Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды —

Что такое задаток

Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.

Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.

Еще при задатке придется возместить убытки второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку. В этом случае ему придется возместить покупателю убытки и вернуть задаток в двойном размере.

Что делать, если нужна сделка

Если одна из сторон уклоняется от сделки, а вторая сторона заинтересована в ней, то порядок действий будет такой.

Это нужно сделать в течение 6 месяцев с момента окончания предварительного договора или с даты сделки, которая указана как крайняя для сделки в предложении заключить основной договор.

Ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, но суд решил, что желания покупателя провести сделку и ее материального участия в снятии обременения достаточны, чтобы заставить продавцов совершить сделку. Суд обязал заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора, а датой договора признать день вступления решения суда в законную силу.

Что запомнить

1. Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
2. Причина, по которой сделка не состоялась, будет основанием выплаты задатка. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
3. Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт. Без предварительного договора соглашение о задатке придется признавать предварительным договором в суде, поэтому лучше заключать преддоговор и не создавать себе проблем.
4. Передавать деньги стоит только после тщательной проверки документов и осмотра квартиры.
5. Нужно отнестись с вниманием к документам, которые вы подписываете при передаче задатка. Часто неблагоприятные условия о сделке и факты о квартире риелторы помещают в протокол согласования сделки.
6. Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
7. Требовать возврата задатка можно в суде. Для этого не обязательно направлять досудебную претензию.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

• срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
• вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

• составляется в отношении дорогостоящего имущества;
• отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
• действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

• от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
• непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
• несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

• конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
• объем средств, вносимых в обеспечение;
• порядок:
  • внесения платежа,
  • его использования,
  • пополнения на использованную сумму,
  • изменения размера,
  • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Бухучет обеспечительного платежа

С 2022 года учет аренды ведется строго в соответствии с ФСБУ 25/2022. При этом подход к отражению в учете обеспечительных сумм меняется. Новые правила подробно рассмотрены в Путеводителях от КонсультантПлюс: для арендатора, для арендодателя. Смотреть материалы системы можно бесплатно, оформив пробный доступ.

Схема учета обеспечительного платежа до 2022 года следующая. Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

• дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
• кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

• на счете 009 — у арендатора;
• на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

Дт 76ар Кт 76об;

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

• возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
• распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
• переход прав на обеспечение к арендодателю.   

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

• на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
• на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Как вернуть задаток при покупке квартиры

Вернуть деньги можно по договоренности или через суд.

Возврат денег по договоренности. Задаток возвращается покупателю в следующих случаях:

Отдавать задаток по договоренности нужно только тогда, когда все обстоятельства очевидны и нет взаимных претензий по срыву сделки.

Например, в Перми продавец приняла задаток за квартиру 200 000 Р, но не смогла выйти на сделку в срок из-за ареста квартиры. Она обратилась к покупателю с предложением продлить срок. В ответ покупатель направил претензию о расторжении договора и возврате ему задатка в двойном размере.

В итоге стороны заключили соглашение о расторжении, и женщина отдала покупателю двойной задаток — 400 000 Р. Она рассудила так: 200 000 Р действительно не ее и она их вернет, а еще 200 000 Р отдаст мужчине из своих, а потом взыщет их с банка, так как банк, а не она виноват в срыве сделке — вовремя не снял арест.

Суд пояснил, что арест — это не основание для отмены сделки купли-продажи.

Если обе стороны — физлица, то обязанности направлять досудебную претензию нет — можно сразу обратиться в суд — п. 2 постановления Пленума Верховного суда от 22.06.2021 № 18.

Как и когда передать задаток продавцу

Передать любой платеж, будь то аванс, задаток или обеспечительный платеж, можно наиболее удобным для сторон способом.

Подтверждение платежа для покупателя — платежка или приходно-кассовый ордер. Расписка уже не нужна.

Деньги можно передать в момент подписания документа. Либо можно указать способ и срок в предварительном договоре или соглашении. Например, так:

Как определяют размер задатка

О размере задатка покупатель и продавец договариваются сами. Обычно это сумма от 50 000 до 100 000 Р — ее несложно скопить к сделке, но в то же время — жалко потерять. Это добавляет ответственности обеим сторонам.

При покупке квартиры в ипотеку решение о задатке стороны принимают сами — можно дать, ведь все равно большинство ипотек банки выдают при наличии первоначального взноса и свои деньги тоже нужны, а можно обойтись без него.

Иногда продавцу не принципиальна выплата перед сделкой, и он готов заключить предварительный договор, если покупатель просто подтвердит платежеспособность. Например, документом из банка, который одобрил ипотеку.

Как расторгнуть договор или соглашение о задатке

Соглашение о задатке и предварительный договор можно расторгнуть тремя способами.

В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.

Как составить расписку о передаче денег

Так, в Арзамасе суд рассматривал дело, где продавец написал расписку на сумму задатка, но денег не получил. Расписка требовалась для банка покупателя при оформлении ипотеки. Продавец пошел на уступку — написал формальную расписку, что деньги у него.

Но суд не нашел оснований верить продавцу: расписка есть, к сделке и ее написанию его не принуждали, а значит, покупатель продавцу ничего не должен.

Какие документы стоит проверить перед оформлением задатка

Перед тем как передать деньги, покупатель должен минимизировать свои риски. Продавец может умолчать о непогашенной ипотеке, аресте квартиры, прописанных жильцах, долгах по коммуналке или других собственниках квартиры, а покупатель возьмет и передаст задаток.

