- энциклопедия судебной практики. доверительное управление имуществом. передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом (ст. 1019 гк) | гарант
- Гк рф статья 1012. договор доверительного управления имуществом консультантплюс
- Земельный налог
- Как заключить договор доверительного управления
- Как передать квартиру в доверительное управление
- Минусы доверительного управления
- Налог на имущество
- Налог на прибыль
- Налогообложение
- Плюсы доверительного управления имуществом
- Риски доверительного управления
- Уплата ндс
энциклопедия судебной практики. доверительное управление имуществом. передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом (ст. 1019 гк) | гарант
Энциклопедия судебной практики
Доверительное управление имуществом. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом
(Ст. 1019 ГК)
1. Применение п. 1 ст. 1019 ГК РФ к доверительному управлению ценными бумагами
1.5. При рассмотрении спора о последствиях передачи в доверительное управление заложенных ценных бумаг без согласия залогодержателя суд должен выяснить, когда ценные бумаги были обременены залогом: до или после их зачисления на счет доверительного управляющего
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2022 г. N Ф09-5605/14 по делу N А71-6174/2022
Регистратор, установив, что передаточное распоряжение общества от 24.12.2022 не было подписано залогодержателями, признал, что записи по списанию акций со счета ОАО и зачислению этих ценных бумаг на счет доверительного управляющего совершены без оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в связи с чем с согласия владельца — общества внес исправительные записи и 06.02.2022 со счета доверительного управляющего указанные ценные бумаги были списаны и зачислены на счет учредителя управления — общества.
Проанализировав вышеназванные обстоятельства, а именно то, что обременение ценных бумаг залогом произведено до того, как регистратором 24.12.2022 была осуществлена операция по зачислению акций на лицевой счет доверительного управляющего, при совершении операции 24.12.2022 по зачислению акций на счет доверительного управляющего были допущены нарушения установленного порядка внесения в реестр записи о переходе прав на заложенные ценные бумаги (отсутствовало согласие доверительного управляющего и двух залогодержателей), с согласия владельца акций регистратором проведена исправительная операция по возврату ценных бумаг с лицевого счета доверительного управляющего на лицевой счет владельца ценных бумаг, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что объекты управления не были переданы доверительному управляющему в установленном законом порядке, следовательно, не имеется оснований полагать, что спорные ценные бумаги поступили в управление обществу (истцу).
1.6. Если обремененные залогом ценные бумаги были переведены на счет доверительного управляющего без согласия залогодержателя, регистратор вправе провести исправительную операцию по возврату ценных бумаг со счета доверительного управляющего на счет учредителя управления без согласия доверительного управляющего
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2022 г. N Ф09-5605/14 по делу N А71-6174/2022
Регистратором — обществом представлены пояснения, в которых указано на то, что 24.12.2022 от общества поступило передаточное распоряжение от 24.12.2022 на перевод принадлежащих ему и обремененных залогом обыкновенных акций ОАО на лицевой счет доверительного управляющего, однако данное распоряжение не содержало согласия двух залогодержателей и самого доверительного управляющего, что требуется в силу действующих норм законодательства; данная ошибка была выявлена регистратором 05.02.2022, о чем был уведомлен владелец ценных бумаг — общество, в адрес доверительного управляющего направлено соответствующее извещение, в котором отражено, что уведомление о результатах операции от 24.12.2022 и выписки из реестра по состоянию на 24.12.2022, 28.01.2022 следует считать недействительными. На основании п. 4 ст. 8.5 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и полученного от общества согласия регистратором была проведена исправительная операция по возврату указанных ценных бумаг с лицевого счета доверительного управляющего на лицевой счет владельца ценных бумаг.
Общество (истец) в обоснование заявленных требований ссылается на то, что регистратор не вправе был без согласия доверительного управляющего списывать с лицевого счета доверительного управляющего акции в порядке исправительной операции на основании п. 4 ст. 8.5 Федерального закона «О рынке ценных бумаг».
Регистратор, установив, что передаточное распоряжение общества от 24.12.2022 не было подписано залогодержателями, признал, что записи по списанию акций со счета ОАО и зачислению этих ценных бумаг на счет доверительного управляющего совершены без оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в связи с чем с согласия владельца — общества внес исправительные записи и 06.02.2022 со счета доверительного управляющего указанные ценные бумаги были списаны и зачислены на счет учредителя управления — общества.
