Передача прав по закладной — Юридическая консультация

Передача прав по закладной — Юридическая консультация Залог недвижимости

Нормативно-правовые вопросы и способы их решения

Необходимо иметь в виду, что согласно превалирующей на российском банковском кредитном рынке оценке качества залогов, ранжированных по нисходящей, наиболее часто рассматриваемые в статье имущественные права оказываются на последнем месте, уступая таким видам залогового обеспечения, как ипотека, считающаяся наилучшим и в наибольшей степени обеспечивающим интересы кредитора видом залога.

Далее следует любое другое ликвидное имущество (например, оборудование), хотя с его реализацией у банка могут возникнуть проблемы, и даже такой вид залога, который реально выполняет лишь функцию оптимизации резервов банка-кредитора, как товары в обороте.

Представляется, что залог имущественных прав в широком смысле (это относится и к другим правам, например инвестиционным) и прав денежного требования в частности имеет недостаточно четкую процедуру обращения взыскания (действительно, как заставить контрагента платить банку, т.е. получить и юридически закрепить за собой эти права и, тем более, выполнив процедуру обращения взыскания, продать их третьему лицу?).

Существуют как нормы Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», регламентирующие порядок внесудебного взыскания, так и положения ГК РФ об уступке прав на основании соответствующего соглашения. Следовательно, закономерен вопрос: залог прав равнозначен уступке прав?

Поэтому при отказе заемщика заключить такое соглашение (приравниваемое к соглашению о внесудебном порядке взыскания задолженности) контрагент, который не готов перечислять кредитору деньги или передавать имущество, может использовать эту некую двусмысленность законодательства о залоге и Гражданского кодекса.

Тем не менее кредитование под залог прав и уступку денежного требования не противоречит нормам российского права и является нормальной, хотя и редко применяемой банковской практикой. При правильной организации данного вида кредитования поступающая выручка зачисляется на счет заемщика в обслуживающем банке и в безакцептном порядке списывается в погашение кредита. Поэтому чаще всего в качестве кредитного продукта используются кредитные линии.

Использование кредитных технологий, в основе которых лежат не «прописанные» или не имеющие надлежащей нормативно-правовой базы финансовые и другие обеспечительные инструменты, вызывает необходимость стыковки и гармонизации применяемых норм корпоративного права по российскому и зарубежному законодательству.

Следует заметить, что понятие «обеспечительная уступка» применимо не только к случаям перехода от заемщика к кредитору прав денежного требования (дебиторской задолженности), но и целого ряда других прав заемщика, равно как и иных участников операции, вытекающих из соответствующих договоров и соглашений (банковские гарантии, поручительства, инжиниринговые, строительные и коммерческие контракты, толлинговые соглашения и др.).

Одной из применяемых на практике кредитных технологий с использованием обеспечительной уступки и залога прав денежного требования в отсутствие адекватной нормативной базы по российскому законодательству является совместная организация кредитования таких операций российскими банками и их партнерами — зарубежными финансовыми учреждениями.

За российским банком-резидентом в этом случае закрепляются такие функции, как ведение текущих рублевых и валютных счетов заемщика и контроль за его финансовыми потоками по «работающим» экспортным контрактам, оформление паспортов экспортных сделок, формирование и управление имеющимся обеспечением в виде принадлежащих заемщику на правах собственности имущественных комплексов, оборудования и иных активов, проведение по поручению клиента конверсионных операций и др.

В рамках данной конструкции иностранный кредитный институт по согласованию с экспортером и российским банком-партнером может отвечать за структурирование и реализацию соглашений об обеспечительной уступке и залоге прав денежного требования с подчинением соответствующей договорной документации зарубежному праву, имеющих необходимую базу для регулирования правоотношений сторон по такого рода договорам.

При этом на основании соответствующего соглашения между участниками операции являющаяся источником погашения кредита экспортная выручка предоставляемого российскому экспортеру кредита аккумулируется либо на корреспондентском счете «ностро» российского банка в иностранном банке, либо на счете, открываемом в иностранном банке непосредственно экспортером.

