Оценка квартиры для ипотеки: сколько стоит, зачем она нужна и какие документы нужны для оценки?

Оценка квартиры для ипотеки: сколько стоит, зачем она нужна и какие документы нужны для оценки? Залог недвижимости

Технология управления и оценки залогов в банке

Технология управления и оценки залогов в банке

Пашков Роман Викторович,

банковский юрист, Финуниверситет

Юденков Юрий Николаевич,

к.э.н., проф., РАНХиГС

В настоящее время для банков определяющим становится эффективность кредитного процесса, что выражается в сочетании приемлемого уровня кредитного риска и минимальных издержек кредитного процесса в целом с высокой доходностью кредитных операций. В соответствии с этим возрастают требования и к обеспечению банковских кредитов. В основу работы с обеспечением должен быть положен следующий принцип — кредит обеспечивается настолько, насколько этого требует степень кредитоспособности заемщика. Построение сбалансированной, гибкой залоговой политики является одной из приоритетных задач банковского сектора. Оценка обеспечения банковских кредитов является неотъемлемым элементом кредитной политики банка, поскольку именно от выбора вида обеспечения и его корректной оценки зависит риск обеспечения кредита.

Ключевые слова: банковская деятельность, залог, кредитные организации, залоговая стоимость, залоговое обеспечение

Введение

Экономика Российской Федерации проявляет некоторые характерные особенности, присущие развивающимся рынкам. Экономика страны особенно чувствительна к ценам на нефть и газ. Правовая, налоговая и нормативная система продолжают развиваться и подвержены часто вносимым изменениям, а также допускают возможность разных толкований. В 2021 году на экономическую ситуацию в России отрицательно повлияли низкие цены на нефть, сохраняющаяся политическая напряженность в данном регионе, а также продолжающиеся международные санкции в отношении некоторых российских компаний и граждан. Все эти факторы способствовали развитию экономического спада в стране, который характеризуется снижением валового национального продукта. Финансовые рынки по-прежнему характеризуются отсутствием стабильности, частыми и существенными изменениями цен, и увеличением спредов по торговым операциям.

Кредитный рейтинг России опустился ниже инвестиционного уровня. Такая экономическая среда оказывает значительное влияние на деятельность и финансовое положение банковского сектора. Руководство кредитных организаций предпринимает все необходимые меры для обеспечения устойчивости их деятельности. Однако будущие последствия сложившейся экономической ситуации сложно прогнозировать, и текущие ожидания и оценки руководства кредитных организаций могут отличаться от фактических результатов. В настоящее время уровень резервов под обесценение кредитов с использованием «модели понесенных убытков» устанавливается в соответствии с применяемыми стандартовами бухгалтерского учета. Эти стандарты требуют признания убытков от обесценения, возникающих в результате прошлых событий, и запрещают признание убытков от обесценения, которые могут возникнуть в результате будущих событий, включая будущие изменения экономической среды, независимо от степени вероятности наступления таких событий. В этой ситуации все большее значение приобретает работа по внедрению современных технологий управления и оценки обеспечительных мер по возврату предоставленных кредитов.

Работа с обеспечением

В настоящее время для банков определяющим становится эффективность кредитного процесса, что выражается в сочетании приемлемого уровня кредитного риска и минимальных издержек кредитного процесса в целом с высокой доходностью кредитных операций. В соответствии с этим возрастают требования и к обеспечению банковских кредитов. В основу работы с обеспечением должен быть положен следующий принцип — кредит обеспечивается настолько, насколько этого требует степень кредитоспособности заемщика. Построение сбалансированной, гибкой залоговой политики является одной из приоритетных задач банковского сектора. Не менее важным представляется формирование надежной и стабильно функционирующей системы залогового обеспечения кредитных операций, позволяющей, не выходя за рамки требований Центрального Банка РФ, минимизировать объемы резервирования под кредитные риски и сформировать надежный залоговый портфель за счет быстрореализуемого имущества, а также максимально уменьшить залоговые риски, не допуская существенных потерь банка, внедряя и совершенствуя стандарты залоговой работы. Работа с залогом, как наиболее распространенным видом обеспечения кредита, является одним из основных аспектов в со- временной практике банковского кредитования. Правильно организованная и оптимизированная с точки зрения бизнес-процессов, она существенно облегчает задачу управления кредитными рисками.

В процессе кредитования заемщика при выборе обеспечительных обязательств банки сталкиваются со следующими важными проблемами:

— расстановка приоритетов при выборе имущества клиента для целей залога;

— влияние вида обеспечения на уровень создаваемых резервов;

— определение механизма работы с залогом применительно к кредитной продуктовой линейке в целях минимизации излишних издержек при сохранении приемлемого уровня риска.

О £

ю

5

V

а

2 а

6

со

сэ

сч

сэ £

Б

а

2 о

В банковской практике в качестве залога используются внеоборотные активы предприятия: недвижимое и движимое имущество, объекты интеллектуальной собственности; оборотные активы: сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги, права требований по обязательствам и др. Основная доля предлагаемых в залог активов приходится на недвижимое и движимое имущество, а также товары в обороте. При этом наиболее сложными объектами с точки зрения методологии работы являются основные средства организации, а именно недвижимость и движимое имущество в виде машин и оборудования. В настоящее время технология работы банков с залоговым обеспечением банковского кредита представляет собой длительный трудоемкий процесс, основные этапы которого перечислены ниже:

1. Первичная оценка и экспертиза залога.

2. Согласование договоров залога и дополнительных соглашений к ним. Формирование проекта заключения на кредитный комитет. Подготовка и визирование договоров залога.

3. Регистрация договоров залога, подлежащих в соответствии с законодательством регистрации в государственных органах. Сбор документов для регистрационных действий. Подача документов на регистрацию, получение документов по факту государственной регистрации.

4. Страхование предмета залога. Согласование условий страхования предмета за- лога и заключение договора страхования.

5. Мониторинг предмета обеспечения. Плановый мониторинг. Внеплановый мониторинг.

