Кто должен — арендатор или арендодатель? Вопросы охраны окружающей среды при арендных отношениях

В результате организации массово переводят своих сотрудников на удаленный режим работы и рассматривают возможность временного закрытия офисов. Торговые и развлекательные центры опустели, и арендаторы помещений жалуются на беспрецедентное снижение трафика покупателей.

Одновременно государственные органы устанавливают ограничения в отношении проведения массовых мероприятий и принимают решения о закрытии отдельных видов объектов. Например, в Москве запрещены любые культурные и развлекательные мероприятия численностью свыше 50 человек в помещениях, а с 21 марта 2020 года также закрыты фитнес-центры, бассейны и иные спортивные объекты. Аналогичные ограничения принимаются властями и в других регионах.

В Москве и Московской области (а к моменту публикации, возможно, и в иных городах или субъектах федерации) распространение COVID-19 объявлено обстоятельством непреодолимой силы, то есть на их территории коронавирусная пандемия признается форс-мажором.

Ниже мы попробуем ответить на некоторые вопросы о том, как текущая ситуация может влиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости.

Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как форс-мажор? Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.

В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.

Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.

Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам. За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Минкультуры РФ закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.

Тем не менее для некоторых арендаторов есть и хорошие новости. Правительство РФ объявило о временной отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества на срок до 1 мая 2020 года. Но в этой ситуации речь также идет не об освобождении от арендной платы, а об отсрочке арендных платежей без уплаты неустоек и иных санкций.

Как повлияет на платежи закрытие офисных или торговых центров арендодателем по решению властей или по своей инициативе? В отсутствие соответствующих решений органов власти закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, скорее всего, будет признано ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.

Как мы отмечали выше, освободить себя от ответственности арендодатель сможет, только если докажет, что основанием для закрытия помещений и неисполнения договора аренды стали обстоятельства непреодолимой силы в виде распространения COVID-19.

Другие последствия будут при закрытии арендуемых помещений по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором. В данном случае арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков арендаторам или иных санкций, предусмотренных договором.

Российское законодательство также предусматривает возможность прекращения обязательства по договору, если в результате издания акта органа власти исполнение обязательства становится невозможным. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, для прекращения обязательств по данному основанию необходимо доказать, что исполнение обязательства становится невозможным на постоянной основе. При этом, если временное ограничение деятельности актом органов власти (например, закрытие торгового или делового центра) превышает срок аренды, стороны могут отказаться от договора аренды.

А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность? Как было сказано выше, само по себе приостановление деятельности арендатором в помещениях ввиду признания эпидемии/пандемии форс-мажором не может являться безусловным основанием для невнесения арендной платы по договору.

Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.

Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения, согласно которым за неиспользование помещений или неведение деятельности арендатором в помещениях предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты неустойки.

Может ли арендатор потребовать уменьшения арендной платы в связи с COVID-19? В теории арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если докажет, что условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились в связи с распространением коронавируса. Однако перспективы удовлетворения таких требований без детального анализа конкретной ситуации и условий договора аренды оценить в данный момент невозможно.

Есть ли возможность расторгнуть договор аренды в связи с признанием COVID-19 форс-мажором? Законодательством прямо не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. При этом стороны могут при подготовке договора аренды самостоятельно закрепить в нем механизм одностороннего отказа от договора при наступлении форс-мажора.

На практике в договорах аренды очень часто встречается условие о праве сторон на односторонний отказ при наступлении форс-мажорных обстоятельств, если такие обстоятельства препятствуют исполнению договора и длятся, например, более одного или трех месяцев.

Основные выводы Резюмируя, отметим, что арендаторы помещений в торговых и деловых центрах могут претендовать на освобождение от арендной платы или уменьшение арендной платы по договору в связи с распространением COVID-19 в одном из следующих случаев:

• нормативно-правовым актом будут закрыты для посещения такие центры;
• арендодатель самостоятельно приостановит доступ к ним;
• договором аренды будет прямо предусмотрено освобождение арендатора от внесения арендной платы при наступлении форс-мажора, и исполнение договора будет невозможным именно по причине коронавирусной пандемии.

Безусловно, распространение COVID-19 может существенно повлиять на рынок аренды. Однако точная оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от фактических условий самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития текущей ситуации, мы рекомендуем и арендаторам, и арендодателям детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и возможном освобождении сторон от обязательств или ответственности в связи с форс-мажором или по другим основаниям.

В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.

У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.

Бывают случаи, когда уже после подписания арендодатель требует выполнить , о чем не договаривались — и ссылается на пункты, на которые арендатор не обратил внимания, когда подписывал договор.

