До внесения задатка
Сначала Покупателю понадобится обезопасить себя от возможных происков мошенников и увериться в том, что Продавец не исчезнет после получения задатка. Для этого необходимо:
| Действие | Разъяснение |
|---|---|
Проверить документацию на отчуждаемое жилое помещение. | Продавец должен предоставить Покупателю:
|
Получить от супруга/супруги Продавца письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу недвижимости. | Если Продавец находится в браке, то он должен предоставить Покупателю письменное согласие от своего партнера на осуществление сделки. Формально квартира может быть продана и без такого согласия, однако это будет считаться правонарушением. Такая сделка может быть оспорена обманутым или не проинформированным супругом в 3-летний срок после перехода права собственности. |
Проверить квартиру на наличие ограничений и обременений, не позволяющих свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением | Обычно сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН. Однако обременением можно также считать наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц. Информацию о них Продавец может получить только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги. Если после проверки документов Покупатель обнаружит, что на квартиру наложены ограничительные и запретительные меры, ему понадобится попросить Продавца устранить все обременения. После этого Продавец должен будет предъявить обновленные бумаги, подтвердив факт снятия ограничений и обременений. Не нужно передавать деньги в качестве задатка до этого момента, иначе велик риск получить во владение квартиру со все еще действующими обременениями. То же самое относится и к прописанным жильцам, – обязательство по их выписке нужно возложить на Продавца до внесения задатка и до подписания основного договора купли-продажи. Если Продавец отказывается сделать это или не хочет предоставлять обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить. |
Проверить факт оплаты коммунальных платежей. | До внесения задатка Покупателю необходимо внимательно ознакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Фактически такие задолженности не влияют на переход права собственности, т.е. они могут иметься, но предупреждать о них специально никто не будет. Так что здесь Покупателю понадобится обезопасить себя самостоятельно. |
Договор залога — договор залога и заклада
Договор залога и заклада → Образец. Договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредитному договору (залог товаров на складе)
договорзалога имущества nо.
г. «» 20 г.
cберегательный банк российской федерации (в дальнейшем
залогодержатель), в лице г-н…
Договор залога и заклада → Образец. Спецификация товара (приложение к договору залога имущества (залог товаров на складе)
приложение к договору
о залоге имущества
спецификация
товара к договорузалога имущества
nо. от «» 20 года
—
наименование контра…
Договор залога и заклада → Образец. Типовой договор о залоге с передачей предмета залога залогодержателю (закладе)
типовой договор
о залоге с передачей предмета залогазалогодержателю (закладе)
«»20 г.
(место заключения)
(полное наименование или…
Договор залога и заклада → Образец. Договор залога квартиры, принадлежащей заемщику, для обеспечения возврата суммы займа по договору займа с залоговым обеспечением
договор nо.
залога имущества (квартиры)
г. «» 20 г.
закрытое акционерное общество ,
(наименование общества)
имен…
Договор займа денег → Образец. Договор беспроцентного займа между акционером закрытого акционерного общества и обществом с залоговым обеспечением (залог имущества)
…и совета директоров
(наименование общества)
протокол nо.
от «» 20 г.
председатель совета директоров
\
договор займа nо.
(беспроцентного)
г. «» 20 г.
закрытое акционерное общество , именуемое
(наименование общества)
в …
Договор займа денег → Образец. Договор беспроцентного займа между работником закрытого акционерного общества и обществом с залоговым обеспечением (залог имущества)
…и совета директоров
(наименование общества)
протокол nо.
от «» 20 г.
председатель совета директоров
\
договор займа nо.
(беспроцентного)
г. «» 20 г.
закрытое акционерное общество именуемое
(наименование общества)
в да…
Договор залога и заклада → Образец. Договор о залоге права на авторское вознаграждение
договор nо.
о залоге права на авторское вознаграждение
г. «» 20 г.
банк , именуемый в дальнейшем
(наименование банка)
…
Договор залога и заклада → Образец. Договор залога (ценных бумаг)
договорзалога nо.
ценных бумаг
г. «» 20 г.
, именуемый в
(наименование банка)
дальнейшем «банк», в лице ,
(должност…
Договор залога и заклада → Образец. Договор залога морского судна
договор nо.
залога морского судна
г. «» 20 г.
, именуем «залогодатель«,
(наименование организации)
в лице , дейс…
Договор залога и заклада → Образец. Договор о залоге имущества (квартиры)
договор nо.
о залоге имущества (квартиры)
г. «» 20 г.
, именуем в дальнейшем
(наименование организации, банка)
«залого…
Договор залога и заклада → Образец. Договор о залоге имущественного комплекса
договор
о залоге имущественного комплекса
г. «» 20 г.
