Ориентир. Кредит под залог: преимущества и недостатки

Ориентир. Кредит под залог: преимущества и недостатки Залог недвижимости

Что может выступать в качестве залога?

В теории залогом может выступать любое имущество. Жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, ценные бумаги, автомобили – все зависит от суммы кредита, цены и ликвидности залога (то есть возможности его быстро продать).

Как правило, банки охотно дают кредиты под залог квартиры или автомобиля – это самые распространенные варианты залогового кредитования, которые доступны любому заемщику. Несколько сложнее получить кредит под земельный участок: его сложнее продать, поэтому, как правило, участок рассматривается в качестве залога только вместе с построенным на нем домом.

У каждого банка могут быть свои требования к объектам залога. В случае с недвижимостью, имеют значение материалы, из которых построен дом, год постройки, наличие или отсутствие капитального ремонта, расположение и сопутствующая инфраструктура и т.п. Комплексная оценка подобных параметров позволяет оценить рыночную стоимость объекта и решить, подходит ли он в качестве обеспечения для кредита.

Клиенты «Восточного» могут оформить кредит под залог жилой недвижимости, например, квартиры в многоквартирном доме или частного дома (при наличии собственности на землю), а также под залог ликвидной коммерческой недвижимости.

Правда ли, что кредит под залог выгоднее, чем обычный кредит?

Да, главное преимущество залоговых кредитов – относительно низкая процентная ставка. Для одного и того же заемщика ставка по кредиту под залог будет ниже, чем по потребительскому кредиту без обеспечения. Почему так происходит?

Как мы уже говорили, залог снижает риск невозврата денег, а ведь этот риск закладывается в процентную ставку. Действует простое правило: чем выше вероятность возврата кредита, тем ниже процентная ставка. Поэтому залог – один из самых эффективных способов получить кредит по сниженной ставке.

Другой важный момент – сумма кредита. Залоговый кредит позволяет получить гораздо большую сумму, чем обычный. Во многом сумма зависит от стоимости залога. Чем дороже залог, тем больше денег можно получить. Так, в «Восточном» сумма кредита под залог недвижимости может доходить до 30 млн рублей. В то же время стандартный потребительский кредит без обеспечения выдается на сумму до 3 млн рублей.

Как проверить, что залог аннулирован

На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Есть два пути развития событий.

Документы для оформления закладной

Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

Залоговое имущество в процедуре банкротства

Многим приходится обращаться в банки и кредитные организации – хочется иметь новую квартиру или автомобиль, нужны деньги на открытие собственного дела, для работы необходим новый компьютер. Но из-за сложной экономической ситуации в стране иногда многие физические лица терпят убытки, остаются без работы и не могут вовремя погасить задолженность по кредитам. Что делать в этой ситуации?

Законодательство Российской Федерации разрешает должникам, которые по различным причинам не могут удовлетворить требования кредиторов, подать заявление в арбитражный суд на признание должника банкротом. При банкротстве физического лица граждане обычно проходят два основных этапа – реструктуризацию имеющейся задолженности и реализацию имущества, в том числе и взятого в кредит. В нашей статье мы расскажем все про залоговое имущество в процедуре банкротства, порядок его продажи, особенности и нюансы данной процедуры.

Правовое регулирование банкротства

Согласно действующему законодательству РФ, все залоговое имущество является обеспечением погашения задолженности по взятому кредиту. Иными словами, ни одна кредитная организация не сможет дать гражданину денежные средства без определенного залога. В случае когда должник не может погашать кредитные обязательства, и нет других способов возврата долга, залоговое имущество подлежит продаже.

Реализация залогового имущества в процедуре банкротства регулируется следующими законодательными нормами и актами:

Гражданским кодексом РФ.
Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ.
Федеральным Законом «Об ипотеке».
Федеральным Законом «О залоге».
В процессе рассмотрения дела о банкротстве арбитражным судом назначается финансовый управляющий, в обязанности которого входит опись, оценка и продажа имущества должника, в том числе и залогового.