Как правило, для таких банковских счетов устанавливается особый режим зачисления и списания денежных средств, вытекающий из соответствующей договорной (коммерческой) документации. Что же касается собственно кредитования, то при наличии принципиального одобрения заемщика этот вопрос решается уже на межбанковской основе: банки-партнеры определяются, кто из них и в каком объеме (соотношении) обеспечивает предоставление необходимых кредитных ресурсов.

Это может быть и прямой кредит иностранного банка российскому экспортеру, и зарубежное фондирование кредита, предоставляемого заемщику российским банком, и финансирование клиента банками-партнерами на паритетных началах. Здесь важно сформировать четкую межбанковскую договорную базу и обеспечить слаженную работу банков-партнеров, с тем чтобы выдача денежных средств не опережала реальное возникновение и надлежащее юридическое оформление соответствующих видов обеспечения (т.е. использование кредита было бы возможно только при наличии надлежащего основания для оформления залоговых прав).

Нюансы налогообложения

Тут все зависит от того, какую систему налогообложения используют цедент и цессионарий.

Например, рекламное агентство уступило за 100 тысяч рублей долг по договору оказания услуг на миллион рублей. В результате агентство потеряло 900 тысяч рублей, поэтому платить НДС не нужно.

Что касается налога на прибыль, тут деньги, которые цедент получил от цессионария, признаются доходом. А сумма уступленного долга идет в расходы.

Чтобы избежать претензий со стороны налоговой, проконсультируйтесь у опытного бухгалтера или консультанта, как правильно считать эту часть.

Цедент на упрощенной системе налогообложения. В этом случае цессия не снижает, а увеличивает налоговую базу. Проблема в том, что оплата от цессионария идет в доходы, а вот сумма уступленного долга в расходах не учитывается.

Цессионарий на общей системе налогообложения. Если купить долг по займу или кредиту, то платить налог на добавленную стоимость не придется. В остальных случаях налоговая база возникает, когда должник возвращает деньги. Платить НДС нужно с разницы между ценой уступки требования и суммой, которую заплатил должник.

Вот должник перевел миллион рублей — они считаются доходом цессионария. Доход можно уменьшить на 100 тысяч — сумму, которую цессионарий потратил на приобретение требования. Итого налоговая база по налогу на прибыль выросла на 900 тысяч рублей.

Коротко: что нужно знать о цессии

  1. Цессия — это когда право требования переходит от одного лица к другому, причем в рамках сделки, а не в силу закона.
  2. Об уступке требования нужно письменно уведомить должника. Лучше, если это сделает первоначальный кредитор — цедент.
  3. Требование можно передать полностью или частично. А еще бывает уступка будущего требования, которого еще нет.
  4. Цессия несет риски для цедента, цессионария и должника. Прежде чем что-то заключать, стоит изучить все риски.
  5. Есть требования, которые по закону нельзя уступать. Например, право на алименты, компенсацию вреда жизни и здоровью.
  6. Уступка требования оформляется так же, как и само требование. Цессия ДДУ проходит госрегистрацию, а уступка нотариально заверенного договора оформляется через нотариуса,
  7. В договоре цессии нужно подробно описать передаваемое требование. Если этого не сделать, суд может признать договор незаключенным.
  8. Цедент должен отдать цессионарию все документы, которые подтверждают требование. Передачу документов нужно оформлять по акту.
  9. Договор цессии — законный способ выкупить право на квартиру в новостройке. Но нужно уточнить, полностью ли расплатился дольщик по ДДУ и нужно ли получать согласие застройщика на уступку.
  10. Цессия применяется при выкупе требований к страховым компаниям. Осторожно: после подписания договора обязательства страховой перед пострадавшим прекращаются.
  11. Цессию можно расторгнуть по соглашению сторон, при существенных нарушениях условий договора, в одностороннем порядке или в связи с изменениями обстоятельств.
  12. Цессию можно оспорить в суде, если есть основания.
  13. С точки зрения налогообложения, цессия невыгодна для цедента на упрощенке и выгодна, если он находится на ОСНО.

