Можно ли заложить долю в квартире без согласия других собственников

Какой должна быть доля, чтобы ее приняли в залог?

Кредит под залог доли недвижимости можно взять только в том случае, если объект соответствует основным требованиям. В их числе:

1. Выделение в натуре. Это значит, что часть должна быть определена и зафиксирована документально, а также являться изолированным помещением – отдельной комнатой. Выделенная доля имеет определенные границы и метраж, принадлежит законно владельцу. Невыделенная – это, к примеру, треть двухкомнатной квартиры (обозначить конкретное помещение нет возможности).
2. Нахождение в приватизированной квартире. Если имущество муниципальное и используется жильцами в рамках социального найма, в залог по кредиту его никто не примет.
3. Пребывание в нормальном состоянии. Оно должно быть не ветхим, не аварийным, имеющим максимально допустимую степень износа (обычно до 60-65%).
4. Дом, в котором находится квартира, не стоит в очереди на реконструкцию, снос, реновацию (в Москве), капитальный ремонт с отселением жильцов.
5. Квартира имеет все необходимые коммуникации: водоснабжение (горячее и холодное), электричество, отопление, канализацию. Причем все инженерные системы должны исправно работать.
6. Многоквартирный дом располагается в пределах РФ: в черте города присутствия отделений организации или не дальше определенного расстояния от населенного пункта.
7. Не имеется обременений: арестов имущества, претендующих на права владения третьих лиц, судебных тяжб с участием объекта, зарегистрированных в квартире несовершеннолетних, ранее оформленных залогов по иным кредитам.

Эти требования стандартны, но они могут меняться по усмотрению кредиторов.

Что такое комната и доля

Комната — это конкретная часть объекта недвижимости. Помещение имеет определенную площадь, ему присваивают индивидуальный кадастровый номер. Хозяин комнаты имеет соответствующий документ — он подтверждает право владения комнатой. Собственник самолично принимает решение о сделках со своим имуществом.

Доля — не является конкретной частью недвижимости. В юридической практике под долей в квартире понимают частичную правовую собственность владения ею. Измеряется в дробном соотношении. К примеру, если собственников недвижимости трое, в справке из ЕГРП на каждого собственника сделают запись: правовая доля — ⅓.

В данной ситуации все собственники жилья имеют равные права в пользовании недвижимостью. Если человек владеет долей в квартире, юридические ограничения на эксплуатацию им всей квартиры отсутствуют.

Как показывает практика, долевое владение появляется, когда ведутся наследственные дела при наличии нескольких претендентов. Второй вариант формирования долевого владения — развод супругов — при условии, что жилье приобретено в браке и принадлежит им обоим.

Читайте еще:Ипотека многодетным семьям. 450 000 для улучшения жилищных условий

Чаще всего доля жилого объекта не совпадает по размерам с комнатой — ведь при долевой собственности учитывается величина не только полезных, но и подсобных помещений в доме — кухня, коридор балкон, санузел, кладовая. Следовательно, величина долевого владения зависит от двух факторов:

• общей площади квартиры;
• числа долевых участников.

Справка! Действующим законодательством, в частности, статьей 105 ЖК РФрегламентирован порядок владения долевой собственностью. Правоутверждающим документом выступает долевое соглашение — его составляют в произвольной форме, в письменном виде. У каждого владельца долевой части на руках остается свой договор, подписанный остальными.

Особенности доли и комнаты:

• коммунальные платежи — владелец комнаты имеет персональный лицевой счет и сам оплачивает пользование природными ресурсами. Тот, кто имеет долевое право, оплачивает коммуналку согласно начисленным тарифам с привязкой к величине доли. Важно! Если один из долевых владельцев не платит за услуги, задолженность — по закону, могут взыскать с остальных собственников в судебном порядке;
• доля в квартире дарится или продается — при условии, что жилье приватизировано. Целесообразно приобретать долю с целью полного выкупа квартиры в будущем. В сделках купли-продажи долевой собственности работает преимущественное право — сначала приобрести долю предлагают другим владельцам жилья. Если они откажутся — третьим лицам;
• передача квартиры в залог — если вы приобретаете долю за кредитные деньги, в залог банк возьмет квартиру целиком;
• оценочный отчет при покупке комнаты и доли — при покупке комнат оценивают только ее стоимость, когда приобретается доля в квартире — под оценку попадает вся недвижимость целиком;
• залоговое страхование — в долевых сделках страхуется все жилье, при покупке комнаты — только это помещение.

