- Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
- Где получить кредит под залог недвижимости
- Гигиена рук — залог здоровья!
- Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
- Как получить кредит под залог недвижимости
- Какие документы нужны
- Кто может взять кредит под залог недвижимости
- Ошибка № 1. оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
- Ошибка № 2. отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
- Ошибка № 4. переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
- Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости
- Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
- Требования к залоговой недвижимости
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью
Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».
Причина разбирательства
В 2021 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).
Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2021 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.
В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.
Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».
Что решил Верховный суд
Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.
По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2021 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».
Залог, задаток или аванс
Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.
Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.
Где получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.
Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности.
Гигиена рук — залог здоровья!
Акцент темы данного дня – привлечь внимание к важности улучшения гигиены рук.
Цель проведения «Всемирного дня гигиены рук» повысить уровень осведомленности населения о положительном влиянии мытья рук на здоровье.
Содержание рук в чистоте один из простых и эффективных шагов для предотвращения распространения болезнетворных микроорганизмов. По данным Всемирной организации здравоохранения простое мытье рук предотвращает наибольшее число случаев смерти детей до 5 лет от кишечных и респираторных заболеваний во всемирном масштабе. Многие болезни и состояния, вызываемые как вирусами, так и бактериями, могут распространяться через грязные руки, включая простудные заболевания, грипп, вирусные гепатиты, кишечные инфекции и др.
По данным исследователей на руках обнаруживается от нескольких миллионов до сотен миллионов микроорганизмов, причем на влажных руках (липких, грязных) микробов больше, чем на сухих.
В исследованиях британских ученых было показано, что у лиц, занятых офисными работами на руках высевается значительно больше микроорганизмов, чем у лиц, занятых физическим трудом, при этом у мужчин руки оказались «чище», чем у женщин. Самыми «грязными» предметами в офисе признаны телефоны, в том числе мобильные, письменные столы, клавиатуры и компьютерные мыши, а также дверные ручки и выключатели света.
Гигиена рук – это первостепенная мера и основное условие для борьбы с возникновением инфекций, связанных с оказанием медицинской помощи, которые могут представлять угрозу для жизни пациентов и медицинских работников.
Как известно, через руки, загрязненные болезнетворными микроорганизмами, можно заразится кишечными инфекциями, холерой, брюшным тифом, гельминтозами и многими другими инфекционными заболеваниями. Успешная и непрерывная деятельность по улучшению гигиены рук достигается путем принятия целого ряда мер, направленных на преодоление поведенческих барьеров и соблюдения элементарных правил гигиены.
На самом деле содержать руки в чистоте довольно просто, сложнее всего – не забывать делать это. Дезинфицирующие лосьоны и гели с содержанием спирта эффективны в уничтожении бактерий и вирусов, но они действуют наилучшим образом при удалении невидимой грязи. Видимая грязь должна смываться только водой с мылом.
ВОТ НЕКОТОРЫЕ ПРОСТЫЕ ПРАВИЛА, СОБЛЮДЕНИЕ КОТОРЫХ ПОМОЖЕТ СНИЗИТЬ РИСК РАЗВИТИЯ ИНФЕКЦИИ:
- Мойте руки перед началом приготовления пищи и после обработки сырого мяса или рыбы.
- Мойте руки после посещения туалета, поездок в общественном транспорте.
- Мойте руки после контакта с мусором, грязным бельем.
- Мойте или дезинфицируйте руки до и после любого вида медицинской обработки как, например, очищение или перевязка раны.
- Если вы кашляете или простужены, мойте или очищайте руки после чихания или кашля, чтобы предотвратить распространение микробов на поверхностях, которых могут касаться окружающие вас люди. Лучше всего если при чихании или кашле вы будете пользоваться одноразовой бумажной салфеткой или носовым платком, а не ладонями.
Забота о своем здоровье – это ответственность каждого человека, забота о здоровье пациента – ответственность медицинских работников. Гигиена и чистота рук в данном случае неукоснительное правило для каждого.
