Концепция исследования

Проблемы, которые следует решать при определении сроков экспозиции недвижимости из различных сегментов

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно продать по рыночной стоимости на открытом/организованном рынке с высокой степенью вероятности. Поэтому основной характеристикой ликвидности объекта является срок экспозиции, который представляет собой период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта до даты совершения сделки с ним.

В силу вероятностного характера рынка срок экспозиции – случайная величина и не может быть точно (однозначно) определен до фактической продажи (предсказан) объекта, выставленного на свободный, конкурентный рынок. Поэтому для оценки уровня ликвидности используются статистические характеристики срока экспозиции. В качестве такой характеристики принимается типовой срок экспозиции.

Типовым сроком экспозиции называется средний срок (среднее время), в течение которого объекты данного сегмента (подсегмента, потребительского класса), выставленные на продажу на свободном, конкурентном рынке по рыночной цене, будут проданы. Типовое время экспозиции может быть оценено на основе коллективных экспертных оценок и рыночных данных о продаже объектов недвижимости с помощью статистических характеристик: среднеарифметического, средневзвешенного или медианного значений.

Следует различать типовой срок экспозиции, который является характеристикой сегмента (подсегмента) или потребительского класса объектов недвижимости, и срок экспозиции конкретного объекта. Срок, в течение которого объект будет продан, является случайной величиной. Его нельзя точно предсказать. Его можно только определить после продажи объекта. Таким образом, для конкретного объекта нельзя указать однозначно время, в течение которого он будет продан. Однако можно указать некоторую усредненную характеристику – типовой срок экспозиции, который характерен для типовых объектов, принадлежащих рассматриваемому сегменту. Для прогнозирования ликвидности конкретного объекта следует пересчитать срок экспозиции с учетом особенностей местоположения, его технического состояния, рыночных ожиданий на дату оценки и цены, по которой объект будет выставлен на рынок. При этом в качестве нулевого приближения следует использовать типовой срок экспозиции, относящейся к данному сегменту (подсегменту).

Типовой срок экспозиции, характеризующий уровень ликвидности объектов недвижимости в соответствующем сегменте рынка, зависит от рыночных параметров, относящихся к сегменту рынка (соотношение спроса и предложения на объекты данного типа, уровень активности продаж сходных объектов на рынке, рыночные ожидания, наличие инвесторов и т.п.). Поэтому в каждом городе и в каждом сегменте он может отличаться. Например, квартиры в престижном районе города обычно продаются достаточно быстро, а большой торгово-развлекательный центр или нефтебаза могут продаваться несколько лет. Кроме этого, ликвидность объектов может меняться и в зависимости от территориального расположения внутри города, от площади объекта, от объема передаваемых прав и вида рынка, на котором объект недвижимости предлагается (первичный или вторичный).

Определение достаточно точных оценок среднего времени экспозиции объекта недвижимости не представляет принципиальных трудностей, если имеется достаточно большая статистика по срокам продажи в каждом сегменте (подсегменте) рынка недвижимости. Однако практическая реализация решения этой задачи наталкивается на серьезные затруднения, из которых в первую очередь следует отметить следующие:

Указанные ограничения серьезно затрудняют анализ и обработку рыночной информации традиционными методами математической статистики и требует новых подходов, основанных на современных информационных технологиях.

Следует отметить, что некоторые данные по срокам экспозиции объектов недвижимости по некоторым сегментам рынка приведены в отдельных источниках. Однако они приводятся без описания исходных данных и методов их обработки.  Поскольку мы в своих исследованиях придерживаемся строго требования к обязательному обоснованию приведенных нами результатов посредством изложения используемых моделей, методов и конкретных процедур анализа исходных данных, мы не могли использовать для наших расчетов опубликованные в открытых и закрытых источниках итоговые данные о сроках экспозиции. В данном исследовании мы приводим их только, как индикативные.

Базовые принципы, на которые опирается исследование

Подходы, реализуемые в данном исследовании, основаны на следующих принципах:

Каждый из указанных источников информации обладает известными недостатками и достоинствами. Однако их совместное использование и применение специальных процедур обработки (байесовских методов и методов линейного объединения) позволяет в некоторой степени нивелировать недостатки каждого из них и эффективно использовать достоинства каждого из них.

Ниже приводится краткий анализ различных источников информации, использованных в исследовании.

