Что делать, если арендатор не платит
В отличие от рынка аренды квартир, в случае с гаражами залог в размере месячной платы брать не принято. Поэтому всегда есть риск, что арендатор исчезнет и останется должен за предыдущий месяц. Чтобы такого не происходило, я советую брать плату сразу за квартал. Это отсеет не только любителей халявы, но и людей с нестабильными источниками дохода.
В моей практике было два таких случая. Оба раза человек сразу же объявлялся, гасил долги и вывозил свои вещи.
Нужно ли платить налоги и как все оформить
Плата за аренду гаража, как и любого другого имущества, — налогооблагаемый доход. Однако многие арендодатели предпочитают не делиться с государством в надежде, что налоговая не будет размениваться по мелочам и преследовать их. Отчасти такие надежды оправданы, но ничто не длится вечно. Если арендодатель решит легализоваться, то сделать это можно так.
По умолчанию сдача гаража, квартиры или другого личного имущества — это не предпринимательство, ИП можно не регистрировать. К сожалению, владелец нежилой недвижимости не может стать самозанятым и платить с аренды налог на профессиональный доход — 4% от платы физлиц без статуса ИП и 6% от платы организаций и ИП. Это доступно только арендодателям жилья.
Остается НДФЛ по ставке 13%, независимо от арендатора гаража. Предоставлять декларацию по налогу надо ежегодно до 30 апреля следующего года, а платить указанный в декларации налог — до 15 июля. Уменьшить НДФЛ можно с помощью социальных и имущественных вычетов.
Если хочется сэкономить на НДФЛ, придется регистрировать ИП и выбирать УСН «Доходы» с уплатой 6% налога или патент, стоимость которого зависит от региона. Сколько будет стоить патент в вашем городе, можно рассчитать на специальном калькуляторе от ФНС.
Плюс ИП обязательно ведет книгу учета доходов. А при УСН за первый, второй и третий кварталы вносит авансовые платежи по налогу с окончательным расчетом по итогам года. И сдает «упрощенную» декларацию до 30 апреля следующего года.
В общем, ИП под сдачу одного гаража — это довольно хлопотно. Но если арендная плата — это не единственный побочный заработок, который нужно легализовать, то отчего бы и не зарегистрироваться.
Запомнить
- В договоре аренды нужно указать, зачем наниматель снимает гараж, срок аренды, цену, порядок платежей и необходимость оплаты арендатором потребленной электроэнергии.
- В акте приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчика, состояние гаража и ворот, а также перечень имущества собственника, которое остается в боксе.
- Надо бывать в гараже хотя бы раз в три месяца, чтобы проверить показания счетчика электроэнергии и состояние помещения.
- У председателя гаража и знакомых соседей по кооперативу должны быть контакты собственника, чтобы они могли связаться с ним в случае форс-мажора.
- Если человек конфликтно и вызывающе себя ведет еще на стадии осмотра гаража, лучше отказаться от сделки. Скорее всего, интуиция вас не подводит.
Как оформить гараж по амнистии. инструкция
С 1 сентября 2021 года вступит в силу закон, который даст возможность зарегистрировать право собственности на гараж в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Документ предусматривает возможность оформления не только самого гаража, но и бесплатного предоставления земли под ним.
Вместе с Росреестром рассказываем, как воспользоваться новым законом и на какие конкретно случаи он распространяется.
Зачем нужен закон Такие объекты нельзя назвать самовольными постройками, но часто на них утеряны правоустанавливающие документы, поэтому оформлению (в том числе земельных участков) мешает правовая неопределенность, а граждане не могут противостоять их сносу, оформить в собственность, продать или передать по наследству. |
Шаг 1. Убедитесь, что гараж подходит под новый закон
Вы сможете оформить гараж в собственность при соблюдении одновременно трех условий:
— гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землей;
— гараж построен до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса РФ (до 29.12.2004);
— гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.
Если вы решили начать оформление гаража, прежде всего обратитесь в местную администрацию, узнайте, как на территории вашего муниципалитета будет реализовываться «гаражная амнистия». Возможно, со стороны местной власти будет организована работа по всем гаражам и получится избежать излишних процедур, посоветовали в Росреестре.