6. Переоценка обеспечения. Плановая переоценка обеспечения согласно требованиям законодательства. Внеплановая переоценка обеспечения.

7. Снятие обременения (после возврата кредита).

8. Работа с проблемными кредитами или реализация залога (при невозврате кредита).

Наиболее важными в работе с залоговым обеспечением являются первый этап — первичная оценка и экспертиза залога (см.рис. 1), а также мониторинг предмета обеспечения.

Поэтому более подробно рассматриваются именно эти этапы. Оценка обеспечения банковских кредитов является неотъемлемым элементом кредитной

Рис. 1. Этапы залоговой экспертизы. Типовые подразделения в залоговой службе1

политики банка, поскольку именно от выбора вида обеспечения и его корректной оценки зависит риск обеспечения кредита. Под оценкой объекта понимает упорядоченный, целенаправленный и трудоемкий процесс определения в денежном выражении его стоимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. При этом следует отметить, что приведенный перечень документов не является исчерпывающим, так как нормы регулирующие работу с обеспечением, образуются на стыке различного законодательства и практики работы с залогами. Нормативные документы и рекомендации в области оценки залога:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 г. № 254- П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

3. Федеральные стандарты оценки (ФСО) №1, утв. Министерством экономического развития и торговли РФ приказом от 20.07.2007 г. №256.

4. Федеральные стандарты оценки (ФСО) №2, утв. Министерством экономического развития и торговли РФ приказом от 20.07.2007 г. №255.

5. Федеральные стандарты оценки (ФСО) №3, утв. Министерством экономического развития и торговли РФ приказом от 20.07.2007 г. №254.

6. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей за-

лога», рекомендованы к применению решением Совета АРБ от 02.04.2009 г.

7. Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога, рекомендованы к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности от

07.10.2009 г.

8. Методические рекомендации «Оценка прав требования по кредитным соглашениям банков», рекомендованы к применению решением Совета АРБ от

26.05.2021 г.

9. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», рекомендованы к применению решением Совета АРБ от 25.11.2021 г.

На первом этапе определяется возможность принятия предложенного имущества в залог, а именно — осуществляется проверка на отсутствие ограничений, определенными законодательными и внутренними документами банка, проводится анализ ликвидности имущества. Далее происходит сбор информации по предлагаемому в залог имуществу, его осмотр и определяется необходимость в проведении оценки независимым оценщиком. При принятии решения о способе проведения оценки учитывается квалификация и опыт специалиста по работе с залогами в области проведения оценки того или иного вида имущества. В случае проведения оценки объекта залога независимым оценщиком — расходы на проведения данной оценки несет заемщик. Оценка залогового обеспечения может проводиться залоговым специалистом банка или аккредитованным оценщиком. Каждый банк применяет различные параметры при выборе проведения оценки собственными залоговыми служ-

бами или с привлечением независимого аккредитованного оценщика. После того как банком принимается решение, что определенный объект недвижимости, имущество или товар могут быть приняты в качестве залога, банк приступает непосредственно к его оценке залога. В первую очередь, предлагаемый в обеспечение кредита предмет залога представляется банку из расчета его залоговой стоимости, исходя из варианта обращения взыскания на предмет залога. Подход у банков к определению залоговой стоимость сводится к определению суммы, которая может быть получена от реализации предмета залога, за вычетом расходов по обращению взыскания на предмет залога и его реализацию. Для расчета залоговой стоимости необходимо определить рыночную стоимость залогового имущества, так как именно рыночная стоимость может являться отправной точкой для последующих расчетов.

Таким образом, для определения рыночной стоимости целесообразно обратиться к Федеральному Закону от 29.04.1998 г. №135- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в котором указано, что «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; ■ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка обеспечения банковского кредита

Для оценки имущества разработаны различные подходы и методы. В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО) №1, утв. Министерством экономического развития и торговли РФ

148 приказом от 20.07.2007 г. № 256, для оценки обеспечения банковского кредита — применяются доходный, сравнительный и затратный подходы, а в рамках каждого подхода определены различные методы. Существенной проблемой для банков является сложность самой оценки в виду недостаточной проработанности и многообразия методов наряду с различными видами залогов. Также хотелось бы отметить еще ряд проблем -стремление к завышению оценки залога многими участниками сделки. Стремлением завысить оценку предмета залога обладает сам залогодатель, так как более высокая оценка стоимости залога позволяет получить большую сумму кредита при прочих равных условиях. Оценка рыночной и залоговой стоимости часто бывает непрофессиональной и неадекватной реальной рыночной стоимости. Банки ры- ночную стоимость залогового объекта специально завышают — для снижения резерва на возможные потери по ссудам, а оценочные компании — для получения больших комиссионных .

Еще про залог:  Залог как мера пресечения в уголовном процессе: ст. 106 упк рф в 2020 году - Статья УК РФ

При этом недобросовестный оценщик, зачастую несет крайне низкую, по сравнению с оцененной стоимостью, материальную ответственность, получая выгоды в виде последующих заказов в случае ее завышения. Кроме того, завышению оценки залогового обеспечения может способствовать положительная реакция кредитного отдела банка, показатели деятельности которого базируются на суммарной величине выданных кредитов. В связи с существующей проблемой недостоверной стоимости залогового обеспечения, Центральный банк РФ планирует в перспективе набирать в свой штат профессиональных оценщиков с целью проверки достоверности отражения банками стоимости за- лого-вого обеспечения по банковским кредитам. Так как, «риски неверной оценки этого имущества огромны — по текущим данным, только недвижимости у банков в залоге на 22 трлн руб., а это — треть ВВП».

Залоговые подразделения банка

Важную роль при выборе и оценке обеспечения выполняют залоговые подразделения банка, которым при оценке предмета залога необходимо исходить из следующего:

— при определении залоговой стоимости обеспечения необходимо также рассчитать прогнозное значение суммы, которая будет выручена при возможной реализации имущества в будущем;

— оперативность в проведения работ в кредитном процессе не должна отражаться на снижении точности оценки;

— технологии оценки для целей залога должны быть проще, доступнее и понятнее, нежели методики, применяемые в профессиональной оценке, так как квалификация сотрудника банка не всегда адекватна квалификации профессионального оценщика;

— переоцененный залог может привести к потерям при дефолте заемщика, недооцененный залог ограничивает объем кредитования и приводит к недополучению прибыли.

