Методические вопросы оценки доли бизнеса при отчуждении доли

Методические вопросы оценки доли бизнеса при отчуждении доли Залог недвижимости

энциклопедия судебной практики. залог долей в уставном капитале общества (ст. 22 федерального закона "об обществах с ограниченной ответственностью") | гарант

Энциклопедия судебной практики
Залог долей в уставном капитале общества
(Ст. 22 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

1. Сущность, основания и оформление залога доли в уставном капитале

1.4. Залог доли возникает в силу договора, если определены существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства

Кассационное определение Пермского краевого суда от 5 октября 2021 г. по делу N 33-10074

Договор залога доли в уставном капитале является незаключенным, поскольку в нем не указаны существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 октября 2021 г. N 33-30897/15

Как следует из содержания договоров залога доли в уставном капитале ООО, договора последующего залога доли в уставном капитале ООО, в них не указаны условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии соглашения сторон по названным условиям договора залога доли в уставном капитале ООО не могут считаться заключенными.

1.6. Залог доли, принадлежащей несовершеннолетнему участнику общества, допускается с согласия органа опеки и попечительства

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 января 2004 г. N А57-5596/03-30

Участниками общества являются несовершеннолетние. Из понятий, приведенных в пункте 2 ст.37 ГК РФ, не усматривается, что на заключение договоров залога на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью на праве собственности, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства, поскольку подопечные являются участниками такого общества. Правило, установленное в пункте 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, может применяться к правоотношениям, возникающим в соответствии со ст.22 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», в связи с залогом доли участника общества.

2. Недействительность залога доли

2.1. Залог доли третьему лицу без согласия других участников общества недействителен как противоречащий закону

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 февраля 2021 г. N Ф02-185/12 по делу N А33-20962/2009

Согласие общества по решению общего собрания участников общества на залог доли получено не было.

Следовательно, оспариваемый договор в части залога правомерно был признан судами недействительным как противоречащий требованиям статьи 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2003 г. N А55-13888/02-24

Поскольку материалами дела не подтверждается согласие участников ООО, оформленное протоколом общего собрания участников, на передачу доли в залог, суд в соответствии с законом признал договор залога недействительным.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 18 апреля 2021 г. по делу N 33-3602/2021

Суд пришел к верному выводу о том, что договор залога доли в уставном капитале ООО является недействительным, поскольку в нарушение ст. 22 Федерального закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью», учредительного договора ООО, Устава ООО участник не получил согласия другого участника общества — на залог своей доли третьему лицу.

Определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 августа 2021 г. N Ф05-6297/13 по делу N А40-143570/2021

Сделка по предоставлению в залог доли участника общества с ограниченной ответственностью без уведомления и согласия других участников является оспоримой, а не ничтожной.

2.3. Залог доли ничтожен, если его совершение запрещено уставом

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 апреля 2008 г. N А17-5423/1-5457/1-5458/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5

Из смысла норм ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» следует, что участник при соблюдении определенных условий вправе продать либо заложить свою долю в уставном капитале общества третьему лицу, если иное не установлено уставом данного общества.

Учредительными документами ООО прямо запрещено участникам общества как отчуждение доли третьим лицам, так и передача доли в залог.

Названные сделки не соответствуют закону и иному правовому акту (уставу ООО, являющемуся локальным нормативным актом), поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными.

2.5. Неприведение устава общества в соответствие новому законодательству не препятствует залогу доли участником

Пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2021 г. N 135 «О некоторых вопросах, связанных с применением статьи 5 Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Неприведение устава общества в соответствие с новым законодательством не может являться основанием для признания недействительными сделок общества, для отказа кредитных организаций в открытии такому обществу банковских счетов или проведении операций по ним, отказа регистрирующих органов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказа нотариусов в нотариальном удостоверении сделок с долями или частями долей в уставном капитале общества (далее — доли), отказа регистрирующих органов во внесении изменений в сведения об обществе, содержащиеся в Реестре, не связанных с изменением устава общества (в том числе касающихся перехода долей), либо в государственной регистрации юридических лиц, создаваемых путем реорганизации общества, или во внесении записи о ликвидации общества и т.д.