, именуем в дальнейшем
(наименование организации, банка)
«залого…
Договор залога и заклада → Образец. Договор о залоге имущественных прав банку
договор о залоге nо.
имущественных прав банку
г. «» 20 г.
,
(наименование банка)
в лице , действующего на
(фамилия, …
Договор займа денег → Образец. Договор займа с залоговым обеспечением
договор nо.
займа с залоговым обеспечением
г. «» 20 г.
, именуем
(наименование предприятия, берущего заем)
в дальнейше…
Договор залога и заклада → Образец. Договор о залоге права на получение покупной цены за проданное имущество
договор nо.
о залоге права на получение покупной цены
за проданное имущество
г. «» 20 г.
, именуемое в дальнейшем
(наи…
Договор залога и заклада → Образец. Типовой договор о твердом залоге
типовой договор
о твердом залоге
«»20г.
(место заключения)
(полное наименование или ф.и.о. лица, передающего предмет залога)
в …
Подробнее о задатке: суть и назначение
Задаток представляет собой только часть от стоимости жилья. Эта часть выражается в денежном эквиваленте и уплачивается Покупателем до заключения основного договора купли-продажи. Получается, что Покупатель заранее вносит некоторую сумму в счет будущей сделки.
Пример. В предварительном договоре купли-продажи указывается, что стоимость квартиры равняется 6 млн. рублей, а размер задатка – 500 тыс. рублей. Если Покупатель внесет задаток в полном размере, то при подписании основного договоре и проведении расчетов ему останется уплатить только 5 млн. 500 тыс. рублей (6 млн. — 500 тыс.).
Порядок внесения задатка регулируется ст. 380 ГК РФ. Здесь указывается, что, вне зависимости от конечной суммы задатка, стороны должны составить соответствующее Соглашение о его уплате. Соглашение о задатке выполняет сразу 3 основных функции:
- Обеспечительная функция. И Продавец, и Покупатель выражают реальную готовность довести сделку до конца. После получения задатка Продавец как бы «бронирует» жилье именно для Покупателя, обязуясь не продавать и не предлагать квартиру 3-им лицам. Однако Покупатель получает возможность въехать в квартиру и начать пользоваться ею только после того, как будут произведены все расчеты и зарегистрирован переход права собственности в Росреестре.
- Платежная функция. Сумма задатка засчитывается в общую стоимость приобретаемого имущества. Это может быть как фиксированное денежное значение, установленное Продавцом и устраивающее Покупателя (например, 700 тыс. рублей), так и определенный процент от исходной стоимости всей квартиры (обычно – от 5% до 10%).
- Страхующая функция. Подробно раскрывается в п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Страхующая функция заключается в следующем: если после внесения задатка сделка срывается по вине Покупателя, то весь задаток остается у Продавца. Если же положения договора не исполнит Продавец, то он будет обязан вернуть Покупателю задаток в 2-кратном размере. Если сделка срывается по обоюдному соглашению обеих сторон, то задаток возвращается Покупателю в полном размере.
Типовая форма договора залога имущества
Договор залога имущества,
обеспечивающий исполнение обязанности по уплате
таможенных пошлин, налогов
__________________ «__» _______________ 20__ года
(место заключения)
____________________________________________, именуемая(ый) в дальнейшем
(наименование таможенного органа, заключившего
договор залога имущества, обеспечивающий
обязанность по уплате таможенных пошлин,
налогов (далее — Договор)
Залогодержатель в лице ________________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество (при наличии)
лица, подписавшего Договор)
действующего(ей) на основании _________________________________________,
(указываются реквизиты документа, подтверждающего
полномочия представителя залогодержателя
на заключение Договора)
с одной стороны, и ____________________________________________________,
(наименование лица, заключившего Договор)
именуемое(ый) в дальнейшем Залогодатель, в лице _______________________,
(должность, фамилия, имя,
отчество (при наличии) лица,
подписавшего Договор)
действующего(ей) на основании _________________________________________,
(указываются реквизиты документа, подтверждающего
полномочия представителя залогодателя
на заключение Договора)
с другой стороны, вместе именуемые Сторонами, заключили настоящий
Договор на основании статей 50, 62, 63 Таможенного кодекса Евразийского
экономического союза1, части 1 статьи 26, статей 55, 63 Федерального
закона от 3 августа 2021 г. N 289-ФЗ «О таможенном регулировании в
Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации»2 (далее — Федеральный закон), статей 334 —
341, 343 — 349, 352 — 354 Гражданского кодекса Российской Федерации3 о
нижеследующем.