Таким образом, оценка обеспечительных обязательств должна быть проведена так, чтобы в случае дефолта заемщика, банк мог получить возмещение понесенных затрат из стоимости, полученной от реализации заложенного имущества.

Надежно защищать интересы банка залог может только при соблюдении следующих условий:

— правильный выбор активов для целей обеспечения кредита;

— адекватная первоначальная оценка банком качественных и количественных характеристик предмета залога (прежде всего ликвидности и стоимости);

— качественная правовая экспертиза на предмет выявления юридических рисков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;

— принятие надлежащих мер по сохранности предмета залога.

Мониторинг залогового портфеля банка

После того как залог выбран в качестве обеспечения по кредиту, корректно оценен и оформлен надлежащим образом, важным этапом является контроль качественных, количественных и стоимостных характеристик предмета залога, а именно — мониторинг залогового портфеля банка. Система мониторинга залогового обеспечения позволяет банку:

— контролировать неизменность качественных характеристик предмета обеспечения, его стоимости, а также гарантирует сохранность залога;

— осуществлять регулярную проверку залога на предмет его ликвидности в рыночных условиях;

— отслеживать изменение балансовой стоимости залогового обеспечения по данным бухгалтерского учета, оборотно-сальдовым ведомостям, книги записи залогов и др.;

— предотвратить возникновение потенциально дефолтных заемщиков;

О £

ю

I

V

а

2 а

6

со

сэ

сч

сэ £

Б

а

2 о

— создать базу для мероприятий по обращению взыскания на предмет залога (контроль идентификационных признаков и местонахождения залога);

— защитить интересы банка и его собственников.

В настоящее время залоговый портфель банков представляет собой все виды залога (имущества, имущественных и неимущественных прав), обеспечивающие исполнение обязательств по предоставленным банком кредитам и оформленные договорами залога. К основным характеристикам залогового портфеля относятся: сумма принятого банком залога (с учетом дисконта при его оценке), виды залога, риски, связанные с обесценением, порчей, и утратой залога. Залоговый портфель формируется с учетом кредитной стратегии банка, структурирования залогодателей — заемщиков банка и сегментирования залогового имущества.

Компоненты формирования залогового портфеля

Основные компоненты формирования залогового портфеля включают:

1. Определение основных требований к залоговому портфелю и степени концентрации залоговых рисков в соответствии с залоговой политикой банка.

2. Организация процесса и технологий формирования информационного обеспечения залогового портфеля.

3. Выбор критериев оценки структуры и качества залогового портфеля.

Определение требований к залоговому портфелю и концентрации залоговых рисков в соответствии с залоговой политикой банка. На качество портфеля обеспечительных обязательств банка постоянно оказывают влияние риски обеспечения кредитных сделок. В свою очередь процесс управления рисками обеспечения кредитных сделок тесным образом связан с кредитной стратегией и залоговой политикой банка.

В соответствии с этим, в залоговой политике должны быть четко определены параметры залогового риска в целом и установлены в частности:

— целевые приоритеты при формировании залогового портфеля;

— целевое соотношение доходности каждой кредитной сделки и подверженности риску, принятого в обеспечение залога;

— основные характеристики залогового портфеля, включая предельный уровень концентрации залоговых рисков;

— правила и процедуры управления залоговым портфелем.

Все правила и процедуры, на основе которых идентифицируется, измеряется и контролируется залоговый риск, должны быть отражены в соответствующей документации. Кредитные организации должны создавать и поддерживать систему администрирования залоговых портфелей с целью снижения уровня залогового риска, оказывающего непосредственное влияние на общий уровень кредитного риска.

Система администрирования

Система администрирования должна включать:

— сбор на постоянной основе информации о качестве и состоянии залога;

— формирование залогового досье заемщика;

— ведение залоговой документации (по каждому предмету залога);

— юридическое сопровождение принятия и снятия обременения с залога;

— осуществление контактов с залогодержателями (заемщиками);

— мониторинг за состоянием залога;

— передача информации во внутрибанковские управленческие информационные системы;

Организация процесса и технологий формирования информационного обеспечения залогового портфеля. Для эффективного управления кредитным портфелем и обеспечением возврата банковского кредита, залоговый портфель должен иметь определенную информационную базу.

Информационное обеспечение формирования залогового портфеля

Информационное обеспечение формирования залогового портфеля:

1. Структура всех видов залога, основные характеристики залога. Правоустанавливающие документы на залог. Аккумулирование сведений о залоговом портфеле.

2. Местонахождение залога, результаты осмотра залога. Внутренние документы банка. Оптимизация процесса в части проверки наличия и сохранности обеспечения.

3. Результаты: обязательного мониторинга залога, обременения залога, переоценки залога. Внутренние документы банка и нормативные документы. Автоматизация процесса для стандартных операций.

4. Определение периодичности проведения оценки залога и ее результата. Отчет об оценке залога. Получение сведений о стоимости обеспечения.

5. Сведения о местонахождении (адреса) сюрвейерских, страховых и оценочных компаний, и количестве действующих договоров, заключенных банком с компаниями. Официальные рейтинги компаний, интернет — ресурсы, внутренние источники, отзывы клиентов. Контроль и управление риском, связанным с деятельностью сюрвейерских, страховых и оценочных компании.

6. Рыночная стоимость залога, залоговая стоимость имущества, справедлива стоимость и др. Отчет об оценке залога, данные интернет — ресурсов, внутренних документов и иных источников. Определение размера денежных средств, которые будут получены в случае реализации залога. Собранная таким образом информация должна найти свое отражение в электронном каталоге имущества (с момента передачи имущества заемщиком банку в обеспечение кредита и до снятия с него обременения, то есть до полного погашения ссудной заложенности).