Обратите внимание! Если у квартиры не один собственник, это не переводит ее в разряд коммунальной.

Банк солидарность – до 1 500 000 под залог любой имеющейся недвижимости, в том числе доли или комнаты

Еще одно кредитное учреждение, готовое выдать ссуду под залог доли в квартире или комнаты. Максимальный размер займа зависит от рыночной стоимости жилья, поэтому перед оформлением договора, к заемщику выезжает оценщик, который оценивает стоимость недвижимости.

Условия кредитного предложения:

• максимальная сумма, доступная для оформления – 1 500 000 рублей;
• оплата производится регулярными платежами в течение 84 месяцев;
• минимальная ставка по кредиту от 15% годовых.

Нецелевой потребительский кредит под залог доли (комнаты) выдает ограниченное количество банков. Однако если иного способа получения займа у заемщика нет, то рекомендуем обратиться в перечисленные выше организации. Но не стоит забывать, что оплачивать ежемесячные платежи необходимо регулярно и в полном объеме.

Документация по ипотеке

Для рассмотрения заявки понадобятся удостоверяющие личность документы и справки с работы.

Подтверждение платежеспособности не нужно зарплатным клиентам, а также в том случае, если заемщик обращается в финансово-кредитную компанию. В фирме ➥ «С залогом» такие справки уж точно не нужны, как и Ваша кредитная история, при том, что стоимость переплат тут в 2 раза меньше, чем в других банках.

Для части собственности обязательно понадобится факт ее получения и свидетельство или выписка из Росреестра.

Банки дополнительно запросят справки из БТИ, ЖЭСа, домовой книги.

Доля в квартире. продажа

Согласно ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, у владельцев остальных долей есть особое право – преимущественное право покупки вашей доли перед третьими лицами.

https://www.youtube.com/watch?v=32rG4SKO1_s

Это означает, что, если вы соберетесь продать свою долю постороннему лицу (ну мало ли какие у вас отношения в семье), то сначала вы должны предложить ее своим совладельцам. Не спросить согласия, а предложить.

Чтобы правильно оформить предложение, вы готовите его в письменной форме и отправляете, например, заказным письмом своим соседям. В предложении вы должны обязательно указать цену. Можно, конечно, вручить лично под роспись и получить письменный отказ (форму отказа можно заготовить самому, предложив сособственникам только подписать его), но сомнительно, что остальные сособственники добровольно его подпишут.

Если отказа вам никто не дал, то ждете месяц. Раньше этого срока, если у вас нет письменных добровольных отказов, никаких юридически значимых действий производить не следует. Но вы можете искать покупателя на свою долю.

Напомним, что сделки с недвижимостью, в которой несколько собственников, теперь производятся только через нотариуса. Это нотариальные сделки. Поэтому, для оформления сделки купли-продажи доли, идете с покупателем к нотариусу. Приносите либо письменные отказы соседей, либо квитанцию об отправке предложений о продаже с отметкой о вручении.

Если банк отказывает

Если кредит под залог части квартиры не выдают в банке, можно обратиться в иные организации:

1. В МФО. Микрофинансовые организации специализируются на микрокредитовании и выдают срочные займы наличными до 500 000-1 000 000 рублей (реже до 3-5 миллионов). Сроки не превышают 3-5 лет. Проценты довольно высокие.
2. К частным инвесторам: юридическим или физическим лицам. Требований у них немного, условия различны, но не всегда выгодны для заемщиков: сроки – не больше 5-10 лет, суммы редко превышают 10 000 000-30 000 000, проценты высокие. Также есть риск лишиться квартиры из-за обмана. Чтобы не допустить этого, искать инвестора следует через специальную биржу или сервис.
3. В ломбарды. Тут можно заложить срочно даже долю квартиры, хотя с такими объектами ломбарды связываются неохотно из-за сложностей при продаже. Требования к заемщикам минимальны, но суммы зачастую ограничены (может занижаться рыночная стоимость залога), сроки непродолжительны, а проценты достаточно высоки.
4. К брокерам. Это посредники, от имени клиентов направляющие заявки своим партнерам (МФО, частным инвесторам и банкам) и предлагающие готовые оптимальные решения – одобренные и соответствующие потребностям займы, в том числе срочные.
   Кредит под залог доли квартиры в Москве наличными можно получать через компанию LEGKO-ZALOG, предлагающую до ста миллионов на срок до тридцати лет под 9% годовых (или 7,5% по акции). Можно взять деньги авансом, заложить собственность повторно или получить займ до продажи имущества.