В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.

Убедитесь, что помещение действительно подходит

Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.

Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.

Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.

«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».

Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.

Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.

Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, смысл открывать пятую?

Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет с доставкой товаров.

Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.

Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:

• Нельзя арендовать жилое помещение под офис, склад, салон красоты или для других бизнес-нужд — это запрещено Жилищным кодексом.
• Для заведений общепита в жилом доме нужна отдельная вытяжная вентиляция. Труба должна проходить снаружи дома и выступать над крышей не менее, чем на метр. За невыполнение этих норм заведение могут оштрафовать или закрыть на 90 дней. Если планируете открывать кафе в жилом доме, надо подумать не только о дополнительных затратах на обустройство отдельной вытяжной системы, но и  такое в принципе. Против крепления трубы к стене могут выступить жильцы. Или здание может оказаться историческим объектом, на фасад которого нельзя ничего крепить.
• В подвальных этажах запрещается размещать производства, мастерские, склады и в том числе организации детского досуга. Так что, например, под детскую студию рисования подвал лучше не арендовать.
• Местные власти в регионах могут устанавливать дополнительные требования. Например, в Москве запрещена розничная торговля алкоголем, если на расстоянии до 100 метров от входа в магазин расположены детские, образовательные организации, студенческие общежития, библиотека, рынки.

Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.

Почему это важно: если уже арендованное помещение по  причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.

Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.

Тщательно подойдите к выбору помещения

• Продумайте, в каком районе удобнее будет выстроить логистику бизнеса.
• Посмотрите, в выбранном районе конкурентов.
• Посчитайте бюджет: какую часть вложенных в дело средств можно потратить на аренду. Не забудьте прибавить к ставке стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей. Сопоставив это с планом доходов, можно определить предельную площадь помещения, оплата которой не будет в тягость.
• Узнайте, обязательные требования для помещений под вашу деятельность — поищите информацию на сайте , обратитесь в местные органы власти, пообщайтесь с конкурентами по цеху, проконсультируйтесь с юристом.

После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.

Договор аренды должен соответствовать закону

Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.

Договор, который заключили без учета обязательных требований, могут признать незаключенным, либо недействительным в суде. С таким иском может обратиться, например, собственник помещения. Договоры аренды чаще всего признаются незаключенными , что стороны не согласовали условия или недостаточно точно описали предмет договора, поэтому нельзя доказать, что имущество было передано.

Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.

Как зарабатывать на своем деле

Лучшие материалы о бизнесе в вашей почте каждую неделю. Бесплатно

Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным

Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.

Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.

Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.

В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.

Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.

По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.

Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.

Что такое существенные условия договора и зачем они нужны

Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.

Для любого договора существенными считаются условия:

• О предмете договора.
• Которые прямо названы существенными в законе.
• Которые считает такими одна из сторон договора.

Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:

• Предмет — объект аренды.
• Цена.
• Срок.
• Момент передачи и возврата помещения.
• Любые другие, о которых одна из сторон заявит как о существенных.

Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Почему важно подробно описать объект аренды

Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.

Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.

Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.

Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Примеры из судебной практики

Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.

Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.

В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.

Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.

Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.

Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.

Из судебной практики: значение могут иметь даже 10 сантиметров

Пример хорошей формулировки предмета договора аренды. Свидетельство о праве собственности не всегда нужно, с 2016 года его перестали выдавать. Оно подтверждает право собственности, если владелец помещения не менялся много лет

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.

Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, цена НДС, считается, что включает.

Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.

Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.

Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.

Пример хорошей формулировки об арендной ставке в договоре

Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.

Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.

Какой срок аренды выбрать

Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.

Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.

В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.

Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.

Как зарегистрировать договор

• Прийти в назначенное время с паспортом.
• Заполнить заявление — его распечатают на месте сотрудники МФЦ.
• Уплатить госпошлину 2000 , если заявление подает физлицо или индивидуальный предприниматель. Для юрлиц пошлина 22 000 . Реквизиты для оплаты можно узнать в МФЦ, обычно стоят терминалы для оплаты.
• Подать заявление и приложить минимум один подписанный оригинал договора аренды и копию чека, подтверждающего уплату госпошлины.
• Также нужно приложить: согласие залогодателя, если помещение в залоге, и нотариально заверенное согласие супруги или супруга арендодателя — физлица, если помещение приобреталось в браке.
• После подачи получить опись поданных документов, на ней будет указан номер заявки. По номеру заявки можно отслеживать статус регистрации.

Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.

Если все документы в порядке, через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.

Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в  МФЦ, где подавали заявление на регистрацию.

Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.

Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.

Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.