Определение ск по гражданским делам верховного суда рф от 9 августа 2021 г. n 4-кг16-20 суд оставил в силе принятые ранее решения об отказе в удовлетворении иска о признании недействительным акта передачи нереализованного имущества должника, поскольку с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки, если иное не предусмотрено договором уступки права требования

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Гетман Е.С., Романовского С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Гриднева В.В. к Головиной А.А., Управлению Федеральной службы судебных приставов по Московской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным акта передачи нереализованного имущества должника, применении последствий недействительности сделки и другим требованиям по кассационной жалобе Гриднева В.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Гриднева В.В. и его представителя по доверенности Навроцкого Ю.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, а также возражавших против удовлетворения жалобы представителя Головиной А.А. — Заворотного В.Б. и представителя Головиной А.А. и потребительского ипотечного кооператива «Общее дело» Головина А.В., выступающих по доверенностям, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Гриднев В.В. обратился в суд с иском к Головиной А.А., УФССП России по Московской области, Управлению Росреестра по Московской области и с учётом уточнения требований просил признать недействительным акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю, применить последствия недействительности данной сделки, признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Головиной А.А. на квартиру, расположенную по адресу: …, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации этого права, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Гриднева В.В. на указанную выше квартиру, признать залогодержателя не воспользовавшимся правом оставить нереализованное имущество за собой, а ипотеку на указанный объект недвижимости прекращённой.

Еще про залог:  Залог до момента полной оплаты Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

В обоснование заявленных требований Гридневым В.В. указано, что вступившими в силу судебными постановлениями с него в пользу производственного ипотечного кооператива (далее — ПИК) «Общее дело» было взыскано 3 857 402 руб., кроме того, названная выше квартира, принадлежавшая истцу на праве собственности, признана находящейся в залоге у ПИК «Общее дело» и на неё обращено взыскание путём продажи с публичных торгов. На основании указанных судебных постановлений в отношении Гриднева В.В. возбуждено исполнительное производство. По требованиям о взыскании денежных сумм судом произведена замена взыскателя ПИК «Общее дело» на Головину А.А. в соответствии с заключённым между этими лицами договором уступки права (требования). По результатам проведения публичных торгов, которые дважды признавались несостоявшимися, спорная квартира передана судебным приставом- исполнителем в собственность Головиной А.А.

Истец ссылается на то, что по требованию об обращении взыскания на заложенную квартиру замена взыскателя не производилась, права кредитора по ипотеке к ней не перешли, её право залога не зарегистрировано, а следовательно, квартира передана ненадлежащему лицу. Надлежащий залогодержатель — ПИК «Общее дело» — не выразил желания оставить предмет ипотеки за собой, вследствие чего, по мнению истца, ипотека считается прекращённой.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 22 мая 2021 г. исковые требования Гриднева В.В. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 октября 2021 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе Гриднев В.В. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 октября 2021 г. и оставить без изменения решение Мытищинского городского суда Московской области от 22 мая 2021 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П. от 30 июня 2021 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 октября 2021 г.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Таких нарушений материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущено не было.

Как установлено судом и следует из материалов дела 9 июля 2007 г. между Гридневым В.В. и ПИК «Общее дело» заключён договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N 771-3.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 9 декабря 2021 г., вступившим в законную силу, с Гриднева В.В. в пользу ПИК «Общее дело» взыскана задолженность по членским и паевым взносам, а также проценты в общей сумме 3 857 402 руб.

В связи с неисполнением решения суда ПИК «Общее дело» обратился в суд с иском к Гридневу В.В. о признании принадлежащей Гридневу В.В. квартиры, расположенной по адресу: …, находящейся в залоге у ПИК «Общее дело» на основании вышеуказанного договора предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 9 августа 2021 г. в удовлетворении данного иска было отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 января 2021 г. названное выше решение суда отменено и по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований.

30 марта 2021 г. на основании указанного судебного постановления ипотека спорной квартиры была надлежащим образом зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием в качестве залогодержателя ПИК «Общее дело».

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 24 апреля 2021 г., вступившим в законную силу, с Гриднева В.В. в пользу ПИК «Общее дело» взыскана задолженность по членским взносам в сумме 297 691 руб. 52 коп.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 9 декабря 2021 г. удовлетворены исковые требования ПИК «Общее дело» к Гридневу В.В. об обращении взыскания на спорную квартиру, начальная продажная цена которой установлена в размере 7 440 000 руб.

21 мая 2021 г. между ПИК «Общее дело» и Головиной А.А. заключён договор цессии, в соответствии с которым ПИК «Общее дело» уступил, а Головина А.А. приняла права (требования) к Гридневу В.В., возникшие у ГОЖ «Общее дело» на основании договора займа от 9 июля 2007 г. N 771-3 (т. 1, л.д. 10-12).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 23 июля 2021 г. в отношении Гриднева В.В. возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на спорную квартиру (т. 1, л.д. 40).

Определением Мытищинского городского суда Московской области от 4 сентября 2021 г. произведена замена взыскателя ПИК «Общее дело» на Головину А.А. в целях исполнения решения Мытищинского городского суда Московской области от 9 декабря 2021 г. о взыскании с Гриднева В.В. задолженности в размере 3 857 402 руб. 90 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 000 руб., расходов на оплату государственной пошлины в размере 41 111 руб. 97 коп.

Определением Мытищинского городского суда Московской области от 4 сентября 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2021 г., произведена замена взыскателя ПИК «Общее дело» на Головину А.А. в целях исполнения решения Мытищинского городского суда Московской области от 24 апреля 2021 г. о взыскании с Гриднева В.В. задолженности в размере 297 691 руб. 52 коп.

20 января 2021 г. торги по продаже спорной квартиры признаны несостоявшимися в связи с тем, что в сроки, установленные в извещении о проведении торгов, ни одно лицо не подало заявку и не оплатило задаток за участие в торгах (т. 1, л.д. 50).

20 февраля 2021 г. повторные торги по продаже спорной квартиры признаны несостоявшимися по тем же основаниям (т. 1, л.д. 46).

15 апреля 2021 г. судебным приставом-исполнителем Головиной А.А. предложено оставить нереализованную квартиру за собой (т. 1, л.д. 60).

16 июля 2021 г. представителем Головиной А.А. по доверенности Свиридовым И.Н. направлено заявление руководителю отдела судебных приставов по Мытищинскому району и г. Королёву Московской области о передаче спорной квартиры взыскателю на основании пункта 12 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (т. 1, л.д. 44).

31 июля 2021 г. судебным приставом-исполнителем принято постановление о передаче Головиной А.А. нереализованной квартиры по цене 5 580 000 руб. (т. 1, л.д. 62).

7 августа 2021 г. составлен акт о передаче данной квартиры Головиной А.А. (т. 1, л.д. 143).

4 марта 2021 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Головиной А.А. (т. 1, л.д. 362).

Удовлетворяя требования Гриднева В.В., суд первой инстанции сослался на то, что договор цессии, заключённый между ПИК «Общее дело» и Головиной А.А., не предполагал перехода прав залогодержателя. Ввиду отсутствия государственной регистрации смены залогодержателя к Головиной А.А. перешло лишь право требования долга, но не права залогодержателя. ПИК «Общее дело», являвшийся залогодержателем на день проведения повторных торгов, правом на оставление за собой нереализованного имущества не воспользовался, вследствие чего, по мнению суда, ипотеку следует считать прекращённой, а передачу квартиры Головиной А.А. — незаконной.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Гриднева В.В., указал, что из заключённого ПИК «Общее дело» и Головиной А.А. договора цессии следует, что права залогодержателя по нему были переданы Головиной А.А. При этом порядок оставления взыскателем нереализованного имущества за собой был соблюдён.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для признания выводов суда апелляционной инстанции незаконными и отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 октября 2021 г.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Еще про залог:  Реструктуризация ипотечного жилищного кредита в Москве от 6.1% до 100 млн

В соответствии с пунктом 3 статьи 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Следовательно, с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки, если иное не предусмотрено договором уступки права требования.

