Отчет об оценке квартиры (пример)

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

Основные факты и выводы

Данный Отчет об оценке должен
рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью
данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры
оценки.

В первом разделе определено задание на
оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы,
объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной
информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по
внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки,
приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению
рыночной стоимости объекта оценки.

Определение стоимости осуществлялось с
учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и
непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении
стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице
ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Задание на
оценку

Квартира,
общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул.
Новикова, д. 123, кв. 918.

Пятикомнатная
квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

свидетельства
о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

Для
внесения в уставный капитал

Результат
оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт
4 Задания на оценку).

19 марта 2010г.

5 (Пять) рабочих дней с даты
оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов
для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

• 1.       В процессе подготовки отчета об
  оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных
  Заказчиком документов.
• 2.     
  Копии предоставленных
  документов соответствуют оригиналам.
• 3.     
  Ответственность
  за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком
  документов несет Заказчик.
• 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут
  использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором
  об оценке и настоящим Заданием на оценку.
• 9.     
  Мнение
  Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на
  дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие
  изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут
  повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения,
обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки
и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в
помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со
слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

Федеральный
Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от
20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв.
приказом № 254 от 20.07.2007г.).

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица
3. Сведения о заказчике оценки

Таблица
4. Сведения об оценщике

Допущения и ограничительные условия,
использованные оценщиком при проведении оценки

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения
являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

I. Общие условия

II. Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме
лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами
анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые
мнения.

III. Положения об
ответственности

Оценщик
утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует
признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения
персонал соответствует существующим требованиям.

Оценщик не принимает на себя ответственность
за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет
Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и
исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на
оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами
факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые
явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на
оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки
документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из
того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.

Отчет об оценке содержит профессиональное
мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует
рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или
предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве
рекомендации по инвестициям.

Мнение Оценщика относительно рыночной
стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не
принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину
рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как
независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не
связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

IV. Дополнительные работы

Согласно положениям договора об оценке, от
нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и
присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или
имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут
заключены иные соглашения.

V. Описание имущества

Оценщик
исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в
соответствии с действующим законодательством. Однако анализ
правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит
за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности
за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается
достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта.
Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или
ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Согласно
положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических
экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на
величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при
визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению
подобных фактов.

VI. Особые положения

Все
иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях
облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки
из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия
Оценщика.

Мы учитываем ответственное отношение
собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Оценщик
исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных
органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены,
или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для
которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и
заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах
ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

Применямый стандарт стоимости

В
настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие
рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской
Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля
2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды
стоимости».

Рыночная
стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• Ø
  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
  другая сторона не обязана принимать исполнение;
• Ø
  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
  действуют в своих интересах;
• Ø
  объект оценки представлен на открытый рынок в форме
  публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;
• Ø
  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
  объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
  чьей — либо стороны не было;
• Ø
  платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объект оценки – к объектам оценки относятся
объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской
Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки — денежная сумма, предлагаемая,
запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или
планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки — расчетная величина цены объекта
оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для
установления его стоимости.

Подход к оценке — совокупность методов оценки,
объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность
процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения
стоимости) — дата, по состоянию на которую
определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством
Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки
до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за
исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено
иное.

Затраты —  денежное выражение величины ресурсов,
требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную
покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки — использование объекта оценки,
при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки — срок с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с
ним.

Доходный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами —
аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта
оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с
использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех
объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы
измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые
корректировке.

Корректировка —  
операция (часто — математическая), учитывающая разницу в стоимости между
оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента
сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к
объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между
установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения – характеристики объектов
недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на
недвижимость.

Оцениваемые права

Целью
настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей
площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123,
кв. 918.

Согласно
статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — ГК РФ), право собственности включает права владения,
пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам;  передавать им, оставаясь
собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом.

Список использованных при проведении оценки
материалов

I. Материалы, переданные заказчиком:

• Копия свидетельства о государственной
  регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
• Копия кадастрового паспорта помещения,
  расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от
  23.07.2008 г.
• Копия экспликации от 23.07.2008 г.

II. Законодательные и нормативные акты:

• Гражданский
  кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
  №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.
• Федеральный закон Российской Федерации от 29
  июля 1998 года
  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Приказ Министерства экономического развития и
  торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об
  утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к
  оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).
• Приказ Министерства экономического развития и
  торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об
  утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО
  №2).
• Приказ Министерства экономического развития и
  торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об
  утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО
  №3).

III. Монографии и методологические материалы:

• Оценка
  недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и
  статистика, 2002-496 с.
• Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. —
  С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).
• Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей
  доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.

• Журнал «Недвижимость & Цены» за январь-март
  2010 года.
• Сайт информационного агентства «CbondS» — www.cbonds.info.
• Сайт Банка России – www.cbr.ru.
• Сайт АН «Миэль» — www.miel.ru.
• Сайт компании «Домострой» — www.domostroy.ru.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

В ходе выполнения настоящей работы по
определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты
оценки:

Федеральные стандарты оценки, утвержденные
Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от
20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при
осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества
оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми
«Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

Этапы оценки

Этап №1 – Заключение
договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном
этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку.
Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические,
социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах
города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации,
относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения
соответствующей документации.

Этап
№2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

При
определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный
подход.

Метод
сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для
расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения
цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта
оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного
и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от
использования данных подходов.

