- Что именно продается и за сколько
- Что такое обременение, виды обременения
- энциклопедия судебной практики. купля-продажа. оплата товара, проданного в кредит (ст. 488 гк) | гарант
- Порядок расчета
- Заверения продавца
- Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут
- Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены
- Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
- Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
- Ст. 488 гк рф. оплата товара, проданного в кредит
- Ч.5 статьи 488 гк рф
- Итоги
Что именно продается и за сколько
Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).
От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.
К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).
Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.
Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.
Что такое обременение, виды обременения
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2022 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):
- залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
- обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
- право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.
Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.
энциклопедия судебной практики. купля-продажа. оплата товара, проданного в кредит (ст. 488 гк) | гарант
Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Оплата товара, проданного в кредит
(Ст. 488 ГК)
1. Признание договорного условия об оплате товара в кредит
1.1. Договором с условием об оплате в кредит может быть признан только такой договор, который предусматривает уплату всей или большей части цены через определенное время после передачи товара
Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2022 N Ф05-15171/11 по делу N А40-7989/2022
Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса. Стороны договора не согласовали условие о поставке оборудования в кредит, поскольку большая часть стоимости должна быть уплачена покупателем в качестве авансовых платежей до поставки оборудования. Условие о рассрочке последнего платежа, предусмотренное договором, не может свидетельствовать о наличии у покупателя волеизъявления на приобретение товара в кредит.
1.2. Если договором предусмотрена передача имущества покупателю только после его полной оплаты, сама по себе передача имущества до его полной оплаты не свидетельствует об изменении договора и согласовании сторонами условия о продаже товара в кредит
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2022 N 17737/11
Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не установлен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Кодекса. Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи передача имущества покупателю предусмотрена только после его полной оплаты последним. Совершение продавцом действий по передаче имущества до его полной оплаты покупателем не свидетельствует об изменении сторонами условий данного договора.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 16 февраля 2022 г. по делу N 33-870/2022
Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не установлен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.
Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи от «дата» по правилам статьи 431 ГК РФ передача имущества покупателю предусмотрена только после его полной оплаты последним (п.3.1 договора).
Совершение продавцом действий по передаче автомобиля до его полной оплаты покупателем не свидетельствует об изменении сторонами условий данного договора.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 28 октября 2022 г. по делу N 33-12364/2022
Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не установлен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.
Исходя из буквального толкования условий заключенного » … » и » … » договор по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стороны условились о том, что передача имущества от продавца к покупателю должна состояться только после его полной оплаты (пункт 4.2 договора). Совершение же продавцом действий по передаче имущества до его полной оплаты покупателем, а также рассрочка платежа сами по себе не свидетельствует об изменении сторонами условий данного договора.
2. Переход права собственности на вещь, проданную в кредит
2.1. Нормы статей 488 и 489 ГК РФ не предусматривают, что право собственности на вещь, проданную в кредит (рассрочку), переходит к покупателю с момента полной оплаты товара
Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2022 по делу N А09-49/2022
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции, сославшись на условия договора и положения ст. 488, ст. 489 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о том, что поскольку товар по договору был продан с условием о рассрочке его оплаты, то право собственности на товар переходит к покупателю с момента полной оплаты товара. Однако ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ не содержат положений о переходе права собственности на вещь, проданную в рассрочку, с момента полной оплаты товара. Отсутствует такое условие и в договоре, заключенном сторонами. Более того, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. При этом в силу положений ст. 334, п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ собственником вещи, переданной в залог, является залогодатель, а залогодержатель лишь наделен правом, в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, то есть лицо, у которого вещь находится в залоге, собственником вещи не является.
3. Защита нарушенных прав продавца при условии оплаты товара в кредит
3.1. Законодательство предоставляет продавцу возможность выбора способа защиты нарушенного права (требовать оплаты либо возврата товара), которая не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар
Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 15550/05
В соответствии с пунктом 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Таким образом, продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права — требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. Условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 ноября 2022 г. N Ф02-5758/15 по делу N А74-8686/2022
Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Указанной нормой продавцу предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного права — требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. Условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 марта 2022 г. по делу N 33-1856/2022
В соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Таким образом, продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права — требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар. Условие договора о сохранении права собственности имеет цель прежде всего обеспечить исполнение обязательств покупателя по оплате товара.