Как установлено судом и следует из материалов дела, договором цессии, заключённым 21 мая 2021 г. между ПИК «Общее дело» и Головиной А.А., предусмотрено, что ПИК «Общее дело» (цедент) уступает, а Головина А.А. (цессионарий) принимает права (требования) в полном объёме и иные связанные с ними требования к Гридневу В.В., возникшие у цедента на основании договора займа от 9 июля 2007 г. N 771-З и вступивших в законную силу решения Мытищинского городского суда Московской области от 9 декабря 2021 г. о взыскании с Гриднева В.В. в пользу ПИК «Общее дело» задолженности по членским и паевым взносам в размере 3 857 402 руб. 90 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 000 руб. и расходов на оплату государственной пошлины в размере 41 111 руб. 97 коп., а также вступившего в законную силу решения Мытищинского городского суда Московской области от 24 апреля 2021 г. о взыскании с Гриднева В.В. в пользу ПИК «Общее дело» задолженности по членским взносам в размере 297 691 руб. 52 коп. и расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 176 руб. 91 коп. (т. 2, л.д. 210-212).

Договор залога спорной квартиры между Гридневым В.В. и ПИК «Общее дело» был заключён надлежащим образом, право залога зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, на момент уступки Головиной А.А. прав (требований) к Гридневу В.В., возникших у ПИК «Общее дело» на основании договора займа от 9 июля 2007 г. N 771-З, залог спорной квартиры имел место и являлся действительным.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что поскольку указанным договором уступки прав требования не предусмотрено иное, то с момента заключения этого договора к Головиной А.А. перешли права залогодержателя в отношении спорной квартиры, обеспечивающие уступленное ей требование по договору займа от 9 июля 2007 г. N 771-З.

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии регистрации договора цессии и перехода к Головиной А.А. права требования к Гридневу В.В., возникшего у ПИК «Общее дело» по договору займа от 9 июля 2007 г. N 771-З, не основан на законе.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Исходя из приведённого положения государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

Поскольку заключённый между ПИК «Общее дело» и Гридневым В.В. договор займа от 9 июля 2007 г. N 771-З государственной регистрации не подлежал, то уступка прав (требований) по такому договору также не подлежала государственной регистрации.

Ссылка заявителя на отсутствие государственной регистрации перехода прав по ипотеке не свидетельствует о незаконности выводов суда апелляционной инстанции.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 4 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей.

По смыслу приведённых правовых норм, государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется в целях защиты прав третьих лиц, которые должны быть осведомлены о том, кто является залогодержателем по договору об ипотеке.

Следовательно, поскольку Гриднев В.В. является залогодателем спорной квартиры, осведомлённым о состоявшемся переходе прав взыскателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и, соответственно, о переходе прав по ипотеке спорной квартиры от ПИК «Общее дело» к Головиной А.А., то его права отсутствием такой государственной регистрации не нарушены.

В связи с изложенным ссылка заявителя на отсутствие государственной регистрации перехода прав по ипотеке, о котором он, как лицо, участвующее в деле, и как должник в исполнительном производстве, знал и которым его права как должника по основному обязательству и залогодателя не нарушены, не свидетельствует о незаконности обжалуемого судебного постановления.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что взыскателем по возбуждённому в отношении него исполнительному производству является ПИК «Общее дело», а не Головина А.А., является необоснованным.

Залог спорной квартиры обеспечивает основное обязательство, возникшее из договора займа от 9 июля 2007 г. N 771-З, заключённого между ПИК «Общее дело» и Гридневым В.В.

По договору уступки прав (требований), заключённому 21 мая 2021 г. между ПИК «Общее дело» и Головиной А.А., к Головиной А.А. в полном объёме перешли в том числе и права по ипотеке, обеспечивающей исполнение основного обязательства по договору займа от 9 июля 2007 г. N 771-З.

С момента заключения указанного договора ПИК «Общее дело» не является кредитором по основному обязательству и, следовательно, не является кредитором по обеспечивающему исполнение этого обязательства договору ипотеки.

По договору уступки от 21 мая 2021 г. право требования взыскателя ПИК «Общее дело» к должнику Гридневу В.В. перешло к Головиной А.А. в полном объёме.