Независимо от приведения устава общества в соответствие с новым законодательством его участники вправе отчуждать свои доли в уставном капитале общества, передавать их в залог и т.д.

3. Залог доли до 01.07.2009

3.1. Договор залога доли, заключенный до 1.07.2009 в простой письменной форме, сохраняет силу

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2021 г. N 135 «О некоторых вопросах, связанных с применением статьи 5 Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

В связи с введением с 01.07.2009 обязательной нотариальной формы договора залога доли (пункт 2 статьи 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью в редакции Закона N 312-ФЗ) судам следует учитывать, что договоры залога долей, заключенные до этой даты в простой письменной форме, сохраняют силу и после этой даты.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2021 г. N Ф05-9517/11 по делу N А40-150452/2021

На день подписания сторонами договора залога доли нотариальное удостоверение сделки не требовалось. Соответствующие изменения в статью 22 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», предусматривающие обязательное нотариальное удостоверение таких сделок, вступили в силу лишь с 01.07.2009.

При этом статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Таким образом, переоформление сторонами договора залога не требовалось.

3.4. Доверенность, выданная в простой письменной форме на совершение залога доли, прекратилась с 1.07.2009

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2021 г. N 135 «О некоторых вопросах, связанных с применением статьи 5 Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Поскольку в силу пункта 2 статьи 185 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, а согласно абзацу первому пункта 11 статьи 21 и пункту 2 статьи 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью в редакции Закона N 312-ФЗ сделка, направленная на отчуждение доли, и договор залога доли подлежат нотариальному удостоверению, то полномочия представителей на совершение таких сделок, основанные на доверенностях, выданных до 01.07.2009 в простой письменной форме, с 01.07.2009 прекратились.

3.5. Сведения о залоге доли, возникшем до 1.07.2009, могут включаться в ЕГРЮЛ по заявлению залогодателя, поданному им самим или нотариусом

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2021 г. N 135 «О некоторых вопросах, связанных с применением статьи 5 Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Согласно подпункту «д» пункта 1 статьи 5 Закона о регистрации юридических лиц в редакции Закона N 312-ФЗ после 01.07.2009 в Реестр включаются сведения о передаче долей в залог.

В связи с этим, если договор залога доли был заключен до 01.07.2009, то после этой даты сведения об этом залоге (с указанием вида обременения (залога) доли и срока, в течение которого такое обременение будет действовать, либо порядка установления этого срока) могут быть внесены в Реестр по заявлению залогодателя. При этом заявление о внесении соответствующих изменений в Реестр может быть передано в регистрирующий орган как самим заявителем, так и нотариусом.

Еще про залог:  Энциклопедия судебной практики. Основания удержания (Ст. 359 ГК) | ГАРАНТ

4. Распоряжение заложенной долей и обращение взыскания на неё

4.4. Не допускается обращение взыскания на заложенную долю, которая возмездно приобретена добросовестным приобретателем у залогодателя

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 февраля 2021 г. N Ф05-15645/2021 по делу N А40-145386/2009

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2021 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. Указанный подход может быть применен и в отношении залога долей в обществе.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 октября 2021 г. по делу N А23-5743/09Г-16-310

Судами обоснованно были отклонены доводы истца о признании недействительным договора купли-продажи доли со ссылкой на добросовестное приобретение покупателем доли и невозможность применения в данном случае правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации для защиты прав лица.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 февраля 2021 г. N Ф05-15645/2021 по делу N А40-145386/2009

Отсутствие в ЕГРЮЛ записи об обременении доли залогом продавца при продаже доли в кредит (отсутствие публичности) не означает отсутствие залога, но требование продавца об обращении взыскания на долю может быть нейтрализовано возражением о том, что приобретатель доли не знал и не должен был знать о существующем залоге.