Этап
№3 – Составление Отчета об оценке

На данном
этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и
изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

Описание объекта оценки и района его местоположения

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная
по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в районе Ломоносовский, Юго-Западного
административного округа г. Москвы.

Территория района — 300 га, население — 67,5 тыс.
человек. В районе нет «своей» станции метрополитена, однако на 3
сторонах его границ находятся станции: «Университет» (север),
«Проспект Вернадского» (запад) и «Новые Черемушки» (юг).
Главная улица района — одна из главных магистралей города: Ленинский проспект.

Ломоносовский имеет вполне развитую инфраструктуру: 17
общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных
комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический
театр «Вернадского,13», хоровая школа «Касталия», хореографический
ансамбль «Надежда», 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые
клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка,
наркологический центр., несколько спортивных клубов.

Действуют Центр лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической
реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я
промышленными магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю —
общественного питания. Открываются новые магазины и объекты
коммунально-бытового обслуживания.

В Ломоносовском действуют проекты реконструкции
некоторых микрорайонов и кварталов — осуществляется снос ветхого жилого фонда и
новое строительство на месте снесенных домов.

Основной массив жилой застройки относится к концу 50-х
годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают
существенного влияния на облик района в целом.

Краткое описание окружения

Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский
города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены
жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский
парк.

Описание
объекта оценки

Объект оценки – пятикомнатная квартира, общей площадью
194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Оцениваемая квартира расположена на 11 этаже,
состояние – под отделку.

На дату оценки квартира не используется.

Подробное описание объекта
приведено в таблице ниже.

Таблица
5. Характеристика объекта оценки

Обзор рынка жилой
недвижимости (новостроек) г. Москвы

Несмотря на традиционные новогодние праздники, которые прошли в январе,
интерес к московскому жилью продолжает расти, постепенно подталкивая цены
вверх.

Объемы
нового строительства стремительно сокращались в течение 2009 года: трудности с
привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся
объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о
стагнации рынка элитных новостроек в Москве не стоит. К выходу в 2010 г.
заявлено несколько новых высококлассных объекто

Рисунок 2.
Динамика выхода новых проектов на рынок элитной жилой недвижимости, кв.м

Наибольший объем новых проектов заявлен на территории
Хамовников. В ближайшие годы
этот район может повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в
районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем
говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового
уровня цен.

Помимо Хамовников в ближайшие
2-3 года развитие получат районы, не являющиеся элитными в традиционном
понимании – Таганский, пойма реки Сетунь, Кутузовский проспект. В долгосрочной
перспективе запланировано строительство жилья в супер-элитных локациях в
непосредственной близости к Кремлю, на территории Золотого Острова.

В 2010 году рынок рискует
столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем
первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир (включая проект
«Садовые кварталы). В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке,
распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель
составляет больше половины – 55%. Для такого крупного мегаполиса, как Москва,
такой объем предложения – небольшой. Кроме того, значительная часть
существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок
реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для
заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями
в выборе жилья.

В течение года особенно остро
был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой
приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства
элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2009 г., а
дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых
комплексов экономически нецелесообразным.

В течение января-августа 2009
г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала
активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся
комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В
2010 г. ожидается дальнейшее восстановление количества сделок с первичным
жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%).

Стабилизация ситуации в
экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность
элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к
докризисному уровню.

По итогам января средняя
стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 155 тыс. руб.
Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на
предложения эконом-класса остались практически без изменений (+0,3%), элитное
жилье подешевело на 1,4%.

Количество
адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть
ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом
количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе
еще минус 4%-5%.

Основной
объем сделок в начавшемся 2010 г., также как и в прошедшем году, осуществляется
в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир
для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать
дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг,
предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские
характеристики сдаваемого жилья.

На рынке аренды жилья в январе
каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели,
планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления
новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался
традиционным затишьем в этом сегменте.

В среднем по
Москве стоимость аренды жилья составила 58,3 тыс. руб., увеличившись по
сравнению с декабрем менее, чем на 1%. Цена на аренду квартир эконом-класса
составила 32,8 тыс. руб. (+1% к декабрю прошлого года),  бизнес-класса –
55,5 тыс. руб. (без изменений),  элитного жилья – 217, 8 тыс. руб.
(-0,4%).

Самым дорогим
округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО, в котором средняя
стоимость составила 77 тыс. руб. в месяц. Самым дешевым – Восточный – со
средней ценой в 41,2 тыс. руб. в месяц.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования

При
определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
использовались четыре основных критерия анализа:

• Физическая
  возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и
  оптимального использования на рассматриваемом участке.
• Допустимость
  с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не
  противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и
  положениям зонирования.
• Финансовая
  целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования
  объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

Технология оценки, применяемые подходы

Оценка объектов
недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их
стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и
которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки
недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может
не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать
отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при
оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

Затратный
подход
основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и
исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в
которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение
аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без
существенных задержек.

Стоимость строительства
аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке
недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости,
величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических
факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени
продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет
собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли
в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект,
затратный подход не применялся.

Данный метод подразумевает
изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих
корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Доходный подход представляет собой
процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости
непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов,
которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки
– пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал
рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.

Заключительным
элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки
является согласование результатов, полученных с помощью использованных
подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого
из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой
стоимостной оценки.

Рисунок
3. Карта расположения аналогов и
объекта оценки (1- объект оценки, 2-6 — аналоги)