Согласно Закону о банкротстве, имущество граждан, находящееся в залоге у банка, может быть изъято в следующих случаях:

Период просрочки по кредитным платежам превысил 3 месяца.
Сумма задолженности — больше 5% от общего размера залога.
При подаче заявления в суд должник обязан предоставить все сведения о наличии залогового имущества – всю сумму долга на период подачи документов, полное название и местонахождение кредитора, кредитный договор с банком. Самостоятельно должник продать квартиру или автомобиль, которые находятся в залоге, не сможет, на данный момент он не является собственником, а выступает только залогодателем.

Еще про залог:  Могут Ли Приставы Арестовать Залоговый Автомобиль По Другому Долгу — Советы от Юриста

Залоговая недвижимость – особенность реализации
Часто граждане России обращаются в банки, чтобы оформить ипотеку на недвижимость – купить новую квартиру или частный дом. Это самый распространенный предмет залога, так как все другое имущество не считается ликвидным.

Согласно нормативным актам и положениям, недвижимое имущество, которое оформляется в залог, имеет некоторые особенности. После подписания кредитного договора, при передаче предмета объекта недвижимости в залог, стороны должны оформить специальный документ – закладную. Это своего рода ценная бумага, которая дает законное право на передачу данного имущества третьим лицам и его продажу при обращении взыскания.

Объект недвижимого имущества находится в пользовании у гражданина, но распоряжаться ним он не имеет права. Все сделки с предметом залога могут быть проведены только с разрешения залогодержателя (банка). Если у физлица в ипотеке находится частный дом, то в закладную должен быть включен и земельный участок, на котором этот дом находится.

Граждане, в отношении которых открыто судебное производство на предмет банкротства, вправе сохранить принадлежащее им имущество, но на определенных условиях. Данный процесс регулируется также порядком и положениями Гражданско-процессуального кодекса РФ. А нем приведен перечень собственности граждан, которую нельзя изъять и реализовать на торгах или аукционах. Главенствующую роль в этом перечне играет единственное жилье должника и членов его семьи.

Но на имущество, которое находится в залоге, правила ГПК не распространяются. С квартирой или домом, находящихся в ипотеке, гражданину все же придется расстаться, даже если ему и его семье негде будет жить. Судебная практика показывает, что в этом случае должник никаких льгот не имеет, даже если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. В любом случае залоговая недвижимость будет включена в конкурсную массу для дальнейшей реализации.

Многие физические лица перед подачей заявления на банкротство в суд стараются избавиться от имеющейся собственности – оформляют дарственные на родственников, продают заинтересованным лицам по заниженной цене. В процессе рассмотрения дела все сделки, заключенные должником в течение последних 3 лет, тщательно проверяются управляющим. Если в ходе проверки будет доказано их фиктивность и факт причинения ущерба кредиторам, сделки можно аннулировать, а отчужденное имущество добавить в конкурсную массу.

Но с залоговым имуществом такие сделки провести нельзя, ведь у гражданина ограничено право собственности. Заключение любых сделок возможно только с разрешения банка, а никакое кредитное учреждение не даст разрешение на продажу без полного погашения кредита со стороны заемщика.

Единственный вариант, который позволит должнику остаться с квартирой или домом – договориться с банком об оформлении реструктуризации задолженности, составления нового графика погашения долга.

В некоторых случаях банки идут на уступки заемщикам и разрешают продать недвижимость на рыночной цене. Это более выгодный вариант, ведь на торгах не всегда удается продать имущество по выгодной цене, участники торгов пытаются приобрести объекты продажи по наименьшей стоимости. После самостоятельной продажи вырученные средства поступают на счет банка, и если их хватает, кредитный договор считается закрытым.

Также потенциальный банкрот может сохранить ипотечную недвижимость, если банк не включит свои требования в реестр требований кредиторов. Но для этого у заемщика не должно быть просрочек по кредитным платежам. А другие кредиторы, кроме банка, не смогут требовать продажи данной недвижимости.