4.5. Наложение судебным приставом-исполнителем ареста на долю, находящуюся в залоге, не нарушает прав должника

Апелляционное определение СК по административным делам Челябинского областного суда от 10 ноября 2021 г. по делу N 11а-13959/2021

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, правильно применив положения Федерального закона «Об исполнительном производстве», оценив в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ собранные по делу доказательства, исходя из того, что наложение ареста на долю в уставном капитале ООО, находящуюся в залоге, произведенное в рамках сводного исполнительного производства, одним из взыскателей которого является административный истец, не нарушает права должника [залогодателя].

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

  1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
  2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
  3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2021 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

[offerIp]

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Нужно понимать, что банк не имеет законного права настаивать на выборе какого-то конкретного оценщика, но рекомендуется выбрать организацию из предложенного списка. Для заемщика это будет ощутимым плюсом, так как срок рассмотрение заявки сократится, ведь службе безопасности банка не нужно будет заниматься проверкой оценочной организации, которую они не знают.

Независимый оценщик должен быть легитимен. Иными словами, состоять в зарегистрированной организации оценщиков – у него должно быть свидетельство о членстве в СРО. Также оценочная организация должна иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

  1. АИЖК – Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК);
  2. Индивидуальным стандартам финансового учреждения.

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

  • Относительно квартиры;
  • Расположения квартиры в жилом доме;
  • Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
  • Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
  • Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
  • Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
  • Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
  • Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости.

К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Могут быть исключения: например, квартиры с дорогим ремонтом в зданиях старого фонда при оценке сравнительным способом будут намного дороже, чем при затратном.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

  • Экологическая обстановка района;
  • Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
  • «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
  • Материалы, использованные при строительстве здания;
  • Количество этажей;
  • Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

  • Ее площадь,
  • Количество комнат,
  • Планировку,
  • Этаж, на котором находится квартира,
  • Состояние отделки и коммуникаций,
  • Дефекты или поломки.

Какие факторы влияют на стоимость доли

Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.

ПараметрРазъясненияПримерный вес
Размер долиЕсли оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной.— 20,0
Отсутствие доступа к объекту накануне сделкиЕсли перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий.— 50,0
В квартире много проживающих лицЕсли в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни.— 50,0
Оценивают часть элитной квартирыВероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой.— 100,0
Один из собственников подал заявление на государственную субсидиюЕсли один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой.— 30,0
Есть несовершеннолетние владельцы долейСделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем— 30,0
Еще про залог:  Договор залога имущества (квартиры) - бланк образец 2021

Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.

ПараметрыОписаниеПримерный вес
В квартире больше никто не живетТакие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. 50,0
Другая часть жилья сдана в арендуРегулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. 10,0
У квартиры только 2 собственникаЧем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. 20,0
Просторная квартираРазменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. 30,0
Налаженный контакт с другими проживающими, владельцамиКомфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. 20,0
Есть изолированные комнаты на каждого собственникаПроще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении.  Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. 40,0

Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.

Оценка квартиры для ипотеки, недвижимости для сбербанка, втб и др

Оценка квартиры для ипотеки

Итак, вы пришли к тому, что приобрести в ипотеку недвижимость. Ипотечное кредитование на сегодняшний день – это достаточно распространенная форма кредитования. Когда вы нашли желаемый вариант, формируется комплект документации для частной или государственной кредитной организации, банка. При оформлении ипотеки и выборе залоговой недвижимости, обязательным условием является предоставление оценочного отчета, благодаря этой информации банк понимает какую денежную сумму он сможет выдать с гарантией возврата.
Кредитная организация анализирует информации от оценочной компании, учитывает разные факторы, например, цену объекта, возможные риски, использует понижающие и повышающие коэффициенты в соответствии с полученной информацией. Быстрая экспресс-процедура оценки также помогает конкретизировать фактическую цену.

