Обращение в ГД РФ о злоупотреблениях в сфере займ-залог недвижимости

Калиничева Елена Сергеевна4 Октября 2021

В связи с огромным количеством лиц, обращающихся за адвокатской помощью, пострадавших от различных обманных схем займ-залог недвижимости, которые приводят к утрате права собственности на заложенную недвижимость, мной было подано обращение на имя Председателя ГД РФ Володина В.В. следующего содержания:

Председателю Государственной Думы Российской Федерации Володину Вячеславу Викторовичу

От адвоката АК 1833 АПМО Калиничевой Елены Сергеевны в интересах лиц, пострадавших от деятельности организаций и частных лиц, занимающихся обманной деятельностью с использованием займа под залог недвижимости

ОБРАЩЕНИЕ

Уважаемый Вячеслав Викторович! Позвольте обратиться к Вам от лица специалистов, занимающихся правоприменительной практикой, а также граждан, пострадавших от деятельности организаций и частных лиц, занимающихся отъемом недвижимости, используя обманные схемы займа под залог недвижимого имущества.

В настоящее время в Москве и Московской области получила широкое распространение обманная деятельность по предоставлению займов под залог недвижимости с целью его хищения, которой занимаются как микрофинасовые организации, другие юридические лица различных организационно-правовых форм, так и физические лица, называемые себя «частными инвесторами».

Существует множество вариаций обманных схем под видом займ-залог недвижимости, но суть их всех сводится к следующему: используя финансовую и юридическую безграмотность граждан, мошенники путем обмана и злоупотребления доверием убеждают клиента подписать заведомо кабальный договор займа под залог (обычно ипотеку) недвижимого имущества, чтобы в конечном итоге завладеть квартирой потерпевших.

Мошенники, использующие данный вид обманной деятельности для извлечения преступных доходов, обладают хорошими юридическими знаниями правоприменительной и судебной практики в сфере обязательственного права. Они разрабатывают тексты договоров с такими условиями, которые должны привести заемщика к долговой кабале, с которой он не в состоянии справиться в силу своих финансовых возможностей.

Такими условиями, например, являются: увеличенная процентная ставка, короткие сроки возврата крупного займа, кабальные штрафные санкции, предназначенные не для стимулирования своевременного возврата займа, а для создания условий его невозвратности. В последнее время, после внесения изменений в законодательство, которые урегулировали размер штрафных санкций по ипотечному кредитованию, мошенниками стали применяться так называемые «плавающие проценты», размер которых увеличивается в зависимости от допущенных заемщиком нарушений условий договора. Все эти договорные условия направлены на достижение преступных целей мошенников – намеренное доведение клиента до состояния дефолта, чтобы завладеть заложенным имуществом.

Способы завладения заложенным имуществом с использованием схемы займ-залог:

1) доведя заемщика до состояния дефолта, намеренно создав угрозу утраты заложенного имущества (взыскание займа через суд и обращение взыскания на заложенное имущество), мошенники убеждают заемщика подписать договор на отчуждение права собственности на предмет залога (по договору купли-продажи, соглашению об отступном), обманывая, что таким способом он может сохранить свою недвижимость, выкупая ее у нового собственника. После этого заемщик несет дополнительные убытки, пытаясь выкупить собственную квартиру, однако право собственности на нее не возвращает;

2) вместе с подписанием договора займа и залога заемщику дают на подпись соглашение об отступном, убеждая подписать его в качестве дополнительной гарантии возврата займа, или незаметно подкладывают вместе с другими документами на подпись, отвлекая внимание заемщика, чтобы он подписал соглашение об отступном среди прочих документов. Также заемщик оформляет нотариальную доверенность на лиц, указанных мошенниками, для совершения регистрационных действий по ипотеке, одновременно в тексте доверенности указывается возможность регистрации соглашения об отступном. После того, как заемщик начинает задерживать выплаты по возврату займа, соглашение об отступном поступает на регистрацию, в результате чего заемщик теряет собственность на предмет залога, о чем узнает чаще всего, когда новый собственник обращается в суд с иском о его выселении;

3) мошенники завладевают заложенным имуществом заемщика, доведя заемщика кабальным договором займа под залог недвижимости до дефолта, обращаясь в суд с иском, получают судебное решение о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Для этого в условия договора займа и залога закладываются основания оставления заложенного имущества за займодателем в случае вынесения судебного решения о взыскании с заемщика займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Либо после несостоявшихся повторных торгов (не исключено, что при коррупционном влиянии со стороны взыскателя) взыскатель оставляет предмет залога за собой.

4) наиболее распространенная схема незаконного завладением недвижимостью, когда мошенник вместо оформления договора займа под залог недвижимости убеждает заемщика подписать договор купли-продажи квартиры, договариваясь устно с заемщиком об условиях возврата займа под видом обратного выкупа квартиры. В таких случаях заемщик теряет квартиру даже в случае полного возврата мошеннику займа.

5) Мошенник убеждает потерпевшего взять в знакомой организации или у частного инвестора займ для него под залог квартиры этого потерпевшего, после чего скрывается с похищенными денежными средствами, а потерпевший теряет право собственности на квартиру в результате решения суда.

Мошенники, беря зачастую в залог единственную квартиру, учитывают психологический фактор страха заемщика потерять свое жилье и манипулируют этим страхом, в результате чего заемщик продолжает подписывать необходимые для мошенника документы, чем еще больше ухудшают свое положение.

Граждане, которые сталкиваются с таким видом обмана, остаются абсолютно не защищенными со стороны правоохранительной и судебной системы.

Юридически грамотно составленные мошенником документы, подписанные заемщиком, практически не оставляют последнему шансов доказать в суде недействительность сделки. Известны лишь единичные случаи принятия судебных решений в пользу заемщиков.

В правоохранительной системе сложилась практика отказа в возбуждении уголовных дел по основаниям отсутствия состава преступления со ссылкой на гражданско-правовые отношения. Потерпевшим, которым удалось возбудить уголовные дела по статье мошенничество, приходилось самим искать других пострадавших от тех же мошенников, собирать доказательства системности обманных действий, чтобы убедить руководство правоохранительных органов, что имеется состав преступления.

Но и возбуждение уголовного дела не является гарантом успеха для граждан, попавших в обманную ловушку, так как суды обычно не принимают в качестве доказательства обмана постановление о возбуждении уголовного дела в отношении неизвестных лиц, а расследование уголовных дел затягивается органами предварительного следствия (не исключено, что намерено). На настоящий момент ни одного обвинительного приговора по Москве и Московской области не вынесено, тогда как в регионах такая судебная практика уже появилась.

Граждане оказываются в режиме неравной борьбы с финансовыми мошенниками в отсутствие государственной защиты их прав, гарантированных Конституцией РФ. Этот удар приходится в основной части на самые незащищенные слои общества: людей пенсионного возраста, многодетные семьи, на граждан, попавших в тяжелые жизненные ситуации, которым срочно понадобились деньги.

Необходимо отметить, что список лиц, занимающихся обманными схемами, от имени разных организаций известен как объединенным группам пострадавших от таких схем, так и руководству правоохранительных органов. Однако никаких оперативно-розыскных мероприятий в отношении данных лиц не проводится, их деятельность не пресекается.

Причины процветания такого вида мошенничества видятся также в следующем:

Во-первых: отсутствует четкое законодательное регулирование правоотношений в сфере займ-залог недвижимости.

Во-вторых: сложившаяся в правоохранительной системе порочная практика отказа в возбуждении уголовных дел под предлогом гражданско-правовых отношений, бездействие следствия по возбужденным уголовным делам порождают безнаказанность преступной деятельности, и провоцирует рост преступности в этой сфере.

В-третьих: судебная практика не учитывает сложившуюся критическую ситуацию и стоит на стороне финансовых махинаторов.

В-четвертых: о коррупционной связи залоговых мошенников с правоохранительными органами, с отдельными нотариусами, судьями и сотрудниками Росреестра не скрывают сами мошенники.

В-пятых: причиной низкой раскрываемости и низких показателей привлечения к уголовной ответственности виновных лиц является правовая безграмотность сотрудников правоохранительных органов в области обязательственного права и сделок с недвижимостью.

Необходимо учитывать степень вреда, который причиняется гражданам. Когда гражданин и его семья лишается единственного жилья, это наносит непоправимый вред как отдельным семьям, так и обществу в целом. Речь идет о разрушении социального положения человека и членов его семьи, резком снижении материального уровня до самого низшего. Нередко данные ситуации заканчиваются для заемщика летальным исходом. Бездействие государственных органов в защите прав граждан порождает негативную оценку государственной власти в целом, создает социальное напряжение в стране.

Масштабы такой деятельности и количество лиц, которые становятся жертвами обманных схем, требуют вмешательство государства и выработку комплексных мероприятий по решению данной проблемы.

Для решения создавшейся проблемы эффективными будут следующие меры:

— признание ничтожной сделкой залог (ипотеку) единственного жилья за исключением случаев его приобретения посредством ипотечного кредитования;

— запрет предоставлять займы под залог недвижимого имущества организациями и частными лицами, чья деятельность не контролируется Банком России;

— внесение поправок в закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организаций в РФ», регулирующих в каком количестве и на каких условиях МФО могут предоставлять займы под залог недвижимости;

— введение обязательного андеррайтинга заемщика при принятии займодателем решения о предоставлении займа под залог недвижимости, признание ничтожным договора займа под залог недвижимости, выданного лицу, которое заведомо для займодателя не обладало финансовыми возможностями справиться с обязательствами по займу;

— введение административной ответственности лиц, предоставляющих финансовые услуги, за заключение договора займа без учета финансового положения заемщика;

— распространение правил и обычаев делового оборота, действующих в сфере ипотечного кредитования, на отношения займ — залог недвижимости (н-р, применение средневзвешенных процентных ставок);

-введение уголовной ответственности за намеренное вовлечение в кабальные договорные отношения с целью причинения вреда, с отягощающей квалификацией – с целью завладения недвижимым имуществом.

— провести служебную проверку и привлечь к дисциплинарной ответственности лиц, ответственных за волокиту расследования по уголовным делам по мошенничеству, связанному с займом-залогом недвижимости;

— разработать и провести оперативно-профилактическую операцию с целью сбора оперативной информации и доказательств вины лиц, систематически совершающих обманные действия по схеме займ-залог недвижимости;

— разработать и провести обучение сотрудников правоохранительных органов на тему: «обязательственное право, сделки с недвижимостью»;

— обобщить судебную практику по признанию недействительными договоров займа под залог недвижимости и производных от них сделок с недвижимостью ;

— разработать и опубликовать Постановление Пленума ВС РФ на тему признание недействительными сделок займ под залог недвижимости;

— разработать и опубликовать Постановление Пленума ВС РФ на тему мошенничество в сфере займ-залог недвижимости.

Для реализации вышеуказанных мероприятий ПРОСИМ руководителей фракций Государственной Думы РФ:

С Уважением адвокат Калиничева Е.С.

Сегодня из аппарата ГД РФ я получила сообщение, что моей обращение направлено руководителям фракций. Результаты рассмотрения моего обращения будут размещены в данном блоге АПМО РФ.