Информация о результатах опроса экспертов по периодам
Для отображения информации об экспертах, принявших участие в опросе, и
просмотра экспертных оценок рассматриваемой величины за определенный период
перейдите по соответствующей ссылке в столбце «Период».
Данная корректировка при независимой оценке квартиры отражает влияние на ее стоимость в зависимости от расположения в здании, на первом или последнем этажах. В случае расположения квартиры на средних этажах, корректировка принимается равной единице (не учитывается), ввиду незначительного влияния на стоимость. Итак, расположение оцениваемой квартиры на крайних этажах многоэтажного жилого дома, в большинстве случаев оказывает влияние на ее стоимость следующим образом:
Расположение квартиры на 1 этаже в большинстве случаев оказывает отрицательное влияние на ее стоимость, за исключением случаев, когда объекты расположенные на первом этаже находятся на оживленных магистралях и поэтому могут быть использованы будущими владельцами в качестве магазина или офиса (после перевода в нежилой фонд). В таком случае стоимость квартиры может превысить среднерыночную. В случае нахождения квартиры на последнем этаже дома, и возможности получения дополнительной площади путем покупки и присоединения к квартире части технического этажа, либо при покупке элитной недвижимости, последние этажи в ряде случаев так же могут оказаться дороже, чем квартиры на обычных этажах.
Если оцениваемая и квартира-аналог находятся в равных условиях по объемно-планировочным и конструктивным показателям (то есть практически идентичны), кроме площади и объема, то корректировка на площадь квартиры может быть рассчитана по формуле:
Sоц — Sаналога Кпл = ————————- x 100 %, Sаналога
где Кпл — корректировка на площадь (строительный объем), %;
S оц, S аналога — первоначальная стоимость квартиры оценки и квартиры-аналога соответственно, руб./кв.
Первоначальная стоимость оцениваемой квартиры и квартиры-аналога может быть определена с использованием УПВС и других норм ценообразования в строительстве.
Для определения коэффициента корректировки на площадь (строительный объем) первоначальная стоимость 1 кв. м (куб. м) оцениваемой квартиры и первоначальной стоимости 1 кв. м (куб. м) квартиры-аналога должны быть определены одним и тем же способом. В общем случае данная корректировка назначается исходя из разницы общей площади оцениваемой квартиры и общей площади квартиры-аналога (за минусом площади кухни, что исключает использование двойной корректировки при большой разнице размера кухонь). В большинстве случаев используется правило — при увеличении площади стоимость кв. м уменьшается, и наоборот. Поправка также вводится в ситуациях, когда стоимость квадратного метра квартиры-аналога существенным образом отличающихся от площади оцениваемой квартиры. Размер поправки определяется на основании анализ парных продаж. Анализ оценочной деятельности нескольких крупных московских компаний дал следующую таблицу:
Внимание! При определении корректировок не следует осуществлять взаимосвязанные корректировки.
К ним относятся, к примеру:
По всем возникшим вопросам касательно оценки квартиры в Москве и МО обращайтесь к нам по телефону: (495) 636-28-62
Расчет корректировки на этаж
Корректировка
на состояние квартиры / отделку
Так
как оцениваемая квартира имеет стандартную
внутреннюю отделку (отделку от
застройщика), а среди подобранных
объектов-аналогов имеются квартиры с
качественной улучшенной внутренней
отделкой, в расчетах необходимо введение
соответствующей корректировки.
Корректировка введена в денежном
выражении, так как стоимость ремонта
преимущественно определяется именно
в рублях на 1 кв. м. Величина корректировки
принята в соответствии с информацией
строительных компаний Воронежа в размере
5
000 руб./кв. м (как
затраты на улучшенную отделку с
применением высококачественных
отделочных материалов).
Корректировка
на площадь помещения
Корректировка
на размер объекта определялась на
основе метода интегральных показателей.
Для сравнения параметров использовалась
формула
,
(6.4)
где
Sа
– величина
общей площади объекта-аналога;
Sон
–
величина
общей площади оцениваемого объекта
недвижимости;
k
– коэффициент торможения стоимости.