Выписка из ЕГРН — подтверждает госрегистрацию права собственности на недвижимость. В ней указана информация о зарегистрированных правах: кто правообладатель, когда и на каком основании он оформил собственность, есть ли ограничения и обременения. Например, по выписке видно, если квартира находится в залоге у банка или на нее наложен арест за долги.

В ней же есть схема квартиры — технический план помещения. По этой схеме можно понять, есть ли в квартире перепланировки. Например, на схеме есть дверной проем, а в квартире его уже нет — это означает, что эту перепланировку не узаконили.

Правоустанавливающие документы. В них указано, на каком основании продавец владеет квартирой и сколько в ней собственников. Нужно запросить оригинал документа. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, мены, уступки или решение суда.

Данные в документе должны совпадать с данными паспорта, а количество собственников — с количеством продавцов, которые готовы продать квартиру.

Если фамилия или имя продавца менялись и данные паспорта не сходятся с документами на квартиру, то дополнительно нужен подтверждающий документ, например справка из загса, свидетельство о перемене имени или о заключении брака.

Какие риски бывают при задатке

Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:

1. Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
2. Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
3. В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
4. Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
5. Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
6. Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.

Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2022 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2022 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2022 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

• доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
• расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

Но можно сэкономить, если самостоятельно проверить документы второй стороны и правильно оформить передачу денег.

Порядок действий при передаче задатка

Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.

Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.

Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.

Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.

А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.

Заключить договор купли-продажи. Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи составляют, когда нет возможности заключить сделку сразу, но нужно закрепить ее условия. По нему любят работать риелторы, их формы договоров обычно содержат пункт о задатке.

Договор есть, но в нем не прописаны важные нюансы: не прописано, что стороны обязуются совершить сделку по конкретной недвижимости и по конкретной цене — его могут оспорить в суде. Тогда задаток снова признают авансом.

Нет предварительного договора — обязательство о задатке сработает только если удастся доказать, что стороны приняли на себя обязательство по заключению сделки.

Если передача задатка оформлена только одним документом, например соглашением о задатке, распиской или чеком, то суд признает его авансом, если не будет доказано обратное.

Например, предмет договора может звучать так:

«Стороны обязуются на условиях настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры по адресу ___, площади ___, этаж ___».

А условия, цена и срок выхода на сделку могут быть прописаны так:

1. «Стоимость квартиры ___, которая будет указана в договоре купли-продажи — ___ Р и изменению не подлежит.
2. Порядок расчетов между сторонами ___.
3. Стороны договорились заключить договор купли-продажи до ___ числа, месяца, года».

Если условия о сроке не указаны, то считается, что сделка должна состояться в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предложение о заключении сделки продлевает срок действия предварительного договора. Например, покупатель видит, что до даты выхода на сделку по предварительному договору остается всего три дня, а продавец явно уклоняется от нее. Тогда покупатель может направить ему уведомление с предложением заключить договор в течение определенного времени с даты, как тот получит уведомление.

Предложение лучше оформить письменно — это подтвердит, что сторона, которая направила предложение, не виновата в срыве сделки. Направляют его заказным письмом, по электронной почте или телеграммой. К нему можно приложить проект договора для подписания.

Протокол согласования условий сделки

Иногда риелторы готовят еще один документ — протокол согласования условий сделки. Обычно туда «прячут» неблагоприятные условия сделки или негативные факты о квартире: например, незаконную перепланировку или занижение цены для ухода от налогов. Если не хочется иметь дело с тем, что навязывают в протоколе, то подписывать его не стоит.

Суд отказал покупателю в возврате задатка. В Тюмени стороны заключили соглашение о задатке без предварительного договора. При оценке квартиры выяснилось, что есть перепланировка. Покупатель не знал о ней, поэтому передумал заключать сделку. Он направил продавцу претензию с требованием вернуть задаток, но тот ответил отказом.

Суд признал соглашение о задатке предварительным договором, так как в нем были указаны обязательства сторон заключить сделку в установленный срок и цена квартиры. По заключению оценщика квартиры, перепланировку можно узаконить, значит, сделка могла состояться. Суд не нашел вины продавца квартиры в срыве сделки и решил, что тот не должен возвращать задаток покупателю.

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

• неустойкой,
• залогом,
• удержанием вещи,
• поручительством,
• гарантией независимой стороны,
• задатком,
• обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2022 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2022 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения.

В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:

Изучите материал, получив пробный доступ к системе К бесплатно.

Способы оформления задатка

Есть три способа оформить соглашение о задатке:

1. Как пункт предварительного договора — это самый простой вариант, он исключает путаницу в документах.
2. Как отдельный документ — приложение к предварительному договору.
3. Оформить только соглашение о задатке и прописать в нем условия предварительного договора — это сложный вариант, потому что если дело дойдет до суда и он не сочтет это договором, то задаток будет считаться авансом.

Точка зрения минфина на оценку обеспечительного платежа для ндс

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

• Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2022 № 03-07-11/45889, от 03.11.2022 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
  • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2022 № 1137);
  • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
• Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2022 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа

Есть и другие способы зафиксировать свое намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.

Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.

Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает свою платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае он просто вернет аванс.

Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 Р в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию за то, что он выехал и вывез мебель из квартиры и вынужден снимать жилье до покупки новой квартиры, на которую планировал потратить деньги от продажи старой.

Итоги

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора.