Как записать оплату аренды на счет третьего лица без доверенности? — ниже. Подробнее

Обсуждение (10)

• Оксана, добрый день.
  У нашей компании есть задолженность перед ИП за оказанные услуги. В течение текущего квартала из-за нехватки денежных средств на оплату аренды офисного помещения мы обратились к этому ИП по поводу оплаты за наше предприятие аренды офиса. Платежи проведены, арендодатель из зачел в счет наших обязательств. Как отразить увеличение нашей задолженности перед ИП на сумму перечисленной арендной платы?
• Елена, спасибо за уточнение.
  В этом случае будет иначе, чем я вам писала выше.
  Организация Арендодатель предоставляет вам «закрывающие» документы по оплате аренды? В акте покупатель вы?
• Если все так, то вам нужно оформить документ Корректировка долга и перенести задолженность перед поставщиком Арендодателем на ИП, который за вас оплатил. Тогда долг перед ИП у вас увеличится .
  Материал по оформлению документа: Корректировка долга при оплате 3-х лиц за организацию
  .
• Оксана, всё верно, действительно закрывающие документы выставляются на нашу организацию, т.к. договор Аренды заключен между нами и Арендодателем. Мне не очень понятно каким документом тогда отразить начисление задолженности по ИП в сумме перечисленной оплаты, (он нам ничего не должен, для взаимозачета оснований нет, по нашему р/с оплата аренды тоже не проходит). Сейчас ситуация такая, что у нас «числится» задолженность по арендной плате перед Арендодателем.
• Начисление задолженности вы «начисляете » документом Корректировка долга.
  Например, ранее Контрагент вам оказал уже какие то другие услуги, проводки Д 26 К 60. По Кт 60 за ИП появился долг перед Контрагентом.
  Далее Контрагент за вас заплатил и вы получили акт от арендодателя, оформили у себя поступление.
  Далее вы формируете документ Корректировка долга , Вид операции: Перенос задолженности(как в примере материала, который я высылала выше). Этой корректировкой вы переносите долг задолженность с Арендодателя на Контрагента. Ваш долг по Кт 60 увеличится на сумму арендной платы.
• Оксана, спасибо за ответ.
  Правильно ли я вас поняла, что нам нужно сначала заключить договор (например, договор поручения) с ИП на эту сумму, отразить его операцией введенной вручную, а затем уже документом корректировка долга провести перенос задолженности?
• Добрый день!
  Выше вы писали, что у вас уже есть задолженность перед ИП. И вам нужно долг увеличить на сумму уплаченной аренды за вас. Увеличится сумма именно за счет документа Корректировки долга, после того как вы сделаете документ поступления от Арендодателя.
  Дополнительно Операцию введенную вручную делать не нужно. Пошаговый скрин прилагаю.
  По поводу договора , обращаю ваше внимание, что мы не аудиторы. И не вправе давать разъяснения и рекомендации по методологии учета и налоговому законодательству. Наша задача – показать, как применять возможности программы 1С для ведения учета.
• Оксана, спасибо, разобралась и всё получилось!
• Отлично! Рада была помочь.

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

• адрес здания, в котором находится помещение;
• описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
• площадь;
• назначение (для размещения офиса).

Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

• не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
• можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
• если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена договора

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

• твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
• установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
• предоставление арендатором определенных услуг;
• передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

• арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
• арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:

• арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования имуществом или использует его не по назначению;
• арендатор существенно ухудшает качество имущества;
• неоднократный пропуск срока оплаты;
• арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
• иные случаи, установленные договором, например: однократный пропуск срока оплаты, непроведение текущего ремонта. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Но в договоре можно указать и такие случаи, которые не связаны с нарушением арендатором своих обязательств.

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

• арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
• если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
• переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);
• помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
• арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);
• арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
• в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева, юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

Ремонтные налоги или как учесть «переделку» арендованного помещения

Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: необходимые документы

Налог на недвижимость, приобретенную с целью перепродажи

Можно ли прописать в договоре найма ЖП оплату на счет третьего лица(без доверенности)?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можно ли заключать договор найма жилого помещения (между физическими лицами), в котором в качестве наймодателя фигурирует собственник, а оплата переводится на счет третьего лица? (без доверенности)

Нужны ли для этого какие-то дополнительные соглашения с собственником, или третьим лицом?

29 декабря 2020, 12:44, Игорь, г. Москва

Да вы можете указать такой способ оплаты, при этомв договоре должно быть указано что третье лицо вправе принмать оплату, все это можно разместить в самом договоре найма в разделе «порядок расчетов» ст. 312 ГК РФ.

ГК РФ Статья 312. Исполнение обязательства надлежащему лицу

2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185).

то есть указания в договоре на третье лицо получающее деньги вполне достаточно.

29 декабря 2020, 11:55

Юрист, г. Москва

Да, это возможно. Вы можете прямо указать в договоре, что оплата производится не собственнику, а третьему лицу. Третье лицо получит право предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Оформления доверенности не требуется.

ГК РФ Статья 430. Договор в пользу третьего лица

1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

29 декабря 2020, 12:12

Какая стоимость данного договора (3млн руб)?

Добрый день !

Интересует информация: если договор займа (на 3млн рублей) между двумя физ. лицами составляется в городе Мурманск, можно ли прописать что все последующие разбирательства будут происходить в судах города Санкт-Петербург ?

Какая стоимость данного договора (3млн руб) ?

24 марта, 14:54, вопрос №3649925, Даниил, г. Москва

При заселении договор подписывала я, и там есть пункт «2.3.13 Не передавать свои права и обязанности по «Договору» другому совершеннолетнему лицу, постоянно проживающему с «Нанимателем»

Добрый день, мы снимаем квартиру с друзьями, и я решила переехать на другую, но они остаются. При заселении договор подписывала я, и там есть пункт «2.3.13 Не передавать свои права и обязанности по «Договору» другому совершеннолетнему лицу, постоянно проживающему с «Нанимателем»». Можно ли переподписать договор на другого человека, который останется жить в данной квартире

24 марта, 09:20, вопрос №3649427, Мария, г. Москва

Можно ли согласие доверить у нотариуса?

Добрый день! Хочу прописать супругу в квартиру по соц найму, в МФЦ сказали что нужно прийти всем, кто прописан в квартире и дать свое подтверждение. В связи с этим два вопроса:

1. Можно ли согласие доверить у нотариуса?

2. Если нет договора по соц. найму? Квартира оформлялась давно, был только ордер, который в последствии сдали, поэтому сейчас никаких документов на квартиру нет

Спасибо!

24 марта, 08:49, вопрос №3649395, Антон, г. Москва

Кликните на текст документа чтобы развернуть его целиком.

ДОГОВОР НАЙМА

«» 2023 г.

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: , расположенную на этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным , запись регистрации в ЕГРН № от « » г.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).

2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, комплект(а) ключей, ключ(а) от почтового ящика.

2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

2.5. С Нанимателем будут проживать .

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества, ключей оформляется актом приема передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.

3.2. Наймодатель имеет право проверять состояние Квартиры и Имущества не реже раза в , предварительно известив Нанимателя.

3.3. Наймодатель не отвечает за недостатки Квартира и Имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время их осмотра или проверки при заключении Договора.

3.4. Наниматель обязан:

3.4.1. Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением;

3.4.2. Своевременно вносить плату за наем Квартиры и электроэнергию в порядке и сроки, установленные в п.5. настоящего Договора;

3.4.3. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру после извещения Наймодателя;

3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;

3.4.5. По истечении срока найма вернуть Наймодателю Квартиру и Имущество в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, а также вернуть Наймодателю полученные комплекты ключей и документы об оплате электроэнергии. Возврат оформляется актом приема-передачи.

3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.

3.4.7. Наниматель не имеет право:

• производить в Квартире неотделимые улучшения или изменения;
• сдавать Квартиру или Имущество, или их часть в поднаем и/или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам;
• использовать Квартиру каким бы то ни было образом в целях осуществления предпринимательской деятельности.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон.

4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).

5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере рублей.

5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.

5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор заключен с даты его подписания на срок до « » г.

6.2. По истечении срока найма Договор может быть продлен на срок, установленный соглашением Сторон.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.

7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.

7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.

7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Некоторые арендодатели, чтобы не платить из своего кармана за коммунальные услуги, потребленные арендатором, стремятся переложить на последнего эти расходы. На практике существует несколько способов оплаты арендатором коммунальных услуг. Кто-то хочет свести к минимуму документооборот и налоговые риски. Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом Гражданский кодекс РФ не устанавливает, что она, по умолчанию, включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им. Способы обеспечения арендатора коммунальными услугами закон не регламентирует. Поэтому стороны вправе самостоятельно устанавливать то, как арендатор будет оплачивать эти услуги.

Можно выбрать одну из следующих схем:

• включить сумму коммунальных платежей в состав фиксированной арендной платы;
• включить сумму коммунальных расходов в состав арендной платы в качестве переменной величины;
• перевыставлять арендатору для возмещения суммы расходов на коммунальные услуги;
• заключить с арендатором агентский договор, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора;
• арендатору заключить с поставщиками коммунальных услуг прямые договоры.

Порядок налогового учета расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их оплаты, установленного сторонами арендных отношений.

Фиксированный платеж

Включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы – самый простой для арендодателя вариант. Вся арендная плата включается либо в доходы от реализации (если сдача в аренду является для арендодателя основным видом деятельности), либо во внереализационные доходы (если эта деятельность не является основной). Какие‑либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы, для арендатора оформлять не нужно. Это плюс.

Реализация услуг по предоставлению помещений в аренду является объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговой базой является вся сумма арендной платы (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Минусом в варианте с фиксированным арендным платежом является риск с точки зрения доходности сделки. Во‑первых, тарифы на услуги ЖКХ растут. Во‑вторых, уплатив фиксированную сумму, арендатор не будет утруждать себя экономией ресурсов. Кроме того, нельзя заранее знать, сколько их потребуется.

В договоре аренды установлено, что арендатор платит в месяц арендный платеж в размере 500 000 руб. (без НДС). Эта фиксированная сумма включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором. По расчетам она составляет в месяц 190 000 руб. (без НДС). Фактическая стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в сентябре, составила 200 000 руб. (без НДС).

В результате в этом месяце арендодатель потеряет в доходах от сдачи имущества в аренду 10 000 руб. (200 000 – 190 000).

Арендная плата с переменной составляющей

Стороны могут предусмотреть форму арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной части. Сумма коммунальных услуг, потребленных арендатором, в зависимости от их цены и фактического количества, составляет переменную часть (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Эту сумму рассчитывают на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю:

• либо пропорционально занимаемой арендатором площади;
• либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги.

Для оплаты арендодатель выставляет в адрес арендатора счет с приложением подтверждающих документов и расчета.

Теперь о минусах

Еще один минус – это завышение сумм дохода для целей налога на прибыль. В отношении налога на прибыль выручка от реализации определяется, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Поэтому суммы арендной платы, включая ее переменную часть, арендодатель учитывает в налоговых доходах (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03‑11‑11/72).

Однако этот минус компенсируется тем, что разрешено признать в расходах стоимость самих коммунальных услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 № 19‑11/58877). Коммунальные платежи учитываются в составе материальных расходов у той стороны, которая заключала прямые договоры с поставщиками (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в сентябре составила 236 000 руб., в том числе НДС 36 000 руб. Она является переменной частью арендной платы.

Сумма НДС, которую должен заплатить арендодатель с этой части, составляет 36 000 руб. Столько же он примет к вычету. В доходах по налогу на прибыль будет учтено 200 000 руб. Столько же – в расходах.

Возмещение сверх арендной платы

В договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги по его фактическим затратам. Суммы возмещения не входят в арендную плату, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Основанием для возмещения расходов арендатором является счет арендодателя, к которому приложены подтверждающие документы и расчеты стоимости подлежащих возмещению расходов.

По сути, сумма компенсации стоимости коммунальных услуг арендатором представляет из себя транзитный платеж, который арендодатель полностью перечисляет коммунальным службам в качестве оплаты оказанных ими услуг. От арендатора такие платежи поступают к арендодателю в качестве компенсации понесенных расходов. Значит, к увеличению экономических выгод арендодателя они не приводят, и в целях налогообложения прибыли не участвуют.

Есть и судебные решения, принятые с учетом такой позиции. Если договором предусмотрена оплата коммунальных расходов сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 11.02.2008 № Ф08‑8206/ 07‑3204А, Восточно‑Сибирского округа от 21.03.2007 № А74‑3165/ 06‑Ф02‑1481/07).

Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, следует регистрировать в книге покупок без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Суммы полученной компенсации не являются доходами организации и для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

Такую позицию поддерживают и некоторые суды, которые полагают, что в данном случае нет реализации (арендодатель не оказывает коммунальные услуги). Но они делают еще один вывод: выставлять арендатору счет‑фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07).

Кроме того, арендодатель не вправе перевыставлять счета‑фактуры арендатору, так как в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг. Даже если он это и сделает и укажет в качестве продавца себя, объекта налогообложения по НДС у него все равно не возникнет (постановления ФАС Северо‑Западного округа от 05.09.2005 № А56‑30790/2004, ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55‑14832/06).

Непростой вопрос и с вычетом «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг.

Передача электрической и тепловой энергии, воды, газа арендодателем арендатору не облагается НДС. Значит, сумма «входного» НДС, предъявленная коммунальными службами в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.

Эту сумму налога арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ) (письма Минфина России от 03.03.2006 № 03‑04‑15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19‑11/48675, от 16.07.2007 № 19‑11/067415; постановление ФАС Северо‑Западного округа от 12.09.2006 № А52‑353/2006/2).

И еще один вывод. Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, регистрировать в книге покупок следует без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Стоимость коммунальных услуг по счетам коммунальных служб в сентябре составила 460 200 руб., в том числе НДС 70 200 руб. Эту сумму арендодатель перечислил поставщикам. Из этой суммы 224 200 руб. (в т. ч. НДС 34 200 руб.) приходятся на долю арендатора. В его адрес арендодатель выставил счет на возмещение коммунальных расходов на сумму 224 200 руб. (без выделения НДС). Эту сумму арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя.

В учете арендодателя сделаны проводки:

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 460 200 руб. – оплачены коммунальные услуги за сентябрь;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60
– 200 000 руб. – учтены собственные расходы на коммунальные услуги в сентябре;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 36 000 руб. – частично принят в зачет НДС по собственным коммунальным расходам;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60
– 224 200 руб. – перевыставлены коммунальные услуги арендатору (включая НДС);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 224 200 руб. – получена оплата от арендатора.

Посреднический договор

Стороны могут включить в договор аренды условие о предоставлении посреднических услуг (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В данном случае арендодатель будет выступать в роли посредника, то есть приобретать коммунальные услуги для арендатора, а последний обязан будет компенсировать первому стоимость таких услуг.

Посреднические договоры являются возмездными, поэтому сторонам в договоре необходимо согласовать стоимость вознаграждения (ст. 991, 1006 ГК РФ).

При заключении посреднического договора доходом арендодателя будет являться лишь сумма данного вознаграждения, а не вся стоимость коммунальных услуг, уплачиваемая арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

При таком варианте плюсов больше, чем минусов.

Первый – арендодатель учитывает доход только в размере агентского вознаграждения за оказываемые услуги, а не всю стоимость коммунальных услуг, уплачиваемую арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

Это подтверждает и Минфин России. Если деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке коммунальных услуг, то доходом этой организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письмо Минфина России от 27.01.2012 № 03‑11‑06/2/9).

Второй плюс для арендодателя в том, что при передаче коммунальных услуг не нужно начислять НДС. Передача электроэнергии, воды, газа арендатору не признается арендодателем в качестве реализации, облагаемой НДС. В этом случае он сам ничего не реализует, а выступает в качестве агента. Следовательно, арендодатель не обязан исчислять и уплачивать НДС, так как товары, приобретенные агентом для принципала, являются собственностью принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ).

Стоимость коммунальных услуг в сентябре составила 236 000 руб., в том числе НДС 36 000 руб. Сумма вознаграждения по посредническому договору составляет 1% от стоимости потребленных коммунальных услуг, т. е 2360 руб., в том числе НДС 360 руб.

Сумма НДС, которую арендодатель должен заплатить в бюджет, составляет 360 руб.

В доходы по налогу на прибыль войдет сумма 2000 руб.