Статистическая информация о рынке недвижимости представлена материалами, содержащимися в текстах объявлений о продаже объектов недвижимости, о сроках появления объявлений, о сроках снятия. На многих сайтах можно найти информацию о спросе объектов недвижимости в данном сегменте и т.п.. В работе используются данные со многих сайтов, в том числе, база недвижимости Циан (cian.ru), доска объявлений Avito (avito.ru), портал недвижимости  Afy (afy.ru), недвижимость на Move.ru  (move.ru), портал «Из рук в руки» (irr.ru), Домофонд.ru (domofond.ru), мультилистинговая система Орион и другие. Всего данные о продажах около 6-ти миллионов объектов.

Данные экспертного опроса участников рынка недвижимости (оценщиков, риелторов, экспертов, аналитиков рынка недвижимости). Экспертный опрос осуществлялся путем анкетирования. В опросе участвовали по 10-15 экспертов от каждого города. Данные анализировались и представлялись для общей обработки ведущими специалистами соответствующих городов.

Результаты анализа открытых публикаций, отражающих результаты исследований ликвидности рынков недвижимости, выполненных отдельными специалистами. Особо отметим публикации Комитетов по оценочной деятельности Ассоциации российских банков, Ассоциации Банков Северо-Запада (АБСЗ), аналитические отчеты по типичным срокам экспозиции Ассоциации «СтатРиелт».

Уровни исходных данных

Далее рассматриваются модели, методы и технологии, реализующие сформулированные выше принципы для анализа и обработки всей имеющейся информации

Срок экспозиции объекта

Срок экспозиции объекта (exposition term) — срок экспозиции объекта в расчете на его продажу рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1, п. 12)

Смотреть что такое «Срок экспозиции объекта» в других словарях

Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) «Об утверждении стандартов оценки»

Смотреть что такое «Срок экспозиции объекта оценки» в других словарях

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

СРОК ЭКСПОЗИЦИИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. связи с тем, что на предприятии введена процедура банкротства и недвижимое имущество предполагается продавать раздельно Оценщик проводит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АНиНЭИ) без учета вида деятельности предприятия. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• текущее использование и целевое назначение объекта оценки (физическая возможность наилучшего использования) и разрешенное использование (юридическая возможность наилучшего использования);

• преобладающие способы пользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта (экономическая целесообразность или наиболее эффективное использование);

• перспективы развития района, в котором расположен объект оценки;

• ожидаемые изменения на рынке;

Расчеты согласно Методическому руководству по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, №4″ разработанное Государственным Научным Центром «НАМИ», утвержденное Министерством Экономики РФ 04.07.98г. и согласованное Министерством Юстиции РФ от 25.02.98г показывают, что восстановление техники экономически целесообразно, и по этому наиболее эффективно будет использовать по прямому назначению после ремонта.

Результат анализа: В данном отчете будет произведен расчет рыночной стоимости на автомобили.

Запчасти определенные как нерабочие являются браком, по этому их стоимость будет определена по стоимости приема автомобилей в сборе на лом. Стоимость остальных запчастей будет определена как рыночная стоимость.

Анализ недвижимого имущества

• преобладающие способы пользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта (экономическая целесообразность или наиболее эффективное использование). В данном районе земельные участки подобной площади используются по назначению – под строительство автосалонов.

• перспективы развития района, в котором расположен объект. В данном районе снос старых зданий и строительство новых коммерческих объектов не планируется.

• ожидаемые изменения на рынке недвижимости. В данном районе изменения на рынке недвижимости не планируются.

Результат анализа: В данном отчете будет произведен расчет рыночной стоимости на земельные участки и недвижимое имущество.

5.6. УТОЧНЕНИЕ БАЗЫ ОЦЕНКИ, ВИДА РАССЧИТЫВАЕМОЙ СТОИМОСТИ

Рыночная стоимость объекта оценки есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

При ликвидации функционирующего бизнеса по тем или иным причинам (банкротство, раздел имущества, реорганизация, отчуждение государственными органами и т.д.) возникает необходимость оценки стоимости при вынужденной продаже отдельных частей рас­продаваемого имущества.

Такая стоимость — это рыночная стоимость объекта при его вынужденной продаже, т.е. денежная сумма, которая может быть получена от продажи объекта в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в сравнении с определением рыночной стоимости.

Под ситуацией вынужденной продажи понимается определение обязательств должника и перевод его материальных активов в денежные средства через их распродажу. Потребность в оценке возникает тогда, когда речь идет о кредите под обеспечение имуществом (залог). При этом может быть несколько ситуаций.

