Залог до момента полной оплаты Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Залог до момента полной оплаты  Акты, образцы, формы, договоры   Консультант Плюс Залог недвижимости

энциклопедия судебной практики. купля-продажа. оплата товара, проданного в кредит (ст. 488 гк) | гарант

Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Оплата товара, проданного в кредит
(Ст. 488 ГК)

1. Признание договорного условия об оплате товара в кредит

1.1. Договором с условием об оплате в кредит может быть признан только такой договор, который предусматривает уплату всей или большей части цены через определенное время после передачи товара

Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2021 N Ф05-15171/11 по делу N А40-7989/2021

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса. Стороны договора не согласовали условие о поставке оборудования в кредит, поскольку большая часть стоимости должна быть уплачена покупателем в качестве авансовых платежей до поставки оборудования. Условие о рассрочке последнего платежа, предусмотренное договором, не может свидетельствовать о наличии у покупателя волеизъявления на приобретение товара в кредит.

1.2. Если договором предусмотрена передача имущества покупателю только после его полной оплаты, сама по себе передача имущества до его полной оплаты не свидетельствует об изменении договора и согласовании сторонами условия о продаже товара в кредит

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2021 N 17737/11

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не установлен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Кодекса. Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи передача имущества покупателю предусмотрена только после его полной оплаты последним. Совершение продавцом действий по передаче имущества до его полной оплаты покупателем не свидетельствует об изменении сторонами условий данного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 16 февраля 2021 г. по делу N 33-870/2021

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не установлен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи от «дата» по правилам статьи 431 ГК РФ передача имущества покупателю предусмотрена только после его полной оплаты последним (п.3.1 договора).

Совершение продавцом действий по передаче автомобиля до его полной оплаты покупателем не свидетельствует об изменении сторонами условий данного договора.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 28 октября 2021 г. по делу N 33-12364/2021

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не установлен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

Исходя из буквального толкования условий заключенного » … » и » … » договор по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стороны условились о том, что передача имущества от продавца к покупателю должна состояться только после его полной оплаты (пункт 4.2 договора). Совершение же продавцом действий по передаче имущества до его полной оплаты покупателем, а также рассрочка платежа сами по себе не свидетельствует об изменении сторонами условий данного договора.

2. Переход права собственности на вещь, проданную в кредит

2.1. Нормы статей 488 и 489 ГК РФ не предусматривают, что право собственности на вещь, проданную в кредит (рассрочку), переходит к покупателю с момента полной оплаты товара

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2021 по делу N А09-49/2021

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции, сославшись на условия договора и положения ст. 488, ст. 489 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о том, что поскольку товар по договору был продан с условием о рассрочке его оплаты, то право собственности на товар переходит к покупателю с момента полной оплаты товара. Однако ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ не содержат положений о переходе права собственности на вещь, проданную в рассрочку, с момента полной оплаты товара. Отсутствует такое условие и в договоре, заключенном сторонами. Более того, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. При этом в силу положений ст. 334, п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ собственником вещи, переданной в залог, является залогодатель, а залогодержатель лишь наделен правом, в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, то есть лицо, у которого вещь находится в залоге, собственником вещи не является.

3. Защита нарушенных прав продавца при условии оплаты товара в кредит

3.1. Законодательство предоставляет продавцу возможность выбора способа защиты нарушенного права (требовать оплаты либо возврата товара), которая не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 15550/05

В соответствии с пунктом 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Таким образом, продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права — требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. Условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 ноября 2021 г. N Ф02-5758/15 по делу N А74-8686/2021

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Указанной нормой продавцу предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного права — требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. Условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 марта 2021 г. по делу N 33-1856/2021

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права — требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. Условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара.

3.2. Продавец, реализовавший в судебном порядке право потребовать оплаты товара, проданного в кредит, не вправе в дальнейшем (в случае неисполнения судебного решения о взыскании) требовать возврата неоплаченного товара

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.03.2021 N Ф01-583/11 по делу N А39-1147/2021

В силу части 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. При этом продавец по своему выбору определяет способ защиты нарушенного права. Суд установил и стороны не оспаривают факты передачи транспортных средств по договору и их неоплаты в установленный условиями договора срок. В то же время суды установили, что ООО обратился в рамках дела о банкротстве с заявлением о включении задолженности по договору в реестр требований кредиторов. Указанное заявление ООО удовлетворено, следовательно, истец реализовал право на получение оплаты переданного товара. При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении заявления ООО о возврате транспортных средств.