Вам не помешают оформить гараж следующие обстоятельства:
— гаражный кооператив, членом которого вы являлись, уже не существует;
— ваш гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;
— у вас не оформлена земля под гаражом;
— гражданин, у которого вы приобрели гараж, умер или вам о нем ничего не известно;
— гараж принадлежал кому-то из ваших близких родственников, но после его смерти не был — оформлен в наследство;
— земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.
Шаг 2. Соберите необходимые документы
Прежде чем начать оформление гаража, тщательно изучите все документы, которые у вас есть и которые могут иметь хоть какое-то отношение к вашему гаражу. Любые справки, решения, технические описания могут стать основанием для оформления прав на гараж. Также можно обратиться в местное БТИ, у них на хранении могут быть документы, содержащие описание вашего гаража. Возможно, это позволит вам избежать расходов на кадастровые работы по подготовке технического плана гаража, советуют в Росреестре.
Оформить гараж вам позволят:
— любое решение органа власти (в том числе советского периода), которое подтверждает, что ранее вам был предоставлен земельный участок под гаражом;
— справка или другой документ, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе;
— решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выделение вам гаража;
— старый технический паспорт на гараж, который вы заказывали для технической инвентаризации;
— документы о наследстве, если гараж принадлежал вашему отцу, матери, дедушке, бабушке и т. д.
Однако если указанных документов нет, это еще не означает, что вы не сможете оформить гараж. Органы власти вашего региона наделены полномочиями по определению других документов, которые являются основанием для оформления прав на гараж по «гаражной амнистии, пояснили в Росреестре.
Шаг 3. Выясните статус земли под гаражом
Для того чтобы узнать, стоит ли земельный участок под вашим гаражом на кадастровом учете, можно обратиться:
— в МФЦ;
— в филиал Кадастровой палаты в своем городе;
— в орган местного муниципального самоуправления;
— к кадастровому инженеру;
— в Росреестр.
Сведения о земельных участках, стоящих на кадастровом учете, также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Шаг 4. Образуйте участок
В случае если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, вам предстоит его образовать (если стоит — переходите сразу к Шагу 5). Уточните в местной администрации, утверждался ли на территорию, где расположен ваш гараж, проект межевания территории. Это документ, который заранее определяет направления развития территории и границы земельных участков.
Вы можете этого не делать, сразу приступив к подготовке схемы границ участка под гаражом. Однако нужно иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом схему нельзя готовить там, где утвержден проект межевания. Подготовить схему можно самостоятельно или воспользовавшись утвержденной формой, но лучше обратиться за этой услугой к кадастровому инженеру. Схема может быть подготовлена в бумажном виде или в виде электронного документа по форме.
После оформления схемы расположения земельного участка вам нужно обратиться в орган публичной власти, который распоряжается земельным участком под вашим гаражом.
Если земельный участок находится в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, то это муниципалитет.
Если гараж расположен на земле, которая находится в региональной собственности, то заявление нужно подавать в адрес региональной власти, если в федеральной — то в Росимущество (соответствующее региональное территориальное управление).
Необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ответ на него вы должны получить по истечении 30 дней.
На основании положительного решения вы идете к кадастровому инженеру и просите его подготовить межевой план земельного участка и технический план гаража. Когда кадастровый инженер сообщил вам, что документы готовы, нужно обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Это можно сделать в МФЦ либо подать документы в электронном виде. По результатам данной процедуры вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под вашим гаражом.
Шаг 5. Отправьте документы в администрацию
Для того чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж, необходимо официально отправить в администрацию:
— решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
— выписку из ЕГРН на земельный участок;
— технический план на гараж.
Администрация, в свою очередь, должна будет:
— принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
— подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж;
— передать выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Получив выписку из ЕГРН на земельный участок и гараж, вы можете быть уверенными, что официально стали его собственником.
https://realty.rbc.ru/news/60c49a229a79471da782be8a
Кредит под залог гаража без подтверждения доходов — где взять, как оформить, документы, проценты, сроки
Кредитные продукты, по которым выдаются не слишком большие суммы заемных средств, и требуется от физических лиц в качестве залогового имущества гараж, в последнее время стали пользоваться большой популярностью. Еще несколько лет назад не каждая финансовая организация соглашалась кредитовать физических лиц на таких условиях, так как этот вид недвижимого имущества считался неликвидным.
