Непрофильные активы Сбербанка: стоит ли приобретать конфискованное у должников имущество и особенности реализации, как банк становится собственником

Недвижимость под залогом

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки.

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

Особенности продажи

Сбербанк, как и многие другие финансовые учреждения, выдает кредиты под залог недвижимости. Когда заемщик перестает исполнять долговые обязательства по договору, банк принимает меры для возврата собственных средств – а именно, ставит имущество должника на продажу.

Перед продажей банк должен стать собственником недвижимости. Происходит это обычно одним из 3-х способов:

• заемщик сам передает предмет залога банку за неисполнение обязательство по кредитному договору;
• на этапе досудебного урегулирования неплательщик добровольно передает права на свое имущество практически сразу после передачи дела в суд;
• по решению суда.

Сбербанк заинтересован в скором получении прибыли, поэтому реализует имущество по сниженной цене. Как правило, отличие от рыночной стоимости составляет не менее 10%.В качестве залоговых объектов могут выступать:

• жилые квартиры и дома;
• офисные, складские и торговые помещения;
• объекты социального назначения и коммунального хозяйства.

Залоговая недвижимость Сбербанка выставляется на нескольких официальных площадках:

1. Сайт финансового учреждения. Здесь можно самостоятельно подобрать объект, заполнив необходимые информационные поля (регион, город, тип и площадь недвижимости). Когда объект выбран, для его приобретения необходимо связаться с сотрудником банка (онлайн или посредством личной встречи).

   

2. Электронная торговая площадка «Сбербанк-АСТ» — предназначена для реализации имущества должников. Продажа здесь ведется только в электронном виде. Чтобы участвовать в торгах, необходимо пройти регистрацию и получить сертификат электронной подписи.

   

3. На сайте — это крупнейший портал по продаже залогового имущества.

   

Все три площадки являются официальными витринами. Продать залоговое жилье можно двумя способами: посредством прямой продажи, либо в ходе проведения аукциона. За подробной информацией по залоговой недвижимости и способам ее приобретения рекомендуется обращаться к специалистам банка.

Программы кредитования в сбербанке под залог недвижимости

Перечень кредитных программ под залог недвижимости от Сбербанка:

1. «Господдержка 2020» – льготная ипотека, нацеленная на покупку квартиры в новостройке по программе субсидирования.
2. «Приобретение строящегося жилья» – ипотечный займ, позволяющий приобрести строящуюся недвижимость на первичном рынке.
3. «Приобретение готового жилья» – программа кредитования, предоставляющая возможность купить жилье на вторичном рынке.
4. «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» – льготная программа кредитования для семей, у которых родился второй/третий ребенок.
5. «Сельская ипотека» – ипотечная ссуда на покупку сельского жилья.
6. «Строительство жилого дома» – целевой кредит на постройку частного дома.
7. «Загородная недвижимость» – программа кредитования в Сбербанке, рассчитанная на строительство дачи или садового дома под залог имеющейся недвижимости.
8. «Кредит на любые цели под залог недвижимости» – заем, не требующий подтверждения цели оформления.
9. «Ипотека плюс материнский капитал» – ссуда на жилье с использованием материнского сертификата.
10. «Ипотека по программе Приобретение готового жилья» – вариант оформления для участвующих в реновации жилищного фонда в Москве.
11. «Военная ипотека» – ссуда для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе.

Из всех перечисленных программ только кредит под залог недвижимости является нецелевым, потому что банк не требует подтверждать цель оформления и не контролирует его расходование. Оформление возможно при условии предоставления Сбербанку имеющейся недвижимости (дом, квартира, гараж, дачный участок с постройкой) под залог.

Самостоятельная реализация залога

В ситуациях, когда из-за серьезного ухудшения собственного финансового положения вы осознаете, что больше не можете своевременно оплачивать взносы по ипотеке, то наиболее подходящим для вас выходом из затруднительного положения является самостоятельная реализация залоговой недвижимости. При подобном развитии ситуации у вас есть шанс не только погасить ипотечный заем, но и вернуть себе значительную часть денег, которые вы потратили на оплату ежемесячных взносов по ипотеке. Для того чтобы вы смогли самостоятельно реализовать залоговую недвижимость, вам сначала необходимо отыскать человека, который готов ее приобрести.