Принцип реализации движимого залогового имущества
Еще один распространенный объект заложенного имущества – транспортные средства, которые были приобретены в автокредит. У должника может получиться избежать изъятия автомобиля, если он сможет доказать, что именно этот транспорт является источником получения основного дохода семьи. Например, гражданин оформлен как индивидуальный предприниматель, у него есть небольшой микроавтобус и он занимается перевозкой пассажиров.

Но если должник является проблемным заемщиком, у него имеются просрочки по кредитным платежам, избежать изъятия автомобиля не удастся, даже если данное транспортное средство является кормильцем семьи. По решению суда автомобиль будет описан, оценен и продан на торгах.

Согласно ст. 334-360 Гражданско-процессуального кодекса РФ, граждане не могут отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя (банка), если иное положение не прописано в договоре. На практике банки никогда не заключают договор с клиентом, где будет пункт, разрешающий самостоятельную продажу залогового имущества.

В случае когда должник самостоятельно сумеет продать автомобиль, находящийся в залоге у банка, кредитор может подать иск в суд и признать совершенную сделку недействительной.

Порядок продажи собственности

Согласно порядку реализации залогового имущества при банкротстве, существует два основных способа продажи:

Стандартный.
С использованием преимущественных прав залогового кредитора.
Залогодержатели (банки) имеют определенное преимущество перед остальными кредиторами. Они могут добиться первоочередной реализации предмета залога и погашения имеющей перед ними задолженности. Согласно Федеральному Закону № 127-ФЗ они также могут избрать и другой вариант решения проблемы – отказаться от своих привилегий и заявлять свои требования вместе с другими кредиторами. Такой вариант в судебной практике встречается довольно часто.

Еще про залог:  Снять комнату 🏢 от собственника в Подольске, Московская область недорого без посредников - аренда комнат от хозяина дешево на ONREALT.RU

В случае когда залоговый кредитор не желает воспользоваться своими преимуществами, он имеет право принимать участие в собрании кредиторов с правом голоса. Численность голосов залогового кредитора определяется пропорционально заявленным требованиям.

Функция контроля и регулирования возложена на арбитражного управляющего, назначенного судом. Именно он предоставляет кредиторам всю информацию о ходе рассмотрения дела о несостоятельности физического лица.

Этапы процедуры реализации

Согласно установленным правилам и нормам законодательства, если у потенциального банкрота есть залоговое имущество, оно будет реализовано в процессе проведения торгов на стадии конкурсного производства.

Продажа собственности должника происходит по следующей схеме:

Конкурсным управляющим производится опись и оценка имущества гражданина, в том числе и залогового. Оценивается собственность по рыночным ценам на аналогичные объекты. Если должник не согласен с ценой, он может обратиться к независимому оценщику.
Управляющим назначается дата и время проведения торгов, информация об этом публикуется в открытом доступе. После утверждения судом предоставленной описи имущества законодательством РФ установлены сроки проведения торгов – 2 месяца.
Торги проводятся в электронном виде, участвовать в них могут все желающие. В обязательном порядке участники должны внести задаток – 5% от первоначальной стоимости объекта.
На первом этапе торгов повышение цены происходит на 5-10% от первоначальной стоимости залогового имущества. Победит тот участник, который предложит за выставленный объект самую высокую цену. Если на данной этапе торги не состоялись, управляющий назначает второй этап, при этом стоимость объекта снижается на 10-30%. Если и на втором этапе товар не будет продан, назначается третий этап торгов. Именно здесь покупатель может приобрести имущество по самой низкой стоимости.
Все вырученные от продажи залогового имущества средства идут на удовлетворение требований кредиторов согласно заявленному реестру требований.
Конкурсный управляющий составляет отчет о проделанной работе и направляет его на утверждение в арбитражный суд.
Распределение денежных средств, вырученных в результате продажи залогового имущества, происходит по следующим правилам:

80% должен получить залогодержатель (банк).
15% идут на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди.
5/-% — на погашение всех судебных издержек.

