если договор не заключен из-за собственника, он возвращает задаток в двойном размере.

Перед поиском жилья и сдачей квартиры в аренду, нужно знать нюансы и возможные сложности. Наши статьи помогут разобраться в таких вопросах:

  • Каков порядок оформления аренды жилья?
  • Как правильно сдать или арендовать квартиру самостоятельно, без посредников?

Депозит, залог и задаток – это виды обеспечения сделки, связанной с арендой квартиры. Такие условия оговариваются сторонами заранее и указываются в соглашении. Средства выплачиваются после подписания соглашения (за исключением задатка). Возврат сумм возможен по истечении срока аренды, кроме задатка, поскольку он учитывается в оплату жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Передача залога: пошаговая инструкция

После поиска подходящего варианта жилья, если арендатор заинтересовался объектом, он может авансировать сделку для гарантированного получения ключей от квартиры. Однако этот аванс не является залогом.

Оплата передается в счет общей суммы по сделке (дополнительная сумма за 1 месяц аренды), чтобы жилье не ушло другому квартиросъемщику.

В дальнейшем ваше взаимодействие с арендодателем состоит из следующих этапов:

  1. В день сделки происходит встреча собственника и арендатора. Посредством риэлтора или безе него происходит заключение договора.
  2. Перед передачей денег и подписанием бумаг необходимо осмотреть квартиру на предмет исправности коммуникационных сетей, имеющейся бытовой техники, состояния предметов мебели — кранов воды, счетчиков, ручек окон, дверного замка, телевизора, плиты, стиральной машины и т.д.
  3. Внимательно изучите акт приема-передачи: в нем должен быть описан перечень передаваемых предметов мебели, интерьера, техники, посуды, другого имущества. При наличии дефектов у какого-либо из объектов необходимо отдельно уточнить это в письменном виде.
  4. При соответствии описи фактическому состоянию нет более препятствий для подписания соглашения. В этот момент также передается залог и месячная оплата (две равнозначные суммы), оплачиваются услуги риэлтора (обычно их величина аналогична арендной плате).
  5. Предпочтительно, но необязательно составление расписок о передаче и получении денежных средств. Этот факт будет дополнительным доказательством получения залога и оформления сделки.
  6. С этого момента наступают официальные договорные отношения.
Еще про залог:  Бухгалтерский и налоговый учет залога

После окончания срока аренды при принятии решения съехать с квартиры собственник должен передать всю сумму залога в этот день.

Арендатор должен передать квартиру в том же состоянии, в каком она была принята, с исправной техникой, мебелью, вымытыми окнами и полом.

Перечень необходимых сведений:

Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги (оригинал, 1 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется без возврата

Документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал, 1 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги

Документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (оригинал, 1 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется без возврата

В случае обращения за предоставлением государственной услуги представителя заявителя.

Нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на здания, строения, сооружения, земельный участок, если права на такие здания, строения, сооружения, земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признаются возникшими независимо от их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (нотариально заверенная копия, 1 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется без возврата

Представляются при наличии на земельном участке зданий, строений, сооружений при отсутствии сведений о правах на такие здания, строения, сооружения либо прав на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.

Нотариально удостоверенная копия предшествующего договора о залоге права аренды (ипотеки) (нотариально заверенная копия, 1 шт.)

  • Может быть получен в ходе оказания услуги
  • Предоставляется без возврата

Представляется при последующем залоге.

Договор о совершении сделки с правом аренды земельного участка, подписанный сторонами сделки (договор о залоге права аренды (ипотеки), либо договор купли-продажи (переуступки) права аренды, либо договор о внесении права аренды в уставный капитал, либо договор о внесении права аренды во вклад простого товарищества, либо договор субаренды, либо договор субаренды в отношении части земельного участка) (оригинал, 4 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется на все время оказания услуги с обязательным возвратом Заявителю

В случае, если заявление и документы подаются на бумажном носителе, представляется в 4 экземплярах.

Согласие залогодержателя на последующий залог (оригинал, 1 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется без возврата

Предоставляется при наличии условия о таком согласии в предшествующем договоре о залоге права аренды (ипотеки).

Согласованная сторонами сделки схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (оригинал, 1 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется без возврата

Представляется схема, содержащая графическое изображение границ части земельного участка, передаваемого в субаренду, в случае предоставления в субаренду части земельного участка.

Согласие залогодержателя на совершение сделки в отношении права аренды земельного участка, находящегося в залоге (оригинал, 1 шт.)

  • Обязательный
  • Предоставляется без возврата

Специфика передачи права на недвижимое имущество в ипотечный займ

К залоговому обеспечению применяются общие принципы и условия по ипотечному займу. В том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит, то банк будет вправе направить взыскание на залоговое обеспечение и продать его на торгах. При этом банковское учреждение обязано заключить договор цессии на арендные права.