1. Предмет Договора
1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог
Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности
имущества для обеспечения исполнения обязанности по уплате таможенных
пошлин, налогов (далее — Предмет залога), возникающей в соответствии с
правом Евразийского экономического союза и (или) законодательством
Российской Федерации о таможенном регулировании, на сумму
_________________________________рублей.
(цифрами и прописью)
1.2. Предметом залога является принадлежащее Залогодателю на праве
собственности имущество _________________________.
(наименование заложенного имущества, его идентифицирующие признаки)
Право собственности подтверждается ____________________________________.
(наименование и реквизиты документа
с указанием органа, его выдавшего
(при наличии)
1.3. Стороны пришли к соглашению, что стоимость Предмета залога
превышает размер необходимого обеспечения исполнения обязанности по
уплате таможенных пошлин, налогов более чем на 20 процентов и составляет
_____________________________________________ рублей, что подтверждается
(цифрами и прописью)
отчетом об оценке Предмета залога _____________________________________.
(реквизиты отчета об оценке)
1.4. На момент заключения настоящего Договора имущество,
передаваемое в залог, не относится к имуществу, указанному в части 5
статьи 63 Федерального закона.
1.5. Залогодатель не вправе передавать без согласия Залогодержателя
Предмет залога во временное владение или пользование другим лицам.
1.6. Предмет залога находится в состоянии, отвечающем требованиям,
предъявляемым к такого рода имуществу.
1.7. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у
Залогодателя и в течение всего периода действия настоящего Договора
должен находиться на территории Российской Федерации4.
1.7. Предмет залога передается на хранение Залогодержателю и в
течение всего периода действия настоящего Договора должен находиться на
территории Российской Федерации4.
1.8. Предмет залога находится по адресу: __________________________.
(указывается адрес
местонахождения предмета
залога или его
преимущественного хранения)
Изменение местонахождения Предмета залога без письменного
согласования с Залогодержателем не допускается5.
1.9. Последующий залог Предмета залога в течение срока действия
настоящего Договора не допускается.
1.10. Замена Предмета залога допускается с письменного согласия
Залогодержателя другим равным по стоимости имуществом, что подтверждено
отчетом об оценке имущества, представляемого взамен Предмета залога.
Замена Предмета залога оформляется дополнительным соглашением к
настоящему Договору.
1.11. Совершение каких-либо сделок в отношении Предмета залога может
осуществляться только по согласованию с Залогодержателем и федеральным
органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению
федеральным имуществом.
2. Взаимодействие Сторон
2.1. Залогодержатель имеет право6:
2.1.1. Проверять по документам и фактически наличие, количество,
состояние и условия хранения Предмета залога6;
2.1.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для
сохранения имущества, являющегося Предметом залога6;
2.1.3. Требовать от любого лица прекращения посягательств на Предмет
залога, угрожающих его утратой или повреждением;
2.1.4. Истребовать Предмет залога из чужого незаконного владения;
2.1.5. Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения
убытков в случаях, когда им будут установлены факты хранения и (или)
использования имущества не в соответствии с условиями настоящего
Договора6;
2.2. Залогодатель обязан6:
2.2.1. Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности
имущества, являющегося Предметом залога, включая проведение капитального
и текущего ремонта6;
2.2.2. Страховать за свой счет заложенное имущество на весь срок
действия настоящего Договора на сумму не менее величины, указанной в
пункте 1.1 настоящего Договора, и предоставить копию страхового полиса
или договора страхования Залогодержателю независимо от того, остается ли
Предмет залога у Залогодателя либо передается Залогодержателю;
2.2.3. Производить оценку Предмета залога за свой счет;
2.2.47. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от
посягательств со стороны третьих лиц, и сообщать Залогодержателю о
действиях третьих лиц против Предмета залога и (или) об их притязаниях
на него;
2.2.57. Не совершать действия, которые могут повлечь утрату Предмета
залога или уменьшение его стоимости;
2.2.6. Не отчуждать, не передавать в аренду или безвозмездное
пользование другому лицу Предмет залога либо иным образом распоряжаться
им без согласия Залогодержателя и федерального органа исполнительной
власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом;
2.2.77. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях,
происходящих с Предметом залога, незамедлительно представлять
Залогодержателю по его требованию информацию о Предмете залога;
2.2.8. Не допускать последующего залога Предмета залога в течение
срока действия настоящего Договора;
2.2.9. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета
залога в период действия настоящего Договора6;
2.2.10. Нести риски случайной гибели или случайного повреждения
Предмета залога6;
2.2.11. За свой счет осуществить государственную регистрацию залога
в соответствии с пунктами 1-3 статьи 339.1 Гражданского кодекса
Российской о Федерации8 и(или) статьей 53 Федерального закона от 13 июля
2021 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»9 и (или)
главой IV Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»10,11;
2.2.12. За свой счет обеспечить учет залога иного имущества, не
относящегося к недвижимым вещам (за исключением имущества, залог
которого подлежит государственной регистрации), в соответствии с пунктом
4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации12.