3.2. Продавец, реализовавший в судебном порядке право потребовать оплаты товара, проданного в кредит, не вправе в дальнейшем (в случае неисполнения судебного решения о взыскании) требовать возврата неоплаченного товара
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.03.2022 N Ф01-583/11 по делу N А39-1147/2022
В силу части 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. При этом продавец по своему выбору определяет способ защиты нарушенного права. Суд установил и стороны не оспаривают факты передачи транспортных средств по договору и их неоплаты в установленный условиями договора срок. В то же время суды установили, что ООО обратился в рамках дела о банкротстве с заявлением о включении задолженности по договору в реестр требований кредиторов. Указанное заявление ООО удовлетворено, следовательно, истец реализовал право на получение оплаты переданного товара. При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении заявления ООО о возврате транспортных средств.
3.3. Если договором предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом, указанные проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит
Постановление Пленума ВС РФ N 13 и Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» (пункт 14)
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 июня 2022 г. N Ф07-3888/16 по делу N А56-64493/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2022 г. N Ф10-1150/16 по делу N А35-1250/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 ГК РФ).
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 сентября 2022 г. N Ф05-12649/15 по делу N А40-217191/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2022 г. N Ф04-28039/15 по делу N А27-970/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 ГК РФ).
Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 ГК РФ).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 марта 2022 г. N Ф02-541/15 по делу N А19-12137/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488 Кодекса). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (статья 823 Кодекса).
Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 04 апреля 2022 г. по делу N 33-3093/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 марта 2022 г. по делу N 33-5851/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).
Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 12 января 2022 г. по делу N 33-222/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).
Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 13 июля 2022 г. по делу N 33-977/2022
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п.4 ст. 488 ГК РФ). Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ).
3.7. Ненадлежащее или несвоевременное исполнение покупателем обязательств по оплате товаров, приобретенных по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, не влечет его обязанности по уплате продавцу процентов за нарушение сроков внесения платежей по указанному договору
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики
Абзацем 1 пункта 4 статьи 488 ГК РФ параграфа 1 главы 30 ГК РФ, регулирующего общие положения о купле-продаже, установлено, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, также регулирующей общие положения о купле-продаже, предусмотрено право продавца, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно п. 3 ст. 500 ГК РФ к договорам розничной купли-продажи товаров в кредит, в том числе с условием оплаты покупателем товаров в рассрочку, не подлежат применению правила, предусмотренные абзацем первым пункта 4 статьи 488 настоящего Кодекса.
Из системного толкования данных правовых норм следует, что неоплата, неполная, несвоевременная оплата покупателем товаров, проданных ему с рассрочкой платежа, не влекут его обязанность по уплате продавцу процентов за нарушение сроков внесения платежей по договору розничной купли-продажи.
3.8. Ст. 488 и ст. 301 ГК РФ являются конкурирующими нормами и не могут быть одновременно применены к правоотношениям сторон по договору купли-продажи
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2022 г. N Ф09-13901/13 по делу N А60-22171/2022
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Таким образом, виндикационный иск является вещным способом защиты нарушенного права и неприменим в обязательственных правоотношениях, нормы ст. 488 ГК и ст. 301 ГК являются конкурирующими и не могут быть одновременно применены к спорным правоотношениям сторон.
В том случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).
Учитывая изложенное, доводы кассационных жалоб в части, касающейся необоснованности применения судами ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются верными.
4. Залог товара, проданного в кредит
4.1. Поскольку товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца в силу закона, для возникновения залоговых отношений не требуется оформления отдельного договора о залоге
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2022 г. N 7022/11
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
При этом возникновение залога на основании закона не требует заключения соответствующего договора.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 июня 2022 г. N Ф03-1384/15 по делу N А59-1963/2022
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
При этом возникновение залога на основании закона не требует заключения соответствующего договора.
4.2. Если стороны предусмотрели в договоре купли-продажи заключение отдельного договора залога, но не заключили его, товар не может считаться обремененным залогом в силу закона
Постановление ФАС Центрального округа от 04.12.2022 N Ф10-3978/12 по делу N А36-1606/2022
Статья 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случай возникновения залога в силу закона при неисполнении покупателем обязанности по оплате поставленного товара. При этом пунктом 5 данной нормы права определены условия возникновения залога, а именно установлено, какое имущество (товар, проданный в кредит) и для обеспечения исполнения какого обязательства (исполнения покупателем его обязанности по оплате товара) признается находящимся в залоге. Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Дав толкование условиям договора купли-продажи, суды первой и апелляционной инстанций установили, что соглашением сторон было предусмотрено иное. Учитывая, что в договоре купли-продажи содержится указание на необходимость заключения договоров залога, а фактически договоры залога заключены не были, суды обоснованно пришли к выводу, что требования кредитора не могут быть признаны обеспеченными залогом имущества должника.