Ситуация первая. Кредитор хочет знать, сколько можно будет выручить за имущество в случае несостоятельности (банкротства) должника (залогодателя). Для решения данной задачи при заключении кредитного договора кредитор может обратиться к услугам оценщика.

Ситуация вторая. Инвестор приобретает комплекс оборудования или предприятие в целом и хочет оценить потенциальный риск от такого приобретения. Для этого ему также нужна оценка ликвидационной стоимости на случай неудачи и необходимости распродажи.

Ситуация третья. Прежде чем приобретать комплекс оборудования для аукционной продажи и назначать начальную цену, владелец аукциона заказывает оценку.

Ситуация четвертая. Оценку стоимости имущества обанкротившегося предприятия может заказать конкурсный управляющий для того, чтобы осуществить процедуру банкротства и соблюсти установленную очередность в удовлетворении исков со стороны кредиторов.

В отличие от обоснованной рыночной стоимости стоимость при вынужденной продаже всегда предполагает вынужденную продажу, означающую потерю права собственности в установленные сроки. Поэтому данную стоимость называют рыночной стоимостью в условиях вынужденной продажи и непосредственно она проявляется в ценах на аукционе. При этом здания и оборудование продают срочно «в том виде, как оно есть, и в том виде, где оно находится».

Стоимость при вынужденной продаже зданий и оборудования несколько ниже его рыночной стоимости по следующим причинам:

• приобретаемое на аукционе оборудование не имеет никаких гарантий;

• у покупателя мало информации об объекте из-за срочности сделки;

• при заключении сделки не принимается во внимание наличие ноу-хау, изобретения, товарного знака, часто имеет место неполная комплектация оснасткой, инструментом, запчастями и т.д.;

• покупатель обычно своими силами демонтирует и доставляет оборудование, при этом ему приходится решать проблему сохранности оборудования.

Специалисты отмечают следующие факторы, под влиянием, которых формируется стоимость при вынужденной продаже:

• низкая психологическая привлекательность активов обанкротившегося предприятия. Так, станок в хорошем состоянии с обанкротившегося предприятия трудно продать за высокую цену;

• большую роль играет внешний вид оборудования, при срочной продаже этот фактор действует сильнее, чем при обычной продаже;

• на результат продажи оказывают влияние отраслевые и территориальные факторы, продукция развивающихся отраслей и регионов пользуется большим спросом и поэтому имеет большую цену, чем продукция отсталых отраслей и регионов.

Обзор рынка недвижимости применительно к анализу ликвидности (сроков экспозиции объектов) на период 2020 года
на территории г. Москвы, Московской области и городов России с численностью населения от 1 млн. человек

В связи с проблемами реализации залоговой недвижимости, обозначившимися в последние годы, кредитные организации стали требовать от оценщиков не ограничиваться определением рыночной стоимости объекта недвижимости, а представлять в отчетах, в случае необходимости, исследование возможности его быстрой реализации. Это требование нашло отражение, прежде всего, в Федеральном стандарте оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», в соответствии с которым в отчете об оценке в обязательном порядке приводятся выводы о ликвидности объекта оценки. В этом же стандарте (п.9) указано, что «в качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости». При этом стандарт обязывает оценщика обосновывать сделанные и представленные в отчете выводы «приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта».

В обзоре, подготовленном ООО «Информ-оценка» по заказу Банка России содержится исследование рынка недвижимости на территории г. Москвы, Московской области и городов России с численностью населения от 1 млн. человек (по сформировавшимся экономическим зонам) применительно к анализу ликвидности (сроков экспозиции объектов) на период 2020 года в соответствии требованиями Технического задания.

Данное исследование призвано помочь оценщикам проводить всесторонний и объективный анализ ликвидности рынков недвижимости по всем его сегментам, определить и обосновать типичные сроки экспозиции для оцениваемых объектов. Также исследование предназначено для сотрудников банков, занимающихся проведением оценки и переоценки залогового обеспечения, а также подготовкой профессионального суждения о стоимости, ликвидности и целесообразности принятия в залог предлагаемого обеспечения.

Статистика рынка недвижимости и аналитические данные были собраны и систематизированы; экспертные опросы – организованы и проведены с участием высококвалифицированных экспертов в области оценки недвижимости и специалистов в области анализа больших данных и программирования компании ООО «Информ-оценка».

Исследование выполнено по заказу Банка России.