2.3. Залогодатель имеет право:
2.3.1. Владеть, пользоваться Предметом залога или его частями в
соответствии с его назначением только с согласия Залогодержателя;
2.3.2. Досрочно исполнить обязанность по уплате таможенных пошлин,
налогов, исполнение которой обеспечено залогом имущества;
2.3.3. Заменить Предмет залога с письменного согласия
Залогодержателя другим равным по стоимости имуществом.
3. Обращение взыскания на предмет залога
3.1. Обращение взыскания на Предмет залога производится в
соответствии с законодательством Российской Федерации. Стороны пришли к
соглашению об обращении взыскания на Предмет залога во внесудебном
порядке в случае неисполнения Залогодателем обязанности по уплате
таможенных пошлин, налогов, исполнение которой обеспечено Предметом
залога, в сроки, установленные правом Евразийского экономического союза
и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном
регулировании.
3.2. Залогодержатель приобретает право в случае неисполнения
Залогодателем обязанности по уплате таможенных пошлин, налогов,
исполнение которой обеспечено Предметом залога, получить удовлетворение
требований из стоимости Предмета залога преимущественно перед другими
кредиторами за изъятиями, предусмотренными гражданским законодательством
Российской Федерации.
3.3. Требования Залогодержателя удовлетворяются из стоимости
Предмета залога в том объеме, в каком они существуют к моменту их
фактического удовлетворения.
3.4. Залогодержатель при неисполнении или ненадлежащем исполнении
Залогодателем обязанности по уплате таможенных пошлин, налогов,
исполнение которой обеспечено Предметом залога, не позднее пяти рабочих
дней со дня истечения срока, указанного в части 19 статьи 73
Федерального закона, обращает взыскание на Предмет залога.
3.5. Стороны договорились, что реализация Предмета залога
осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по управлению федеральным имуществом.
3.6. При неисполнении обязанностей, обеспеченных Предметом залога,
суммы таможенных пошлин, налогов, подлежащих уплате Залогодателем, а
также пеней в случае нарушения установленных сроков уплаты таможенных
пошлин, налогов перечисляются на счет Федерального казначейства за счет
денежных средств, вырученных федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, от
реализации Предмета залога.
3.7. Расходы на реализацию Предмета залога покрываются за счет
денежных средств, вырученных от его реализации, а при их недостаточности
— за счет Залогодателя.
3.8. Оставшиеся после удовлетворения требований Залогодержателя
средства за вычетом расходов на реализацию Предмета залога направляются
Залогодателю на расчетный счет ________________________________________.
(указываются реквизиты счета Залогодателя,
достаточные для совершения платежа)
4. Ответственность сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по
настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. В случае возникновения разногласий и споров по исполнению
настоящего Договора Стороны обязуются принять все меры к их разрешению
путем двусторонних переговоров, а также в претензионном порядке. Срок
рассмотрения претензии составляет 30 (тридцать) календарных дней с
момента ее получения.
4.3. При неурегулировании Сторонами спора в досудебном порядке спор
передается на рассмотрение в арбитражный суд.
5. Прочие условия
5.1. Настоящий Договор вступает в силу «__» __________ 20__ года и
действует _________________________.
Залог возникает с момента его государственной регистрации13.
5.2. Взаимоотношения сторон, прямо неурегулированные настоящим
Договором, регламентируются действующим законодательством Российской
Федерации.
5.3. Все расходы, связанные с заключением Договора, оценкой Предмета
залога и его экспертизой, обращением взыскания на Предмет залога, несет
Залогодатель.
5.4. Сторона, у которой изменились банковские реквизиты и (или)
адреса, обязана в 10 (десяти)-дневный срок уведомить другую Сторону о
таком изменении с указанием новых банковских реквизитов и (или) адресов.
5.5. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть
составлены в письменной форме и имеют юридическую силу после их
подписания Сторонами, а в случае, когда осуществлена государственная
регистрация залога, — с момента государственной регистрации таких
изменений и дополнений уполномоченным государственным органом.
5.6. Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих
одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон14.
5.6.# Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих
одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и для
регистрирующего органа14.
6. Адреса и реквизиты Сторон
Залогодержатель: Залогодатель:
Наименование _____________________ Наименование _____________________
Адрес регистрации: _______________ Адрес регистрации: _______________