Выбор критериев оценки структуры и качества залогового портфеля

Формирование залогового портфеля осуществляется путем сочетания видов залога с различными характеристиками, а также с учетом основных параметров выданных кредитов. Основными параметрами кредитного продукта являются: сумма, сроки кредитования, процентная ставка по кредиту. Структурирование залогового портфеля происходит в зависимости от политики кредитования в банке и управления кредитным риском в целом. Данный подход позволяет снизить риск ликвидности и залоговый риск, оптимизировать расходы на обслуживание залога и в удобной форме задавать целевые показатели залоговой политике банка. С учетом вышесказанного, для повышения эффективности работы с залогами требуется внедрять инновационные технологии по следующим направлениям:

— автоматизация залогового бизнес-процесса в целом (в т.ч. ведение электронного досье по каждому виду залога, нормирование временных затрат на совершение отдельной операции, внедрение цифровых подписей при оформлении внутреннего документооборота в банке, взаимодействовать с государственными органами по средствам цифрового документооборота, создание единой базы заложенного имущества и др.).

— оптимизация бизнес-процесса путем использования удаленных рабочих

мест с применением портативных устройств;

— мониторинг предмета залога по средствам установления дистанционного видеоконтроля, спутникового наблюдения за местоположением залога, маркирование имущества с соблюдением клиентоориентированного залогового сервиса.

Используя программный продукт компании ЦФТ, банки могут осуществить переход от «ручного привода» в мониторинге залогов к автоматизированному «залоговому портфелю».

В АБС ЦФТ-Банк создается профиль «залоговый портфель». Профиль содержит всю необходимую для работы залоговой службы информацию. Есть возможность осуществлять фильтрацию залогов по признакам: залогодатель, балансодержатель задолженности, периодичность мониторинга, дата последней проверки, проблемные кредиты. Выгрузка информации по указанным признакам может осуществляться на любую заданную дату. Внедрена возможность выгрузки формы акта проверки с заполненными полями: реквизиты договоров, данные залогодателя, адрес местонахождения залога, стоимость обеспечения.

Еще одна возможность программы -автоматизация формирования плана мониторинга, отчета о его выполнении, а также напоминаний о необходимости проведения мониторинга. Необходимо использовать алгоритм зависимости нормативных требований к периодичности проверок и территориальной концентрации залогового имущества.

Таким образом, формирование качественного залогового портфеля и эффективное управление им является количественным показателем возвратности денежных средств банка, предоставленных заемщикам. Также залоговая работа в банке должна быть направлена на создание у клиента превентивных стимулов возврата задолженности, так как когда предмет залога определяет ключевое значение для бизнеса клиента — банк получает надежную гарантию того, что потенциальный клиент будет максимально ответственно подходить к исполнению своих обязательств.

Технология контроля работы с залогами в структурных подразделениях банка

На серверах банка организованы электронные досье. Залоговые службы структурных подразделений размещают в досье графики и отчеты по мониторингу, а

также сканированные копии актов проверок и фото предметов обеспечения. Использование электронного досье при проверках позволяет минимизировать затраты на контроль. Выездные проверки осуществляются только при выявлении критических стоп-факторов в работе залоговых служб.

Раскрытие информации об обесценении финансового актива содержит данные о его просроченном статус и возможности реализации залогового обеспечения, при наличии такового.

Обеспечение, полученное в собственность за неплатежи

Обеспечение, полученное в собственность за неплатежи, представляет финансовые и нефинансовые активы, полученные банком при урегулировании просроченных займов. Эти активы первоначально признаются по справедливой стоимости при получении и включаются в основные средства, прочие финансовые активы или запасы в составе прочих активов в зависимости от их характера, а также намерений банка в отношении взыскания этих активов, а впоследствии переоцениваются и учитываются в соответствии с учетной политикой для этих категорий активов. Если получение залогового обеспечения в собственность за неплатежи приводит к приобретению контроля над бизнесом, объединение бизнеса учитывается по методу приобретения, при этом справедливая стоимость урегулированного займа представляет собой стоимость приобретения

Просроченные, но необесцененные кредиты включают обеспеченные кредиты, справедливая стоимость обеспечения по которым покрывает просроченные платежи процентов и основной суммы. Оценка обесценения просроченных, но необесцененных кредитов производится на коллективной основе. Суммы, отраженные как просроченные, но необесце-ненные, представляют собой весь остаток по таким кредитам, а не только просроченные суммы отдельных платежей. Справедливая стоимость обеспечения определяется кредитным департаментом банка с использованием внутренних инструкций банка на основании внутренней экспертной оценки и независимой оценки.

Эти внутренние инструкции описывают процесс контроля над обеспечением и его оценки, включая:

1) анализ права собственности,

2) визуальный осмотр обеспечения,

3) оценку его справедливой стоимости,

4) оценку в соответствии с требованиями Базеля II,

5) документацию,

6) учет в базовой системе.

Оценка по справедливой стоимости

производится регулярно силами специалистов с надлежащей квалификацией. Данные о рыночных ценах поступают из различных открытых источников информации, а также рассчитываются с помощью различных моделей. Проверка оценки должна делаться на основании «принципа двойного контроля». Оценка обеспечения, включая периодическую переоценку справедливой стоимости, проводится кредитным департаментом Банка или независимым оценщиком с помощью шаблонов и методики, предоставляемой кредитным департаментом банка.

Еще про залог:  Кредит под залог дома с участком в банках Магнитогорска

Отчеты об оценке независимых оценщиков проверяются на предмет их соответствия руководящим инструкциям банка. Для оценки используются следующие методы и модели:

жилая недвижимость:

— подход, основанный на сопоставлении продаж;

— матрицы рыночной стоимости на квадратный метр;

— статистические методы, основанные на рыночных данных;

коммерческая недвижимость:

— метод сравнительных продаж;

— доходный метод (метод дисконтированных потоков денежных средств или метод прямой капитализации);

— для строящихся объектов недвижимости и инфраструктурных объектов -подход, основанный на стоимости замещения;

котирующиеся финансовые инструменты:

— рыночные котировки;

прочие активы:

— метод сравнительных продаж;

— доходный метод (метод дисконтированных потоков денежных средств или метод прямой капитализации);

— подход, основанный на стоимости замещения;

— метод номинальной или нарицательной стоимости (например, для не-котирующихся акций).