Выгоднее и удобнее обращаться к брокерам, так как они всячески помогают в получении кредита и позволяют получить наличные деньги срочно даже проблемным клиентам: безработным, с просрочками, не имеющим официальных доходов, пенсионерам и ИП.

Ипотека под залог части имущества

Итак, мы разобрали, что больше шансов получить ипотеку под залог доли, если Вы собираетесь завладеть квартирой целиком.

Важно! В таком случае залогом по ипотеке станет целая квартира, а не та часть, которой Вы владеете на данный момент.

Однако и в таких случаях могут быть исключения. Связаны такие ограничения с тем, если сделка проводится «не совсем честно» и между ее сторонами есть определенный сговор, если один из собственников получил одну из частей по дарственной или в наследство или в случаях, когда заемщик все-таки не становится полноправным владельцем целой квартиры.

Приведу пример! Семенов владел 2/3 части трехкомнатной городской квартиры, ему оставалось выкупить только одну часть недвижимости. Решив прибегнуть к кредитным деньгам по ипотеке, Семенов начал искать подходящего кредитора. Оставшейся частью квартиры владел его племянник, который получил собственность по наследству и готов был без проблем продать такую недвижимость.

Ипотека была получена, сделка по продаже осуществлена, но уже через год была оспорена. Дело в том, что за это время нашелся еще один законный наследник доли квартиры  и оспорил свидетельство о наследстве племянника Семенова.

Примечание: срок исковой давности в делах о наследстве в три года еще не истек, поэтому сделка была оспорена. Ипотека стала не обеспеченной, ведь Семенов лишился 1/3 квартиры.

Как выкупить долю в квартире — пошаговый алгоритм действий

Действуйте по схеме:

• выберите организацию, которая оказывает услугу долевой ипотеки — сравните программы разных банков — отдайте предпочтение той, которая экономически выгоднее;
• напишите заявку в банк, ответьте на вопросы анкеты;
• дождитесь решения — через несколько дней банк вас уведомит. Если решение положительное, вас попросят подойти в офис;
• соберите необходимые документы. Учитывайте, они должны подтверждать ту информацию, которая отражена в анкете;
• заручитесь согласием остальных долевых владельцев — без их согласия ипотеку не дадут, так как залоговым объектом станет вся квартира;
• составьте предварительный договор, подпишите остальных согласие на обременение их долей;
• внесите стартовый платеж;
• оформите страховой полис — если откажетесь от этой услуги, банк повысит ставку в среднем на 1 пункт;
• перерегистрируйте жилье, оформите закладную. Все документы отдайте кредитору. Договор будет находиться в финансовом учреждении, пока вы полностью не расплатитесь за ипотеку;
• ожидайте, когда банк перечислит займ продавцу долевой собственности. Обратите внимание! Ипотечные кредиты наличными деньгами не выдаются.

После оформления сделки заемщик является полноправным хозяином объекта недвижимости. При этом, пока обременение не снимут, дарить или продавать жилье он не вправе. На любые финансовые действия потребуется разрешение банка.

Как продать долю в квартире банку

На сделки с банком собственников доли в квартире толкают следующие обстоятельства:

• нежелание других содольщиков выкупать часть;
• отсутствие покупателя на рынке недвижимости;
• трудные жизненные ситуации;
• развод и раздел имущества между бывшими супругами.

Учитывайте, что банк обязательно поинтересуется причиной продажи доли.

Кредитные организации не выкупают:

• ветхое жилье;
• квартиры под снос;
• недвижимость с низкой рентабельностью;
• наличие других владельцев — с детьми, инвалидов;
• если доля не выделена.

Пошаговая инструкция:

• найдите подходящий банк;
• предложите совладельцам приобрести вашу долю. Уведомите их об этом письменно;
• обсудите с банком специфику сделки — что это будет — кредитование или залоговое имущество;
• выясните оценочную стоимость квартиры. Помните, что цена доли будет меньше, чем стоит жилье на рынке недвижимости. Обычно дают порядка ⅔ от рыночной цены;
• соберите документы;
• подпишите бумагу в присутствии нотариуса. Составьте акт приема-передачи;
• зарегистрируйте сделку в Росреестре;
• получите у банка деньги, заплатите налог со сделки.