После того, как вы оговорите с потенциальным покупателем предстоящую сделку, вам потребуется выполнить следующие шаги для продажи залоговой недвижимости:

1. В первую очередь вам потребуется получить разрешение от банковской структуры на досрочную выплату долга по ипотечному займу. При получении этого разрешения вас ознакомят с информацией о точном размере задолженности.
2. Далее требуется воспользоваться помощью нотариуса для заключения в его присутствии предварительного соглашения с покупателем залоговой недвижимости.
3. На следующем этапе вам потребуется выписать из залоговой недвижимости всех прописанных в ней лиц.
4. Затем необходимо получить от покупателя задаток, размера которого должно быть достаточно для того, чтобы расплатиться с долгом перед банковской структурой. Как только ипотечный заем будет погашен, с недвижимости будет снять обременение.
5. На завершающем этапе вам потребуется переоформить жилье на покупателя, после чего он передаст вам остаток денег.

При совершении этой операции вы не только перестанете быть должником банковской структуры, но и вернете большую часть средств, потраченных на оплату взносов по ипотеке. Продавать залоговое жилье самостоятельно более выгодно, так как если это будет делать банковская структура, то она запросит за залог значительно меньше средств, а, следовательно, вы потеряете серьезную часть денег, оплаченных в виде ежемесячных взносов.

Способы погашения кредитного займа, выданного сбербанком

Каналы погашения обязательного ежемесячного платежа:

1. Приложение «Сбербанк-Онлайн» или официальный сайт банка. Платеж списывается автоматически с расчетного счета на кредитный.
2. Банкомат. Потребуется ввести реквизиты счета и зачислить сумму, указанную в договоре. Банкоматы имеются практически во всех городах России, расположены в отделениях, торговых центрах и супермаркетах.
3. Перевод с другой карты. В приложении банка отправителя перейти в раздел платежей и прописать реквизиты кредитного счета. Зачисление осуществляется в течение 5 рабочих дней.

4. Касса банка. Физическим лица оплатить заем можно наличными, посетить ближайшее отделение. Для этого потребуется паспорт. В некоторых отделения отказывают оплачивать кредит подобным способом, в таком случае можно воспользоваться банковским терминалом.

Погасить кредит также можно частично досрочно, процедура выполняется в офисе банка или «Личном кабинете». Минимальная сумма не ограничена условиями кредитора, комиссия не взимается. Заемщику необходимо выбрать, какой вариант ему подходит больше: с уменьшением ежемесячного платежа или срока кредитования.

Заемщик вправе погасить займ полностью досрочно, также в «Личном кабинете» или отделении банка. Сделать это можно, кликнув по кредитному продукту.

Шаг 5 — участие в аукционе

В случае допуска к участию в торгах важно не пропустить время проведения аукциона. Как правило, это третий рабочий день после опубликования протокола допуска.

Аукцион может проходить в любое время суток, может длиться часами. Нужен надёжный интернет и источник бесперебойного питания. Заранее проверьте работоспособность электронной подписи во избежание технических накладок.

Как проводится аукцион? Когда на электронной площадке открывается торговая сессия, участники аукциона могут предлагать свои цены. Шаг аукциона составляет от 0,5 до 5% исходной цены объекта.

Время на подачу предложения составляет 10 минут. По истечении 10 минут с момента последней ставки завершаются основные торги. Первое место занимает предложение с максимальной ценой.

Затем начинается вторая часть торгов, где любой участник вправе предложить цену вне шага аукциона и занять второе место. На это также отводится 10 минут.

В случае отклонения заявки победителя по вторым частям, контракт будет подписан с участником, следующим по очереди.

В течение 3 дней после завершения основных торгов заказчик рассматривает вторые части заявок, затем публикует итоговый протокол.

Заявка победителя первой части может быть отклонена по второй части, и тогда контракт достаётся следующему участнику. Вот почему так важно в ходе торгов занять второе место, если вы не можете предложить наивысшую цену.

Победитель электронного аукциона подписывает с помощью ЭП контракт, направленный заказчиком в течение 10 — 20 дней после завершения торгов.

Далее на контракте ставит свою ЭП заказчик. С этого момента контракт заключён и имеет юридическую силу. В бумажном виде не подписывается ни один документ. После подписания контракта Сбербанк АСТ возвращает обеспечение заявки.