Корректировки
на состояние рынка, экономические
характеристики и компоненты стоимости
(дополнительные улучшения)
не
применялись, так как и объект оценки, и
подобранные объекты-аналоги относятся
к одному сегменту рынка, готовы к продаже
(имеются все необходимые правоустанавливающие
документы) и не имеют дополнительных
улучшений.
Корректировка
на качество остекления окон и остекление
балкона
– данная поправка была определена в
абсолютных величинах из расчета стоимости
пластикового остекления одного окна и
балкона. Стоимость остекления с учетом
монтажа одного окна и материалов ПВХ
составляет 12 000 руб., стоимость остекления
балкона составляет 17 500 руб.
Соответственно
поправка на ПВХ остекление окон для
2-комнатной квартиры:
Кост.ок=
3×12 000 руб. = 36 000 руб.
Поправка
на отсутствие остекления балкона
составит:
Кост.бал=
17 500 руб.
1. Для
применения методов сравнительного
подхода к стоимостной оценке недвижимости
необходимыми условиями являются:
а)
наличие активного территориального
рынка недвижимости и доступность
информации;
б)
наличие активного территориального
рынка недвижимости определенного
назначения и доступность информации;
в)
наличие сходных объектов недвижимости
и доступность информации;
г)
стабильность цен на объекты недвижимости.
3. При
оценке объекта недвижимости сравнительным
подходом:
а)
ценообразующие характеристики
оцениваемого объекта приводятся к
ценообразующим характеристикам аналогов;
б)
ценообразующие характеристики аналогов
приводятся к ценообразующим характеристикам
оцениваемого объекта.
4.
Утверждение о том, что объекты парной
продажи должны быть обязательно
сопоставимы с оцениваемым объектом и
его аналогом:
5. Переход
от цены объекта недвижимости в целом к
цене единицы сравнения необходимо
осуществить в том случае, если не
совпадают:
а)
физические размеры оцениваемого объекта
и хотя бы одного аналога;
б)
физические размеры аналогов;
в)
физические размеры оцениваемого объекта
и всех аналогов.
6.
Корректировки, вносимые в цену
объектов-аналогов, могут быть:
а)
только в рублях;
б)
только в процентах;
7.
После подбора объекта-аналога оценщик
вносит:
а)
поправку на местоположение в цену
оцениваемого объекта, остальные поправки
в цену объекта-аналога;
б)
все поправки в цену оцениваемого объекта;
в)
все поправки в цену объекта-аналога.
8. При
отборе объектов-аналогов приоритетным
ценообразующим параметром является:
а)
физические размеры недвижимости;
г)
физическое состояние недвижимости.
9. Процентные
поправки, применяемые в сравнительном
подходе:
а)
применяются в денежном эквиваленте и
зависят от количества единиц сравнения;
б)
используются в виде коэффициента и
зависят от количества единиц сравнения;
в)
используются в виде коэффициента и не
зависят от количества единиц сравнения;
г)
применяются в денежном эквиваленте и
не зависят от количества единиц сравнения.
10.
Относительные
денежные поправки, применяемые в
сравнительном подходе:
а)
используются в виде коэффициента и
зависят от количества единиц сравнения;
б)
используются в виде коэффициента и не
зависят от количества единиц сравнения;
в)
применяются в денежном эквиваленте и
зависят от количества единиц сравнения;
11.
Применения относительных денежных
поправок не требуют следующие элементы
сравнения:
а)
поправки,
рассчитанные методами
корреляционно-регрессионного анализа;
б)
наличие или отсутствие косметического
ремонта;
12.
Абсолютные денежные поправки, применяемые
в сравнительном подходе:
б)
применяются в денежном эквиваленте и
не зависят от количества единиц сравнения;
в)
используются в виде коэффициента и
зависят от количества единиц сравнения;
г)
используются в виде коэффициента и не
зависят от количества единиц сравнения.
13.
К абсолютным денежным поправкам относятся
поправки:
а)
на дополнительные улучшения;
14.