Владельцем арендованной территории может стать физлицо или муниципалитет. Однако согласно ФЗ №102 передача в залог арендных прав госземли и муниципальных участков не может быть допущена, если они не предназначаются для застройки жилыми комплексами.

К примеру, если территория была выделена под пользование торговой недвижимости, то она не может стать залогом.

Запрещено оформлять ипотечный займ на участки, находящиеся в государственной собственности, если они являются самостоятельным предметом залогового имущества без дома, расположенного на нем, конфискованы или имеют ограничения в правах.

Еще про залог:  Глава 6. Формирование резерва с учетом обеспечения по ссуде | ГАРАНТ

Получение ипотечного займа на арендные права не может стать причиной для расторжения договора лизинга, и не требует составления еще одного документа.

В случае, когда речь заходит об арендном праве на долевую часть территории, то в этой ситуации все неоднозначно. Это может доставить трудности, которые будут связаны с регламентированием порядка эксплуатации каждым нанимателем собственной доли. Именно по этой причине суды часто признают такие сделки недействительными.

Передача арендных прав обладает своей спецификой, которая имеет плюсы и минусы. Среди них можно выделить следующие преимущества:

  1. Взять ипотеку может заемщик, не имеющий во владении никакого быстрореализуемого обеспечения под залогом.
  2. Нет необходимости отправляться на поиск денежных средств для приобретения земли, поскольку можно взять ипотечный займ, имея статус нанимателя.
  3. Если арендные права переданы под обеспечение вместе с недвижимым имуществом, находящемся на этой территории, то наличие этого договора с банковской организацией не закрывает возможность нанимателю выкупить участок под недвижимое имущество для личного владения.

Этот вопрос уже неоднократно рассматривался в суде. Чаще всего суд принимал сторону заемщика. Сами банковские учреждения, как правило, не препятствуют заключению подобного соглашения, поскольку им так будет гораздо выгоднее, ведь участок перейдет во владение заемщика.

К недостаткам ипотечного кредитования арендных прав на территорию стоит отнести:

  1. Такие ипотеки могут быть выданы только на небольшой срок, ограниченный по времени действия арендного договора. К примеру, если договор на лизинг составлен на 60 месяцев, то человек обязан в течение этого срока полностью закрыть кредит. Тогда, как при стандартной ипотеке сроки могут варьироваться в пределах 20-30 лет. Это позволяет сделать все взносы по кредиту менее проблемными для бюджета семьи. 
  2. Под залоговое обеспечение арендных прав могут выдаваться в займ небольшие суммы, которые, как правило, составляют от 50 до 70% от размера арендной платы. Довольно часто людям приходится нести дополнительные финансовые затраты, связанные непосредственно с выездом на место оценщика, который определит ликвидность территории.
  3. По сравнению с рынком Европы и Америки такие кредитные продукты предлагаются в нашей стране только некоторыми банковскими учреждениями. Это значительно ограничивает возможности заемщика, и приводит его к тому, что он берет ипотечный займ по невыгодным для него условиям с финансовой стороны. Прежде всего, это связано с тем, что довольно трудно сразу объективно определить вероятную стоимость арендных прав. По этой причине многие банковские структуры отдают предпочтение не брать на себя ответственность и не принимать такой вариант обеспечения, поскольку у них нет гарантии покрытия всех затрат на выдачу займа в случае продажи залога.
  4. Арендные права на конкретную территорию, как правило, обладают меньшей ликвидностью, нежели сама недвижимость. Именно поэтому такая ипотека если выдается, то под, гораздо более высокую процентную ставку. Банковские учреждения, выдавая ипотечный займ, в этой ситуации рискуют, закладывая свой риск, тем самым, в увеличение процента.

Практически во всех случаях заемщику необходимо заранее получить согласие от владельца территории на залог арендных прав. Если владелец участка – физлицо либо юрлицо, то его согласие обязательно.

Если же собственником является госорган или муниципалитет, то договор на аренду территории может быть продлен на более продолжительное время. В таком случае согласие запрашивать не требуется.

Для этого достаточно отправить извещение о желании взять ипотечный займ под залог арендных прав территории в администрацию.

Договор лизинга может предусматривать пункт, который включает в себя запрет на переуступку арендных прав под залоговое обеспечение, в то время, когда владелец участка может сам решить, каким образом он будет распоряжаться своим имуществом.

Для передачи арендных прав в залог необходимы два участника: наниматель и залогодержатель. Участвовать в соглашении третьим лицам можно исключительно на промежуточном этапе.

Таким образом, залоговое обеспечение арендных прав на территорию – один из видов ипотечного займа, который предусматривает предоставление банковской структуре в качестве залогового обеспечения непосредственно право лизинга, а не само имущество.

Оцените статью
Добавить комментарий