В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: бессрочный договор любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.

Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.

Зачем нужен акт приема и передачи помещения

В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.

Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.

Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.

Пример из судебной практики

Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.

Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.

Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.

В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.

Пункт о прекращении договора, на который ссылался арендатор

Пункт, в котором говорится про возврат помещения и о котором арендатор забыл

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о  договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.

Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.

Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.

Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.

Что еще важно учесть при составлении договора аренды

Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.

Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.

Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.

Писать «первый месяц плата не начисляется» неверно, это нарушает принцип возмездности аренды. Пример хорошей формулировки: «Аренда за первые два месяца — 1 , дальше — 200 000  в месяц».

Если после подписания договора стороны договорились о  еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.

Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.

Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.

Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, эти улучшения отделимыми или неотделимыми, собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.

Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:

• системы водоснабжения, канализации, электроснабжения;
• ключи, магнитные карты, брелоки от шлагбаума;
• документы: декларация пожарной безопасности, паспорта приборов учета, схема электросети и ;
• оборудование: кондиционеры, бойлер, видеокамеры, светильники;
• имущество: мебель, кулеры для воды, оргтехника.

Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.

Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.

Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.

В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.

В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.

Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.

Пример хорошей формулировки без разночтений:

«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».

Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.

Пример хорошей формулировки о досрочном прекращении краткосрочного договора

Нужен ли юрист при заключении договора

Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.

Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.

Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.

Как заключить договор аренды коммерческого помещения

• Определите задачи, которые должно решать помещение для вашего бизнеса.
• Узнайте, требования к вашей деятельности, которые стоит учесть при выборе помещения.
• Найдите помещение, наиболее подходящее вам по месту, площади, формату.
• Переговорите с собственником, поймите, ваши интересы.
• Запросите на проверку документацию по помещению, данные собственника.
• Подключите для переговоров и составления документов юриста. Убедитесь, что все условия и важные моменты и вы, и арендодатель понимаете однозначно.
• После одобрения финального варианта текста — распечатайте по экземпляру каждой стороне, подпишите на каждой странице, составьте передаточный акт.
• Сохраняйте оригиналы документов и выполняйте условия договора.

• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно

Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно

Подборка наиболее важных документов по запросу Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 N 15АП-20902/2020 по делу N А32-10456/2018Требование: О возмещении убытков в виде расходов за пользование термальной водой по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами.Решение: Судом первой инстанции в удовлетворении требования отказано. Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено.Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что в настоящем споре суды не приняли во внимание установленные обстоятельства, тогда как факт пользования арендатором объектом аренды до 09.02.2017 имеет существенное значение. Вывод судебных инстанций, основанный на пояснениях лиц, данных в деле N А32-8780/2017 (о невозможности использования части имущества, переданного Карпенко А.В.), не подтвержден иными доказательствами. Аргумент предпринимателя о наличии с 01.12.2016 препятствий в допуске к объекту со стороны охраны общества, получил оценку судов в деле N А32-6124/2018 и отклонен как документально не подтвержденный (не содержат таких документов и материалы настоящего дела). Расторжение обществом договора поручения от 01.08.2015 N 2 не свидетельствует о прекращении теплоснабжения, указывает лишь на изменение порядка расчетов с теплоснабжающей организацией, учитывая, что пунктом 4.4 договора аренды предусмотрена самостоятельная оплата коммунальных услуг (электроэнергия, термальная вода, канализация, вывод мусора и т.д.) арендатором. В материалах дела имеется платежное поручение от 24.01.2017 N 26, которым общество возвратило индивидуальному предпринимателю Шевцову С.А. стоимость произведенной им оплаты долга перед АО «Нефтегазгеотерм» по состоянию на 01.12.2017. Данные обстоятельства не получили надлежащей правовой оценки, оплату пользования каких именно скважин производил Шевцов С.А. за весь период аренды, суды не изучили, необходимые сведения у АО «Нефтегазгеотерм» не запросили. При новом рассмотрении суду необходимо установить все фактические обстоятельства, с учетом преюдициально установленного факта пользования предпринимателем объектом аренды до 09.02.2017; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле АО «Нефтегазгеотерм» и Шевцова С.А.

За вывоз ТКО заплатит арендодатель, если в договоре аренды не установлено иное. Судебная практика.

Из статей 154, 155 ЖК РФ следует, что обращение с ТКО представляет собой возмездную коммунальную услугу.

В этих правоотношениях одной стороной выступает региональный оператор (ст. 24.6 ФЗ от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»), а другой – потребитель — собственник отходов.

Отсутствие «бумажного» договора не является основанием для неоплаты. ФЗ от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» определяет, что размещение информации о заключении договора на официальном сайте регионального оператора достаточно для признания договора заключенным.