Оценка квартиры для ипотеки у нашего партнера от 1800 руб. за 1-2 рабочих дня

Зачем нужна данная услуга?

Услуга оценивания недвижимости для получения ипотеки – это важная процедура, особенно, если контрагенты имеют разногласия в суждения о цене квартиры, об этом говорит ФЗ №135, 8-я статья. Если кредитная организация дает обратившемуся ипотечный кредит, то покупаемую недвижимость сразу же берут в залог, чтобы в случае прекращения оплат выставить ее на продажу на торгах. С точки зрения кредитной организации, недвижимость является ликвидным товаром, которую можно легко продать, но для этого ему нужно удостовериться, что она действительно соответствует заявленной цене и можно ли будет произвести ее продажу в будущем по похожей на первоначальную цене, оценить риски помогает услуга оценки недвижимости.

Услуга нужна, если вы:

  • Хотите произвести рефинансирование ипотечного кредита, взятого в другой организации
  • Приобрели в ипотеку новую недвижимость (готовую, после завершения строительных работ или которая еще строится)
  • Для ипотеки (закладной, для залогового кредита под имущество)
  • Приобретаете квартиру или частный дом с участком на рынке б/у жилья

Отчет может также пригодиться, если:

  • Приобретаете или выставляете на продажу недвижимость
  • Вам передали жилье по наследству (для работы нотариуса, для правильного оформления наследства, формирования договора дарения)
  • Страхуете квартиру
  • Кредитуетесь под залог недвижимости
  • Прочие вопросы

Еще отчет нужен для:

  • МСФО
  • Оформления приватизации
  • Взыскания компенсационных выплат за аварийное жилье
  • Аренды жилья
  • Оспаривания кадастровой цены
  • Соглашений с гос. Имуществом
  • Отчетности перед органами опеки и попечительства

Все эти случаи требует определения реальной цены и документа от оценочной компании.

Зачем нужна информация банку

По федеральному законодательству оценка является неотъемлемой частью процедуры получения средств от банка, которому нужен залог. При целевом кредите, приобретаемая квартира становится автоматически предметом залога. Спорные ситуации по залоговой недвижимости могут возникнуть на любом этапе, банк не хочет сталкиваться с положением вещей, когда кредитуемый отказывается от выплат, поэтому процедура оценки стала обязательством, чтобы сократить риски. Банку необходимо предоставить отчет от организации, которая прошла аккредитацию, чтобы знать официальную стоимость, к которой в будущем, возможно, будут применены корректировки. Для заимодавца, как и для кредитуемого важно, чтобы оценка была прозрачна и организованна без обмана, на высшем уровне. Обе стороны получают преимущества:

  • Документ помогает оценить насколько адекватная цена озвучена продающей стороной
  • Кредитуемый может успокоиться, если он не сможет платить кредит, то его долг будет закрыт путем продажи предмета залога

Кредитная организация не хочет, чтобы цена была завешена, в интересах кредитора получить большую сумму.

Запрашиваемые документы для исполнения услуги

Перед началом процедуры нужно передать не очень большой комплект документации, фото квартиры. Эксперт-оценщик может сам выехать к вам или выявить цену по фотографиям. Для оценивания «первички» и жилья на вторичном рынке комплект документации имеет свои особенности.