3.3. Если договором предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом, указанные проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит

Постановление Пленума ВС РФ N 13 и Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» (пункт 14)

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).

Еще про залог:  Кредит под залог земельного участка в Москве в 2021 году от 1%, 96 предложений в 29 банках с онлайн заявкой

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 июня 2021 г. N Ф07-3888/16 по делу N А56-64493/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2021 г. N Ф10-1150/16 по делу N А35-1250/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 ГК РФ).

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 сентября 2021 г. N Ф05-12649/15 по делу N А40-217191/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2021 г. N Ф04-28039/15 по делу N А27-970/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 ГК РФ).

Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 ГК РФ).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 марта 2021 г. N Ф02-541/15 по делу N А19-12137/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 04 апреля 2021 г. по делу N 33-3093/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 марта 2021 г. по делу N 33-5851/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 12 января 2021 г. по делу N 33-222/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 13 июля 2021 г. по делу N 33-977/2021

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).

3.7. Ненадлежащее или несвоевременное исполнение покупателем обязательств по оплате товаров, приобретенных по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, не влечет его обязанности по уплате продавцу процентов за нарушение сроков внесения платежей по указанному договору

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики

Абзацем 1 пункта 4 статьи 488 ГК РФ параграфа 1 главы 30 ГК РФ, регулирующего общие положения о купле-продаже, установлено, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, также регулирующей общие положения о купле-продаже, предусмотрено право продавца, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 3 ст. 500 ГК РФ к договорам розничной купли-продажи товаров в кредит, в том числе с условием оплаты покупателем товаров в рассрочку, не подлежат применению правила, предусмотренные абзацем первым пункта 4 статьи 488 настоящего Кодекса.

Из системного толкования данных правовых норм следует, что неоплата, неполная, несвоевременная оплата покупателем товаров, проданных ему с рассрочкой платежа, не влекут его обязанность по уплате продавцу процентов за нарушение сроков внесения платежей по договору розничной купли-продажи.

3.8. Ст. 488 и ст. 301 ГК РФ являются конкурирующими нормами и не могут быть одновременно применены к правоотношениям сторон по договору купли-продажи

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2021 г. N Ф09-13901/13 по делу N А60-22171/2021

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Таким образом, виндикационный иск является вещным способом защиты нарушенного права и неприменим в обязательственных правоотношениях, нормы ст. 488 ГК и ст. 301 ГК являются конкурирующими и не могут быть одновременно применены к спорным правоотношениям сторон.

В том случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Учитывая изложенное, доводы кассационных жалоб в части, касающейся необоснованности применения судами ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются верными.

4. Залог товара, проданного в кредит

4.1. Поскольку товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца в силу закона, для возникновения залоговых отношений не требуется оформления отдельного договора о залоге

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2021 г. N 7022/11

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

При этом возникновение залога на основании закона не требует заключения соответствующего договора.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 июня 2021 г. N Ф03-1384/15 по делу N А59-1963/2021

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

При этом возникновение залога на основании закона не требует заключения соответствующего договора.

4.2. Если стороны предусмотрели в договоре купли-продажи заключение отдельного договора залога, но не заключили его, товар не может считаться обремененным залогом в силу закона

Постановление ФАС Центрального округа от 04.12.2021 N Ф10-3978/12 по делу N А36-1606/2021

Статья 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случай возникновения залога в силу закона при неисполнении покупателем обязанности по оплате поставленного товара. При этом пунктом 5 данной нормы права определены условия возникновения залога, а именно установлено, какое имущество (товар, проданный в кредит) и для обеспечения исполнения какого обязательства (исполнения покупателем его обязанности по оплате товара) признается находящимся в залоге. Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Дав толкование условиям договора купли-продажи, суды первой и апелляционной инстанций установили, что соглашением сторон было предусмотрено иное. Учитывая, что в договоре купли-продажи содержится указание на необходимость заключения договоров залога, а фактически договоры залога заключены не были, суды обоснованно пришли к выводу, что требования кредитора не могут быть признаны обеспеченными залогом имущества должника.

