Значение принципа "единой судьбы" и "единого объекта" в ипотечном законодательстве российской федерации
Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости предполагает создание условий, при которых земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости выступали бы в коммерческом обороте в качестве единого объекта правоотношений. Раздельный оборот земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости порождает конфликты различных правообладателей и влечет возникновение дополнительных рисков в отношении имущества, снижая его стоимость.
Принцип когда наземного имущество переходит к владельцу земли закреплен в качестве общего принципа земельного законодательства Российской Федерации в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Более детально данный принцип реализован при регулировании тех правоотношений, которые могут повлечь распоряжение земельным участком или расположенными на нем объектами недвижимости.
В нормативном регулировании договоров об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, к сожалению, не нашел своего последовательного отражения. Если при ипотеке строения в императивном порядке требуется осуществить ипотеку прав в отношении земельного участка, на котором расположено такое строение, то в рассматриваемом случае у залогодателя есть право осуществлять одновременный залог расположенных на таком земельном участке строений либо передать в ипотеку исключительно земельный участок. Чаще всего в правоприменительной практике встречаются случаи, когда стороны заинтересованы именно в отдельном залоге прав на земельный участок без залога расположенных на нем объектов недвижимости.
При этом, однако, залогодержателям приходится учитывать, что договор об ипотеке должен не только формально установить обеспечение для надлежащего исполнения основного обязательства, но и урегулировать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обеспечиваемых ею обязательств. Поэтому при определении имущества, составляющего предмет договора об ипотеке, сторонам необходимо учитывать и общие нормы земельного законодательства, которые регулируют реализацию объектов недвижимости.
Необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости ставит на практике целый ряд задач, которые приходится учитывать при подготовке договоров об ипотеке.
Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Специальные нормы, регулирующие ипотечные правоотношения, устанавливают противоречивые требования в отношении оформления договоров об ипотеке земельных участков, на которых расположены такие строения. Нормативное регулирование зависит от того, что с точки зрения коммерческой значимости обеспечения является основным предметом обеспечения.
Пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке» [1] устанавливают императивное требование о том, что при ипотеке здания или сооружения необходимо в рамках того же договора об ипотеке заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды такого участка.
Несоблюдение требования об одновременном залоге здания или сооружения и права собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором расположены такие объекты, влечет недействительность договора об ипотеке. Однако если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладает правами в отношении земельного участка, то залог строения признается действительной сделкой. Данное исключение действует и в ситуации получения прав в отношении земельного участка после заключения договора об ипотеке. Таким образом, ключевым моментом для обеспечения действительности договора об ипотеке является именно момент заключения договора, который определяется датой его государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С другой стороны, если основным объектом ипотеки с точки зрения коммерческой значимости обеспечения являются земельный участок или права аренды в отношении земельного участка, но на таком земельном участке расположены строения, которые нецелесообразно передавать в ипотеку (что, например, случается в ситуации, когда на земельном участке расположены подлежащие сносу строения), то специальное регулирование договоров об ипотеке предусматривает иной подход: если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (пункт 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 64 федерального закона «Об ипотеке»).
Следовательно, как Гражданский кодекс Российской Федерации, так и Закон об ипотеке прямо устанавливают, что договором об ипотеке может быть предусмотрен залог земельного участка без залога расположенных на таком земельном участке строений.
В пользу данного толкования говорят и положения пункты 1 и 2 статьи 64 Закона об ипотеке, которые устанавливают режим пользования незаложенными зданиями в случае обращения взыскания на землю, оставляя за залогодателем, который передал в ипотеку земельный участок без расположенных на нем зданий, право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий. Дополнительным подтверждением намерения законодателя установить различный режим служит пункт 3 статьи 64 Закона об ипотеке, который предусматривает, что в случае с сельскохозяйственными землями недопустима раздельная ипотека земельных участков и расположенных на них строений в ситуации, когда такой земельный участок и строения принадлежат одному лицу.
При ипотеке земельного участка стороны изначально имеют свободу действий и могут, как заложить расположенные на земельном участке здания, так и совершить залог одного земельного участка.
Уже на стадии заключения договора об ипотеке залогодержателю приходится задуматься о реализации предмета залога и тех ограничениях, которые в связи с этим налагает действующее земельное законодательство. В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Аналогичное правило установлено и в случае отчуждения земельного участка. Следовательно, учитывая в совокупности требования обеих норм, мы приходим к выводу, что заложенный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех объектов недвижимости, а отчуждение любого из объектов недвижимости требует по общему правилу отчуждения земельного участка.
Для сделок, совершенных до 01.09.2021 года договор дарения земельного участка, не содержащий указания на дарение находящихся на нем объектов незавершенного строительства (объектов недвижимости), нарушает требования п. 4 ст. 35 ЗК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность заключенной сделки.
Таким образом, в случае последующего приобретения залогодателем права собственности в отношении земельного участка при обращении взыскания на предмет ипотеки возникают риски признания договора об ипотеке недействительным по причине его противоречия пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор не содержит механизма обращения взыскания на земельный участок, который не был передан в залог. В свою очередь, обращение взыскания только на заложенное строение будет недопустимо в силу противоречия императивным требованиям Земельного кодекса Российской Федерации.