Финансовое воздействие обеспечения представляется путем отдельного раскрытия его стоимости для:

— активов, залоговое обеспечение которых и прочие механизмы повышения качества кредита равны балансовой стоимости актива или превышают ее («активы с избыточным залоговым обеспечением») и

© £

ю

I

*

а

2

а

6

со

сэ

см

сэ £

Б

а

2 ©

— активов, залоговое обеспечение которых и прочие механизмы повышения качества кредита меньше балансовой стоимости актива («активы с недостаточным залоговым обеспечением»).

Далее информация основывается на Взвешенной стоимости обеспечения («ВСО»), которая равна справедливой стоимости, дисконтированной в соответствии с внутренней политикой Банка. Эта стоимость отражает наименьшую стоимость, которую Банк смог бы получить при вынужденной продаже в случае ликвидации залогового обеспечения и вола-тильности цен на данный актив.

Для различных видов залогового обеспечения должны применяться различные ставки дисконтирования в соответствии с присущими ему рисками. При этом в расчет принимается следующее:

— различные уровни надежности первоначальной оценки рыночной стоимости (разница между внутренними/внешними оценками, различные источники информации о рыночной стоимости и т.д.);

— непредвиденные колебания рыночных цен;

— различный уровень зрелости вторичного рынка (например, рынка недвижимости);

— ожидание более низкой цены продажи в рамках сценария вынужденной продажи (рынок обычно хорошо информирован относительно вынужденных продаж и падение цен происходит незамедлительно);

— различные уровни риска мошенничества для различных видов залогового обеспечения (в наибольшей степени зависящие от уровня контроля со стороны банка);

— расходы по рефинансированию кредитного подразделения в случае более продолжительного процесса реализации.

К основным видам обеспечения могут применяться различные ставки дисконтирования в следующих диапазонах:

— Объекты недвижимости — 35-100%;

— Оборудование и транспортные средства — 45-100%;

— Гарантии — 0-100%;

— Прочие — 0-100%.

Затем составляется таблица, в которой должны найти отражение воздействия обеспечения по активам с избыточным обеспечением и активам с недостаточным обеспечением.

Важным моментом в технологии управления залогом и его оценкой является распределение функций управления между подразделениями банка, поскольку автоматизированная система банка позво-

ляет составлять отчеты для всех пользователей. Постконтроль должен быть реализован на системной основе. В банке менеджер контроля качества осуществляет верификацию результатов мониторинга, оценку риск-показателей и возможностей оптимизации системы. По итогам месяца осуществляется обработка результатов мониторинга по всему залоговому портфелю банка. Сводная информация докладывается на кредитном комитете. Система посткотроля позволяет переосмыслить сопровождение товарного обеспечения на стадии мониторинга:

■ ввести механизм выборочного подтверждения правопринадлежности;

■ разработать форму сводного акта, а также форму при отказе залогодателя от подписания акта;

■ элементы интервьюирования залогодателя утверждаются нормативно.

Пестуя клиентоориентированность банковских технологий, не стоит забывать, что первичная задача системы мониторинга залогов — это защита интересов банка и его акционеров. Все эти процедуры подтверждают необходимость банкиров убеждаться, что залог не улетучился одновременно с выдачей кредитного продукта.

Основные подразделения банка, связанные с залогами и их функции

Дирекция по управлению рисками отвечает за:

— Подготовку внутренних документов на уровне Банка и Банковской группы, основанных на нормативных требованиях Банка России и ЕВА и стандартах Банка по управлению рисками;

— Выявление и оценку финансовых и операционных рисков, которым подвергается Банк, а также контроль над ними;

— Независимый анализ финансовых и операционных рисков, которым подвергается Банк, включая риски, связанные с его кредитной деятельностью;

— Независимый мониторинг финансового и коммерческого положения клиентов Банка;

— Подготовку кредитного анализа заемщиков и присвоение внутреннего рейтинга: мониторинг результатов деятельности заемщиков и их кредитного качества;

— Принятие, оценку, мониторинг и переоценку залогового обеспечения, включая залоговое обеспечение по сделкам с производными финансовыми инструментами;

— Поддержку кредитных операций на протяжении всего цикла кредита после принятия решения о выдаче кредита;

— Подготовка кредитной документации и документации по залоговому обеспечению;

Комитет по проблемным кредитам

Все корпоративные проблемные кредиты рассматриваются Комитетом по работе с проблемной задолженностью или Малым комитетом по работе с проблемной задолженностью (в зависимости от установленных полномочий). Комитет по работе с проблемной задолженностью обладает полномочиями по принятию решений по клиентам, имеющим риск-статус «проблемный», включая утверждение заявок на обзоры лимитов и реструктуризации, утверждение плана действий в отношении проблемных заемщиков, списание задолженности, создание и восстановление резервов, одобрение затрат на сопровождение проблемных активов, принятие решений по уступке прав требований, улучшение риск-статуса проблемных клиентов. Члены Комитета по работе с проблемной задолженностью назначаются Правлением Банка и проводят заседания как минимум ежемесячно Комитет по работе с проблемной задолженностью имеет следующие полномочия:

— утверждать стратегию, план действий, обзор лимитов и прочие вопросы, связанные с работой с проблемными клиентами с внутренним лимитом задолженности по группе связанных клиентов по банку в сумме до 10 миллионов евро

— утверждать уровень формирование или восстановления резервов для группы связанных клиентов на сумму до 2,5 миллионов евро в течение финансового года (при внутреннем лимите по банку до 10 миллионов евро);