Правильным порядком внесения корректировок
при применении подхода по прямому
сравнению продаж является:
а)
жилая площадь, время продажи, местоположение,
финансовые условия сделки;
б)
условия финансирования, время сделки,
местоположение, физические различия;
в)
месторасположение, время сделки, жилая
площадь, количество комнат, гараж;
г)
жилая площадь, месторасположение,
количество комнат.
15.
Валовой рентный мультипликатор
рассчитывается делением:
а)
потенциального валового дохода на
действительный валовой доход;
б)
цены продажи на валовой доход;
в)
цены продажи на чистый операционный
доход;
г)
чистого операционного дохода на цену
продажи.
16.
Утверждение, что валовой рентный
мультипликатор всегда должен
корректироваться с учетом отличий и
преимуществ:
17.
Ценовая информация, используемая в
сравнительном подходе к оценке
недвижимости, считается достоверной,
если она получена:
б)
печатных информационных источников;
в)
продавца, покупателя и посредника;
г)
бюро технической инвентаризации,
организации, регистрирующей сделки с
недвижимостью, и нотариуса.
д)
все ответы верны.
18.
Если оцениваемый объект лучше аналога,
поправка в цену объекта-аналога вносится
со знаком:
19.
Если аналог лучше оцениваемого объекта,
поправка в цену объекта-аналога вносится
со знаком:
20.
Для каких объектов недвижимости в общем
случае применим сравнительный подход
к оценке их стоимости?
Задача
1.
Оценить складскую недвижимость.
Аналогичный объект был недавно продан
за 750 000 д.е. Наличие у аналога современного
складского оборудования делает его
дороже оцениваемого объекта на 20 %.
Задача
2.
Оценить офисную недвижимость. Аналогичный
объект был недавно продан за 950 000 д.е.
Наличие у оцениваемого объекта телефонной
линии делает его дороже объекта-аналога
на 10 %.
Задача
3.
Оценить недвижимость, износ которой
составляет 35 %. Аналогичная недвижимость
с износом 30 % продана за 235 000 д.е., с износом
70 % продана за 75 000 д.е.
Задача
4.
После отбора информации по жилым
коттеджам оценщик получил следующие
данные: двухэтажный коттедж, аналогичный
оцениваемому объекту, но без бассейна,
был продан за 400 000 д.е. Затраты на
строительство бассейна равны 16 000 д.е.
Определить стоимость коттеджа, если
два одноэтажных коттеджа, сходных между
собой во всем, кроме наличия бассейна,
были проданы соответственно за 600 000
д.е. и 618 000 д.е.
Задача
5.
Оценить двухэтажный офис, расположенный
в Центральном
р-не г.
Воронежа, если аналогичная недвижимость,
расположенная в Левобережном р-не г.
Воронежа, продана за 50 000 д.е. Оценщик
располагает информацией о недавно
проданных объектах:
Задача
6.
Оценить недавно отремонтированный
торговый центр «Вега», площадь которого
составляет 500 кв. м, расположенный в 15
мин ходьбы от станции метро. Определить
знак корректировки.
Задача
7.
Оценить отдельно стоящее торговое
четырехэтажное блочное здание,
расположенное в Северном р-не г. Воронежа.
Для анализа сравнительных продаж
отобрана недавно состоявшаяся сделка
по продаже отдельно стоящего торгового
четырехэтажного блочного здания,
расположенного в Юго-Западном р-не г.
Воронежа. Цена аналога – 2 300 000 д.е. База
данных содержит информацию о последних
сделках с недвижимостью:
Задача
8.
Оценить трехэтажный кирпичный коттедж
с пристроенным гаражом на две машины.
Аналогичный кирпичный коттедж без
гаража, расположенный в этом же поселке,
был недавно продан за 1 400 000 д.е. База
данных содержит информацию о последних
сделках с недвижимостью:
Задача
9.
Оценить спортивный центр, который был
недавно отремонтирован. Площадь
оцениваемого объекта – 1 500 кв. м.
Аналогичный спортивный комплекс,
требующий косметического ремонта, был
недавно продан за 2 400 000 д.е., его
площадь – 1 200 кв. м. База данных содержит
информацию о последних сделках с
недвижимостью:
Задача
10.