Собственник помещений обязан оплачивать вывоз и утилизацию отходов даже в случае, когда часть здания сдана в аренду. И эта обязанность сохранится до того времени, пока арендатор не заключит отдельный договор по обращению с ТКО.

С 01 января 2019 года региональным оператором в Смоленской области является АО «СпецАТХ».

ООО «Русбелавто» является собственником нежилого здания, часть которого с 21.05.2020 года сдана в аренду ООО»Автоцентр Атлант-М».

08 июня 2020 года Автоцентр обратился с заявкой к региональному оператору на заключение договора по обращению с ТКО, а с 01.07.2020 года АО «СпецАТХ» начало исполнять свои обязательства по договору.

Вместе с тем, оператор выставил претензию Обществу Русбелавто о погашении задолженности за период с 21 мая 2020 года по 30 июня 2020 года, т.е. за период аренды помещений Автоцентром.

Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, АО «СпецАТХ» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга.

Ответчик представил отзыв, в котором выразил несогласие с иском. Он посчитал, что за спорный период с 21 мая по 30 июня 2020 года услуги по обращению с ТКО должны быть оплачены арендатором, который использовал помещения в данный период.

Судом иск удовлетворен в полном объеме.

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 30 декабря 2022 года по делу № А62-8747/2022.

1. В силу ст. 210 ГК РФ бремя расходов на содержание недвижимого имущества несет его собственник. При передаче в аренду части здания оплата коммунальных услуг возлагалась на арендодателя. Поскольку вывоз отходов относится к этому виду услуг, обязанность по ее оплате лежит на владельце здания.2. Лицо, у которого образуются отходы, самостоятельно заключает договор на вывоз и утилизацию ТКО. Это может быть собственник помещений, арендатор, пользователь. Но если владелец отходов не подписывает договор, он будет считаться заключенным по истечении 15-ти дней со дня опубликования соответствующей информации региональным оператором на своем официальном сайте.3. При расчете задолженности исполнитель использует тарифы, установленные государственными органами власти. При оспаривании суммы задолженности необходимо представить доказательства ее ошибочности, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий совершения либо несовершения процессуальных действий.

1. Закон не предоставляет право, но устанавливает обязанность заключить с региональным оператором договор на вывоз отходов. Поэтому при арендных отношениях необходимо обратить на это внимание: кто из сторон (арендодатель или арендатор) и за какие коммунальные услуги несет обязанность по оплате.2. Ежемесячная сумма по договору на вывоз и утилизацию отходов состоит из установленных тарифов и нормативов. Но также в оплату включается их объем (измеряется емкостью), площадь, количество дней забора в неделю, при наличии условия сортировки – эти данные позволяют уменьшить стоимость вывоза ТКО.

Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, выпуск на тему «Субсидиарная ответственность и общество с безграничной ответственностью» можно посмотреть по ссылке.

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2020 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство», «Разрешение споров в судах общей юрисдикции» и является одной из региональных компаний по всей России в данных номинациях.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Выдача подотчета директору – взыскание убытков

2) Срок оплаты векселя – предъявление векселя к оплате

3) Допрос в налоговой проверке – протокол допроса налогоплательщика

4) Защита директора от субсидиарной ответственности

5) Выплаты иностранным организациям – фактический получатель дохода

6) Правомерны ли действия директора – взыскание убытков

7) Дефекты формы векселя – требование по векселю

8) Налог на имущество организаций – коды льгот

9) Признание ценных бумаг бесхозяйными – ст. 225 ГК РФ

10) Изменение концессионного соглашения – доказательства убыточности тарифов

Ввиду масштабного количества мероприятиям по предупреждению и распространения инфекции, вызванной коронавирусом 2019-nCoV в городе Москве, так называемых ограничительных мер, органами государственной власти издается ежедневно все больше новых подзаконных и правовых актов.

24 марта 2020 года утверждены меры экономической поддержки организаций в условиях режима повышенной готовности, Постановлением Правительства Москвы № 212, документ опубликован в соответствии с Законом № 63 от 28.11.2012 О внесении изменений в статью 21 Закона города Москвы от 14 декабря 2001 года № 70 «О законах города Москвы и постановлениях Московской городской Думы» и статью 19 Закона города Москвы от 8 июля 2009 года № 25 «О правовых актах города Москвы».

Организации, заключившие договор аренды земельного участка и нежилых объектов, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, приостановившие свою деятельность на время указанного режима, освобождены от внесения арендной платы на срок временного приостановления деятельности.