— утверждать прямые списания в сумме до 500 000 евро и списания за счет резервов в сумме до 2 миллионов евро в течение финансового года (при внутреннем лимите по банку до 10 миллионов евро);

— утверждать затраты, связанные с сопровождением проблемных кредитов, в сумме до 500 000 евро в течение финансового года. Члены Малого комитета по работе с проблемной задолженностью назначаются Комитетом по работе с проблемной задолженностью и утверждаются Правлением Банка. В состав Малого Комитета должны входить не менее трех человек. Малый комитет по работе с проблемной задолженностью проводит еженедельные заседания. Малый комитет по работе с проблемной задолженностью имеет следующие полномочия:

— утверждать заявки на реструктуризацию проблемных кредитов заемщиков с кредитным лимитом до 1 миллиона евро;

— утверждать заявки по проблемным кредитам с внутренним лимитом по группе связанных клиентов до 2 миллионов евро в перечисленных ниже случаях: -изменение схемы погашения основного долга, пролонгации даты погашения основного долга, отсрочка погашения на срок не более 3 месяцев; — обзор лимитов; — улучшение риск-статуса клиента; или — комбинирование приведенных выше пунктов.

— утверждать уровень формирования или восстановления резервов для группы связанных клиентов на сумму до 1 миллиона евро в течение финансового года;

— утверждать прямые списания и списания за счет резервов в сумме до 200 000 евро в течение финансового года;

— утверждать расходы по оплате внешних юридических и консультационных услуг, связанных с взысканием проблемных кредитов, в сумме до 50 000 евро в течение финансового года.

Решения, выходящие за рамки компетенции Малого комитета по работе с проблемной задолженностью, должны быть утверждены Комитетом по работе с проблемной задолженностью. Решения, выходящие за рамки компетенции Комитета по работе с проблемной задолженностью, должны быть утверждены Исполнительным Кредитным комитетом и/или Наблюдательным советом Банка. Кредитный риск. Кредитный риск Банка в основном связан с возможностью возникновения финансовых убытков в результате ухудшения кредитоспособности заемщика и/или невозможности исполнения им обязательств по договору. Банк управляет кредитным риском в тесном сотрудничестве со специалистами подразделения по управлению рисками на уровне Материнского банка. Система управления рисками Банка интегрирована в систему управления рисками Материнского банка. Основные подходы и принципы по управлению риском разрабатываются Материнским банком. Также в структуру органов управления рисками банка входят коллегиальные органы, учрежденные непосредственно в организациях Банковской Группы/Банка, а именно:

■ Кредитный комитет ООО «Лизинг».

■ Комитет по работе с проблемными активами ООО «Лизинг». Основные принципы оценки справедливой стоимости

обеспечения изложены в Политике по оценке обеспечения, утвержденной Банком.

Рассматриваемое обеспечение имеет следующие характеристики:

— Действительное право собственности, которое должно быть надлежащим образом оформлено и иметь юридическую силу в соответствующей юрисдикции;

— Устойчивая внутренняя стоимость на период не менее максимального срока действия кредитного договора, которая регулярно отслеживается и оценивается Банком. В случае уменьшения стоимости Банк незамедлительно принимает надлежащие меры для отражения данного уменьшения;

— Возможность и желание реализовать обеспечение. Обеспечение может быть реализовано в денежной форме в разумные сроки. Возможность реализации должна быть подтверждена благоприятной практикой юрисдикции в соответствующей стране; и

— Наличие небольшой корреляции или отсутствие корреляции между стоимостью обеспечения и кредитоспособностью заемщика (примером высокого уровня корреляции могут быть выпущенные заемщиком облигации, используемые в качестве обеспечения) — чем выше уровень корреляции, тем выше дисконт к стоимости обеспечения.

Справедливая стоимость обеспечения представляет собой расчетную сумму, на которую может быть обменен материальный/нематериальный актив на дату оценки при совершении сделки между независимым покупателем и независимым продавцом, действующими на добровольной основе, после проведения надлежащего маркетинга, в процессе которого стороны действовали осознанно и без принуждения. В соответствии с внутренними процедурами Отдел по управлению рисками, связанными с обеспечением, Банка регулярно проводит оценку справедливой стоимости обеспечения, используя внутренние инструкции и возможность оценки обеспечения независимыми оценщиками. Список видов обеспечения, который Банк требует от клиентов, включает объекты жилой недвижимости, другие объекты недвижимости, гарантии Материнского банка, денежные депозиты и прочие активы. Кредиты физическим лицам и кредитные карты не имеют обеспечения. Ипотечные кредиты и автокредиты физическим лицам обеспечены недвижимостью и автомобилями соответственно.

В соответствии с требованиями Банка России и внутренними процедурами Банк регулярно проводит переоценку всех видов обеспечения со следующей периодичностью:

■ Объекты коммерческой и жилой недвижимости, оборудование, транспорт, дебиторская задолженность — ежеквартально;

■ Гарантии, поручительства, денежные средства — ежедневно;

■ Прочие активы — в зависимости от вида актива, но реже 1 раза в квартал.

При управлении кредитным портфелем банк учитывает показатель доходности капитала, скорректированного с учетом рисков. Банк выполняет анализ кредитных операций и портфелей кредитования розничных клиентов путем расчета ожидаемых убытков и определения непредвиденных убытков. «Ожидаемый убыток» — это убыток, который Банк предполагает получить в течение одного года по кредитному портфелю корпоративных клиентов и в течение семи месяцев — по кредитному портфелю розничных клиентов на основе данных об убытках прошлых лет. При расчете ожидаемого убытка Банк принимает во внимание ряд факторов, включая вероятность дефолта (для всех клиентов) и ожидаемую величину потерь при дефолте (для розничных клиентов), оценку которого банк производит на основе данных клиента и факторов, характеризующих конкретный продукт и отражающих рисковые характеристики, присущие различным видам кредитных рисков. Ожидаемый убыток является значимым показателем для целей планирования. «Непредвиденный убыток» представляет собой оценку банком риска того, что реализовавшиеся убытки превзойдут ожидаемые убытки в определенном горизонте времени. В системе управления рисками банк ожидаемый убыток в области кредитования учитывается при ценообразовании продуктов в виде стоимости стандартных рисков. Непредвиденный убыток учитывается при распределении капитала и при формировании индивидуального решения по ценообразованию. Банк проводит корректировки модели «Ожидаемого убытка», чтобы преобразовать ее для расчета понесенных убытков в кредитном портфеле. Банк анализирует кредитный риск, связанный с традиционными банковскими продуктами, такими как кредиты, а также кредитный риск, связанный с производными финансовыми инструментами. В частности, банк стремится ограничить потенциальный риск