Еще про залог:  Кредит под залог квартиры в Петрозаводске, взять кредит под залог квартиры на выгодных условиях

4.4. Норма п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, распространяется на договоры уступки права требования

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2021 по делу N А46-8056/2021

В соответствии с п. 4 ст. 454 Гражданского кодекса положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 Гражданского кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Нормой ст. 488 Гражданского кодекса, относящейся к общим положениям о купле-продаже, установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором. Из п. 5 той же статьи следует, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона. С учетом приведенных норм, а также того обстоятельства, что договор уступки права требования заключен с условием оплаты в кредит, право требования, являющееся предметом этого договора, считается находящимся у общества в залоге в силу закона.

4.5. Положения п. 5 ст. 488 ГК РФ призваны обеспечить исполнение покупателем (залогодателем) обязательств по оплате товара и служат гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты или на возврат товара

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2021 г. N Ф09-8367/14 по делу N А50-1915/2021

В соответствии с положениями п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящийся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Данная норма материального права, признающая проданный в кредит товар, находящимся в залоге у продавца, призвана обеспечить исполнение покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 21 января 2021 г. по делу N 33-612/2021

Норма, содержащаяся в п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и признающая проданный в кредит товар, находящийся в залоге у продавца, направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.

4.6. При отсутствии государственной регистрации залога недвижимого имущества, возникающего на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, требования об обращении взыскания на предмет залога не подлежат удовлетворению

Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о способах обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство)

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на предмет залога — недвижимое имущество (здание). В обоснование требований истец сослался на положения п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что залог, возникающий в силу закона, не требует обязательной государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции признал вывод суда апелляционной инстанции ошибочным, исходя из следующего.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникающему на основании закона залогу применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Пунктом 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку государственная регистрация ипотеки отсутствует, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

4.7. Нормы ст. 488 ГК РФ подлежат применению к договору поставки, и возможное изменение собственника имущества не влияет на установление залоговых отношений

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2021 г. N Ф05-9875/13 по делу N А40-136097/2021

Из пункта 5 статьи 488 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, то есть возникает залог в силу закона.

В силу статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Следовательно, положения статьи 488 ГК РФ применимы к договору поставки, и возможное изменение собственника имущества не влияет на установление залоговых отношений.

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

Причина разбирательства

В 2021 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2021 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Что решил Верховный суд

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2021 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Залог, задаток или аванс

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Еще про залог:  Кредит под залог недвижимости в Восточном Банке: как его взять?

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Шаг 6. регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, дома потребуется:

  • заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом (заполняется в Росреестре или МФЦ, подписывается двумя сторонами — продавец подписывает заявление о регистрации перехода права собственности, а покупатель — заявление о регистрации права собственности);
  • договор купли-продажи земельного участка, дома (оригинал — не менее 2 экз., желательно предоставить количество экземпляров по количеству сторон сделки: один для Росреестра, остальные для каждой стороны сделки, чтобы у каждой стороны остался оригинал договора с отметкой Росреестра; если договор удостоверялся нотариально, то подается 1 экз. в оригинале копия, оригинал после регистрации возвращается, но можно подать дополнительный экземпляр, в этом случае в будущем возможно получить копию документы в Росреестре при необходимости);
  • акт приема-передачи земельного участка, дома (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача данных объектов недвижимости по договору происходит до регистрации права собственности на недвижимость;
  • нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки с недвижимостью, если отчуждается земельный участок, дом, находящиеся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на недвижимость обладает только он, недвижимость не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);
  • согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом земельного участка, дома является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
  • документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке с земельным участком, домом участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если недвижимость отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
  • письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если земельный участок, дом находятся в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • согласие получателя ренты (если недвижимость обременена рентой);
  • отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением)  (если продается доля в общей долевой собственности на земельный участок, дом) — оригинал и копия;
  • кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке земельного участка, дома в ипотеку) — оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя  или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
  • документ об оплате стоимости недвижимости (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на земельный участок, дом сохраняется за продавцом до оплаты стоимости недвижимости) — оригинал и копия;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
  • один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в жилом доме или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке земельного участка без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности:

За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей. 

За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:

— для физических лиц — 1 000 рублей;

— для организаций — 4 000 рублей.

За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

    В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.

  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.


Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2021 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, также Росреестр передает экземпляры договоров с отметкой о проведенной регистрации.

Оцените статью
Добавить комментарий