- Что такое ипотека права аренды земельного участка?
- Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?
- Законодательство
- Особенности передачи права аренды земельного участка в залог
- Передача прав и обязанностей по договору аренды: особенности оформления
- Передача прав и обязанностей по договору аренды: порядок подписания
- Предложение от втб банка москвы
- Предложение от райффайзен банка
- Предложение от сбербанка
- Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка
- Согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду . госуслуги москвы
Что такое ипотека права аренды земельного участка?
Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).
Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.
Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?
Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
- Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
- Наименование арендодателя по арендному договору;
- Срок аренды по соглашению об аренде;
- Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
- Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.
Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.
Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.
При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).
Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.
Законодательство
Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.
В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.
Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.
Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.
Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.
Особенности передачи права аренды земельного участка в залог
При залоге здания и сооружения, которые находятся
на долгосрочно арендованном земельном участке
, необходимо передавать также и права на саму землю. Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.
Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).
Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.
Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.
В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.
Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.
Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.
Передача прав и обязанностей по договору аренды: особенности оформления
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды имеет особенности:
- Договор должен содержать указание на согласие арендодателя (непосредственного собственника) на передачу прав и обязанностей к новому арендатору.
- Новый арендатор по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды становится ответственным перед арендодателем (непосредственным собственником) имущества.
- Договор заключается на срок, не больший срока основного договора аренды.
ВАЖНО. При заключении договора на неустановленный срок, необходимо учитывать, что в этом случае каждая из сторон может отказаться от исполнения договора, о чем предупреждает другую сторону за месяц (при недвижимом имуществе – за 3 месяца).
Передача прав и обязанностей по договору аренды: порядок подписания
Договор должен содержать подписи лично нового арендатора или его представителя по доверенности и арендатора (его представителя). Договор вступает в силу с даты подписания, договор остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру, и передается арендодателю.
Предложение от втб банка москвы
Своим клиентам
Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:
- Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
- Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
- Кредитная ставка — 11,15%;
- Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
- Первоначальный взнос — от 15%.
Предложение от райффайзен банка
Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:
- Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
- Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
- Кредитная ставка — 11,5%;
- Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
- Первоначальный взнос — от 10%.
Предложение от сбербанка
имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.
Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.
Условия предложения:
- Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
- Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
- Кредитная ставка — 14,5%;
- Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).
Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка
Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.
Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.
Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:
В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.
Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.
Согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду . госуслуги москвы
Досудебный
(внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Департамента
и его должностных лиц.
1. Заявитель имеет
право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или)
действие (бездействие) Департамента и его должностных лиц при предоставлении
государственной услуги.
2. Подача и
рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1
Федерального закона от 27 июля 2022 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления
государственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи и
рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг
города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября
2022 г. № 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в
городе Москве», Административным регламентом предоставления услуги.
3. Заявители могут
обратиться с жалобами в случаях:
3.1. Нарушения
срока регистрации запроса и иных документов, необходимых для предоставления
государственных услуг.
3.2. Требования от
заявителя:
3.2.1. Документов,
представление которых заявителем для предоставления государственной услуги не
предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города
Москвы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного
информационного взаимодействия.
3.2.2. Обращения
за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы
перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для
предоставления государственных услуг.
3.2.3. Внесения
платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными
правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.2.4. Документов
или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при
первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления
государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за
исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального
закона от 27 июля 2022 г. N 210-ФЗ «Об организации предоставления
государственных и муниципальных услуг».
3.3. Нарушения
срока предоставления государственной услуги.
3.4. Отказа
заявителю:
3.4.1. В приеме документов,
представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской
Федерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, по
основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской
Федерации и города Москвы.
3.4.2. В
предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным
нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.4.3. В
исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления
государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока
таких исправлений.
3.5. Иных
нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного
нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
4. Жалобы на
решения (действия, бездействие) должностных лиц, государственных гражданских
служащих Департамента и рассматриваются руководителем Департамента или
уполномоченным заместителем руководителя Департамента.
Жалобы на решения
и (или) действия (бездействие) руководителя Департамента, в том числе на
решения, принятые им или его уполномоченным заместителем по поступившим в
досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом
исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения
6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2022 г. N 546-ПП «О
предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».
5. Жалобы могут
быть поданы в органы, уполномоченные на их рассмотрение, в письменной форме на
бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:
5.1. При личном
обращении заявителя (представителя заявителя).
5.2. Почтовым
отправлением.
5.3. С
использованием Портала.
5.4. С
использованием официального сайта Департамента в информационно-телекоммуникационной
сети Интернет.
6. Жалоба должна
содержать:
6.1. Наименование
уполномоченного на рассмотрение жалобы органа либо должность и (или) фамилию,
имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому
направляется жалоба.
6.2. Наименование
органа исполнительной власти города Москвы, либо должность и (или) фамилию,
имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного или
муниципального служащего, работника, решения и действия (бездействие) которых
обжалуются.