Этот день призван напомнить людям о влиянии мытья рук на здоровье, сделать эту процедуру естественной, как дома, так и вне его. Очень важно взрослым быть примером для своих детей и обучить их правилам гигиены рук. Именно на руках скапливаются в огромном количестве болезнетворные микроорганизмы. На немытых руках исследователи находят возбудителей таких заболеваний, как дизентерия, брюшной тиф, холера. Кроме того, самыми грязными предметами считаются: мобильный телефон, клавиатура компьютера, кнопки лифта и другие предметы, к которым чаще всего прикасаются руками. Каждому взрослому известно, что после прогулки, после посещения туалета и перед едой надо обязательно мыть руки. Это – программа минимум.
А есть и другие ситуации, когда стоит обязательно вымыть руки:
Перед:
- приготовлением или приемом пищи, в т.ч. для детей;
- использованием контактных линз для глаз;
- обработкой ран;
- перед приемом лекарств.
После:
- контакта с загрязненными предметами (мусорное ведро, половая тряпка, пыль и т.д.);
- похода в туалет и смены подгузника у ребенка;
- работы с сырыми пищевыми продуктами, особенно после мяса;
- контакта с животными, их игрушками, принадлежностями;
- контакта с кровью или любыми другими биологическими жидкостями организма (рвота, выделения из носа, слюна);
- контакта с грязной поверхностью, предметом (земля, канализация и т.д.)
- обработки ран;
- использования лекарственных средств или медицинских инструментов.
Процедура простого мытья рук с мылом помогает удалить с поверхности кожи до 90% микроорганизмов и позволяет значительно снизить передачу инфекций контактно-бытовым путем, например вероятность передачи возбудителей кишечных инфекций снижается до 40% при регулярном мытье рук. Европейскими исследователями было установлено, что лишь половина мужчин и только три четверти женщин моют руки после посещения туалета. В масштабах мирового населения приблизительно 19% жителей моют руки после контакта с экскрементами (т.е. посещения туалета, ухода за маленькими детьми).
Важно правильно мыть руки:
- Откройте кран с теплой водой. Хорошо и равномерно намочите руки.
- Возьмите в руки мыло. Подойдет любое, но для того, чтобы процесс мытья рук доставлял Вам удовольствие, выберите себе мыло, какое больше всего нравится.
- Намыльте руки. Тщательно намыльте кисти рук, пальцы, промежутки между пальцами (собрав их в «замок» и потерев друг о друга) и запястья.
- Мойте руки не менее 20 секунд. Энергично трите друг об друга руки, не смывайте мыло, – дайте ему 5-10 секунд, чтобы оно успело воздействовать на бактерии и убедитесь, что каждый участок рук намылен очень тщательно. Обхватите одну руку плотно сжатыми пальцами другой и потрите. Совершайте медленные круговые движения вперед и назад, после чего смените руки.
- Старательно промойте руки под струёй воды. Подставьте руки ладонями вниз под проточную воду. Помните, что Ваши руки уже практически чистые и дотрагиваться до поверхности раковины уже нельзя. После этого переверните руки ладонями вверх, потрите рука об руку. Так Вы хорошо смоете мыло и микробы, которые были на Ваших руках.
- Для закрытия крана используйте салфетку или полотенце, особенно это важно делать в общественных туалетах и местах. Если такой возможности нет, то используйте свой локоть или предплечье.
- Вытрите руки досуха. Лучше всего в данной ситуации использовать бумажные полотенца, которые представляют собой более эффективные средства с точки зрения гигиены, нежели тканевые. Если Вы их используете, то обязательно регулярно их стирайте. В местах общего пользования Вы можете использовать сушилку для рук.
Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых.
Как получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.
Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.
Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую.
А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.
Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно.
В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате.
Какие документы нужны
Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.
Банки также могут запросить следующие документы:
- справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
- брачный договор, если он есть;
- СНИЛС;
- загранпаспорт;
- отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
- водительское удостоверение;
- свидетельство о регистрации автомобиля;
- нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
- другие документы по регламенту банка.
Кто может взять кредит под залог недвижимости
Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.
Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:
- гражданство РФ;
- постоянная или временная регистрация на территории РФ;
- возраст от 18 лет или 21 года;
- предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.
Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.
Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.
Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.
Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.
Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.
Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.
Ошибка № 1. оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.
Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже.
По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.
Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
Ошибка № 2. отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2021 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2021:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2021 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2021 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 4. переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение.
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости
Преимущества:
- Максимальная сумма — это главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10—30 млн рублей.
- Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.
Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости
Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.
Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15%. Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
- Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
- Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
- Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно.
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