Сегодня оформить кредитный продукт под залог гаража можно во многих российских банковских и микрофинансовых учреждениях, которые предъявляют не слишком жесткие требования к своим клиентам.
Владельцы гаражей, желающие принять участие в кредитовании и оставить этот объект недвижимого имущества в качестве залога финансовому учреждению, обязаны выполнить ряд условий:
При оформлении таких кредитных продуктов потенциальным заемщикам необходимо учитывать следующее:
Сегодня получить небольшую сумму денег под залог гаража можно практически в любом финансовом учреждении, осуществляющем профильную деятельность на территории РФ.
Потенциальным заемщикам, проводящим мониторинг российского финансового рынка, следует обращать внимание на предложения российских банков, но в тоже время не «выпускать из вида» микрокредитные программы микрофинансовых организаций.
Изучив их условия, физические лица смогут подобрать наиболее удобный для себя, с финансовой точки зрения, кредитный продукт, для оформления которого им необходимо будет на длительное время передать в залог свой личный гараж.
Для физлиц — потенциальных заемщиков банковские и микрофинансовые организации регулярно разрабатывают кредитные продукты, которые отличаются между собой ставками, сроками и суммами.
Чтобы принять участие в кредитовании владельцам гаражей нужно действовать в определенной последовательности:
- Выбрать банковское или микрофинансовое учреждение, в которое необходимо подать соответствующее заявление.
- После того, как из финансового учреждения был получен положительный ответ, физлицам — потенциальным заемщикам нужно пригласить эксперта для оценки гаража, собрать стандартный пакет документации, оформить страховой полис.
После проведения экспертной оценки менеджеры выбранного финансового учреждения рассчитают величину кредитного продукта (в большинстве случаев она составляет не более 70% рыночной стоимости гаража).
- Оформляются все необходимые для получения такого вида займа документы, и осуществляется выдача этой категории клиентов заемных средств.
Банковские и микрофинансовые организации не предъявляют жестких требований к физическим лицам, желающим оформить кредитные продукты под залог своих гаражей.
Чтобы начать взаимовыгодное сотрудничество с финансовым учреждением потенциальным заемщикам необходимо выполнить несколько требований:
- документы на гараж;
- гражданство РФ;
- прописка (местная).
Пакет документации, который требуется банковскими или микрофинансовыми организациями при оформлении таких кредитных продуктов должен включать в себя следующие справки:
- все документы на передаваемый в залог гараж:
- нотариально заверенный документ, подтверждающий факт залога;
- паспорт с российским гражданством и идентификационный номер заемщика;
- при участии в кредитовании поручителей или созаемщиков потребуются их официальные документы и т. д.
Некоторые финансовые учреждения по каждой кредитной программе, разработанной специально для физических лиц, индивидуально устанавливают процентные ставки.
Их величин напрямую зависит от нескольких факторов:
- платежеспособности;
- возраста;
- состояния передаваемого в залог недвижимого имущества;
- сроков кредитования.
Анализируя представленные на отечественном финансовом рынке банковские продукты можно сделать вывод, что процентные ставки колеблются в следующем диапазоне:
- от 0,35% в сутки;
- до 23,9% годовых.
Физические лица, которые планируют стать заемщиками банковских и микрофинансовых организаций, должны быть морально готовы к тому, что по кредитным программам под залог гаража им не удастся получить слишком много денег.
Это в первую очередь связано с неликвидностью залогового имущества, которое в редких случаях имеет высокую оценочную стоимость.
Клиенты финансовых учреждений, при условии выполнения всех поставленных требований, могут получить следующие суммы заемных средств:
- минимум – 15 000 рублей;
- максимум – 3 000 000 рублей.
При формировании стоимости кредитной программы финансовые учреждения опираются на рыночную цену передаваемого в залог личного недвижимого имущества.
В большинстве случаев такой категории заемщиков выдают не более 80% оценочной стоимости гаража.