Еще про залог:  Займ под ПТС в Саратове - Деньги под залог ПТС

© £

ю

I

*

а

2

а

6

CS

сэ

см

сэ £

Б

а

2 ©

дефолта по внебиржевым операциям с производными финансовыми инструментами, в том числе истребованием обеспечения с контрагентов по данным сделкам. Банк определяет размер кредитного риска по внебиржевым операциям с производными финансовыми инструментами как стоимость замещения контракта в случае неисполнения обязательств контрагентом с учетом возможного роста стоимости замещения в течение срока жизни контрактов, а также возможное изменение стоимости производного финансового инструмента в процессе ликвидации позиции. В целях снижения кредитных рисков, связанных с операциями с производными финансовыми инструментами, Банк требует внесения обеспечения текущих требований к контрагентам в виде денежных средств (в случае наличия необходимой законодательной базы, а также наличия договоренности с клиентом о подобном обеспечении).

Как видно из описания технологии залога банки в качестве обеспечения рассматривают залог. И здесь возникает множество разногласий. Первая и главная проблема — оценка стоимости залога, которую компании часто завышают. Тогда подразделение банка или независимое оценочное агентство проводит повторную оценку залога, однако это влечет за собой не только финансовые, но и временные затраты обоих сторон. Минимальная стоимость залога, необходимого под каждую кредитную линию, зависит не только от суммы выдаваемого кредита, но и от внутрибанковского кредитного рейтинга, присваиваемого компании после анализа ее финансового положения. В таком случае возникает проблема нехватки залоговой массы. Также возможны затруднения, когда используется частично обремененный залог.

Спектр вопросов, возникающий при построении технологичной системы на основе оцифровки временных затрат выполняемых операций и стройной нормативной базе, достаточно широкий. В первую очередь необходимо повышение эффективности бизнес-процесса.

Будущие инновации в мониторинге залогов (рис. 2).2

Заключение

Контроль неизменности качества и степени ликвидности залога с минимальными операционными издержками — актуальная задача в современном банковском сообществе.

Качество залога влияет на многие показатели эффективности работы банковского сектора, влияет на качество

J

АВТОМАТИЗАЦИЯ ■>1еК1|>онио-1 шф|юв ая подпись при офороденпп результатов мониторинга.

— и заимодеАствне с гос органами (ЕГРП. БТ11. ФНС) через цпфровоЯ дакумсягооборот.

— единял межбанковская ИН(]юрыаЦШННаЯ база

заложенного имущества

4—

t >1’ГАННЧА1[ИЯ БИЗНЕС-ПРОЦЕССА

удаленные рабочие места.

• применение ПОрЮТПВНЫХ устройств (КПК,

планшеты I

/ V,

Рис. 2

финансовой отчетности и в целом на показатели банка.

Приложение. Методика определения справедливой стоимости залога

1. Общие положения

1.1 Настоящая методика регламентирует оценку справедливой и залоговой стоимости передаваемого в залог обеспечения, а также его ликвидности (далее-методика).

1.2 Справедливая (рыночная) стоимость залога — это стоимость предмета залога, по которой залогодатель в случае если бы он являлся продавцом имущества но не обязанный его продавать, при этом имеющий полную информацию о его стоимости, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

1.3 Ликвидный залог — это залог, для реализации которого необходимо время не более 180 дней со дня, когда реализацию залоговых прав становится для Банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав в каждом случае индивидуальна и может составлять в среднем от 60 до 120 дней.

2. Порядок оценки справедливой (рыночной) и залоговой стоимости обеспечения

2.1 Справедливая (рыночная) и залоговая стоимость обеспечения опреде-ляются-на основании фактической и перспективной конъюнктуры рынка по ви-

т

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ИМУЩЕСТВА

— дистанционный вндео-концюль залога.

• спутниковый контроль перемещен] [Л залога

— марнцювка имущее та -1й«плестр;»Лная. лазерная, ударно-точечная

„У

дам имущества, предоставленного в залог, в том числе:

— получением от предприятий — изготовителей данных о ценах на продукцию;

— получением справочных данных об уровне цен от торгующих и снабженческих организаций;

— получением от залогодателя сведений об остаточной балансовой стоимости предмета залога;

— получением сведений об уровне цен из средств массовой информации или специальной литературы, интернета;

— получением независимых экспертных заключений о рыночной стоимости предмета залога;

2.2 Оценка недвижимого имущества производится оценщиками, имеющих лицензию на проведение оценочной деятельности. Остальные виды имущества оцениваются сотрудниками Кредитного отдела.