6.3. Фамилию, имя,
отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического
лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального
предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя —
юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса)
электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть
направлен ответ заявителю.
6.4. Дату подачи и
регистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственной
услуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и его
регистрации).
6.5. Сведения о
решениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.
6.6. Доводы, на
основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями
(бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии),
подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
6.7. Требования
заявителя.
6.8. Перечень
прилагаемых к жалобе документов (при наличии).
6.9. Дату
составления жалобы.
7. Жалоба должна
быть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы при
личном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представить
документ, удостоверяющий личность.
Полномочия
представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью,
оформленной в соответствии с законодательством.
Полномочия лица,
действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных
нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются
документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными
документами организации.
Статус и
полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами,
предусмотренными федеральными законами.
8. Поступившая
жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем
поступления.
9. Максимальный
срок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок
рассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаях
обжалования заявителем:
9.1. Отказа в
приеме документов.
9.2. Отказа в
исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате
предоставления государственной услуги.
9.3. Нарушения
срока исправлений опечаток и ошибок.
10. По результатам
рассмотрения жалобы принимается решение об ее удовлетворении (полностью или в
части) либо об отказе в удовлетворении.
11. Решение должно
содержать:
11.1. Наименование
органа исполнительной власти, рассмотревшего жалобу, должность, фамилию, имя,
отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.
11.2. Реквизиты
решения (номер, дату, место принятия).
11.3. Фамилию,
имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя —
физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя —
юридического лица.
11.4. Фамилию,
имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя
заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.
11.5. Способ
подачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.
11.6. Предмет
жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).
11.7.
Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их
подтверждающие.
11.8. Правовые
основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению
нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.
11.9. Принятое по
жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее
удовлетворении).
11.10. Меры по
устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения
жалобы).
11.11. Информацию
о действиях, осуществляемых органом исполнительной власти города Москвы,
органом местного самоуправления, подведомственной органу исполнительной власти
и органу местного самоуправления организацией, предоставляющими государственную
услугу, многофункциональным центром предоставления государственных услуг в
целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании
государственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства и
информацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в
целях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).
11.12.
Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа в
удовлетворении жалобы).
11.13. Порядок
обжалования решения.
11.14. Подпись
уполномоченного должностного лица.
12. Решение
оформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.
13. К числу
указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числе
относятся:
13.1. Отмена ранее
принятых решений (полностью или в части).
13.2. Обеспечение
приема и регистрации запроса (при
уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).
13.3. Обеспечение
оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги
(при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной
услуги).
13.4. Исправление
опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате
предоставления государственной услуги.
13.5. Возврат
заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными
правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14. Орган,
уполномоченный на рассмотрение жалобы, отказывает в ее удовлетворении в
случаях:
14.1. Признания
обжалуемых решений и действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и
свобод заявителя.
14.2. Подачи
жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном
нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14.3. Отсутствия у
заявителя права на получение государственной услуги.
14.4. Наличия:
14.4.1.
Вступившего в законную силу решения суда по жалобе заявителя с тождественными
предметом и основаниями.
14.4.2. Решения по
жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же
заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования
ранее принятых решений в вышестоящий орган).
14.5. Жалоба не
позволяет установить те решения и действия (бездействие) органов исполнительной
власти города Москвы, подведомственных им организаций, которые обжалуются (не
определен предмет обжалования).
15. Жалоба
подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:
15.1. Наличия в
жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и
имуществу должностных лиц, а также членов их семей.
15.2. Если текст
жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не
поддаются прочтению.
15.3. Если в
жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый
адрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.
15.4. При
поступлении в орган уполномоченный на рассмотрение жалобы, ходатайства
заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения по
жалобе.
16. Решения об
удовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю
(представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем их
принятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе. По желанию заявителя
решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в
форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного
должностного лица). В таком же порядке заявителю (представителю заявителя)
направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес
электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.
17. В случае
оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю)
направляется в срок не позднее 5 дней со дня регистрации жалобы письменное
мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда
в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа, или
они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном
для направления решения по жалобе.
18. Жалоба,
поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.4
Административного регламента предоставления услуги, направляется в срок не
позднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации в орган, уполномоченный
на рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (его
представителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобе
не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не
поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для
направления решения по жалобе.
19. Подача жалобы
в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя
заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.
20. Информирование
заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и
действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги,
должно осуществляться путем:
20.1. Размещения
соответствующей информации на Портале.
20.2.
Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, при
личном приеме.
21. В случае
установления в ходе рассмотрения жалобы признаков состава административных
правонарушений или уголовных преступлений соответствующие материалы должны быть
направлены в органы, уполномоченные возбуждать производство по делам об
административных правонарушениях и по уголовным делам, в течение двух рабочих
дней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочего
дня, следующего за днем истечения установленного законодательством срока
рассмотрения жалобы).