Первичный рынок недвижимости

Для оценки «первички» нужно передать:

  • Удостоверение личности, копии паспортных страниц заявителя, контакты
  • Документация по тех. инвентаризации (тех. паспорт или поэтажный план и экспликация)
  • Застройщик должен иметь аккредитацию банка
  • Акт приемки – передачи недвижимости с почтовым адресом
  • Соглашение (ДДУ согласно 214-му ФЗ)

Жилье на вторичном рынке

Для оценки «вторички» нужно передать:

  • Удостоверение личности или копия паспортных страниц заемщика
  • Документации тех. инвентаризации (тех.й паспорт БТИ, кадастровая выписка из ЕГРН, поэтажный здания план, экспликация)
  • Свидетельство гос. Регистрации
  • Решение о допуске перепланировки (если была)
  • Расширенная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о праве собственности (для квартир, купленных после 15-го июля 2021 г. оно не предоставляется)
  • Справка, подтверждающий неимение долгов по ЖКХ.
  • Справка, регистрирующая, что здание не будет снесен и не подлежит реконструкционным работам
  • Договор купли-продажи, дарения. Документ, который доказывает владение
  • Справка от домоуправления с информацией о количестве людей, которые имеют прописку в данной квартире

Иногда требуются доп. документация, в частности, справка, что здание не подлежит сносу в ближайшее время. В зданиях, возведенных до шестидесятых нужна справка о типах перекрытий и их степени износа.

Этапы процедуры оценивания квартиры для ипотечного кредитования

  1. Перед началом оценки, заказчик договаривается с оценочной организацией, подписывает соглашение с условиями, датами, ценами, целями.
  2. Проводится сравнительное исследование рынка
  3. Анализируется возможность увеличения цены квартиры
  4. Эксперт-оценщик приезжает на объект, изучает состояние, параметры, планировку. Все это фотографируется, фиксируется информация.
  5. Составляется отчет (акт), к нему прилагаются фотографии, документация и сведения об оценщике, лицензия, полисы. Отчет действителен и может считаться официальным, если на нем есть подпись и печать оценщика. Среднее время создания отчета от 2-х до 3-х дней, от скорости составления и особенностей объекта зависит цена оценки. Срок действия отчета нигде не зафиксирован, каждый банк определяет его по-своему, в среднем он составляет 6 месяцев (на основании п.26 ФСО N 1). Рекомендуем кредитной организации предоставлять свежие отчеты.
Еще про залог:  Снять комнату у метро Печатники в Москве — 100 объявлений по аренде комнат на длительный срок на МирКвартир

На оценку прежде всего влияют неизменные параметры квартиры. Хороший ремонт и перепланировка имеют влияние на цену продажи, но не на ликвидность.

Кто оплачивает услугу оценки?

Процедура в полной мере оплачивается клиентом из своего кошелька и без компенсации от банка. Оплата банком возможна в особых случаях, к примеру, когда банк недоволен сотрудничеством с клиентом, если он не производит оплаты по своему кредиту и переходит к судебным разбирательствам.

Кто имеет право оценивать квартиры, быть оценщиком?

Эксперт-оценщик должен пройти специальное обучение и иметь документальные подтверждения, это — специальный аттестат квалификации. Деятельность экспертов контролируется ФЗ, посвященный оценочной деятельности в России. Специалисты могут работать как частные предприниматели, так и будучи сотрудником компании. Также оценщики делятся на независимых и аккредитованных. Согласно закону, кредитные организации должны принимать оценочный отчет от любой организации или самостоятельного индивидуального оценщика, но на деле оказывается, что они готовы доверять только аккредитованным оценщикам. Например, у Сбербанка таких оценщиков около 300.

Эксперт-оценщик обязан обладать:

  • Профильным образованием
  • Членством в CPO
  • Застрахованной ответственностью

Как правильно выбрать профессионального эксперта-оценщика?

Если вы хотите, чтобы кредитная организация приняла ваши документы, то следует обратиться в аккредитованную оценочную организацию, которая входит в одобренный перечень компаний банка, в который вы обратились.

Вот еще несколько критериев:

  • Быстрота: средний срок выезда оценщика один или два рабочих дня, не более.
  • Время составления отчета: не более пяти дней
  • Цена процедуры
  • Стоимость копии отчета
  • Обычно компании делают две копии отчета бесплатно, но в некоторых организациях за вторую берут деньги

Выбирая организацию для оценивания недвижимости для ипотечного кредитования, следует отдавать предпочтение легитимным профессионалам.