Указанный договор сторонами или третьими лицами не оспаривался и недействительным не признан.

При таких обстоятельствах ПИК «Общее дело» не может являться взыскателем по исполнительному производству, поскольку не имеет прав требования к Гридневу В.В.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель производит замену стороны исполнительного производства на основании судебного акта о замене стороны исполнительного производства правопреемником по исполнительному документу, выданному на основании судебного акта или являющегося судебным актом.

Судом установлено и заявителем не оспаривается, что замена взыскателя по основному обязательству ПИК «Общее дело» на Головину А.А. произведена судебным приставом-исполнителем на основании определения Мытищинского городского суда Московской области от 4 сентября 2021 г., оставленного без изменения апелляционным определением Московского областного суда от 30 сентября 2021 г.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о правомерности замены взыскателя ПИК «Общее дело» на Головину А.А., а также о правомерности исполнения решения суда путём обращения взыскания на заложенное имущество соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что постановление судебного пристава-исполнителя от 31 июля 2021 г. о передаче нереализованного имущества Головиной А.А. отменено постановлением старшего судебного пристава от 11 марта 2021 г., не может быть принят.

Судом установлено, что право собственности Головиной А.А. на спорную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4 марта 2021 г. (т. 1, л.д. 362).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отмена старшим судебным приставом-исполнителем постановления судебного пристава-исполнителя не предусмотрена законом в качестве основания прекращения права собственности.

Следовательно, сама по себе отмена постановления судебного пристава-исполнителя от 31 июля 2021 г. о передаче нереализованного имущества Головиной А.А. не может служить основанием для прекращения права собственности Головиной А.А. на спорную квартиру во исполнение вступивших в силу судебных постановлений.

В то же время судом апелляционной инстанции установлены основания для возникновения права собственности Головиной А.А. на спорную квартиру.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит предусмотренных статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступившего в законную силу судебного постановления.

Доводы кассационной жалобы в части несогласия с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами, с их оценкой, а равно с оценкой доказательств не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Еще про залог:  Залог товара до оплаты Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 октября 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Гриднева В.В. — без удовлетворения.

Председательствующий Асташов С.В.

Относительно уступки прав по обязательству, обеспеченному ипотекой, СК по гражданским делам ВС РФ разъяснила следующее.

С момента уступки прав требования по такому обязательству к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки, если иное не предусмотрено сделкой цессии.

ГК РФ закрепляет правило, касающееся соглашения об уступке требования по сделке, требующей госрегистрации.

Такое соглашение должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, госрегистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего госрегистрации.

Особенности применения цессии

Цессию используют в разных сферах деятельности, и везде есть своя специфика. Например, правила цессии в кредитовании указаны в Федеральном законе № 353-ФЗ, в долевом строительстве — в Федеральном законе № 214-ФЗ, в банкротстве — в Федеральном законе № 127-ФЗ.

Я разберу особенности применения цессии в каждой области, чтобы вам не пришлось листать эти скучные законы.

Дольщиком может быть как человек, так и организация. Например, подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами. Или инвестор, который рассчитывает дешево купить, потом дорого продать и заработать. Или обычный человек покупает квартиру, чтобы в ней жить либо сдавать в аренду.

ДДУ подлежит государственной регистрации, а значит и договор цессии тоже придется регистрировать. Если приобретаете квартиру у организации по договору цессии, то оплачиваете после того, как уступку зарегистрируют — так положено по закону. Если у физлица, отдать деньги можно и сразу, но все же лучше подождать регистрации.

Если такого условия нет, то цедент и цессионарий вправе оформить сделку, не спрашивая мнение застройщика. Но письменно уведомить его об уступке нужно будет в любом случае.

В Т⁠—⁠Ж уже были статьи про приобретение недвижимости по ДДУ и цессии, почитайте нашу подборку:

По договору поставки. Права требования по договору поставки тоже можно уступать. Например, организация поставила покупателю продукцию, а денег почему-то не получила. Или, наоборот, покупатель оплатил товар, а его все никак не привозят.