Самостоятельное заключение арендатором договоров с коммунальными службами на практике применяется крайне редко. Хотя этот вариант удобен арендодателю, однако коммунальщикам это не выгодно, поскольку сопряжено с огромным документооборотом. В одном офисном центре может находиться сотня арендаторов, и получается, что со всеми нужно оформлять договоры, счета, акты и пр.

Борис Сваин, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Все о договоре аренды помещения

Энциклопедия решений. Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения

В отличие от общих правил, установленных для договоров аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ), размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения. Это правило применяется и к договору аренды нежилого помещения. Если стороны не согласовали такое условие в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате исполнения договора по обычно взимаемым ценам в случае, когда в самом договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, к договору аренды здания, сооружения, помещения не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Правила ГК РФ о договоре аренды здания (сооружения, помещения) не устанавливают определенной формы арендной платы, в частности, не требуют, чтобы арендная плата вносилась только в твердой сумме платежей. Стороны такого договора не лишены права предусмотреть в нем любую форму оплаты аренды или сочетание нескольких форм, как это установлено общими положениями ГК РФ об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако в связи с этим следует учитывать, что договор аренды по своей правовой природе является возмездным, то есть таким, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Поэтому договор аренды здания или сооружения не может предусматривать в качестве формы арендной платы оплату арендатором коммунальных и прочих целевых услуг. Ведь в этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущества (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Арендная плата может уплачиваться как в безналичной форме, так и наличными деньгами. Однако, если арендодателем и арендатором являются юридические лица (индивидуальные предприниматели), то общая сумма платежей наличными не может превышать 100 000 руб. (п. 6 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У). Причем это ограничение распространяется не на каждый платеж, а на общую сумму всех платежей по договору.

При этом наличные деньги для выплаты арендной платы должны быть сняты с банковского счёта организации (предпринимателя), уплачивать арендную плату за счет наличной выручки, поступившей в кассу, нельзя (п.п. 2, 4 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У).

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому судебная практика длительное время придерживалась мнения о том, что в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (см. например, постановления ФАС Московского округа от 08.12.2011 N Ф05-12612/11, от 29.08.2011 N Ф05-8413/11, от 28.10.2010 N КГ-А40/12999-10, ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2010 N Ф07-36/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/200 и др.). Однако в п. 21 постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум ВАС РФ конкретизировал этот вывод, отметив, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если закон или договор предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Момент возникновения обязанности по уплате арендной платы, а также момент прекращения такой обязанности по договору аренды, предметом которого является здание, сооружение или помещение, определяется по общим правилам ГК РФ об аренде, то есть как момент соответственно передачи имущества арендатору и его возврата арендодателю (ст.ст. 614, 622 ГК РФ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2008 N Ф08-724/08).

Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, обязательство арендатора по внесению арендной платы по такому договору прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

График платежей – приложение к договору, в котором указываются сроки, условия и размеры платежей. На основании этого документа составляется платежный календарь. График платежей по договору может быть как жестким, так и гибким, в зависимости от каждого конкретного случая (например, он может зависеть от графика поставок), поэтому суммы платежей и условия их выплат определяются индивидуально.

Как составить график платежей

Этот документ составляется в произвольной письменной форме и обычно имеет вид таблицы. В графике следует указать:

• реквизиты основного договора;
• наименование сторон;
• срок и сумму платежа;
• общую сумму оплаты по договору;
• подписи сторон.

заключенному между  и

Сумма оплаты по Договору составляет:  (), в т.ч. НДС % в сумме  ().

Если по договору оплата производится арендодателю физ. лицу, Зачем тут про НДС? Логичнее было бы указать, что сумма причитающаяся физ. лицу арендодателю с учетом НДФЛ или БЕЗ.

UPD: Здравствуйте. Чтобы в цене не фигурировал НДС, нужно выбрать статус стороны — реализующей услуги (товары) — филицо. В данном шаблоне (общем) по ссылке https://www.freshdoc.ru/dogovor/prilojeniya/grafik/platezhej такая сторона именуется “подрядчик”. Таким образом, если вы выберите “Подрядчик: Физическое лицо”, то сумма платежей будет без ндс.

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

• Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
• Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
• Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
• Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
• Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

🔨 Статья: как не потерять деньги на ремонте арендованного помещения

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.