В список данных организаций входят те, которые функционируют в области культуры, физкультуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».

Организации, осуществляющие деятельность в сфере гостиничных услуг, общепита и туризма, арендующие земельные участки и нежилые помещения, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, смогут получить отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь 2020 г. Отсрочка действует до 31 декабря 2020 г.

В соответствии с пунктом 16.1. Указа Мэра Москвы от 27 марта 2020 г. N 33-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ» Распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Аналогичные мнения были отражены ведомствами в письмах Минфина РФ от 19.03.2020 № 24-06-06/21324, Письмо ФАС РФ от 18.03.2020 № ИА/21684/2020.

В настоящее время наибольшую сложности испытывают арендаторы частного имущества.

В данной ситуации действующее законодательство РФ не регламентировано в части конкретного механизма действий сторон при форс-мажоре.

В частности, не освобождает арендатора от внесения арендной платы за имущество в случае форс-мажора применительно к договору аренды коммерческой недвижимости (п. 2 ст. 610, ст. 620 ГК РФ, п.п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), но тем не менее, данные обстоятельства учитываются при решении проблем с ответственностью в случае нарушении обязательств по договору (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Альтернативные варианты взаимоотношений арендатора и арендодателя при коронавирусе:

1. Стороны либо заключают допсоглашение к договору аренды, в котором учитывают интересы друг друга ввиду коронавируса;

2. Арендодатель расторгает договор аренды по своей инициативе ввиду непоступления арендных платежей от арендатора по правилам ст. 619 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.

3. Арендатор расторгает договор по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Однако имеется риск того, что обстоятельства форс-мажора могут быть не признаны существенным изменением обстоятельств, а расценены в качестве предпринимательского риска. Именно такую позицию занимают суды, оценивая изменение курса валют, введение внешнеэкономических санкции и проч. финансово-политические явления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 и др.).

Действие непреодолимой силы в договоре должны удовлетворять следующим обстоятельствам и признакам:

Указанные признаки подробно разъяснены в пункте 8 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7.

Требование чрезвычайности, суд акцентировал внимание на норму п. 3 ст. 401 и дал свои разъяснения: «Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях».

Также суд дал следующие разъяснения и указал: «Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении» (п. 9 постановления № 7).

Должник не несет ответственности перед контрагентом, если тот потерпел убытки из-за просрочки исполнения, которую вызвали экстренные обстоятельства.

Если сторона ссылается на действия непреодолимой силы, она должна подтвердить, что такие обстоятельства наступили. Корреспонденция, обмен по средствам электронной почты и иные способы общения с арендодателем в последствии будут являться доказательственной базой в судебном процессе.

На основании письменного заявления заинтересованной стороны внешнеторгового контракта, подписанного директором организации, Торгово-промышленные палаты в Российской Федерации начали выдавать заключения по обстоятельствам «форс-мажор», непосредственно влияющих на исполнение обязательств по конкретной сделке (договору, контракту).

Первостепенным является — в кратчайший возможный срок арендатор должен уведомить арендодателя о форс-мажоре. За неимением указанного уведомления, в последствии, судом будет расценено нарушение, что повлечет компенсацию убытков контрагенту (п. 10 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств»). Более того, должник обязан предпринять любые действия по уменьшению ущерба, поскольку должник может влиять на причинение ущерба в связи с неисполнение обязательств.

Учитывая, что форс-мажор в нормах ГК РФ определен в общем виде, как таковой перечень обстоятельств отсутствует, как правило стороны перечисляют действие непреодолимой силы в договоре и готовы признать экстренными обстоятельствами.

Однако, на данный момент, с учетом тяж говорить о наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых безусловно невозможно исполнить обязательства по выплате аренды, не усматривается даже сейчас.

В случае сбора доказательств, подтверждающих форс-мажор, к сожалению, виновная сторона освобождается от обязательств не в полном объеме.

Указа Мэра Москвы не влияет напрямую на арендные отношения без учета конкретных обстоятельств. Тем не менее в судебном процессе указ может иметь чрезвычайное, но не решающее значение.

Таким образом действие договора лишь приостанавливается до того времени, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.

Отсутствует судебная практика с учетом политического, экономического и социального статуса ввиду коронавируса, поскольку взыскание арендной платы в период пандемии может квалифицирована как злоупотребление правом, так и квалифицирована как предпринимательский риск.

Наша компания рекомендует самостоятельно инициировать переговоры с арендодателем, мы можем подготовит заявления о снижении штрафных санкций и заявления об уменьшении арендной ставки со ссылкой на существенное изменение обстоятельств.

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.