Как взять кредит под залог недвижимости в «восточном»

Хотите подать заявку на кредит под залог? Просто пройдите по этой ссылке и заполните электронную форму. На первом этапе рассмотрения достаточно паспорта и документа-основания права собственности. Первичное решение по заявке принимается в течение 15 минут.

В случае одобрения заявки потребуется также предоставить дополнительные документы по недвижимости. Общий срок принятия финального решения по заявке – не более 4 дней после получения всех необходимых документов.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:

Как оформить закладную на квартиру

Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде.

Как оформить кредит под залог

На примере залога недвижимости процедура состоит из стандартных стадий, каждая из которых состоит из списка мероприятий. Первое — подача заемщиком заявки. Для этого необходимо определиться с кредитной организацией, предлагающей наиболее подходящие условия. К примеру, у Сбербанка России, ВТБ, Альфа-Банка, и других крупных банков, достаточно широкий выбор залоговых программ.

Кредит наличными под залог — список предложений →

После подачи заявки заемщик дожидается решения банка. Учитывая работу с крупной суммой, кредитор принимает решение не так быстро, как по «простым» кредитам. На рассмотрение отводится до 3-5 дней.

В случае принятия банком положительного решения, заемщик прибывает в отделение кредитной организации с документами. Из документов потребуются: пакет личных документов по требованию банка и документы на объект недвижимости. К бумагам на потенциальный предмет залога уделяется особое внимание.

Рассмотрение пакета документов не занимает много времени. Основной упор делается на анализ документации по предмету залога. В этом и заключается главное отличие залоговых кредитов — банк поверхностно изучает показатели клиента, и большее внимание уделяет именно залоговой недвижимости.

Кредитная история заемщика, уровень его платежеспособности, трудовая занятость, и прочие стандартные признаки любого заемщика отходят на второй план. Естественно, что потенциальный заемщик должен отвечать минимальным требованиям банка:

  • Проживать в регионе подачи заявки;
  • Иметь стабильный доход;
  • Не иметь действующих кредитных обязательств;
  • Подходить к требованиям по возрастному цензу, установленного банком для этого продукта;
  • Иметь стандартный пакет документов — общегражданский паспорт, иные документы по требованию банка.

Этим минимальным требованиям должен отвечать каждый заемщик. Как правило, при залоговых кредитах проблем с этим не возникает. Платежеспособность и трудовая занятость могут фиксироваться со слов клиента не проверяться на актуальность.

После проверки документов заемщика банк приступает к проверке информации по предполагаемому объекту залога. На это потребуется определенное время.

Как оценивается недвижимость, оформляемая в залог по кредиту

Потенциальные заемщики допускают ошибку, тратя время и деньги на самостоятельную оценку объекта. Этого делать не следует, так как банк не примет эти данные, даже при их официальном характере. Кредитные организации всегда проводят оценку объекта лично — через услуги аккредитованных оценочных организаций.

Еще про залог:  Кредит под залог недвижимости в ВТБ 24 - условия и документы в 2021 году, калькулятор

За основную величину при оценке берется кадастровая стоимость объекта. Но, учитывая не всегда актуальные показатели по кадастровой стоимости недвижимости, конечная оценочная стоимость может существенно с ними разниться.

Результаты оценки фиксируются в документации банка. По условиям кредитной программы заемщику может быть выделено до 75% от оценочной стоимости объекта в виде кредитной суммы. Оставшиеся 25% идут на погашение возможных рисков, которые потерпит банк в процессе исполнения соглашения.

В случае неисполнения договора банк продает объект недвижимости, возвращает свои 1 500 000 рублей 500 000 рублей, которые при оформлении ушли на покрытие кредитных рисков. Это еще одно отличие залоговых кредитов: получить полную сумму, соразмерную оценочной стоимости, нельзя. Иначе у банка пропадает часть прибыли с этой сделки.

Как проходит регистрация закладной на квартиру

Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

Кому подойдет кредит под залог недвижимости?

Кредит под залог подойдет тем, кому нужна крупная сумма, которую сложно получить без дополнительного обеспечения. Минимальная сумма залоговых кредитов в «Восточном» – 300 тыс. рублей, максимальная – 30 млн рублей. При этом независимо от суммы наличие залога всегда повышает вероятность одобрения кредита.