Особенности оценивания

У банков есть свои сроки актуальности отчетов по оцениванию недвижимости для ипотечного кредитования, в большинстве случаев это должно быть исполнено за короткий период до подачи заявления. Самый большой банк Сбер считает действительными отчетные документы, которые были получены не более, чем за полгода до заявления в банке. Обязательно узнайте какой срок установлен в том, банке, в который вы хотите обратиться. Требований о том должен ли оценщик сам присутствовать или произвести оценку на удалении по фотографиям нет, но необходимо понимать, что личное присутствие эксперта дает более качественные результаты. В отчетном документе фиксируются данные, которая объясняет почему была получена именно эта сумма, например, со сравнением с похожими офертами на рынке и использованием корректирующих коэффициентов. Часто за основу берутся три похожих варианта и считается средняя цена за м2 с учетом особенностей оцениваемой квартиры. Если квартира уникальна, то расчет ведется с применением более сложных методик.

Банк ориентируется прежде всего на цену в отчетных документах от организации, а не на ту, которую указывает собственник квартиры. Стоит отметить, что кредитные организации ограничивают сроки актуальности отчетных документов.

Выбирая оценщика, необходимо учесть некоторые особенности:

  • Работа организации обязана быть застрахована не менее, чем на год
  • Организация должна быть членом СРО
  • Специалист обязан обладать полисом гражданской ответственности (триста тысяч рублей и больше)

Преимущества процедуры оценивания

  • Точное определение фактической цены недвижимости
  • Возможность использования отчетного документа в суде, если требуется
  • Возможность подстраховать себя от дополнительных комиссий, штрафов

Преимущества оценивания недвижимости в нашей компании

  • Демократичная цена
  • Результат оценки стоимости уже через 48 часов
  • Гарантия безопасности 100%

Какую информацию содержит отчетный документ

Любая оценочная компания после изучения выдает вам отчетный документ, его распечатка должна находится вместе с закладной на квартиру. Отчетный документ формируется в соответствии с №135-ФЗ, посвященного оценочной деятельности.

В отчетном документе имеются такие данные:

  • Заказчик и исполнитель услуги, вид используемого метода исследования
  • Описание недвижимости, ее состояние, эксплуатация
  • Положение на рынке квартир, где продается квартира
  • Обычная цена и на торгах

Отчетный документ должен быть подписан специалистом и иметь печать исполнителя, приложение с кратким содержанием. Запрашивать отчет лучше в профессиональной организации с опытом и отзывами.

Содержание отчета

  • Информация об эксперте и заказчике услуги
  • Параметры исследуемого объекта
  • Разбор и исследование рынка квартир
  • Разбор и исследование ликвидности
  • Объяснение выбранной методики исследования, аргументация
  • Аргументы в пользу указываемой рыночной цены
  • Выявление ликвидационной цены
  • Документация от эксперта: Диплом ВУЗа, подтверждение о членстве в СРО, Выписка из реестра CPO, Полис
  • Документация организации: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документация заказчика: устанавливающее право собственника и имеющееся тех. документация на квартиру
  • Фото

Оценивание для ипотечного кредитования дистанционно, без выезда сотрудника

По законодательству сотрудник может оценить недвижимость без посещения объекта. Специалист изучает фотографии, полученные от владельца и документацию. Оценка дистанционно не уступает от стандартной, если она выполняется профессионалами, вы получаете качественный отчет, который можно передавать в банк или гос. Органы.

Какую цену указывает специалист-оценщик

Эксперт должен указать два типа цены: рыночную и ликвидную. При выполнении оценки для ипотеки нужно определить их две. Это требование заимодавца, которому может потребоваться недвижимости при особых обстоятельствах.

