Оспаривание договора ипотеки Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Настоящий обзор подготовлен в соответствии с п. 4.3 Плана работы Арбитражного суда Амурской области на 1-ое полугодие 2020 года.

В обзор включена практика рассмотрения споров Арбитражным судом Амурской области.

Целью настоящего обзора является изучение правоприменительной практики по данному вопросу, а также выявление проблем, возникающих при рассмотрении дел.

Правовое регулирование института обеспечения исполнения обязательств «Залог» осуществляется нормами следующих актов:

1. Параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая).

2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

4. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2021 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 №  67 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами».

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Поскольку автоматизированная информационная система «Судопроизводство» не позволяет осуществить выборку дел по рассмотрению споров, связанных с применением законодательства о залоге, постольку не представляется возможным в настоящем обобщении отразить статистическую информацию по данной категории дел.

1. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем  начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости такого имущества.

Дело №А04-8522/2021:  Банк (истец) обратился  с требованием к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество  и определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере залоговой стоимости имущества, согласованной сторонами при заключении договора залога.

Возражая против исковых требований, ответчик  не согласен с принятием указанной истцом залоговой стоимости в качестве начальной продажной цены в связи с падением курса рубля.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом.

Для определения рыночной цены задолженного  имущества, суд по ходатайству сторон назначил комиссионную экспертизу. После предоставления в суд экспертных заключений сторонами в ходе судебного разбирательства  достигнуто  соглашение о начальной продажной цене

Решением суда от 13.05.2021  начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере, согласованном  залогодателем и залогодержателем  в заключенном соглашении.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2021 и  Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2021  решение суда от 13.05.2021 оставлено без изменения.

Указанный правовой подход отражен в пункте  6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» и применялся судами при рассмотрении дел №№ А04-2987/2021 (решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией), А04-10987/2021 и А04-8144/2021 (решения оставлены без изменения апелляционной  и кассационной инстанцией).

2. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

Дело №А04-7463/2021:  Истец обратился с требованием к ответчику о взыскании по договору  купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и находящегося на нем нежилого здания) задолженности, процентов  и обращении взыскания на заложенное имущество в пределах общей суммы задолженности.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2021 с ответчика  в пользу истца  взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, судебные расходы по уплате государственной пошлины, судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы. Обращено взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания имущество: земельный участок и нежилое здание; установлена начальная продажная цена заложенного имущества.

Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества суд исходил из невозможности отделения нежилого здания от земельного участка, в связи с чем определил начальную продажную цену заложенного имущества, определенную в отчете эксперта, в целом по всем объектам.

 Постановлением суда апелляционной инстанции  от 27.10.2021 решение суда первой инстанции изменено в части, установлена начальная продажная цена заложенного имущества в меньшем размере.

Изменяя решение, апелляционная инстанция со ссылкой на подпункт 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указала, что начальную продажную цену заложенного имущества необходимо установить исходя из 80% рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, определенной в отчете эксперта.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.02.2021 Постановлением суда апелляционной инстанции  от 27.10.2021 оставлено без изменения.

Указанные правовой подход в дальнейшем судами применялся при рассмотрении аналогичных споров об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены — дела №№ А04-2987/2021 (решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией),  А04-10987/2021 и А04-8144/2021 (решения оставлены без изменения апелляционной  и кассационной инстанцией).

3. При разрешении спора об обращении взыскания на заложенное имущество суду необходимо установить размер требований к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Дело №А04-8522/2021:  Банк (истец) обратился  с требованием к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в частности, определить суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Согласно статье 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Возражая против исковых требований, ответчик  указал, что сумма задолженности по обеспеченному   обязательству является незначительной и составляет 6,9% от рыночной стоимости предмета ипотеки, т.е. размер задолженности является незначительной, что является основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество.

В пункте 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2021 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»  разъяснено, что судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 348 ГК РФ если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Принимая Решение  от 13.05.2021 об обращении взыскания на заложенное имущество, суд установил, что  период просрочки исполнения обязательств, обеспеченного залогом, составляет три и более  месяца, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2021 и  Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2021  решение суда от 13.05.2021 оставлено без изменения.

4. Не подлежит прекращению залог если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое  знало и  должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Дело №А04-5112/2021:  Банк (истец) обратился  к ответчику (приобретателю заложенного имущества)  с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку залогодатель произвел отчуждение заложенного имущества  и банк воспользовался правом на досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства.

Возражая против исковых требований, ответчик  указал, что при заключении договора купли-продажи автомобиля сведения о залоге имущества  продавца отсутствовали. Ответчик  является добросовестным приобретателем.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 351 ГК РФ, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в том числе в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346 ГК РФ).

Залогодателем самовольно без согласия банка было произведено отчуждение заложенного автотранспортного средства.

В пункте 25  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2021 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»  разъяснено, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

В соответствии со ст. 339.1 ГК РФ залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 — 3 настоящей статьи имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.

Принимая Решение  от 27.08.2021 об удовлетворении исковых требований и  обращении взыскания на заложенное имущество, суд установил, что в  реестр уведомлений о залоге  (htth://reestr-zalogov.ru) зарегистрировано уведомление о возникновении залога в отношении  автомобиля. Поскольку  сведения о залоге размещены публично, постольку ответчик, приобретая заложенный автомобиль, имел возможность при должной степени осмотрительности знать об обременении имущества.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021  Решение суда от 27.08.2021  оставлено без изменения.

5. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Дело №А04-2315/2021:  Общество обратилось   к Главе КФХ с требованием  о взыскании стоимости предоплаты и  об обращении взыскания на заложенное имущество – право аренды земельного участка в связи с тем, что ответчиком  не исполнены обязательства  по договорам купли-продажи сои.

Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по поставке сои, суд признал обоснованными требования истца о взыскании предварительной оплаты.

При рассмотрении дела судом установлено, что между Министерством имущественных отношений Амурской области, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, заключен договор аренды земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Амурской области.

Арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (п.4.3.2. договора).

В целях обеспечения обязательств по договорам купли – продажи сои сторонами, с письменного согласия Министерства имущественных отношений Амурской области заключен договор о залоге от 15.02.2021 и договор о последующем  залоге  от 11.03.2021 по условиям которых ответчик, как залогодатель передал истцу, как залогодержателю право аренды спорного земельного участка.

Судом установлено, что в счет обеспечения обязательств  ответчика по  иному договору купли – продажи сои, заключенному между ответчиком, как продавцом и третьим лицом, как покупателем, заключен договор (соглашение) о залоге от 18.04.2021 на спорный земельный участок, с указанием о нахождении предмета залога в первоначальном залоге у истца на основании договора от 15.02.2021 и  договора о последующем  залоге от 11.03.2021.

В соответствии с п. 1 ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога (п.1 ст.342.1 ГК РФ).

Руководствуясь указанными правовыми нормами, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договорам купли-продажи, обеспеченные залогом, суд Решением от 03.07.2021 удовлетворил требования об обращении взыскания на заложенное имущество — право аренды  земельного участка.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2021  Решение суда от 03.07.2021  оставлено без изменения.

6. При обращении взыскания на заложенное имущество (права) и нахождении в процедуре банкротства  лица, которому принадлежит указанное имущество (права),  требования об обращении взыскания  на данное имущество (права) подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве собственника имущества (владельца права).

Дело №А04-10575/2021:  Общество «Агро-Гарант» обратилось   к Главе КФХ № 1 с требованием  о взыскании неосновательного обогащения (предоплаты) и  об обращении взыскания на заложенное имущество – право аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Глава КФХ № 2.

Между истцом и ответчиком  заключен договор поставки, в соответствии с которым ответчик  обязуется поставить истцу  сельскохозяйственную продукцию.

Истец перечислил ответчику предоплату,  ответчик поставку продукции не произвел.

Также между истцом (залогодержатель) и ответчиком  (залогодатель)  заключен договор залога права аренды на земельный участок.

При этом судом установлено, что право аренды на земельный участок возникло у ответчика на основании заключенного между Главой КФХ № 2 и  Главой КФХ № 1 договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Решением суда по иному делу  Глава КФХ № 2  признан несостоятельным (банкротом). В рамках дела о банкротстве  по обособленному спору  признан недействительным  договор переуступки права аренды земельного участка, восстановлены права и обязанности Главы КФХ № 2  по договору аренды земельного участка с сохранением  за  обществом «Агро-Гарант» права залога в отношении права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве.

С учетом приведенных норм права и разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ № 58 суд пришел к выводу о том, что заявленное обществом  «АГРО-ГАРАНТ» требование об обращении взыскания на право аренды земельного участка, включенное в конкурсную массу главы КФХ № 2 подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), а исковое заявление в данной части оставлению без рассмотрения.

Решение суда от 27.10.2021 не обжаловалось, вступило в законную силу.

7. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Дело №А04-9434/2021:  Общество  обратилось с требованием к банку    о прекращении ипотеки (залога в силу закона) на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между истцом (застройщиком) и  третьим лицом (участником долевого строительства), в связи с тем, что  договор долевого участия сторонами расторгнут.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин —  участник долевого строительства.

При рассмотрении дела судом установлено, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключен между обществом  и гражданином, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя.

С целью исполнения обязательств  по оплате по договору  долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома,  между гражданином  и банком  был заключен кредитный договор на приобретение строящегося жилья.

В соответствии с условиями кредитного договора, обеспечением кредита является залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства  по договору залога на период оформления права собственности заемщика на объект недвижимости и  залог (ипотека) объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика.

Банк, возражая против исковых требований,  указал, что обязательства гражданина перед банком по кредитному договору  не прекращены; поскольку обеспеченное залогом обязательство гражданина  по кредитному договору перед банком не исполнено, правовых оснований для признания прекращенным залога не имеется.

В пункте 53 постановления Пленумов Верховного Суда Российской  Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2021 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Учитывая, что гражданин  является стороной по договору долевого участия в строительстве жилого помещения, требования о прекращении  обременения по которому заявлено истцом,  суд пришел к выводу, что настоящий спор о прекращении ипотеки (залога в силу закона) невозможно рассмотреть без его  привлечения к участию в деле в качестве соответчика, в связи с чем судом было предложено истцу дать согласие на привлечение гражданина к участию в деле в качестве соответчика.

После привлечения гражданина к участию в деле в качестве соответчика, дело на основании ст. ст. 27, 28, 39 АПК РФ  Определением от 04.02.2020 было передано в Амурский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определение  суда от 04.02.2020 не обжаловалось, вступило в законную силу.

Выводы:

При  рассмотрении иных дел по требованиям истцов об обращении взыскания на заложенное имущество  (А04-4193/2021, А04-5940/2021, А04-10111/2021, А04-1354/2021, А04-1966/2021, А04-2347/2021, А04-2172/2021, А04-2525/2021, А04-5784/2021, А04-8264/2021) спорных вопросов правоприменения не возникло.

В указанном обзоре приведены примеры из судебной практики по применению законодательства о залоге, имеющие наибольший интерес. Анализ приведенных судебных актов показывает, что спорные вопросы правоприменения отсутствуют. Практика рассмотрения споров Арбитражным судом Амурской области согласуется с позициями вышестоящих судов.