Оценить трехкомнатную квартиру в
кирпичном доме на последнем этаже. В
квартире имеются балкон, паркетные
полы, телефон, площадь кухни – 9,0 кв. м,
санузел. Для моделирования цены необходимо
выбрать один, наиболее близкий, аналог.
Затем на выявленные различия методом
парных продаж рассчитать величину
поправки и произвести корректировку.
База данных содержит информацию о
последних объектах недвижимости:
Задача
11.
Рассчитать поправку на передаваемые
права собственности и ограничения.
Оцениваемый офис не имеет заключенных
договоров аренды на дату оценки. Площадь
оцениваемого объекта, предназначенная
для сдачи в аренду – 800 кв. м. Аналогичный
офис, обремененный на дату сделки
среднесрочным договором аренды сроком
на три года, был продан за 1 350 000 д.е.
Ставка дохода для данного сегмента
недвижимости – 18 %. Преобладающая
рыночная ставка арендной платы – 850
д.е. в год за 1 кв. м.
Задача
12.
Оценить склад, который на дату оценки
не имеет заключенных договоров. Площадь
оцениваемого объекта – 1 000 кв. м, в том
числе предназначенная для сдачи в аренду
– 900 кв. м. Аналогичный склад, обремененный
на дату сделки договором аренды сроком
на пять лет, был продан за
1 800 000 д.е. Ставка дохода для данного
сегмента недвижимости – 19 %. Преобладающая
рыночная ставка арендной платы – 700
д.е. в год за 1 кв. м.
Задача
13.
Оценить жилой коттедж, который на дату
оценки сдан в аренду на два года. Площадь
оцениваемого объекта – 250 кв. м. Аналогичный
жилой коттедж, не обремененный на дату
сделки договором аренды, был продан за
1 000 000 д.е. Ставка дохода для данного
сегмента недвижимости – 12%. Преобладающая
рыночная ставка арендной платы – 170
д.е. в месяц за 1 кв. м.
Задача
14.
Оценить терминал, который на дату оценки
не имеет заключенных договоров. Площадь
оцениваемого объекта, предназначенная
для сдачи в аренду – 2 500 кв. м. Земельный
участок оформлен в собственность.
Аналогичный терминал, обремененный на
дату сделки договором аренды сроком на
шесть лет, был продан за 1 300 000 д.е. Здание
расположено на арендованном земельном
участке. Годовая плата за землю – 19 500
д.е. Ставка дохода для данного сегмента
недвижимости – 17 %. Преобладающая
рыночная ставка арендной платы – 700
д.е. в год за 1 кв. м.
Задача
15.
Рассчитать поправку на условия
финансирования, если на дату оценки
преобладает рыночная ставка по ипотечному
кредиту – 15 %. Оцениваемый объект должен
быть полностью оплачен в момент совершения
сделки. Аналогичный объект продан за 1
350 000 д.е. на следующих условиях: собственный
капитал покупателя – 350 000 д.е., остальная
сумма будет выплачена в рассрочку на
пять лет под 12 % ежегодными платежами.
Задача
16.
Оценить гостиницу, потенциальный валовой
доход которой составляет 800 000 д.е. База
данных по недавно совершенным сделкам:
Задача
17.
Оценить торговую недвижимость, используя
коэффициент капитализации, полученный
методом рыночной экстракции. Площадь
– 300 кв. м, годовая ставка арендной платы
– 200 д.е., коэффициент потерь – 10 %,
операционные расходы – 30 % действительного
валового дохода. База данных по недавно
совершенным сделкам:
Задача
18.
Определить средний валовой рентный
мультипликатор (ВРМ) для офисного
помещения. База данных по недавно
совершенным сделкам:
Задача
19.
Оценить
недвижимость. Чистый операционный доход
объекта за истекший год составил 7 500
д.е. База данных по недавно совершенным
сделкам:
Обоснование внесенных корректировок.
На
основании данных сайтов:
Таким
образом, в настоящем отчете корректировка
на уторговывание составила 5%.
корректировка
на первый и последний этаж составляет
5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся
примерно все на средних этажах
корректировка на этаж/этажность не
включается.
Величина
корректировки принимается в размере
0,5% за каждый 1 кв.м.