Рыночная – цена квартиры при нормальных условиях без определенных сроков, ускорений

Ликвидная – минимальная цена, за которую кредитная организация может произвести продажу квартиры за небольшое время

Факторы, имеющие влияние на рыночную цену

  • Расположение недвижимости

Район, где расположена недвижимость, транспортная доступность, инфраструктура – все это имеет влияние на стоимость m2.

  • Технические параметры здания

Характеристики включают в себя: год постройки, сдачи в эксплуатацию, проект, текущее состояние, наличие выполненных капитальных ремонтных работ, высотность, кол-во этажей в доме, наличие подземной или надземной парковки, внешний вид подъезда и мусоропровода. Фундамент, коммуникации, материалы, планировка. Общая, жилая, нежилая площадь, соотношение количества m2, состояние санузлов, общедомовых и внутренних коммуникаций, наличие подключения к интернету, тв.

Эксперт смотрит на этаж, количество комнат, состояние недвижимости, наличие ремонта, какое напольное покрытие, освещение, обои и так далее. Но не стоит думать, что очень дорогой дизайнерский ремонт сильно повысит стоимость квартиры.

Изучаются похожие предложения на рынке по характеристикам: расположением, материалами исполнения здания, количество комнат и так далее.

Характеристики недвижимости, которые могут повысить ее стоимость или снизить

Характеристики, повышающие стоимость:

  • Изолированность комнат, выход окон на разные стороны дома
  • Разделены ванная комната и туалет
  • Остекление балкона

Характеристики квартиры, снижающие оценочную цену квартиры:

  • Нахождение квартиры на первом или последнем этаже
  • Визуальные последствия пожара, аварийных ситуаций в квартире или подъезде
  • Плохой вид из окон
  • Незаконная перепланировка
  • Плохая экология в районе

Расчет ликвидной стоимости

Для подсчета этого вида стоимости используются формулы, здесь имеют значение:

  • Эластичность спроса — показатель того, насколько спрос или предложениеизменится при изменении одного из параметра (цены, доходов)
  • Стоимость денег – учет инфляции, экономической и политической ситуации

Чем больше будет ликвидная цена, тем больше денег останется у заемщика при погашении кредита квартирой. Бюджетная, квартира, например, имеет больший спрос и очень быстро продастся, в отличии, от элитной квартиры.

Методы реализации исследования

Сотрудник может применить сразу несколько методов исследования для детекции рыночной и ликвидной цен. В отчетном документе должно быть отмечено по какому из 3-х методов исследования была проведена экспертиза, сотрудник может воспользоваться сразу двумя методами при необходимости.

  1. Затратный

Оцениваются траты на строительные работы, тип исследования применим для объектов первичного рынка

  1. Сравнительный (рыночный)

Оценивается цена похожих сделок покупки недвижимости и ее продажи

  1. Доходный

Оценивается возможность окупаемость, например, арены.

Почему стоит обратиться к нам?

  • Мы имеем большой опыт и штат с высококвалифицированными сотрудниками
  • Быстрая экспресс-оценка
  • Состоим в аккредитационных списках во многих банках
  • Приедем точно к согласованному времени
  • Наши отчеты кредитные организации принимают сразу, без запросов о повторном проведении исследования
  • Выезд на объект в любой удобно время – выезжаем на оценку 7 дней в неделю без выходных
  • Личный менеджер
  • Отправка и доставка оценочных отчетов курьерской службой
  • На фотографирование и объекта уйдет менее десяти минут
  • Лично присутствие необязательно, показать объект может представитель или родственник
  • Отчет будет получен в сжатые сроки

Мы гарантируем:

  • Беспристрастность при оценке
  • Учет всех факторов
  • Оперативное выполнение
  • Подготовку всех отчетов и заключений
  • Сопровождение клиента до момента принятия кредитной организацией отчета

Цена оценивания недвижимости

Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит от многих факторов, поэтому рассчитывается индивидуально.

Оцените статью
Добавить комментарий