Какие необходимы документы

Если нужно срочно заложить долю квартиры, то заранее подготавливайте документы, необходимые для оформления кредита с залогом. В стандартный пакет включаются:

• гражданский паспорт;
• по запросу кредитора другой удостоверяющий личность документ на выбор: СНИЛС, военный билет, загранпаспорт, военное, водительское или пенсионное удостоверение, ИНН;
• подтверждающий доходы документ: 2-НДФЛ, справка банковской или свободной формы с места работы;
• доказывающие трудоустройство и стаж копии заполненных страниц трудовой книжки (трудового договора) с заверением руководителя либо выписка из этой книги;
• все бумаги на залог: свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру, документ-основание данных прав владения (договор мены или купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации или наследовании), технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРН, единый жилищный документ (сокращение – ЕЖД), акт об оценке, а также определяющий размеры и принадлежность части квартиры документ (например, постановление судебного органа, соглашение о разделе с заверением нотариуса, свидетельство о вступлении в права наследника, брачный договор (если собственность принадлежит супругам).

Также кредитор может дополнительно запросить иную документацию: свидетельства о браке (регистрации, расторжении) и о рождении детей, выписку по банковскому счету (для подтверждений альтернативных источников доходов).

Кто чаще всего обращается за таким займом

Оформление займов под залог доли в квартиры вошло в практику совсем недавно. Как правило, прибегают к получению таких займов:

• граждане, которые получили долю в наследство и теперь не знают, что делать с ней дальше;
• бывшие супруги, которые поделили совместно нажитую собственность через суд и теперь рассчитывают разъехаться, чтобы не жить под одной крышей;
• а так же некоторые другие субъекты хозяйствования.

Согласно действующему законодательству доля это правовое понятие, которое в силу своих особенностей не привязано к той или иной территории в конкретной квартире.

Однако, учитывая тот факт, что доля является частью общего имущества, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ она обладает собственной рыночной и оценочной стоимостью.

Владелец такой недвижимости может распоряжаться ею, так как ему угодно, он может ее перепродать, подарить, оставить в наследство или взять займ, оставив долю квартиры в качестве залога.

Можно ли и как выкупить долю в квартире через ипотеку

Закон не запрещает совершать сделки с долевым имуществом. Чтобы купить долю в квартире, нужно попадать под требования, заявленные кредитной организацией.

Стандартный перечень ипотечных условий — их выдвигает большинство кредиторов:

• возраст — не старше 65 лет на момент полной выплаты долга;
• официальное трудоустройство;
• непрерывный стаж — от полугода;
• безупречная кредитная история;
• гражданство;
• постоянная регистрация.

Обязательное требование — согласие на сделку остальных владельцев жилья. О том, что они не против передачи части квартиры в обременение, собственники заявляют письменно.

Требования к помещению, на которое оформляется ипотека:

• площадь доли не может быть менее 12 квадратов;
• квартира должна сопутствовать санитарным, эпидемиологическим нормам;
• не нарушены коммуникации;
• нет перепланировок;
• жилье не состоит в залоге либо другом обременении;
• не попадает под снос.

Необходимые документы:

• паспорт;
• трудовая книжка — заверяется работодателем;
• СНИЛС;
• выписка о совокупных доходах за последние 6 месяцев;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении детей.

Отдельно о ликвидности

Отдельно стоит затронуть негласное требование, касающееся ликвидности залога. Любая собственность считается ликвидной, если ее возможно продать максимально быстро и по адекватной (реальной рыночной) стоимости.

Сами по себе доли (тем более невыделенные) – не самые востребованные объекты на рынке недвижимости. Но если они принимаются в залог, то должны быть максимально ликвидными. И ликвидность определяется следующими характеристиками:

• Расположение многоквартирного дома. Если он находится в центре или в хорошем районе, то квартира будет более востребованной и дорогой.
• Этаж. Первые и последние этажи нежелательны.
• Расположение комнаты. Покупатели оценивают, как далеко от входа в квартиру она находится, куда выходят окна.
• Площадь доли. Чем она просторнее, тем лучше.
• Изолированность. Помещение должно быть полностью изолированным: не проходным, не совмещенным с другими комнатами, имеющим вход.
• Год постройки здания. Чем дом старше, тем хуже.
• Инфраструктура района: магазины, образовательные и медицинские учреждения поблизости.

Если объект ликвидный, то оформить кредит под залог доли недвижимости будет проще. В ином случае возможен отказ в выдаче.