Кроме того, кредит под залог – это возможность взять деньги под меньший процент. Поэтому даже если доходы позволяют взять некоторую сумму без обеспечения, предоставление залога может снизить процентную ставку.

Кредит под залог можно взять на любые цели. Например, если у вас есть квартира и вы давно мечтаете сделать хороший ремонт, залоговый кредит – одна из возможностей осуществить задуманное прямо сейчас и дешевле, чем при обращении за кредитом без обеспечения.

Кредит под залог можно использовать и для рефинансирования уже имеющихся кредитов. Если у вас, к примеру, есть потребительский кредит на крупную сумму, вы можете оформить в «Восточном» кредит под залог недвижимости по более низкой ставке и с его помощью закрыть имеющийся кредит в другом банке. Это позволит снизить ежемесячный платеж и итоговую переплату по кредиту.

Минусы залоговых кредитов

1) Если не выплачивать кредит, существует риск потерять заложенное имущество. Кредит под залог требует от заемщика больше осознанности и ответственности, чем стандартный потребительский кредит.

2) Заемщик остается собственником имущества, которое предоставляет в качестве залога, и продолжает свободно им пользоваться. Однако не может продать его без согласия кредитора, пока не выплатит кредит. Как только кредит погашен, обременение снимается.

Обязательное страхование залогового объекта

Еще одной особенностью таких продуктов является обязанность заемщика страховать объект в течение всего срока действия договора. По сути, данное требование нарушает сразу несколько правовых норм, защищающих права заемщиков, но пока в данном направлении ничего не меняется.

Кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта, поэтому заемщикам приходится ежегодно оформлять страховой полис на залоговую недвижимость. Учитывая, что залоговые кредиты имеют долгосрочный характер, общие расходы по страхованию вытекают для заемщиков в достаточно крупную сумму.

Бробанк.ру: При всех минусах и достоинствах залоговых кредитов, главный их признак остается неизменным. Наличие ликвидного объекта недвижимости в несколько раз повышает шансы заемщика на получение крупной кредитной суммы.

Ограничения, накладываемые на объект залога

Особенность любого залогового кредита является наложение некоторых ограничений на объект, после подписания соглашения. В отношении недвижимости эти ограничения объединяются одним термином — обременение.

Обремененная залогом недвижимость остается в собственности заемщика. Он по-прежнему является ее законным владельцем, но пользоваться и распоряжаться залоговой недвижимостью заемщик будет с ограничениями в процессе всего срока исполнения условий соглашения. Ограничения выражаются в следующем:

  1. Права распоряжения — объект не может быть продан, подарен, обменян на другой, сдан в повторный залог.
  2. Права пользования — объект должен содержаться в должном виде, чтобы не падала его стоимость на рынке.
  3. Права владения — по адресу нахождения объекта не должны постоянно / временно регистрироваться граждане, за исключением членов семьи залогодателя.

Некоторые банки налагают ограничения и на сдачу залоговых объектов в наем (аренду). Банк заинтересован в том, чтобы заемщик самостоятельно следил за состоянием недвижимости, а в случае ее сдачи в аренду, с этим могут возникнуть проблемы.

При этом любые ограничения из приведенного списка снимаются по решению банка. Если заемщик решает продать объект и с полученной суммы перекрыть задолженность по кредиту, то сделать это он сможет только с разрешения банка.

Обойти ограничения и оформить сделку с объектом залога не получится. С момента заключения договора Росреестр получает информацию от сторон сделки и фиксирует ее в своей базе. При попытке заключить официальную сделку с объектом данная информация всплывет в любом случае. Снимаются все ограничения в течение 2 недель после закрытия кредитного договора.

Резюмируем преимущества кредита под залог

1) Ниже процентная ставка: в «Восточном» – от 8,9%;

2) Больше сумма: в «Восточном» – до 30 млн рублей;

3) Выше вероятность одобрения.

Оцените статью
Добавить комментарий