После оформления кредитных продуктов под залог гаража физическим лицам финансовые учреждения предоставляют возможность использовать полученные денежные средства по своему усмотрению.
Так как такие программы не являются целевыми, заемщикам нет никакой необходимости собирать квитанции на все свои покупки.
Оформленный займ под залог гаража может возвращаться в следующие сроки:
- в течение суток;
- в течение 7-ми лет с момента получения.
Владельцы гаражей, которые при оформлении кредитных программ используют их в качестве залогового имущества, должны соблюдать платежную дисциплину:
К преимуществам банковских продуктов, оформляемым под залог гаража можно причислить:
- быстроту оформления кредитных программ;
- прозрачность и отсутствие завуалированных в договоре условий;
- приемлемые процентные ставки;
- отсутствие бумажной волокиты;
- минимальные требования к заемщикам и т. д.
Недостатками таких кредитных продуктов являются: небольшие суммы займов, короткие сроки кредитования и территориальная привязка.
Подготовить к сдаче
Гараж должен быть чистым, сухим и безопасным. Перед тем как давать объявление, бокс необходимо подготовить: убрать все лишнее, проверить замки, утеплить. Такую подготовку лучше проводить каждый раз после того, как съехал старый арендатор.
Проверить, как работают ворота и дверь. Легко ли их закрыть изнутри и снаружи. Хорошо ли работает врезной замок, можно ли сверху дополнительно установить навесной. Ворота рекомендую покрасить и утеплить изнутри. Мы все это сделали и сдавали гараж в отличном состоянии.
Посмотреть, не течет ли крыша. Если у гаража есть козырек над воротами, надо проверить, защищает ли он от дождя. Бывает, что весной или осенью во время сильного дождя помещение начинает заливать. Тогда машина или вещи, которые хранятся в боксе, могут намокнуть.
Убрать мусор и вывезти свои вещи. В гараже постоянно скапливается ненужный хлам. Он не только портит вид, но и занимает место. Чистый бокс быстрее снимут. А если оставить внутри нужные вещи, то их может случайно или специально прихватить с собой очередной съемщик. Как-то раз арендатор увез наш старый шкаф, который уже разваливался. Не представляю, зачем он ему нужен.
Оборудовать гараж счетчиком электроэнергии. Во-первых, это нужно, чтобы вы могли контролировать, сколько электричества тратит арендатор. Соответственно, и оплачивать потребленную энергию он будет по счетчику. Гараж может снять предприниматель под производственный цех — неизвестно, какое оборудование он там установит.
Во-вторых, часто руководство кооператива настаивает, чтобы во всех гаражах стояли счетчики. Например, если в конце года у нас по всему кооперативу получается перерасход электроэнергии, платить за это должны владельцы гаражей без счетчиков.
Счетчик нужно опломбировать, а потом составить с председателем гаражного кооператива акт в свободной форме — главное, чтобы там были зафиксированы показания. Установка счетчика вместе с пломбой стоит 5000—7000 Р.
Пару лет назад все члены нашего кооператива сбросились по 2000 Р и установили в гаражах счетчики, а заодно обновили электропроводку и пломбы.
Проверить покрытие смотровой ямы. Часто смотровую яму накрывают досками, когда не используют. Со временем они могут потрескаться или прогнить. Если машина наедет колесом на такое место, это чревато серьезными повреждениями. Кроме того, в яму может провалиться человек.
Я рекомендую проверять, цело ли покрытие, после того как съедет очередной арендатор. Как-то я не заметил, что доски на нашей яме прогнили, и туда чуть не провалился съемщик. Пришлось оперативно делать новый настил.
Сфотографировать гараж снаружи и внутри, перед тем как отдать ключи арендатору. Если он что-то сломает или неисправимо испачкает, получится сразу доказать, что это его вина.
Это особенно актуально для металлических гаражей: я слышал про случаи, когда собственники обнаруживали поврежденные стены и ворота. Еще такой бокс может начать ржаветь, а арендатор сделает вид, что не заметил начинающуюся коррозию. В кирпичном гараже очень сложно что-то испортить — за все время, что я сдаю свой, подобных проблем не было.