Порядок оформления кредитов

Обычный или срочный кредит под залог доли в квартире, выдаваемый наличными деньгами, оформляется по стандартной схеме, включающей этапы:

1. Выбор варианта. Анализируйте предложения по репутации и надежности кредитора, ассортименту услуг, условиям кредитов (ставкам, срокам и суммам, а также платным услугам, взимаемым комиссиям, обязательному страхованию).
2. Подготовка документов. Некоторые действуют определенные сроки.
3. Подача заявки. Быстро ее можно оставить на сайте, но одобрение будет предварительным и потребует последующего визита в офис для предоставления документации. Также запрос возможно подать в отделении организации. В любом случае нужно указать в анкете достоверные и полные сведения о себе и о залоге.
4. Ожидание решения. Заявки обрабатываются в сроки от одного-двух дней до двух-трех недель. Рассмотрение запроса на кредит включает анализ платежеспособности и кредитной истории потенциального заемщика и его проверку службой безопасности, а также оценку и одобрение объекта залога. Решение сообщается по телефону.
5. Заключение соглашения. Между банком и кредитополучателем заключаются договоры кредита и залога. Отдельно в страховой компании оформляется страховой полис, если страхование имущества обязательно.
6. Регистрация сделки.Залог подлежит обязательной регистрации в органе Росреестра для внесения данных об обременении. Процедура не быстрая: занимает до пяти рабочих дней и требует оплаты госпошлины.
7. Получение денежных средств: наличными (на руки или через банковскую ячейку) или безналичным переводом на карту или счет.

Останется погашать кредит без просрочек по графику. При невыполнении долговых обязательств кредитор пытается взыскивать задолженность, а потом обращается в суд и требует продажи доли квартиры для погашения долга.

Если вы не пытались брать обеспеченные кредиты и не закладывали имущество, то теперь знаете все нюансы залоговых займов.

Составление договора займа

Для составления договора займа, необходимо воспользоваться следующими советами:

• согласно ГК РФ в договор займа обязательно должны включаться пункты, в которых прописывается выдаваемая сумма и размер налагаемых процентов, а так же размер ежемесячного платежа, если займ будет гаситься частями;
• в том случае если деньги выдаются без процентов, это условие так же в обязательном порядке должно прописываться в договоре займа. Так же сторонам необходимо указать в договоре конкретный срок возврата денежных средств с возможными штрафными санкциями в случае несоблюдения установленных сроков;
• необходимо отметить, что заключение кредитного договора регламентируется действующим законодательством и тот факт, что те или иные пункты не прописываются в подписанном стороне соглашении, не освобождает их от выполнения тех или иных законодательных норм. Так же как и договор залога, договор займа подлежит регистрации в органах Росреестра.

Образец договора займа.

Составление договора залога

Составление договора залога проходит по следующему порядку:

• согласно п.3 ст. 339 ГК РФ договор залога заключается в письменной форме и скрепляется подписями залогодателя и залогополучателя. Нотариального заверения договор залога требует только в тех случаях, когда договор обязательства, по которому он обеспечивает, требует этого заверения;
• при составлении договора залога доли в квартире, прежде всего, необходимо четко прописать его стороны – кто является залогодержателем, а кто залогодателем;
• затем необходимо прописать все данные о требованиях, обеспечением которых является залог – вид кредитного договора, стороны, подписавшие его и его реквизиты;
• предмет залога в договоре должен быть прописан с особой тщательностью – указывается конкретный вид имущества, его цена, согласно проведенной оценке, а так же основные характеристики закладываемой собственности – адрес, метраж, технические данные, а так же документы подтверждающие право собственности залогодателя на долю в квартире;
• обязательными являются пункты, в которых подробно прописываются права и обязанности обеих сторон.
• особое внимание здесь должно уделяться тому факту имеет ли право залогодатель продолжать пользоваться предметом залога, или он передается залогодержателю на ответственное хранение;
• так же следует указать, возможна ли замена предмета залога. Если возможна — нужно прописать на каких условиях это может произойти и требует ли это согласие залогодержателя;
• затем обозначается, в каких объемах залог обеспечивает требования;
• кроме того нужно указать, какая из сторон несет ответственность за сохранность предмета залога в случае его утраты и ли случайного повреждения;
• в последних пунктах нужно прописать срок действия договора залога, порядок его расторжения или внесения изменений и иные условия, и реквизиты сторон.

Образец договора залога.

Заключение договора

Как взять кредит под залог своей доли в квартире? Если заявка одобрена, берите нужные документы и являйтесь в банк. Очень внимательно изучайте составленный договор и сразу задавайте возникающие вопросы. Анализируйте все пункты, включая дополнительные, указанные в конце страниц и прописанные самым мелким шрифтом. Ставьте подпись, будучи уверенным в том, что условия кредитования подходят.