Проанализировав вышеназванные обстоятельства, а именно то, что обременение ценных бумаг залогом произведено до того, как регистратором 24.12.2022 была осуществлена операция по зачислению акций на лицевой счет доверительного управляющего, при совершении операции 24.12.2022 по зачислению акций на счет доверительного управляющего были допущены нарушения установленного порядка внесения в реестр записи о переходе прав на заложенные ценные бумаги (отсутствовало согласие доверительного управляющего и двух залогодержателей), с согласия владельца акций регистратором проведена исправительная операция по возврату ценных бумаг с лицевого счета доверительного управляющего на лицевой счет владельца ценных бумаг, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что объекты управления не были переданы доверительному управляющему в установленном законом порядке, следовательно, не имеется оснований полагать, что спорные ценные бумаги поступили в управление обществу (истцу).
1.7. Если регистратор произвел исправительную операцию по возврату ценных бумаг со счета доверительного управляющего на счет учредителя управления в связи с тем, что ценные бумаги были переданы управляющему без согласия залогодержателя, считается, что ценные бумаги не поступали в управление доверительному управляющему
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2022 г. N Ф09-5605/14 по делу N А71-6174/2022
Регистратором — обществом представлены пояснения, в которых указано на то, что 24.12.2022 от общества поступило передаточное распоряжение от 24.12.2022 на перевод принадлежащих ему и обремененных залогом обыкновенных акций ОАО на лицевой счет доверительного управляющего, однако данное распоряжение не содержало согласия двух залогодержателей и самого доверительного управляющего, что требуется в силу действующих норм законодательства; данная ошибка была выявлена регистратором 05.02.2022, о чем был уведомлен владелец ценных бумаг — общество, в адрес доверительного управляющего направлено соответствующее извещение, в котором отражено, что уведомление о результатах операции от 24.12.2022 и выписки из реестра по состоянию на 24.12.2022, 28.01.2022 следует считать недействительными. На основании п. 4 ст. 8.5 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и полученного от общества согласия регистратором была проведена исправительная операция по возврату указанных ценных бумаг с лицевого счета доверительного управляющего на лицевой счет владельца ценных бумаг.
Общество (истец) в обоснование заявленных требований ссылается на то, что регистратор не вправе был без согласия доверительного управляющего списывать с лицевого счета доверительного управляющего акции в порядке исправительной операции на основании п. 4 ст. 8.5 Федерального закона «О рынке ценных бумаг».
Регистратор, установив, что передаточное распоряжение общества от 24.12.2022 не было подписано залогодержателями, признал, что записи по списанию акций со счета ОАО и зачислению этих ценных бумаг на счет доверительного управляющего совершены без оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в связи с чем с согласия владельца — общества внес исправительные записи и 06.02.2022 со счета доверительного управляющего указанные ценные бумаги были списаны и зачислены на счет учредителя управления — общества.
Проанализировав вышеназванные обстоятельства, а именно то, что обременение ценных бумаг залогом произведено до того, как регистратором 24.12.2022 была осуществлена операция по зачислению акций на лицевой счет доверительного управляющего, при совершении операции 24.12.2022 по зачислению акций на счет доверительного управляющего были допущены нарушения установленного порядка внесения в реестр записи о переходе прав на заложенные ценные бумаги (отсутствовало согласие доверительного управляющего и двух залогодержателей), с согласия владельца акций регистратором проведена исправительная операция по возврату ценных бумаг с лицевого счета доверительного управляющего на лицевой счет владельца ценных бумаг, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что объекты управления не были переданы доверительному управляющему в установленном законом порядке, следовательно, не имеется оснований полагать, что спорные ценные бумаги поступили в управление обществу (истцу).
1.8. Если регистратор произвел исправительную операцию по возврату акций со счета доверительного управляющего на счет учредителя управления в связи с тем, что акции были переданы управляющему без согласия залогодержателя, а управляющий был извещен об обременении акций залогом в момент их зачисления на его счет, управляющий не вправе взыскать с учредителя неустойку
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2022 г. N Ф09-5605/14 по делу N А71-6174/2022
Согласно п. 2.6 договора (в редакции дополнительного соглашения) в случае вывода учредителем управления объектов управления без распоряжения учредителя управления и уведомления управляющего о возврате объектов управления или расторжения договора учредитель управления уплачивает штраф управляющему в размере 1% от оценочной стоимости объектов управления.