А еще бывает так: небольшая компания хочет поставлять продукцию крупной сети. Сеть говорит: «Нет проблем, только мы работаем на условиях отсрочки платежа. Деньги выплатим через 2 месяца после поставки». Поставщик рискует получить кассовый разрыв, если согласится.

Так выгоднее для всех: поставщик получает плату за товар сразу, покупатель — рассрочку, а фактор — комиссию за услуги.

Нужно помнить, что посредник не будет выкупать требование себе в убыток. Если он предлагает что-то пострадавшему, значит, рассчитывает получить от страховой компании гораздо больше. Следует оценить, насколько выгодна такая сделка и не пытаются ли вас обмануть.

Обязательства страховой компании перед пострадавшим прекращаются после уступки. Этим пользуются недобросовестные страховщики, которые подсовывают на подпись договоры цессии и переводят требование на посредника. А пострадавший получает от посредника копеечное возмещение или самый паршивый ремонт.

Тут действует главное правило юридической грамотности: сначала читайте, потом подписывайте. А если что-то непонятно, сначала проконсультируйтесь с юристом.

Еще бывает, что цессию используют в преддверии банкротства. Компания понимает, что дело плохо, и пытается перевести свои права требования на другое юрлицо, чтобы они не достались кредиторам. Такие сделки оспариваются, если были совершены за три года до подачи в суд заявления о банкротстве или позднее.

В кредитных банковских операциях все происходит примерно так: у кредитора есть пакет долгов и желание его продать. Тогда он сообщает коллекторам: «Есть лот из 100 договоров, без залога и поручителей, почти по всем есть судебные приказы или решения, общая сумма задолженности 50 млн рублей, средний срок просрочки — 400 дней. Кто сколько даст?». Тот, кто заплатит больше, заберет себе все требования.

Кредиторы рассылают коллекторам такие письма, к которым прилагают обезличенный список долгов. Если предложение заинтересует организацию, она может предложить свою цену за портфель и поучаствовать в тендере

Риски цессии

Уступка требования касается цедента, цессионария и должника. И для каждой из сторон есть свои опасности.

Риски для должника. Цессионарий может оказаться поддельным. Мошенник заявляет, что он новый кредитор, и требует деньги. Если должник заплатит аферисту, это не освободит его от обязательства перед настоящим кредитором. Поэтому лучше уточнить у цедента, действительно ли он уступил права требования, и если да, то кому.

Тогда действовать нужно так: изучить доказательства уступки — уведомления от цедента или договоры цессии — и платить тому, кто получил право требования раньше других. Если доказательства не предоставляли, а все просто на словах, то отдавайте долг первоначальному кредитору. Это будет считаться надлежащим исполнением обязательств.

Риски для цедента. Тут важна цена сделки. Это нормально, когда долги продаются с дисконтом. Например, древние требования по кредитам мы покупаем у банков за 2—6% от суммы долга.

Продадите требование слишком дорого, и суд может признать цессию притворной сделкой, которая маскирует что-то другое, например дарение. Продешевите, и у налоговой могут возникнуть вопросы: вдруг таким образом компания уклоняется от налогов.

Если цессионарий не отдаст деньги, придется идти в суд. Проблем можно избежать, если в договоре прописать: требование переходит после того, как цессионарий полностью рассчитается с цедентом.

Риски для цессионария. Главная опасность — что приобретенный долг не удастся взыскать. Качество уступаемых требований обычно так себе. Кредитор сначала пытается взыскать долг самостоятельно, а потом понимает, что это безнадежно. Тогда он ищет кого-нибудь, чтобы спихнуть требование и получить хоть что-то.

При этом цедент не отвечает за исполнение требования: если должник не заплатит новому кредитору — это проблемы нового кредитора.

Цессионарий имеет шанс заработать, когда долг продается с большим дисконтом или цедент ошибся в оценке вероятности взыскания.

Бывает, что цедент уступает недействительное требование. Например, МФО подготовила огромный реестр должников и продает его целиком. Из-за технической ошибки в этот реестр попали люди, которые уже закрыли свои займы. Цессионарий требует от человека деньги, а он изумляется: как же так, я все отдал и ничего не должен.