2.3 Для оценки залоговой стоимости обеспечения применяется система понижающих коэффициентов (К) в зависимости от предлагаемого вида залога, а именно:

— котируемые ценные бумаги государств, если указанные государства имеют инвестиционные рейтинги не ниже «ВВВ» по классификации S&P и (или) не ниже аналогичного по классификации «Fitch IBCA», «Moody’s», а также ценные бумаги центральных банков этих государств. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости;

— облигации банка России. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости;

— ценные бумаги эмитированные Министерством финансов РФ. К = не менее 0,9 от текущей рыночной стоимости;

— векселя Министерства финансов РФ. К = не менее 0,9 от номинала;

— котируемые ценные бумаги, эмитированные третьими юридическими лицами с инвестиционным рейтингом не ниже «ВВВ» по указанной выше классификации. К = не менее 0,7 от текущей рыночной стоимости;

— собственные долговые бумаги Банка, то есть ценные бумаги, не относящиеся к акциям, срок предъявления которых к платежу превышает срок погашения обязательств заемщика по ссуде, либо сроком по предъявлении, если указанные бумаги находятся в закладе в Банке. К = не менее 0,9 от номинала;

— векселя, авалированные и (или) акцептованные РФ, Банком России, правительствами и (или) центральными банками стран, входящих в группу развитых стран, в части суммы, обеспеченной авалем (акцептом).. К = не менее 0,9 от номинала;

— аффинированные драгоценные металлы в слитках (золото, серебро, платина, палладий). К = не менее 0,8 от рыночной стоимости;

— залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования. К = 07 — 0,9 от рыночной стоимости;

— залог сырья, материалов, готовой продукции К = 0,5 — 0,7 от балансовой стоимости ;

— залог товаров в обороте, товарно-материальных ценностей. К = 0,5 — 08 от закупочной стоимости ;

— залог автотранспорта К=0,5 — 0,8 от рыночной стоимости;

— залог основных средств (кроме основных средств, приобретаемых заемщиком-лизингодателем с целью передачи в лизинг) К = 05 — 0,7 от остаточной балансовой стоимости,

— залог недвижимости К = 1 от стоимости определенной органами технической инвентаризации или, К= не более 0,9 от рыночной стоимости, проведенной независимым оценщиком, или от рыночной стоимости, определенной самостоятельно банковскими работниками;

3. Периодичность оценки справедливой и залоговой стоимости обеспечения

3.1 Справедливая (рыночная) и залоговая стоимость обеспечения, определяется Банком на постоянной основе, но не реже 1 раза в квартал после проверки обеспечения с выездом на место сотруд-

никами кредитного подразделения. Результаты проверки наличия обеспечения, его справедливая (рыночная) и залоговая стоимость оформляются актом проверки. Справедливая (рыночная) и залоговая стоимость обеспечения отражаются в карточке состояния предмета залога на отчетную дату, следующую за месяцем, в котором проводилась проверка залога.

Литература

1. Федеральный закон от 27 июня 2021 года №161ФЗ «О национальной платежной системе».

2. А.В. Шамраев, Платежные системы как элемент финансовой инфраструктуры», «Расчеты и операционная работа в коммерческом банке», № 9/2006. «Бюллетень банковской статистики», №№1, 12 за 2021 год.

3. Е.П. Жарсковская, «Банковское дело», 4е изд., учебник, М. «ОмегаЛ», 2006.с.46-48

4. Березина М.П. Безналичные расчеты в России. М.: Юридическая литература, 2007. — 180с.

5. О.Хохлов, «Хитрый прием», «Деньги» №23(748) от 15.08.2009

6. Россия в цифрах. 2021 / Росстат. Москва, 2021. С. 400-409.

7. Вольхин Н. А., Залоговик. Все О Банковских Залогах От Первого Лица, 2021

8. Марченко А.В., Пратусевич В.Р. Финансовая грамотность населения и пути ее повышения // В сборнике: Актуальные проблемы управления. Маркетинг и менеджмент в образовании III Сперанские чтения : сборник статей Международной научной конференции. Министерство образования и науки Российской Федерации, ФГБОУ ВО «Российский государственный гуманитарный университет», Некоммерческое Партнерство «Гильдия маркетологов». 2021. С. 123132.

9. Надеждина Я.В. Место и роль залоговой стоимости в системе банковского кредитования. // Инновации и инвестиции. 2021. №6. с. 33-36

Ссылки:

1 Вольхин Н. А., Залоговик. Все О Банковских Залогах От Первого Лица, 2021

2 Банковское обозрение//Ьо/ Мггеуе^еЬпоЬдп-копМуа

Technology of management and

assessment of pledges in bank Pashkov R.V., Yudenkov Yu.N.

Financial university, RANEPA Now for banks determining there is an efficiency of credit process that is expressed in a combination of acceptable level of a credit risk and the minimum expenses of credit process in general with high yield of credit operations. In connection therewith requirements and to providing bank loans increase. The following principle shall be the basis for work with providing — the credit is provided so as far as it is required by creditworthness degree of the borrower. Creation of the balanced, flexible mortgage policy is one of priority tasks of the banking sector. Assessment of providing bank loans is an indivisible element of credit policy of bank as the risk of loan security depends on the choice of a type of providing and its correct assessment. Keywords: banking activity, pledge, credit institutions, mortgage cost, mortgage providing

References

1. Federal Law of June 27, 2021 №161FZ

«On the national payment system.»

2. AV. Shamraev, Payment systems as

an element of financial infrastructure «,» Settlements and operational work in a commercial bank «, No. 9/2006. «Bulletin of Banking Statistics», Nos. 1, 12 for the year 2021.

3. E.P. Zharkovskaya, «Banking», 4th ed.,

Textbook, M. «OmegaL», 2006.c.46-48

4. Berezina M.P. Non-cash settlements

in Russia. M .: Legal literature, 2007. — 180s.

5. O. Khokhlov, «Sly reception», «Money»

№23 (748) of August 15, 2009

6. Russia in figures. 2021 / Rosstat.

Moscow, 2021. P. 400-409.

7. Vol’khin NA The Pledge. All About

Bank Deposits From The First Person, 2021

8. Marchenko AV., Pratusevich V.R. Financial literacy of the population and ways of its improvement // In the collection: Actual problems of management. Marketing and management in education III. Speranskie reading: a collection of articles of the International Scientific Conference. Ministry of Education and Science of the Russian Federation, FGBOU VO «Russian State Humanitarian University», Non-Profit Partnership «Guild of Marketing». 2021. P. 123132.

9. Nadezhdina Ya.V. The place and role

of collateral value in the system of bank lending. // Innovations and investments. 2021. №6. from. 3336

O £

Ю i

V

a

2 a

6

Оцените статью
Добавить комментарий