Ссылаясь на то, что при получении выписки из реестра от 24.12.2022 выяснилось, что ценные бумаги находятся в залоге, о чем доверительный управляющий не был предупрежден при заключении договора и подписании акта приема-передачи объектов управления, а 06.02.2022 переданные в доверительное управление акции были списаны со счета доверительного управляющего, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника штрафа, начисленного на основании п. 2.6 договора.
Установив, что доверительному управляющему уже с момента зачисления акций на его счет было известно об обременении ценных бумаг залогом, о чем свидетельствует факт выдачи ему выписки из реестра от 24.12.2022, суды пришли к выводу о том, что в такой ситуации не имеется оснований для начисления штрафа в порядке п. 2.6 договора.
2. Применение п. 2 ст. 1019 ГК РФ к доверительному управлению ценными бумагами
2.1. Переданная доверительному управляющему выписка из реестра о зачислении на его счет акций, обремененных залогом, считается надлежащим доказательством уведомления доверительного управляющего об обременении переданных в доверительное управление акций залогом
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2022 г. N Ф09-5605/14 по делу N А71-6174/2022
Ссылаясь на то, что при получении выписки из реестра от 24.12.2022 выяснилось, что ценные бумаги находятся в залоге, о чем доверительный управляющий не был предупрежден при заключении договора и подписании акта приема-передачи объектов управления, а 06.02.2022 переданные в доверительное управление акции были списаны со счета доверительного управляющего, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника вознаграждения по договору доверительного управления ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, начисленного за год в соответствии со ст. 1019 Гражданского кодекса Российской Федерации, и штрафа, начисленного на основании п. 2.6 договора.
Установив, что доверительному управляющему уже с момента зачисления акций на его счет было известно об обременении ценных бумаг залогом, о чем свидетельствует факт выдачи ему выписки из реестра от 24.12.2022, суды пришли к выводу о том, что в такой ситуации оснований для применения норм п. 2 ст. 1019 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, как не имеется оснований и для начисления штрафа в порядке п. 2.6 договора.
2.2. Доверительный управляющий, извещенный об обременении ценных бумаг залогом в момент их зачисления на его счет, не вправе требовать выплаты ему вознаграждения на основании п. 2 ст. 1019 ГК РФ независимо от того, что он не знал об этом при заключении договора и подписании акта приема-передачи
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2022 г. N Ф09-5605/14 по делу N А71-6174/2022
Ссылаясь на то, что при получении выписки из реестра от 24.12.2022 выяснилось, что ценные бумаги находятся в залоге, о чем доверительный управляющий не был предупрежден при заключении договора и подписании акта приема-передачи объектов управления, а 06.02.2022 переданные в доверительное управление акции были списаны со счета доверительного управляющего, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника вознаграждения по договору доверительного управления ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, начисленного за год в соответствии со ст. 1019 Гражданского кодекса Российской Федерации, и штрафа, начисленного на основании п. 2.6 договора.
Установив, что доверительному управляющему уже с момента зачисления акций на его счет было известно об обременении ценных бумаг залогом, о чем свидетельствует факт выдачи ему выписки из реестра от 24.12.2022, суды пришли к выводу о том, что в такой ситуации оснований для применения норм п. 2 ст. 1019 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, как не имеется оснований и для начисления штрафа в порядке п. 2.6 договора.
Гк рф статья 1012. договор доверительного управления имуществом консультантплюс
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.
(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)
5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.
(п. 5 введен Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ)
Земельный налог
У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:
- собственности;
- бессрочного пользования;
- пожизненного наследуемого владения.
Как заключить договор доверительного управления
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
В документе должны быть указаны:
Образец договора
К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.
После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.
Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:
- паспорт выгодоприобретателя;
- договор;
- акт передачи объекта;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.
Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:
- Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
- Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
- Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
- Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
- Составить и подписать договор с двух сторон.
- Подписать акт приема-передачи жилья.
- Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.
Минусы доверительного управления
- На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
- Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
- В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
- Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
- Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.
Налог на имущество
Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).
Налог на прибыль
Для обеспечения правильности налогообложения прибыли управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:
- Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
- Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.
ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.
Налогообложение
Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов.
Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.
ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.
Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.
Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:
Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.
Плюсы доверительного управления имуществом
- Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
- Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
- Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
- Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:
— Необходимо разделять разные виды управления:
- Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
- Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.
В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.
Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.
Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.
Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.
Уплата ндс
Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате НДС. Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж. К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.
П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС. Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего.