Другая опасность — уступка одного и того же требования нескольким цессионариям. Вы приходите к должнику, а он говорит: «Я уже не должник, 5 минут назад ваши коллеги заходили, я им все оплатил». Оказывается, жадный цедент не стал выбирать, кто ему больше заплатит, а продал одно и то же право всем желающим.

В такой ситуации надлежащим кредитором считается тот, кто заключил договор цессии раньше. А если деньги уже ушли не туда, то все вопросы стоит задавать хитрому цеденту. Или другому цессионарию — если он знал об этой афере.

Может выясниться, что должник отказался платить не просто так, а потому что недоволен качеством предоставленных товаров или работ. И эти вопросы в суде придется решать уже новому кредитору. Если должник промолчит и не сообщит цессионеру о возражениях, то потеряет право ссылаться на них в суде.

Форма договора

Обычно договор цессии состоит из таких разделов:

  1. Предмет договора.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Ответственность сторон.
  4. Порядок и сроки расчетов.
  5. Прочие условия.
  6. Реквизиты.

Стороны и предмет. Договор цессии заключается между цедентом, цессионарием, иногда участвует еще и должник. Данные всех сторон следует указать в договоре без ошибок. Проверить реквизиты организации и индивидуального предпринимателя можно через выписку из госреестров — ЕГРЮЛ и ЕГРИП.

Там, кстати, будет написано, кто вправе подписывать от имени организации документы без доверенности. Обычно это руководитель. Если подпись ставит кто-то другой, стоит проверить, есть ли в его доверенности такие права.

Предметом договора цессии является переход конкретного требования от цедента к цессионарию. Требование нужно описывать так, чтобы можно было его четко определить:

  1. Основание возникновения требования, какими документами оно подтверждается. Например, указать номер и дату договора, который цедент заключил с должником.
  2. Что оно собой представляет. Для денежного требования необходимо подробно расшифровать, из чего складывается долг. Если сумма включает в себя проценты, пени, штрафы и неустойки, то лучше приложить расчет.
  3. Подробные данные должника и цедента.

Также важными, но не существенными условиями договора являются:

  1. Уведомление должника о цессии — кто это делает и в какой срок.
  2. Когда цедент получит оплату.
  3. Когда цедент передает цессионарию документы, подтверждающие долг.
  4. Какие именно документы подтверждают долг. Лучше указать перечень с реквизитами.
  5. В какой момент требование переходит к цессионарию: в момент заключения договора, после оплаты или в какой-то другой срок.
  6. Что будет, если должник вдруг заплатит цеденту, а не цессионарию. По умолчанию тогда цедент должен передать цессионарию эти деньги, но в договоре можно и нужно конкретизировать: в какой срок, кто, кого и как извещает об ошибочном платеже.
  7. Штрафные санкции за нарушение обязательств и подсудность.
  8. Обязан ли старый кредитор помогать новому во взыскании долга: предоставлять по запросу дополнительные документы, ходить на судебные заседания, если потребуется.

По закону цедент отвечает за недействительность права требования. То есть если он уступит пустышку — долг, которого нет — цессионарий сможет потребовать с него деньги обратно. Тут есть хитрость: если в договоре цессии написано, что цедент не несет ответственность за недействительность самого требования, то взыскать с него ничего не получится. Но есть условия:

  1. Требование должно быть связано с предпринимательской деятельностью.
  2. Цедент сам не догадывался, что требование могут признать недействительным, или знал, но предупреждал об этом цессионария заранее.

Образец договора цессии. Вот типовой договор. Из него можно слепить что-то подходящее под конкретные требования, интересы сторон и ситуацию. Можно сделать так, чтобы он в основном защищал интересы цедента или, наоборот, цессионария.

Договор цессии между физическими лицами: образец, в котором цедент потребовал, чтобы цессионарий согласовывал с ним текст смс и писем, которые планирует отправлять должнику. Так, договор цессии приходится подстраивать под различные ситуации и требования.
Оцените статью
Залог недвижимости