Аналогичный риск недействительности договора об ипотеке по причине его противоречия пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации возникнет и в ситуации, когда стороны попытаются воспользоваться диспозитивностью ипотечного регулирования и осуществят залог земельного участка без одновременного залога расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости: суды могут отказать в обращении взыскания на земельный участок по причине недопустимости его отчуждения без отчуждения строений. Обратить взыскание в том числе и на расположенные на земельном участке строения будет также невозможно по причине того, что они не были переданы в залог.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества, соответственно, применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества. Данное положение позволяет распространить изложенный в Законе об ипотеке режим залога строений (земельных участков) и на ситуацию, когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды, а именно: требование об одновременном залоге права аренды земельного участка при залоге расположенных на таком земельном участке строений и допустимость залога прав аренды без залога строений.
Законодатель проводит четкое различие между ситуациями, когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности и на праве аренды. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает отчуждения земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках. Не представляется возможным исключить толкование данной нормы как устанавливающей дополнительное ограничение на раздельный оборот земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и расположенных на них объектов недвижимости.
Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы — подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.
Принцип единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества закреплен также в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду ненадлежащего использования земли.
Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке. В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.
В контексте рассмотренных противоречий между нормами ипотечного регулирования и земельного законодательства, к сожалению, приходится констатировать, что для исключения любых рисков в отношении предоставляемого обеспечения кредитору приходится требовать предоставления в залог всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также полагаться на добрую волю залогодателя и внесение изменений в договор об ипотеке в случае получения залогодателем прав на земельный участок. Очевидно, что подобное нормативное регулирование порождает противоречивую практику его применения и неопределенность для участников рынка, снижая ценность обеспечения и доступ к кредиту, и требует совершенствования правового механизма, как на уровне законодательства, так и на уровне судебной практики.
Нельзя не отметить имеющиеся противоречия норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации при реализации отношений, связанных с продажей недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, а также с продажей земельного участка и расположенной на нем недвижимости.
В связи с этим Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г. № 11[2] ориентирует суды на применение норм и Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривая при этом ничтожность сделок, при которых происходит отчуждение здания без земельного участка и наоборот. Уже сегодня в законодательстве Российской Федерации имеются определенные предпосылки для формирования единого объекта недвижимости — земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.
Некоторые предпосылки для формирования единого объекта оборота и объединения в руках одного собственника земельного участка и недвижимости уже созданы. В качестве примера здесь можно привести нормы статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 и пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Однако до сих пор процент образования таких объектов невелик. Тому есть определенные причины.
Прежде всего, значительная часть земель в России на основании Земельного кодекса Российской Федерации изъята из оборота или ограничена в обороте, а значит, в ближайшем будущем эти земли не смогут перейти в собственность частных лиц — владельцев недвижимости. Не менее существенным ограничением данного процесса являются недостатки процедур формирования земельных участков: для огромного количества земель не установлены надлежащие границы.
В настоящее время в арбитражных судах рассматривается большое количество земельных споров различных категорий. Весьма распространенной категорией споров являются конфликты, связанные с отказом уполномоченных органов в передаче в собственность заинтересованным лицам земельных участков, расположенных под объектами недвижимого имущества. Единства практики до настоящего времени по данным вопросам не было.
Между тем определенный подход к решению указанных проблем начинает вырабатываться. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, понуждать к заключению договора можно только в тех случаях, когда такое понуждение не будет противоречить федеральному законодательству и в результате заключения договора купли-продажи земли не будут нарушены публичные и общественные интересы. Кроме того, исходя из общих принципов земельного законодательства, сочетания интересов общества и законных интересов граждан и юридических лиц, при вынесении решения приоритетными являются государственные и общественные интересы.
В настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. До вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ [3] действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении статьи 64 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки.
Поэтому орган, регистрирующий договор об ипотеке земельного участка, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю объектов недвижимого имущества, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того, орган, регистрирующий договор об ипотеке, в дальнейшем при регистрации права залогодателя на какие-либо иные объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке, должен одновременно с регистрацией права собственности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке таких объектов.
Ни в статье 64.2, ни в статье 64.1 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не уточняется, в каком объеме необходимо предоставить кредит (заем), чтобы кредитор (займодавец) стал законным залогодержателем. В обеих статьях использована достаточно нейтральная формулировка: „с использованием кредитных средств, либо средств целевого займа“.
А в статье 77 вышеуказанного закона, регулирующей возникновение законной ипотеки на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, были специально добавлены слова, указывающие на то, что такая законная ипотека возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет заемных средств „полностью либо частично“.
Отсутствие этих слов в статьях 64.2 и 64.1 может быть истолковано следующим образом: в рамках этих статей предполагается, что кредит (заем) должен быть предоставлен на всю стоимость строящегося здания (строения). По-видимому, это не так. Именно правила статьи 77 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ дают основание для того, чтобы при применении положений статьи 64.2 и статьи 64.1 руководствоваться одним общим для всех этих статей принципом.
Вместе с тем введение в статью 77 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ прямого указания на то, что кредитор (займодавец) становится законным залогодержателем жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных частично за счет использования предоставленного кредита или целевого займа, в будущем может породить проблемы, если кредиты или займы на строительство или приобретение одного из указанных объектов будут предоставлять несколько кредиторов (займодавцев).
Для российской действительности характерно то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок — другим. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 66 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.
Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом земельном участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании пункта 1 статьи 64 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“.
[1] Собрание законодательства Российской Федерации .1998. N 29. ст. 3400
[2] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации » от 24 марта 2005 г. № 11//СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика
[3] Собрание законодательства Российской Федерации.2005. N 1 (часть 1). ст. 42