4.4. Норма п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, распространяется на договоры уступки права требования
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2022 по делу N А46-8056/2022
В соответствии с п. 4 ст. 454 Гражданского кодекса положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 Гражданского кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Нормой ст. 488 Гражданского кодекса, относящейся к общим положениям о купле-продаже, установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором. Из п. 5 той же статьи следует, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона. С учетом приведенных норм, а также того обстоятельства, что договор уступки права требования заключен с условием оплаты в кредит, право требования, являющееся предметом этого договора, считается находящимся у общества в залоге в силу закона.
4.5. Положения п. 5 ст. 488 ГК РФ призваны обеспечить исполнение покупателем (залогодателем) обязательств по оплате товара и служат гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты или на возврат товара
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2022 г. N Ф09-8367/14 по делу N А50-1915/2022
В соответствии с положениями п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящийся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Данная норма материального права, признающая проданный в кредит товар, находящимся в залоге у продавца, призвана обеспечить исполнение покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 21 января 2022 г. по делу N 33-612/2022
Норма, содержащаяся в п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и признающая проданный в кредит товар, находящийся в залоге у продавца, направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.
4.6. При отсутствии государственной регистрации залога недвижимого имущества, возникающего на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, требования об обращении взыскания на предмет залога не подлежат удовлетворению
Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о способах обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство)
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на предмет залога — недвижимое имущество (здание). В обоснование требований истец сослался на положения п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что залог, возникающий в силу закона, не требует обязательной государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции признал вывод суда апелляционной инстанции ошибочным, исходя из следующего.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникающему на основании закона залогу применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Пунктом 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Поскольку государственная регистрация ипотеки отсутствует, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.
4.7. Нормы ст. 488 ГК РФ подлежат применению к договору поставки, и возможное изменение собственника имущества не влияет на установление залоговых отношений
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2022 г. N Ф05-9875/13 по делу N А40-136097/2022
Из пункта 5 статьи 488 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, то есть возникает залог в силу закона.
В силу статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Следовательно, положения статьи 488 ГК РФ применимы к договору поставки, и возможное изменение собственника имущества не влияет на установление залоговых отношений.
Порядок расчета
Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).
При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.
Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.
Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).
Заверения продавца
Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.
В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).
Этот пункт поможет покупателю доказать, что он являлся добросовестным приобретателем, и получить от государства компенсацию в случае изъятия судом жилья из-за признания сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2022 № 218-ФЗ).
Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут
Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.
За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.
Если на момент сделки в квартире есть зарегистрированные жильцы, также устанавливается срок для их выселения и выписки.
Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.
Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены
Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.
Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Ст. 488 гк рф. оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
1. При продаже товаров в кредит, покупатель должен полностью оплатить товар после его передачи продавцом через определенный период времени в срок, установленный договором.
Если срок оплаты договором не предусмотрен, то он в соответствии с комментируемой статьей определяется по правилам ст. 314 ГК, согласно которой оплата должна производиться в разумный срок после заключения договора. Продажа товара в кредит, по сути, представляет собой коммерческий кредит (см. коммент. к ст. 823), на который распространяются правила о займе. В силу п. 1 ст. 810 ГК при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.
2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать товар, проданный в кредит; аналогичны последствия неисполнения покупателем обязанности по предварительной оплате (см. коммент. к ст. 487).
3. При неоплате покупателем в установленный срок товара, проданного в кредит, продавец вправе потребовать его оплаты. Помимо этого п. 3 предоставил продавцу еще одно правомочие, которого по ранее действовавшему законодательству он не имел. А именно, продавец может требовать возврата покупателем неоплаченных товаров. Однако при реализации этого требования необходимо учитывать положения ст. 491 ГК, а также характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрено, что право собственности на товар сохраняется за продавцом до оплаты товара, он не вправе требовать возврата товара покупателем (см. коммент. ст. 491).
Едва ли имеются основания требовать возврата скоропортящихся товаров, а также товаров, приобретаемых покупателем с целью последующей переработки или перепродажи.
4. Пункт 4 устанавливает правила об уплате покупателем процентов на просроченную сумму кредита, аналогичные указанным в п. 4 ст. 487 (см. коммент. к ней). Эта норма не подлежит применению при розничной купле-продаже товаров в кредит (см. коммент. к ст. 500).
5. Если иное не предусмотрено договором, то в соответствии с п. 4 товар, проданный в кредит, до его оплаты находится в залоге у продавца (залог в силу закона). Эта новая норма направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара.
Пользование и распоряжение покупателем товаром, находящимся в залоге у продавца, может быть ограничено на основании ст. 346 ГК.
Ч.5 статьи 488 гк рф
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Итоги
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
